コスタ・デル・ソルの新築物件で住戸と条件を確保する

このページは、新築物件が実際にどのように販売されているのか、何が交渉可能で、予約や支払いがどのように進み、あなたのお金がどのように保護されるのかを理解したい買主のためのものです。誤った約束をせず、率直かつ詳しく説明しています。

概要:新築では、価格はほぼ固定されているため、これは価格を値下げ交渉する話ではありません。大切なのは、適切なタイミングで適切な住戸を手に入れ、手続きが実際にどう進むのかを正確に理解することです。デベロッパーは住戸を分割して順次販売し、最良の住戸を後回しにすることも多いため、私たちはあなたが気に入っている開発案件を見守り、良い住戸が出た瞬間にお知らせします。また、買主が驚きがちな点についても正直にお伝えします。通常は契約書に署名する前に支払いを行い、契約内容が変更されることはめったになく、開発案件はしばしば遅れます。しかし、事前に知っていればどれも問題ではなく、あなたのお金はその全過程を通じて法律で保護されています。

価格についての率直な真実

最初から正直にお話ししましょう。なぜなら、その率直さこそがこのページの要点だからです。Costa del Solの新築では、価格はほぼ固定されています。デベロッパーは固定の価格表を設定し、それが大きく動くことはありません。人気の高い開発案件はすぐに売れ、順番待ちのある建築業者に価格を下げる理由はありません。

ですから、私たちは大幅な値引きを交渉できるふりはしません。多くの仲介業者は価格が自由に交渉できるかのようにほのめかし、結局何も実現せず、買主は期待外れに感じます。私たちはむしろ真実をお伝えしたいのです。本当の価値は値下げではなく、適切なタイミングで適切な住戸を選ぶことにあり、そこが私たちがあなたのために力を発揮する部分です。

注意:プロジェクトのことをまだよく知らない段階で、新築物件について大きな値引きを約束する仲介業者には注意してください。Costa del Solの人気開発案件では、そのような値引きは通常存在しません。そうした約束は、あなたの関心を引くための餌であることがよくあります。

住戸が実際にどう販売開始されるのか、そしてなぜ私たちが見張っている必要があるのか

ここで、多くの仲介業者が話さないことをお伝えします。需要が非常に高いため、デベロッパーは自分たちの好きな順番で住戸を分割して販売開始します。最良の住戸が最初に販売されるとは限りません。

それがあなたにとって意味すること:

• 早い段階では、より良い価格になることがあります。建築許可が下りる前、そして最初の値上げ前の販売開始時に購入すれば、通常は最も低い価格で買えます。将来の価値を最も重視するなら、これは大きな利点です。
• 最良の住まいは後から出てくることがあります。値上がりよりも自分に合った住まいを重視する実需の買主であれば、販売開始から1年たったプロジェクトであっても、数か月後により良い住戸が売り出されることがあります。この市場では、良い住戸がすべてなくなっているわけではなく、まったくそんなことはありません。
• 最初に条件の悪い住戸を出すデベロッパーもいます。すべてのデベロッパーがそうではありませんが、そうするところもあります。条件の弱い住戸を先に出して処分し、最良の住戸は残して、市場の反応を見ます。売り手側からこうした話を聞くことはほとんどありません。

だからこそ、私たちが見張っていることに意味があるのです。私たちは常に同じ開発案件周辺で買主対応をしているため、価格表が更新されると、かなり早い段階でそれを把握できます。気になる開発案件を教えていただければ、私たちが代わりに見守ります。あなたに合う住戸が販売された瞬間にお知らせします。

注意:一部のデベロッパーは、何が売れたかを完全には明らかにしていません。実際にはただ保留されているだけなのに、住戸が「sold」と表示され、その後になって再び市場に出てくることがあります。私たちはこうした見せ方の裏を見抜くお手伝いをし、たとえば特定のペントハウスのように、あなたが気に入った住まいが本当に売れてしまったのではなく、保留されているだけなのかを正直にお伝えします。

