Completare l'acquisto di un immobile in Spagna: la Escritura

Questa guida è pensata per gli acquirenti stranieri che stanno arrivando alla fase finale dell’acquisto sulla Costa del Sol. Scoprirai cosa succede il giorno del rogito, cosa fa il notaio e come ricevi le chiavi. Alla fine, saprai esattamente come concludere in sicurezza, anche dall’estero.

Riepilogo rapido:a0Il rogito è il giorno in cui firmi laa0escrituraa0(atto di proprietà) dal notaio, paghi il saldo e prendi le chiavi. Per una nuova costruzione, il rogito avviene una volta concessa la Licence of First Occupation, e paghi il restante saldo del 60% all’80% (circa 350.000 euros su una casa da 500.000 euros) dopo i tuoi pagamenti di costruzione scaglionati e garantiti da banca. Per una rivendita paghi circa il 90% il giorno stesso. Il notaio è neutrale, quindi hai comunque bisogno di un tuo avvocato indipendente. Non devi per forza volare in Spagna: con una procura il tuo avvocato può firmare per te. Fai attenzione alle false email con “nuove coordinate bancarie” nella settimana del rogito.

I numeri che contano:

• 60% to 80%a0saldo dovuto al rogito di una nuova costruzione (circa 350.000 euros su 500.000).
• Under 1 houra0per la firma vera e propria.
• 30 daysa0per pagare l’imposta d’acquisto.
• 0 tripsa0necessari con una procura.

Cosa imparerai

• Cos’è il giorno del rogito
• Cosa fa il notaio (e cosa non fa)
• Cosa succede durante la giornata, passo dopo passo
• Come paghi il saldo
• Il rogito di una nuova costruzione è diverso
• La consegna delle chiavi: cosa ritirare
• Cosa fare nei primi 30 giorni
• I rischi e come restare al sicuro

Cos’è il giorno del rogito

Il rogito è il passaggio finale. Firmi laa0escrituraa0(l’atto pubblico di proprietà) davanti a un notaio, paghi il resto del prezzo e ricevi le chiavi. Da quel momento, la casa è legalmente tua.

Per unaa0nuova costruzione, il rogito scatta quando il comune concede laa0Licence of First Occupationa0alla fine dei lavori. A quel punto hai già pagato le tue rate scaglionate, garantite da banca (circa il 20% al 40% del prezzo, spesso intorno al 30%), quindi quel giorno paghi il restante saldo del 60% all’80%. Per unaa0rivendita, il rogito di solito avvienea0circa 4 a 8 settimanea0dopo aver firmato ila0contrato de arras, e paghi il restante 90%. In ogni caso, questo intervallo dà al tuo avvocato il tempo di completare le verifiche e alla tua banca il tempo di preparare i fondi.

Tua0nona0devi essere in Spagna per questo. Se non puoi viaggiare, il tuo avvocato firma per te con una procura (un documento che permette al tuo avvocato di agire per tuo conto). Molti acquirenti stranieri concludono l’acquisto da casa in questo modo.

L’escritura è il documento più importante di tutto l’acquisto. Dimostra che sei proprietario della casa. Conservala con cura.

Cosa fa il notaio (e cosa non fa)

Questa parte confonde molti acquirenti. Il notaio (notario) è un pubblico ufficiale, pagato dallo stato. Il notaio èa0neutrale. Non lavora per te e non lavora per il venditore.

Cosa fa il notaio

• Legge l’atto ad alta voce e verifica l’identità di entrambe le parti
• Conferma che la proprietà può essere venduta legalmente
• Conferma che il denaro è disponibile e che l’atto è corretto
• Timbrica l’atto e invia la comunicazione al Registro Immobiliare

Cosa non fa il notaio

• Proteggere i tuoi interessi - questo è il compito del tuo avvocato
• Verificare per te debiti nascosti o problemi urbanistici - il tuo avvocato lo fa prima del giorno del rogito

Quindi hai comunque bisogno di un tuo avvocato indipendente. Il notaio rende ufficiale l’atto. Il tuo avvocato si assicura che l’operazione sia sicura per te.

Suggerimento extra:a0In Spagna, di solito è l’acquirente a poter scegliere il notaio. Il tuo avvocato ne organizzerà uno valido. Le tariffe notarili sono fissate per legge - metti in conto circaa00.5% to 1%a0del prezzo.

Cosa succede durante la giornata, passo dopo passo

Il giorno del rogito segue uno schema chiaro. Ecco cosa aspettarti:

1. Si incontrano tutti.a0Nello studio del notaio: tu (o il tuo avvocato), il venditore, entrambi gli avvocati e spesso l’agente.
2. Il notaio legge l’escritura.a0Ad alta voce, spiegando le clausole. Puoi fare domande in qualsiasi momento.
3. Confermi i dettagli.a0Nomi, descrizione della proprietà, prezzo e conferma che non restano debiti sulla casa.
4. Paghi il saldo.a0Il resto del prezzo, mentre il venditore consegna quanto dovuto.
5. Entrambe le parti firmano.a0Il notaio assiste e timbra l’atto.
6. Il venditore ti consegna le chiavi.a0La casa ora è tua.
7. Il notaio invia la comunicazione.a0Al Registro Immobiliare e ti consegna una copia autentica dell’atto.

