Controlli di due diligence prima di comprare in Spagna

Acquistare una casa sulla Costa del Sol è un passo importante, spesso da un altro Paese. Questa guida ti mostra i controlli legali che proteggono il tuo denaro prima di firmare. Imparerai cosa verificare, chi se ne occupa, quanto costa e quali sono i rischi se lo salti. È scritta per acquirenti stranieri di immobili di nuova costruzione.

Riepilogo rapido

• La due diligence è il controllo legale completo di un immobile prima dell’acquisto.
• In Spagna vale il principio del "buyer beware", quindi i problemi diventano tuoi dopo la firma.
• Di solito richiede da 5 a 15 giorni lavorativi ed è inclusa nell’onorario dell’avvocato dell’1%.
• Falla sempre prima di firmare o pagare, e usa sempre un avvocato indipendente.

Che cos’è la due diligence?

La due diligence è il controllo legale completo di un immobile prima dell’acquisto. Viene svolta dal tuo avvocato indipendente. L’obiettivo è semplice: confermare che la casa sia legalmente in regola, libera da debiti, costruita correttamente e sicura da acquistare.

Il mercato immobiliare spagnolo si basa su una regola di "buyer beware". Una volta completato l’acquisto, qualsiasi problema nascosto diventa tuo, anche se non ne eri a conoscenza. La due diligence è il modo per trovare prima questi problemi, quando puoi ancora tirarti indietro.

Perché la due diligence è così importante in Spagna

In alcuni Paesi, il sistema protegge l’acquirente. La Spagna è diversa. Qui l’onere di controllare tutto prima di firmare ricade su di te e sul tuo avvocato. Dopo il completamento dell’acquisto, è troppo tardi.

Gli acquirenti stranieri affrontano un rischio aggiuntivo. Potresti non conoscere i problemi locali comuni in Spagna. Potresti acquistare durante un breve viaggio, innamorato della vista, sotto pressione per decidere. È proprio in questi momenti che si commettono errori.

Questi sono i problemi che la due diligence è pensata per individuare.

• Debiti nascosti.a0Tasse non pagate, spese condominiali e bollette restano legate all’immobile, non al venditore. Se salti il controllo, le erediti tu.
• Lavori edilizi abusivi.a0Stanze extra, una piscina, una terrazza o un garage costruiti senza permesso. Possono comportare multe o persino un ordine di demolizione.
• Problemi urbanistici.a0Una casa costruita in violazione delle norme urbanistiche, che può limitare il modo in cui la usi o penalizzare la rivendita.
• Dimensioni o confini errati.a0Se l’immobile reale non corrisponde al registro ufficiale, potresti avere difficoltà a registrarlo o rivenderlo.

La checklist completa della due diligence

Ecco cosa comprende un controllo legale fatto bene. Chiedi al tuo avvocato di confermare ogni punto per iscritto.

1. Controllo del Registro Immobiliare (nota simple).a0Conferma il vero proprietario e mostra eventuali ipoteche, pignoramenti o oneri. La nota simple è l’estratto ufficiale del Registro Immobiliare (Registro de la Propiedad).
2. Controllo catastale.a0Conferma che le dimensioni e la disposizione dell’immobile nel registro fiscale (Catastro) corrispondano alla realtà.
3. Registro vs catasto vs realtà.a0Il registro legale, il registro fiscale e l’immobile reale devono coincidere.
4. Pianificazione urbanistica e destinazione d’uso.a0Conferma che l’immobile rispetti le norme edilizie locali e che non ci siano procedimenti sanzionatori a suo carico.
5. Licenze.a0Conferma l’esistenza di una licenza edilizia valida e della Licenza di Prima Occupazione (Licencia de Primera Ocupacióna0- il permesso per viverci legalmente e collegare le utenze).
6. Debiti e bollette.a0Verifica eventuali IBI non pagati (imposta comunale sugli immobili), spese condominiali e bollette.
7. Condominio.a0Conferma che il condominio (comunidad de propietarios) sia ben gestito, senza grossi debiti o controversie legali, e controlla il regolamento condominiale.
8. Stato della locazione.a0Conferma se la casa può essere affittata legalmente ai turisti, se questo è il tuo obiettivo.