住戸は市場に戻ることがあるので、開発案件をあきらめないでください

住戸を逃してしまっても、プロジェクト全体を候補から外さないでください。住戸は思っているよりも頻繁に市場へ戻ってきます。

• 契約までには空白期間があります。予約後、私的売買契約（contrato privado de compraventa、またはPPC）に署名するまでに時間がかかることがあります。PPCには建築許可が必要だからです。販売開始直後のプロジェクトでは、まだ許可が出ていないことが多く、6か月以上待つこともあります。これは普通であり、標準的な流れです。
• 買主が気持ちを変えることがあります。PPCの段階で辞退する人もいます。その場合、手付金は失われ、住戸は再び市場に戻ります。
• 住宅ローンが通らないことがあります。開発の終盤に近い段階であっても、買主が住宅ローンを取得できず、デベロッパーがその住戸を再販売しなければならないことがあります。

ですから、今日満室に見える開発案件でも、来月にはあなたに合う住戸が出ているかもしれません。私たちは見守り続け、再び出てきたら素早く動きます。

予約と手付金の実際の仕組み

住戸を押さえるには予約金を支払い、残りは建設の進行に合わせて段階的に支払います。ここでは、多くのページが省略する率直な詳細をお伝えします。

• 確認している間、住戸を押さえられることがあります。場合によっては、数日から1週間ほど住戸を確保するために予約し、その間にきちんと調べ、見送ると決めた場合はデベロッパーが予約金を返金してくれることがあります。多くは柔軟に対応しますが、必ず最初に条件を確認してください。
• 金額にはかなり幅があります。最初の予約金は、住戸を市場から外すための比較的小さな金額であることが多いです。より大きな購入では、手付金が価格の約1%から3%になることがあります。その後、支払いは通常段階的に行われます。私的売買契約の時点でより大きな支払いを行い、完成時に残額を支払います。
• 建築許可が出なければ全額返金です。デベロッパーが建築許可を取得できなかった場合、これはまれですが、手付金は全額返金されます。これはスペイン法で義務付けられています。

通常は署名前に支払い、それが普通です

これは多くの買主を驚かせる点なので、あらかじめ知っておいていただきたいことです。Costa del Solでは、私的売買契約に署名する前に、デベロッパーへ送金することが非常によくあります。そして契約書への署名はその後に行われます。

これはここでは完全に普通のことです。私たちはあなたを不安にさせようとしているのではなく、ただ前もってそういうものだと知っておいてほしいだけです。最初に契約書に署名するデベロッパーもいますが、通常の順番は先に支払い、その後に契約です。最終段階である権利証書（escritura）は、必ず公証人（notario）の前で、定められた法的手続きの一部として署名されます。この順番をあらかじめ知っておくことで、全体の流れがストレスではなく落ち着いたものに感じられます。

契約書：弁護士にできること、できないこと

私的売買契約について、現実的な期待値を持っておきましょう。ほとんどのデベロッパーは契約内容を変更しません。あるプロジェクトに100戸あり、すべての買主が条項を修正したいとなれば、管理するのは単純に不可能です。契約は標準化されており、基本的にはそのまま署名することになります。

では、あなたの弁護士は実際に何をするのでしょうか。契約書の内容が正しいか、物件とデベロッパーに問題がないか、そしてあなたの法的保護がきちんと整っているかを確認します。およそ90%のケースでは、条項そのものは変更できません。時には小さな点について、優秀な弁護士が細部を調整できることもあり、私たちも信頼する弁護士がそれを行った例を見てきましたが、それはまれであり、たいていは必要ありません。