L’intera firma di solito richiede meno di un’ora. Il lavoro duro è stato fatto prima, dal tuo avvocato.

Esempio reale.a0Concludi l’acquisto di una nuova costruzione da 500.000 euros. Il tuo avvocato ha già verificato la licenza e i debiti. Dal notaio, paghi il saldo, firmi l’escritura ed esci con le chiavi. Se hai usato una procura, il tuo avvocato fa tutto questo per te e ti spedisce le chiavi tramite corriere.

Suggerimento extra:a0Prenota presto il tuo appuntamento dal notaio. In estate e a fine anno, le agende dei notai si riempiono in fretta. Un appuntamento tardivo può far slittare tutto il tuo rogito.

Come paghi il saldo

Paghi il resto del prezzo il giorno stesso, in modo sicuro. Quanto sia “il resto” dipende da cosa hai comprato. Per unaa0nuova costruzionea0è ila0saldo del 60% all’80%a0che rimane dopo i tuoi pagamenti di costruzione scaglionati - circa 350.000 euros su una casa da 500.000 euros. Per unaa0rivenditaa0è circaa090%a0- circa 450.000 euros - perché hai pagato solo un arras del 10%. I due metodi più comuni sono gli stessi per entrambe:

• Una0assegno circolarea0(uno cheque garantito da una banca spagnola). Il venditore o il promotore viene pagato con certezza, e tu mantieni il controllo fino alla firma.
• Una0bonifico bancario istantaneoa0che viene accreditato in giornata.

Il contante non viene usato per il prezzo. Le norme spagnole antiriciclaggio richiedono un pagamento tracciabile. Il tuo avvocato organizza il metodo corretto.

Se stai inviando denaro da unaltra valuta - sterline, corone, zloty o qualsiasi valuta diversa dalleuro - pianifica in anticipo. Il tasso di cambio puf2 muoversi tra il contratto e il rogito.

Avviso:a0Il rischio di cambio e8 reale. Su un acquisto di 500.000 euros, una piccola variazione del tasso puf2 cambiare il tuo costo di migliaia. Un broker valutario puf2 bloccare un tasso cosec che il prezzo che hai concordato sia il prezzo che paghi. Non lasciare questo al caso nella settimana del rogito.

Rogito di nuova costruzione: la Licenza di Prima Occupazione

Il rogito di un nuovo sviluppo ha due documenti extra che una rivendita non ha. Il tuo avvocato deve confermarli prima del rogito:

• Ila0certificado final de obraa0(il certificato di fine lavori). Questo dimostra che ledificio e8 stato completato secondo i progetti.
• Ila0licencia de primera ocupacif3na0(la Licenza di Prima Occupazione, o LFO). Il municipio la rilascia alla fine della costruzione. Conferma che la casa e8 legale da abitare, e8 cif2 che fa scattare il tuo rogito, e ti serve per attivare acqua ed elettricite0.

Questo e8 importante:a0un promotore non puf2 obbligarti a rogitare senza la Licenza di Prima Occupazione.a0Se manca, non firmare.

Controlla anche la garanzia bancaria sul denaro che hai pagato durante la costruzione. Per legge (Law 57/1968, Ley 20/2015), i tuoi pagamenti rateali devono essere protetti fino al rogito.

Esempio reale.a0Su un nuovo sviluppo sulla carta da 500.000 euros, hai gie0 pagato una caparra di prenotazione e rate durante la costruzione - circa il 30% in totale, circa 150.000 euros, ogni euro garantito da banca. Una volta concessa la LFO, il tuo avvocato conferma che tre cose sono a posto, poi paghi il saldo del 60% all80% e prendi le chiavi:

• Gie0 pagato:a0circa 150.000 euros a rate durante la costruzione (circa il 30%, garantiti da banca)
• Da pagare ora dal notaio:a0circa 350.000 euros di saldo (circa il 70%)
• Richiesto prima:a0la LFO rilasciata, il certificato di fine lavori presente e i pagamenti precedenti garantiti

Una rivendita e8 pif9 semplice: non ce8 LFO e non ci sono pagamenti a stati di avanzamento, quindi paghi semplicemente il restante 90% (circa 450.000 euros) dal notaio.

Da Spain Developments, controlliamo la LFO, il certificato di fine lavori e la garanzia bancaria su ogni nuova costruzione, cosec non fai mai il rogito su una casa che non e8 legale e pronta. Siamo un agente indipendente dellacquirente, il promotore paga il nostro compenso e tu non paghi alcuna commissione come acquirente. Contattaci pure se vuoi che lo controlliamo per te.

La consegna delle chiavi: cosa ritirare

Le chiavi vengono consegnate subito dopo la firma. Non avere fretta in questa parte. Raccogli tutto e controllalo rispetto a un elenco scritto:

• Tutte le chiavi della porta principale (ogni copia).
• Telecomando del garage o del parcheggio.
• Chiave del ripostiglio (trastero).
• Chiave della cassetta delle lettere.
• Chiavi e codici delle porte condominiali (cancello, piscina, palestra).
• Codici o telecomandi dellallarme.
• Per nuova costruzione: documenti di garanzia e manuali per riscaldamento, aria condizionata ed eventuali sistemi smart.

