スペインで不動産を購入する本当の費用（2026年）

このガイドは、オフプランでも完成済みの新築でも、Costa del Solの新築開発物件を検討している海外バイヤー向けです。表示価格だけでなく、本当の総額費用がわかります。500.000 eurosの住宅を例に、すべての税金、すべての手数料、そして正確な総額をお見せします。

ひと目でわかるポイント: 表示価格は、実際に支払う価格では決してありません。Costa del Solでは、新築開発物件は税金と手数料でおよそ12-14%上乗せされ、再販物件（個人所有者から購入する中古住宅）はおよそ10-12%かかります。500.000 eurosの新築なら、これに約60.000〜70.000 eurosが上乗せされるため、実際の総額費用は約565.000 eurosになります。オフプランで購入する場合は、一括ではなく建設中に段階的に支払います。住宅ローンを使う場合は、30-40%の現金による頭金が必要です。

以下は、500.000 eurosの新築開発物件を現金で支払う場合の主要な数字です。

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - AJD印紙税 1,2%
• 6.050 euros - 弁護士費用 1% + IVA
• ~565.000 euros - 実際の総額費用

表示価格と実際の価格の差は、多くの買い手にとって最大の不安要素です。以下では、そのあいまいさを取り除きます。すべての数字は2026年時点のもので、すべての例は新築開発物件を中心にしています。というのも、Costa del Solで私たちが扱っているのがそれだからです。

なぜ表示価格が実際の価格ではないのか

500.000 eurosの住宅を見ても、それは始まりにすぎません。スペインではその上に税金と手数料が加算されます。これらは任意ではありません。すべての合法的な購入に含まれるものです。

良い知らせは、これらの費用の大半は法律で定められており、予測しやすいことです。いったん把握すれば、嫌な驚きはありません。追加総額は次の2つで決まります:

• その住宅は 新築開発物件 （デベロッパーから購入する物件で、オフプランまたは完成済み新築）ですか、それとも 再販物件 （個人所有者から購入する中古住宅）ですか?
• 現金で支払いますか、それとも住宅ローンを使いますか?

新築開発物件は、税金の面では再販物件より少し高くつきますが、新しい建物、10年間の構造保証、そして現代的な省エネ評価が付いてきます。以下では、私たちが扱っている新築開発物件を中心に説明し、比較のために代替案として再販物件も示します。

注意: 多くの買い手は追加費用を5-7%だけ見積もります。実際の数字は新築開発物件で12-14%です。低く見積もりすぎると、引き渡し日に現金が足りなくなることがあります。必ず全額を見込んで計画してください。

新築開発物件の支払い方法

新築開発物件は一括で支払うものではありません。スケジュールは、オフプラン（まだ建設中）を買うのか、完成済み物件（完成して入居可能）を買うのかによって異なります。

オフプランの場合、建設中に段階払い:

• 予約時: 市場から外して物件を確保するための手付金として、約6.000〜10.000 eurosを支払います。
• 私的契約時: 建設の進行に合わせて段階的に支払い、価格の約20%から40%まで積み増します。各段階の支払いは 銀行保証（aval）によって保護されるため、デベロッパーが引き渡せなかった場合でも、あなたのお金は守られます。
• 完成時: 住宅が完成して鍵を受け取るときに、残りの60%から80%の残額を支払います。

住宅がすでに完成している完成済み新築の場合:

• 予約時: 住宅を確保するための同じ手付金です。
• 私的契約時: 価格の約10%。
• 完成時: 残額。通常は数週間以内です。

500.000 eurosのオフプラン住宅の試算例:

• ~10.000 euros - 予約金
• 最大 ~200.000 euros - 建設中の段階払い（20%〜40%、銀行保証付き）
• 残額 - 鍵を受け取る完成時に支払い

この段階的な支払いタイミングは、再販物件との大きな違いの1つです。再販物件（以下で扱う代替案）は、ずっと早く支払います。10%の手付金を払い、その4〜8週間後に残額を支払います。

ボーナスヒント: オフプランの各段階支払いが、必ず銀行保証で裏付けられていることを確認してください。これがあなたの保護です。優れた買い手側エージェントは、1回目の段階支払いをする前に保証が整っていることを確認します。

新築開発物件にかかる税金（IVA + AJD）

新築開発物件は、オフプランでも完成済みでも、購入時に2つの税金がかかります。

• IVA（VAT、付加価値税のスペイン語）: 住宅については価格の10%です。これはスペイン本土全域で同じです。
• AJD（印紙税、法的な権利証書にかかる税金）: Andalucíaでは価格の1,2%です。

合わせると、それは 11,2% 新築開発物件にかかる税金です。

500.000 eurosでの試算例:

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - AJD印紙税 1,2%
• 購入税合計: 56.000 euros

ボーナスヒント: 一部の開発物件では、ガレージスペースや収納室（ trasteroと呼ばれます）を別の権利証書で販売しています。別売りの場合、これらには10%ではなく21%のIVAがかかることがあります。駐車場と収納が住宅価格に含まれているか、担当エージェントに確認してください。優れた買い手側エージェントは、契約前にこれを確認します。

代替案: 再販住宅にかかる税金（ITP）

再販物件は新築開発物件の対比となるものです。個人売主から購入する中古住宅であり、IVAはかかりません。代わりに支払うのは ITP（再販住宅にかかる譲渡税）.