Controlli aggiuntivi per nuove costruzioni e acquisti su progetto

Le case di nuova costruzione e gli acquisti su progetto richiedono alcuni controlli in più. Ti proteggono dai rischi specifici dell’acquisto di un immobile nuovo o non ancora completato.

• Società del costruttore.a0Conferma che il costruttore esista e verifica la sua solidità finanziaria nel Registro delle Imprese (Registro Mercantil).
• Proprietà del terreno.a0Conferma che il costruttore possieda effettivamente il terreno o abbia il diritto di costruirvi sopra.
• Garanzia bancaria.a0Per gli acquisti su progetto, conferma che una garanzia bancaria valida (aval bancario) copra ogni pagamento a stato di avanzamento, ai sensi della Legge 57/1968 e della Legge 20/2015. Non versare mai una caparra senza questa garanzia.
• Capitolato dettagliato.a0Ottieni per iscritto i materiali esatti, la disposizione e le finiture, così il costruttore non potrà modificarli in silenzio o addebitare costi extra in seguito.
• Data di completamento e penali.6nbsp;Il contratto dovrebbe stabilire una scadenza chiara e penali per i ritardi.
• Garanzia strutturale di 10 anni.6nbsp;La legge spagnola richiede una garanzia di 10 anni sulla struttura dell'edificio.

Una nota sugli okupas (squatter).6nbsp;Molti acquirenti si preoccupano degli squatter. È una preoccupazione legittima, ma il rischio reale in un complesso recintato di nuova costruzione è molto basso. Queste case sono abitate, allarmate e sorvegliate da una comunità di proprietari. La Legge Anti-Squatter del 2025 in Spagna (Ley Antiokupas), in vigore da aprile 2025, ha anche reso lo sfratto molto più rapido. La polizia può rimuovere gli occupanti illegali entro 48 ore se colti in tempo, e i tribunali ora usano una procedura accelerata di circa 15 giorni. Parte del comprare bene consiste nell'assicurarsi che la tua nuova casa sia adeguatamente protetta fin dal primo giorno.

Quando dovresti farlo?

Prima di firmare qualsiasi cosa vincolante. Prima di pagare qualsiasi somma significativa. Questa è la regola temporale più importante nel settore immobiliare spagnolo.

Il contratto privato di acquisto (contrato de arras6nbsp;- il contratto di caparra vincolante) è legalmente esecutivo. Se lo firmi e poi ti ritiri, anche per una buona ragione, puoi perdere la tua caparra. Quindi i controlli devono venire prima.

Se un venditore o un agente ti spinge a firmare in fretta, il tuo avvocato può aggiungere una clausola sospensiva (condición suspensiva6nbsp;- una clausola di uscita). Questo rende l'accordo condizionato a un esito positivo della due diligence. Se emerge un problema serio, te ne vai e tieni i tuoi soldi.

Avvertenza:6nbsp;La pressione a "firmare oggi o perderlo" è una tattica classica. Una proprietà autentica e valida sarà ancora lì dopo un controllo adeguato. Non lasciare mai che l'urgenza ti spinga a firmare prima che la due diligence sia completata.

Quanto tempo ci vuole e quanto costa

La due diligence di solito richiede6nbsp;da 5 a 15 giorni lavorativi. Il tempo esatto dipende dalla proprietà e dalla rapidità con cui risponde il municipio.

Il costo fa parte della parcella del tuo avvocato, che normalmente è di circa6nbsp;1% del prezzo di acquisto più IVA (IVA al 21%). Usiamo un esempio reale con una nuova costruzione da6nbsp;500.000 euro6nbsp;.