Chiedi al venditore o al promotore di firmare un semplice inventario di cif2 che hai ricevuto. Per le case di rivendita, e8 prudente cambiare le serrature principali dopo il rogito. Non puoi sapere quante copie esistano.

Suggerimento extra:a0Per la nuova costruzione, fai un controllo dei difetti. Hai tempo dopo la consegna per segnalare i difetti che trovi - piccoli problemi di finitura che il promotore dovrebbe sistemare. Scrivili e inviali rapidamente.

Cosa fare nei primi 30 giorni

Alcune operazioni devono essere fatte subito dopo aver ricevuto le chiavi. Il tuo avvocato o una0gestora0(un agente amministrativo) puf2 occuparsi della maggior parte di esse:

• Paga limposta sullacquisto entro 30 giorni.a0Nuova costruzione: il 10% di IVA (VAT) viene pagato al promotore al rogito, pif9 circa l1,2% di AJD (imposta di bollo). Rivendita: 7% di ITP (imposta di trasferimento).
• Registra lattoa0presso il Registro Immobiliare, cosec il tuo nome risulta come proprietario.
• Intesta le utenzea0(acqua, elettricite0, internet) a tuo nome.
• Informa la comunite0 dei proprietaria0che sei il nuovo proprietario.
• Attiva lassicurazione casaa0dal giorno in cui ricevi le chiavi.
• Registrati al padrf3na0in municipio, se pensi di viverci.

Esempio reale.a0Ecco la principale imposta dovuta subito dopo il rogito su una casa da 500.000 euros, a seconda del tipo. Tieni pronti questi soldi - fanno parte dei costi extra dal 12% al 14%, non sono una sorpresa:

Nuova costruzione

1,2% di AJD (imposta di bollo), dovuta intorno al rogito:a06.000 euros.

Rivendita

7% di ITP (imposta di trasferimento), dovuta entro 30 giorni:a035.000 euros.

I rischi e come restare al sicuro

Sii onesto su cosa puf2 andare storto e pianifica di conseguenza:

• Nessuna Licenza di Prima Occupazione (nuova costruzione).a0Non rogitare mai una nuova costruzione senza di essa. Il promotore non puf2 obbligarti, ed e8 cif2 che fa scattare il pagamento del saldo.
• Garanzia bancaria non onorata (nuova costruzione).a0Conferma che i pagamenti rateali fatti durante la costruzione siano accreditati al rogito. Il tuo avvocato lo controlla rispetto alla garanzia.
• Debiti nascosti (rivendita).a0Chiedi un certificato della comunite0 dei proprietari che mostri debito zero, pif9 prova che lIBI (imposta locale sugli immobili) e le utenze siano pagati. Il tuo avvocato controlla questo.
• Denaro inviato al conto sbagliato.a0Paga solo sul conto confermato dal tuo avvocato. Fai attenzione alle email false con nuove coordinate bancarie - una truffa nota.
• Perdita di cambio.a0Blocca il tuo tasso con un broker prima della settimana del rogito.
• Chiavi o codici di accesso mancanti.a0Ottieni un inventario firmato. Cambia le serrature delle rivendite.
• Immobile non conforme a quanto concordato.a0Fai un sopralluogo finale (un controllo dei difetti per una nuova costruzione) prima di firmare. Se qualcosa non va, puoi trattenere fondi o rifiutarti di rogitare finche9 non viene sistemato.

Pericolo:a0Una truffa comune prende di mira la settimana del rogito. Qualcuno ti invia via email nuove coordinate bancarie per il pagamento. Conferma sempre il conto per telefono con il tuo avvocato, usando un numero di cui ti fidi gie0. Non agire mai basandoti solo sulle coordinate bancarie ricevute via email.

Vuoi che il tuo rogito sia gestito dallinizio alla fine? Ci occupiamo del notaio, delle licenze, dei controlli di assenza di debiti e della consegna delle chiavi, anche quando non puoi volare, tutto senza commissioni per lacquirente. Contatta pure Spain Developments.

Conclusione

Il completamento è il giorno in cui il tuo acquisto diventa reale: firmi l'escritura, paghi il saldo e prendi le chiavi. Per una nuova costruzione, il completamento segue la Licenza di Prima Occupazione, e paghi il restante saldo dal 60% all'80% (circa 350.000 euros su una casa da 500.000 euros) oltre ai pagamenti di costruzione scaglionati e garantiti dalla banca. Per una rivendita paghi circa il 90% il giorno stesso. Usa il tuo avvocato indipendente, conferma le licenze e la garanzia bancaria, e paga solo sul conto che hai verificato. Su una casa da 500.000 euros, un completamento accurato trasforma mesi di lavoro in una casa sicura e di tua proprietà. In Spain Developments, gestiamo il tuo completamento dall'inizio alla fine, anche dall'estero, senza commissioni per l'acquirente. Quando sei pronto, non esitare a contattarci.