Contratto di acquisto privato in Spagna: guida al nuovo costruito e alle arras

Questa guida è per gli acquirenti stranieri che firmano un contratto privato di compravendita sulla Costa del Sol. La maggior parte dei nostri acquirenti compra un nuovo sviluppo, quindi iniziamo con il contratto per il nuovo immobile e i pagamenti scaglionati, poi spieghiamo il caso della rivendita26nbsp;contrato de arras26nbsp;come termine di paragone. Imparerai che cos’è ciascun contratto, quali clausole proteggono il tuo denaro e perché la garanzia bancaria è importante. Alla fine saprai cosa controllare prima di firmare.

Riassunto rapido:26nbsp;Per un nuovo sviluppo, il contratto privato di compravendita è il contratto del promotore. Paghi una quota di prenotazione fissa, poi rate scaglionate durante la costruzione - in genere dal 20% al 40% del prezzo totale prima del completamento (spesso intorno al 30%) - e il saldo dal 60% all’80% al completamento. Ogni euro che paghi prima di ricevere le chiavi deve essere protetto da una garanzia bancaria obbligatoria (Law 57/1968, Ley 20/2015). Una rivendita è diversa: lì firmi un26nbsp;contrato de arras, paghi circa il 10% e concludi nel giro di poche settimane. In entrambi i casi, insisti sul tipo di contratto giusto e fai sempre leggere tutto prima al tuo avvocato indipendente.

I numeri che contano:

• 20% to 40%26nbsp;scaglionato prima del completamento su un nuovo immobile off-plan (spesso intorno al 30%).
• 6.000 to 10.000 euros26nbsp;tipica quota di prenotazione per un nuovo immobile.
• 10%26nbsp;tipica caparra per una rivendita (l’arras).
• 10-year26nbsp;garanzia strutturale su un nuovo immobile.

Cosa imparerai

• Che cos’è il contratto privato di compravendita
• Il contratto per il nuovo immobile: pagamenti scaglionati e garanzia bancaria
• Il confronto con la rivendita: i 3 tipi di arras
• Quanto paghi e quando
• Cosa deve includere il contratto
• Rischi, insidie e come restare al sicuro
• La tua checklist prima della firma

Che cos’è il contratto privato di compravendita

Il contratto privato di compravendita è l’accordo che firmi prima di andare dal notaio. Il suo aspetto dipende da ciò che stai acquistando.

Per un26nbsp;nuovo sviluppo, è il contratto privato di compravendita del promotore (spesso chiamato PPC). Paghi una quota di prenotazione per togliere l’unità dal mercato, poi pagamenti scaglionati durante la costruzione, con il saldo al completamento. Per una26nbsp;rivendita26nbsp;da un proprietario privato, di solito è un26nbsp;contrato de arras26nbsp;(un contratto di caparra): paghi circa il 10% ed entrambe le parti concordano il prezzo e la data del rogito.

Pensalo come il vero impegno. La prenotazione blocca l’immobile per qualche giorno. Il contratto completo poi fissa l’accordo: stabilisce il prezzo, il piano di pagamento, la scadenza per il completamento e la penale se qualcuno si tira indietro.

Importante: questo contratto è vincolante. Una volta firmato e pagato, tirarsi indietro di solito significa perdere quanto hai versato. Quindi le parole di questo contratto contano più di quasi qualsiasi altro passaggio. Non firmarne mai uno che non hai compreso fino in fondo.

Consiglio extra:26nbsp;Fai sempre leggere il contratto al tuo avvocato indipendente prima di firmare. Non firmare mai alla scrivania del promotore o dell’agente immobiliare il giorno stesso. Loro lavorano per il venditore, non per te.

Il contratto per il nuovo immobile: pagamenti scaglionati e garanzia bancaria

Se compri un nuovo sviluppo da un promotore, la documentazione non è un classico arras. Firmi il26nbsp;contratto privato di compravendita. L’idea è la stessa - prezzo, caparra, scadenza - ma il modo in cui paghi è la differenza fondamentale.