Esempio pratico: nuova costruzione da 500.000 euro

• 5.000 euro6nbsp;- parcella dell'avvocato, inclusa la due diligence (1%)
• 1.050 euro6nbsp;- IVA (21%)
• Totale: 6.050 euro

Una nota simple di per sé costa solo pochi euro. Il vero valore sta nell'occhio esperto dell'avvocato, che legge insieme il registro, il catasto, le licenze e i conti della comunità. Rispetto a un acquisto da 500.000 euro, si tratta di una piccola spesa per una totale tranquillità.

Cosa succede se la salti

Questi rischi non sono rare storie dell'orrore. Succedono spesso, soprattutto agli acquirenti che si muovono troppo in fretta. Saltare la due diligence può significare:

• Pagare multe o affrontare la demolizione per lavori edilizi senza licenza.
• Non riuscire a ottenere un mutuo, un'assicurazione o una corretta registrazione.
• Ereditare i debiti non pagati di qualcun altro.
• Controversie legali con i vicini o con il municipio.
• Difficoltà a rivendere la casa a causa di un vizio legale.

Anche solo uno di questi problemi può costare molto più della parcella dell'avvocato, e alcuni non possono essere risolti affatto.

Comprare da remoto: fare i controlli dall'estero

Non è necessario essere in Spagna per la due diligence. La maggior parte degli acquirenti britannici, irlandesi, olandesi, scandinavi, tedeschi, polacchi e cechi la gestisce da casa.

Il tuo avvocato indipendente ottiene i documenti del registro e del catasto, contatta il municipio, l'ufficio delle imposte e la comunità, e ti riferisce nella tua lingua. Se non puoi viaggiare per completare l'acquisto, firmi una procura notarile (poder notarial6nbsp;- un documento legale che consente al tuo avvocato di agire per tuo conto) così il tuo avvocato può firmare l'atto per te. L'intero controllo può svolgersi mentre tu resti nel tuo Paese.

È qui che avere il team giusto fa tutta la differenza. In Spain Developments, lavoriamo solo con avvocati spagnoli indipendenti, mai con l'avvocato del promotore. Questo conta perché l'avvocato del promotore ha un conflitto di interessi: è pagato dal venditore. Un avvocato indipendente ha il dovere e il motivo di trovare i problemi prima che diventino tuoi. Come agente dell'acquirente pagato dal promotore, coordiniamo l'intera due diligence affinché nulla venga trascurato.

Suggerimento extra:6nbsp;Chiedi al tuo avvocato un rapporto scritto di due diligence alla fine. Un riepilogo chiaro di ciò che è stato controllato, di ciò che è stato trovato e di ciò che è stato risolto. Un buon avvocato lo fornisce come standard. È anche una prova utile per il futuro, se un giorno venderai.

Prima di firmare: checklist della due diligence

• Nota simple ottenuta di recente dal Registro Immobiliare.
• Catasto, registro e realtà corrispondono tutti.
• Licenza edilizia e Licenza di Prima Occupazione confermate.
• Nessun IBI non pagato, spese condominiali o debiti per utenze.
• Per l'off-plan: una valida garanzia bancaria copre ogni pagamento a stato avanzamento.
• Rapporto scritto di due diligence ricevuto dal tuo avvocato.

In sintesi

La due diligence è il controllo legale che tiene al sicuro i tuoi soldi in Spagna. Conferma il vero proprietario, trova i debiti nascosti, controlla le licenze e si assicura che la casa sia legalmente in regola. In un sistema di tipo "buyer beware", è la tua protezione principale.

Completa sempre la due diligence prima di firmare o pagare, e usa sempre un avvocato indipendente, non quello del costruttore. Se stai acquistando una nuova costruzione sulla Costa del Sol, Spain Developments può organizzare una verifica legale completa e indipendente, gestita nella tua lingua dall'inizio alla fine.