Andalucíaでは、ITPは 7% 価格の税率です。再販物件ではITPがそれに代わるため、別途印紙税はかかりません。

500.000 eurosでの試算例:

• ITP 7%: 35.000 euros

つまり、再販物件は新築開発物件より税金が低くなります。違いを並べて見てみましょう。

• 新築開発物件（11,2%）: 56.000 euros
• 再販物件（7%）: 35.000 euros

ただし、新築開発物件にはランニングコストの低さ、10年間の構造保証、現代的な省エネ評価があり、さらにオフプランなら建設期間にわたって支払いを分散できます。選択は税金だけの問題ではありません。

ボーナスヒント: 再販物件では、ITPは権利証書への署名から30日以内に支払わなければなりません。これはあなたの弁護士が処理します。もう終わったと思ってスペインを離れないでください。税金の支払いは署名のすぐ後に来ます。

公証人と土地登記の手数料

スペインでは、すべての購入は 公証人（売買を法的に有効にする公的な役人）の前で署名されます。その後、住宅は 土地登記簿（Registro de la Propiedad、不動産の所有者を記録する公式台帳）.

に記録されます。どちらの手数料も法律で定められており、どの事務所でもほぼ同じです。

• 公証人手数料: 約600〜1.200 euros。
• 土地登記手数料: 約400〜700 euros。

500.000 eurosでの試算例:

• ~1.500 euros - 公証人
• ~1.000 euros - 土地登記
• 合計: ~2.500 euros

税金に比べれば小さいですが、実際にかかる費用です。予算に入れておきましょう。

弁護士費用

法律上、弁護士の利用は義務ではありません。しかし、海外バイヤーにとっては、最も賢いお金の使い方です。新築開発物件では、優れた弁護士が建築許可、デベロッパーの実績、そしてオフプランの各段階支払いが銀行保証でカバーされていることを確認します。再販物件では、その住宅に負債が付いていないこと、そして売主が本当に所有者であることを弁護士が確認します。

• 一般的な弁護士費用: 価格の約1%、さらに手数料に21%のIVAが加算されます。

500.000 eurosでの試算例:

• 5.000 euros - 1%の弁護士費用
• 1.050ユーロ - 手数料に対する IVA 21%
• 合計: 約6.050ユーロ

注意: 開発業者の弁護士だけを使ってはいけません（または再販物件なら売主の弁護士）。その弁護士は相手方のために働いています。あなたには、あなたのためだけに働く独立した自分専用の弁護士が必要です。これにより、引き継がれる債務や都市計画上の問題から身を守れます。

Spain Developments では、私たちは独立した買主側エージェントです。私たちの手数料は開発業者が支払うため、あなたが私たちに支払う費用はありません。また、信頼できる独立系の弁護士探しもお手伝いするので、手続きの中で一人になることはありません。

住宅ローン費用（借り入れをする場合）

現金で支払うなら、このセクションは読み飛ばせます。借り入れをするなら、少し多めに見ておきましょう。

スペインの銀行は非居住者に対して通常60%～70% を融資します。つまり、あなたは物件価格の30%～40%を現金で用意する必要があります。さらに、上記のすべての費用も必要です。デポジットは厳密には「費用」ではありませんが、準備しておく必要があります。

追加の住宅ローン費用:

• 物件評価額査定（銀行による住宅価値の確認）: 約300～600ユーロ。
• 銀行の手配手数料: ローン額の0～1,5%。交渉できることが多いです。

良いニュースです: 2019年以降、スペインの法律では銀行 が住宅ローンの印紙税、住宅ローン契約の公証人費用、そして住宅ローン登記費用を支払うことになっています。これらはあなたが払う必要はありません。銀行がそれらを上乗せしようとしていないか確認しましょう。

500.000ユーロ、住宅ローン65%（借入額325.000ユーロ）の計算例:

• 約500ユーロ - 査定
• 3.250ユーロ - 1%の手配手数料
• 合計: 約3.750ユーロ

ボーナスヒント: スペインの銀行は税金や手数料のためのお金は貸してくれません。その12～13%は自分の貯蓄から出す必要があります。手元資金は慎重に計画しましょう。

小さいけれど実際にかかる追加費用

さらにいくつかの小さな費用がかかります。主に海外からの買主に関係するものです:

• NIE番号（外国人向けスペイン納税者番号）: 約10～150ユーロ。手続きを早めるために代行業者を使うかどうかで変わります。これがないと購入できません。
• スペインの銀行口座: 通常、開設は無料ですが、1つ必要になります。
• 委任状 （署名に本人が出席できない場合）: 約150～300ユーロ。
• ライフライン接続 （水道、電気）新築の場合: 約200～500ユーロ。

どれも大きな額ではありませんが、積み重なります。このグループには500～1.000ユーロほどを見込んでおきましょう。

為替: 見えにくいコスト

これは多くの買主が見落とします。収入が pounds、krona、または złoty の場合、お金をユーロに両替しなければなりません。住宅価格はユーロ建てです。

街中の銀行は、しばしば不利な為替レートに加えて手数料も上乗せします。これにより、送金額の最大3% がコストになることがあります。500.000ユーロの購入なら、3%は15.000ユーロ を悪いレートで失うことになります。

専門の為替ブローカーなら、通常は銀行より有利です。節約額が数千ユーロになることもあります。また、事前にレートを「固定」することもできるので、オファーから引き渡しまでの間に pound が下落しても購入価格が上がりません。

計算例: 約565.000ユーロ（価格＋諸費用）を送金する場合。銀行のレートでは、ブローカーより3%多くかかる可能性があります。つまり専門業者を使えば最大で17.000ユーロ 節約できる可能性があります。

ボーナスヒント: 為替送金は、契約署名の日ではなく、早めに計画しましょう。大きな送金を急ぐと、お金を失いやすくなります。Costa del Sol の買主に対応している信頼できる FX（外国為替）専門業者をご紹介できます。

500.000ユーロにおける総費用の内訳

Costa del Sol の500.000ユーロの住宅を現金購入する場合の全体像です。まず新築開発物件（私たちが扱うもの）、次に代替案として再販物件です。

新築開発物件、現金購入

• 500.000ユーロ - 購入価格
• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - AJD印紙税 1,2%
• 1.500ユーロ - 公証人
• 1.000ユーロ - 土地登記
• 6.050 euros - 弁護士費用 1% + IVA
• 700ユーロ - NIE、銀行、ライフライン
• 追加費用合計: 65.250ユーロ
• 総支払額: 565.250ユーロ

これがオフプラン物件なら、総額は同じですが、支払いは段階的に行われます。予約に約10.000ユーロ、建築中に銀行保証付きで20%～40%、残りは引き渡し時です。完成済み新築なら、より早い流れになります: 予約、次に契約時に10%、そして引き渡し時に残額です。

再販物件、現金購入（代替案）

• 500.000ユーロ - 購入価格
• 35.000ユーロ - 7%の ITP 譲渡税
• 1.500ユーロ - 公証人
• 1.000ユーロ - 土地登記
• 6.050 euros - 弁護士費用 1% + IVA
• 700ユーロ - NIE、銀行、ライフライン
• 追加費用合計: 44.250ユーロ
• 総支払額: 544.250ユーロ

つまり、500.000ユーロの新築開発物件の実際の総額は約565.000ユーロ です。これは掲載価格よりおよそ13%高い ことになります。再販物件では約544.000ユーロ、つまり約9%高い.

注: この内訳は現金購入を前提としています。住宅ローンを使う場合は、住宅ローン費用として約3.750ユーロを追加してください。外貨を使う場合は、為替スプレッドも考慮しましょう。オフプラン購入では建築期間中に支払いが分散されますが、再販物件は通常4～8週間で支払います。

実際にはいくら現金が必要ですか？

これがいちばん大事な質問です。どちらも新築開発物件を前提にした、2つのシンプルなケースを見てみましょう。

現金購入、新築開発物件、500.000ユーロ: 必要なのは総支払額の全額、約565.000ユーロです。オフプラン物件では建築期間中に段階的に支払い、完成済み物件では数週間で支払います。

65%の住宅ローンを利用、新築開発物件、500.000ユーロ:

• 175.000ユーロ - 頭金（価格の35%）
• 約65.250ユーロ - 税金と手数料
• 約3.750ユーロ - 住宅ローン費用
• 必要な現金合計: 約244.000ユーロ

銀行は残りの325.000ユーロを融資します。だからこそ、誠実な資金計画が大切なのです。家に惚れ込む前に、本当の必要額を把握しておくべきです。

Spain Developments では、どの物件でも、契約前にこの完全な内訳をご提供します。買主手数料はありません。開発業者が私たちに支払うからです。私たちの仕事は、あとで嫌な驚きがないようにすることです。

結論

Costa del Sol で新築開発物件を購入する実際の費用は、物件価格に約12～14%上乗せされます。500.000ユーロの新築なら、総額は約565.000ユーロです。大きな項目は IVA、印紙税、そして弁護士費用で、いちばん節約しやすいのは良い為替ブローカーを使うことです。オフプランで購入するなら、支払いは建築期間に分散され、残金は引き渡し時に支払います。対して再販物件は約10～12%の上乗せで、支払いもずっと早いです。総額で計画しておけば、引き渡し日に驚くことはありません。

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