Ecco il percorso off-plan, lo scenario principale sulla Costa del Sol:

• Quota di prenotazione.26nbsp;Un importo fisso, di solito 6.000 to 10.000 euros, per togliere l’unità dal mercato.
• Pagamenti scaglionati durante la costruzione.26nbsp;Paghi rate man mano che l’edificio viene costruito. In totale arrivano a circa il26nbsp;20% to 40% del prezzo prima del completamento26nbsp;(spesso intorno al 30%). Su una casa da 500.000 euros si tratta all’incirca di 100.000 to 200.000 euros durante la costruzione (30% = 150.000 euros).
• La garanzia bancaria.26nbsp;Ogni euro che paghi prima di ricevere le chiavi26nbsp;deve essere protetto da una garanzia bancaria o da un’assicurazione obbligatoria26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Se il promotore non riesce a terminare il progetto, riavrai i tuoi soldi. Non pagare mai un solo euro a un promotore senza questa protezione.
• Saldo al completamento.26nbsp;Quando viene concessa la Licence of First Occupation, paghi il restante26nbsp;60% to 80%26nbsp;dal notaio al momento dell26nbsp;escritura26nbsp;- circa 300.000 to 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Un nuovo immobile include anche una26nbsp;garanzia strutturale di 10 anni26nbsp;per legge, e un’ispezione snagging prima del completamento in modo che il promotore sistemi i difetti di finitura.

Il nuovo immobile chiavi in mano è più semplice.26nbsp;Se la casa è un nuovo immobile già finito, paghi la prenotazione, poi circa il 10% sul contratto privato, poi il saldo al completamento entro poche settimane - stesse imposte sul nuovo immobile (10% IVA più circa 1.2% AJD) e la stessa garanzia di 10 anni.

Esempio reale.26nbsp;Su un nuovo sviluppo off-plan da 500.000 euros, un piano scaglionato potrebbe apparire così. Ogni euro versato prima delle chiavi è coperto da una garanzia bancaria:

• 8.000 euros26nbsp;- quota di prenotazione (conteggiata nel prezzo)
• 150.000 euros26nbsp;- pagamenti scaglionati durante la costruzione (circa 30%, coperti da garanzia bancaria)
• 350.000 euros26nbsp;- saldo al completamento (circa 70%), pagato dal notaio

Senza una garanzia su quei pagamenti scaglionati, il tuo denaro è a rischio.

Da Spain Developments, lavoriamo solo con promotori che forniscono una corretta garanzia bancaria, e i nostri avvocati la controllano per te. Siamo un agente indipendente dell’acquirente, il promotore paga la nostra commissione e tu non paghi alcuna commissione come acquirente. Contattaci pure se vuoi che venga verificato tutto correttamente.

Pericolo:26nbsp;Per un nuovo immobile, il rischio più grande in assoluto è pagare un promotore senza garanzia bancaria. Niente garanzia, niente pagamento. Controlla anche il passato del promotore - chiedi di vedere case che ha già completato in precedenza.

Il confronto con la rivendita: i 3 tipi di arras

Se invece compri una rivendita da un proprietario privato anziché un nuovo sviluppo, il contratto è un26nbsp;contrato de arras. Il diritto spagnolo ne prevede tre tipi. Sembrano simili ma le regole sono molto diverse. Il contratto deve indicare di quale tipo si tratta.

Penitenciales (migliori per gli acquirenti)

• Puoi tirarti indietro
• Se ti tiri indietro: perdi la caparra
• Se il venditore si tira indietro: ti paga il doppio

Penales (ancora vincolanti)

• Nessuna uscita pulita
• Se ti tiri indietro: paghi una penale e potresti comunque essere obbligato ad acquistare
• Se il venditore si tira indietro: paga una penale e potrebbe essere obbligato a vendere

Confirmatorias (le peggiori per te)

• Nessuna uscita pulita
• L’altra parte può farti causa per inadempimento e danni
• Puoi fare causa al venditore per inadempimento e danni

Il tipo più comune per le abitazioni è26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(previsto dall’Article 1454 del Codice Civile spagnolo). È il più equo per un acquirente. Se devi tirarti indietro, la tua perdita è fissa: solo la caparra. Se il venditore si tira indietro, ti paga il doppio.

La grande trappola:26nbsp;se il contratto non indica il tipo, la legge lo considera confirmatorias.26nbsp;Questa è l’opzione peggiore per te. Con le confirmatorias, l’altra parte può farti causa per molto più della caparra. Quindi controlla sempre che il tipo sia scritto chiaramente.

Pericolo:26nbsp;Non firmare un contratto che tace sul tipo di arras. “Tace” significa confirmatorias per impostazione predefinita, e questo ti espone a una richiesta dell’intero prezzo. Una sola riga mancante può costarti migliaia di euro.