良いニュースは、スペインではあなたを守る仕組みの大半が契約交渉で盛り込まれるのではなく、法律そのものに書かれているということです。ですから、標準契約でも十分にあなたは守られます。これもまた、私たちが紹介料コミッションを一切支払わない独立した弁護士をおすすめする理由です。多くのエージェンシーは、キックバックを支払う弁護士へあなたを誘導します。私たちはそうしません。あなたは自分の弁護士を自由に使うことができ、弁護士は常にあなたのためだけに行動します。私たちが自分たちの弁護士をおすすめするのは、単に連携がよりスムーズになり、全体の手続きがあなたにとって楽になるからです。

あなたのお金はどう守られるのか：銀行保証

これは最も重要な保護であり、交渉しなければならないものではなく、法律で定められているものです。

引き渡し前にあなたが支払うすべてのユーロは、Law 57/1968（Ley 57/1968）および、それを補強するLaw 20/2015（Ley 20/2015）の下で保護されています。実際の仕組みはこうです。

• あなたのお金は別口座に入ります。 デベロッパーは買主からの支払いを専用の銀行口座で管理しなければならず、プロジェクトが完了するまでそのお金に手を付けることはできません。
• 銀行がそれを裏付けます。 資金には銀行保証が付いているため、デベロッパーに問題が起きた場合でも保護されます。
• 何か問題が起きれば全額返金されます。 プロジェクトが引き渡されない場合、あなたは支払ったお金の100%に加えて利息も返金されます。この保護は、開発の完成が遅れた場合にも適用されます。

あなたが支払う前に、弁護士がその保証が有効であり、あなた名義になっていることを確認します。この一つの確認は、購入全体の中でも最も重要なチェックの一つです。

開発は遅れるものだと常に考えておく

私たちは、開発案件が予定どおりに引き渡されるなどと嘘は言いません。なぜなら、実際にはかなりの頻度でそうならないからです。最初から、あなたの物件も遅れる前提で計画しておくべきです。

しかも、その原因がデベロッパーにないこともよくあります。遅れは市役所の手続き待ち、建築許可の取得、電気の接続など、デベロッパーの管理外にある事柄から生じることがあります。どんな理由であれ、決まった日までにその家が必要なのであれば、数か月の余裕を見込んでおいてください。

良いニュースは、これも銀行保証につながる点です。引き渡しの遅延はその保証対象の一つなので、遅れによって失うのは通常、お金ではなく時間です。

間取りと仕上げのカスタマイズ

オフプラン購入の本当の利点の一つは、建築前の段階で家を自分好みに形づくれることが多いという点です。これは完成済みの中古物件では決してできません。

• 間取り。 建築段階によっては、2つの寝室を1つにまとめたり、キッチンをオープンにしたり、まだ図面上の段階で壁の位置を変えたりできる場合があります。
• 仕上げ。 床材、キッチンユニット、バスルームのタイル、ワードローブなどは、デベロッパーの用意する選択肢から選べることが多く、入居初日から自分の好みに合った住まいにできます。
• 実用的なアップグレード。 エアコン、床暖房、追加コンセントなどは、完成後よりも建築中の方がはるかに追加しやすいです。

重要なのはタイミングです。早く決めるほど、変更できる範囲も広がります。私たちは早い段階で適切な質問ができるようお手伝いするので、そのチャンスを逃さずに済みます。

おまけのヒント： カスタマイズについては、予約後ではなく予約前に確認しましょう。何をいつまで変更できるかという一覧は、実際に取引の重要な一部です。そして仕上げの選択を早めに確定することで、あなたに合わせて作られた家になります。

結論

新築ユニットを確保することは、価格交渉で値下げを勝ち取ることではありません。大切なのはタイミング、正しいユニット、そしてあなたが十分に理解している手続きです。私たちはあなたが気に入っている開発案件を見守り、適切なユニットが売り出されたり再び市場に戻ったりしたら素早く動きます。私たちは実際の流れについて正直です。通常は署名の前に支払い、契約は標準化されており、完成はしばしば遅れます。そしてその間ずっと、あなたのお金は銀行保証によって安全に守られています。準備ができたら、Spain Developmentsのアドバイザーにメッセージしてください。なお、買主手数料は一切かかりません。