Quanto paghi e quando

Qui è dove nuovo immobile e rivendita si separano nettamente.

Per un26nbsp;nuovo sviluppo (off-plan), non paghi un’unica caparra del 10%. Paghi una quota di prenotazione fissa, poi rate scaglionate per un totale del26nbsp;20% to 40% prima del completamentoa0(spesso intorno al 30%), poi ila0saldo dal 60% all'80%a0dal notaio. Su 500.000 euros si tratta all'incirca di 150.000 euros durante la costruzione e 350.000 euros al completamento. Ogni euro versato a tranche e8 garantito da una banca.

Per un26nbsp;rivendita, l'usanza e8 di versarea0il 10% del prezzoa0all'arras. Non e8 una regola di legge ed e8 negoziabile, ma il 10% e8 quello che la maggior parte dei venditori privati si aspetta. Poi paghi il restante 90% dal notaio il giorno del rogito.

Qualunque importo tu paghi non e8 un costo extra. Viene conteggiato nel prezzo.

Esempio reale - nuova costruzione.a0Compri un appartamento sulla carta aa0500.000 euros:

• 8.000 euros26nbsp;- quota di prenotazione (conteggiata nel prezzo)
• 150.000 eurosa0- versati a tranche durante la costruzione (circa 30%, garantiti da banca)
• 350.000 eurosa0- saldo al completamento (circa 70%), dal notaio

Esempio reale - rivendita.a0Accordi di comprare un appartamento di rivendita aa0500.000 eurosa0con arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- caparra alla firma (10%)
• 450.000 eurosa0- saldo dal notaio
• 50.000 eurosa0- quello che perdi se ti ritiri
• 100.000 eurosa0- quello che il venditore ti paga se si ritira

Cosec entrambe le parti hanno un motivo reale per concludere. Questo e8 lo scopo della caparra.

Consiglio extra:a0Qualunque importo tu paghi fa parte del prezzo d'acquisto dichiarato ai fini fiscali. Su unaa0nuova costruzionea0(il caso principale qui), l'imposta e8a010% IVAa0(50.000 euros su 500.000) pif9 circaa01.2% AJDa0(6.000 euros), non ITP. Su unaa0rivenditaa0in Andaluceda, l'imposta e8a07% ITPa0(35.000 euros), dovuta dopo il completamento. Pianificala ora, non dopo.

Cosa deve includere il contratto

Un buon contratto e8 dettagliato. Assicurati che il tuo contenga tutto questo:

• Le parti.a0Nomi completi, numeri di passaporto o NIE (il tuo numero di identificazione fiscale spagnolo).
• L'immobile.a0Indirizzo completo, laa0referencia catastrala0(il riferimento catastale, un identificativo ufficiale dell'immobile), e una descrizione chiara.
• Il prezzo.a0Prezzo totale concordato e modalite0 di pagamento.
• Il piano dei pagamenti.a0Per una nuova costruzione, la quota di prenotazione e ogni rata a tranche con la sua condizione di scatto e il suo importo. Per una rivendita, la caparra che paghi ora.
• La garanzia bancaria (nuova costruzione).a0Un impegno chiaro che ogni pagamento prima del completamento sia coperto da una garanzia bancaria o da un'assicurazione (Law 57/1968, Ley 20/2015). Questa e8 la clausola pif9 importante in un contratto di nuova costruzione.
• Il tipo di arras (rivendita).a0Indicato chiaramente - vuoi penitenciales.
• La condizione di completamento e la scadenza.a0Per una nuova costruzione, il completamento segue la Licence of First Occupation. Per una rivendita, una data fissa, di solitoa0da 30 a 60 giorni, a volte fino a 90.
• Oneri.a0Qualsiasi mutuo, debito o limitazione sull'immobile. Al completamento non dovrebbe restarne nessuno.
• Chi paga cosa.a0Costi di notaio, Registro Immobiliare e imposte. Per legge e per consuetudine, l'acquirente paga la maggior parte delle imposte sull'acquisto.
• Clausola di recesso.a0Cosa succede se una delle parti si tira indietro.
• Condizioni sospensive.a0Cose che devono essere vere prima che tu sia obbligato a comprare - per una nuova costruzione, una licenza edilizia valida e una vera garanzia bancaria; per una rivendita, unaa0 pulitanota simplea0(l'estratto del Registro Immobiliare che mostra il proprietario e gli eventuali debiti) e nessun problema urbanistico.

Le condizioni sospensive sono la tua rete di sicurezza. Ti permettono di uscire dall'affare, e di tenere quanto hai pagato, se l'avvocato trova un problema serio.

Consiglio extra:a0Chiedi al tuo avvocato di aggiungere una clausola che protegga quanto hai pagato se l'immobile ha debiti nascosti, nessuna licenza o un problema di titolo. Un venditore o promotore corretto lo accettere0. Chi si rifiuta e8 un campanello d'allarme.

Rischi, insidie e come restare al sicuro

Sii onesto riguardo ai rischi. Questi sono quelli che colpiscono gli acquirenti stranieri:

• Promotore senza garanzia bancaria (nuova costruzione).a0Questo e8 di gran lunga il rischio pif9 grande in una nuova lottizzazione. Niente garanzia, niente pagamento.
• Nessun tipo di arras indicato (rivendita).a0In tal caso si presume confirmatorias e ti espone a una grossa richiesta. Indicalo sempre.
• Nessuna licenza o costruzione abusiva.a0Alcuni progetti non hanno il permesso giusto. Il tuo avvocato deve confermare la licenza edilizia e, per una nuova costruzione, che il completamento segua la Licence of First Occupation.
• Debiti nascosti su una rivendita.a0Imposte o spese condominiali non pagate possono ricadere su di te. Il tuo avvocato controlla laa0nota simple.
• Scadenza troppo breve.a0Se hai bisogno di un mutuo, assicurati che i tempi del completamento diano alla banca il tempo necessario.
• Pagamento su un conto personale.a0Paga solo sul conto corretto indicato nel contratto, mai su quello privato di un agente.
• "Accordi" verbali.a0Un accordo a voce e8 difficile da far valere. Mettilo sempre per iscritto.
• Rischio di cambio.a0Se paghi in sterline, corone o zloty, il tasso puf2 spostare il costo di migliaia durante i pagamenti a tranche e al completamento. Un broker valutario puf2 fissare il tasso.

Avvertimento:a0Se il venditore, il promotore o l'agente ti mette fretta per firmare "oggi", rallenta. Un affare vero de0 al tuo avvocato il tempo di controllare il progetto e il contratto. La pressione e8 un classico segnale di un problema.

La tua checklist prima della firma

Prima di firmare il contratto privato di acquisto, conferma:

• Il tuo avvocato indipendente lo ha letto e approvato.
• Per una nuova costruzione, la garanzia bancaria su ogni pagamento a tranche e8 reale e il completamento e8 legato alla Licence of First Occupation.
• Per una rivendita, il tipo di arras e8 indicato (tu vuoi penitenciales).
• Il prezzo, il piano dei pagamenti e i tempi del completamento sono corretti.
• La licenza edilizia e8 valida (e per una rivendita, laa0nota simplea0e8 pulita senza debiti a sorpresa).
• Le condizioni sospensive proteggono quanto hai pagato.
• Paghi solo sul conto indicato nel contratto.

Vuoi far controllare il tuo contratto prima di firmare? Esaminiamo ogni contratto, confermiamo la garanzia bancaria sulle nuove costruzioni e lavoriamo solo con promotori che la forniscono, il tutto senza commissioni per l'acquirente. Sentiti libero di parlare con Spain Developments.

Conclusione

Il contratto di compravendita tra privati è il momento in cui il tuo acquisto diventa reale, quindi i dettagli sono tutto. Per una nuova costruzione, il contratto stabilisce la tua quota di prenotazione, i pagamenti scaglionati (circa dal 20% al 40% prima del completamento, spesso intorno al 30%) e il saldo dal 60% all'80% dal notaio - e ogni euro versato prima della consegna delle chiavi deve essere garantito da una fideiussione bancaria. Per una rivendita, assicurati che il tipo di arras sia indicato e che la caparra sia equa. Su una casa da 500.000 euros, un contratto chiaro fa la differenza tra denaro al sicuro e un errore costoso. In Spain Developments, esaminiamo ogni contratto e lavoriamo solo con promotori che forniscono una corretta garanzia bancaria, senza commissioni per l'acquirente. Quando sei pronto, non esitare a contattarci.