Ar jums reikia teisininko norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?

Jei perkate naujos statybos būstą Costa del Sol regione iš užsienio, šis gidas atsako į vieną didelį klausimą. Sužinosite, ką iš tikrųjų daro teisininkas, kiek tai kainuoja ir kokia reali rizika jo nesamdyti. Pirmiausia trumpas atsakymas, tada detalės.

Trumpa santrauka

• Ne, Ispanijos įstatymai neįpareigoja jūsų naudotis teisininku.
• Tačiau beveik kiekvienam saugiam užsienio pirkimui jis naudojamas.
• Ispanijos sistema pagal nutylėjimą neapsaugo pirkėjo.
• Nepriklausomas teisininkas kainuoja apie026nbsp;1% nuo kainos plius PVM.
• Tai pigiausias draudimas, kokį tik kada nors nusipirksite.

Trumpas atsakymas

Ne, Ispanijos įstatymai neįpareigoja jūsų naudotis teisininku. Tačiau beveik kiekvienam saugiam užsienio pirkimui jis naudojamas. Priežastis paprasta. Ispanijos sistema pagal nutylėjimą neapsaugo pirkėjo. Turite apsisaugoti patys.

Jei perkate be teisininko, visą teisinę riziką prisiimate vieni. Atostogų būstui ar investicijai, kurios iki užbaigimo galbūt net nepamatysite gyvai, tai yra rizika, kurios daugumai žmonių nereikėtų prisiimti.

Ar notaras manęs neapsaugo?

Tai dažniausia klaida, kurią daro užsienio pirkėjai. Jie mano, kad notaras (notario026nbsp;- neutralus valstybės pareigūnas, prižiūrintis pasirašymą) yra jų pusėje. Taip nėra.

Notaras yra neutralus valstybės pareigūnas. Pagal įstatymą notaras turi išlikti nešališkas. Jo darbas – patvirtinti, kad abu asmenys yra tie, kuo prisistato, kad aktas popieriuje yra teisingas ir kad pasirašymas yra teisėtas. Jis patikrina, ar pirkėjas ir pardavėjas supranta, ką pasirašo.

Tačiau notaras nedirba jums. Jis nesiderės dėl jūsų sutarties. Jis nesivys savivaldybės dėl trūkstamų licencijų. Jis neįspės jūsų, kad projektą vystantis vystytojas atrodo finansiškai silpnas. Šis darbas yra teisininko darbas, ir tik teisininko darbas.

Notaras padaro pasirašymą teisėtą. Teisininkas padaro pirkimą saugų. Tai du skirtingi dalykai.

Ką iš tikrųjų daro nekilnojamojo turto teisininkas?

Geras nepriklausomas teisininkas (abogado026nbsp;- kvalifikuotas Ispanijos advokatas) tvarko kiekvieną teisinį žingsnį nuo pirmojo kontakto iki raktų jūsų rankoje. Štai visas sąrašas.

• Teisinis patikrinimas.026nbsp;Jis patikrina turtą Žemės registre (Registro de la Propiedad026nbsp;- oficialiame įraše, kam kas priklauso) dėl skolų, hipotekų, areštų ir neteisėtų statybos darbų.
• NIE numeris.026nbsp;Jis kreipiasi dėl jūsų NIE (NFAmero de Identidad de Extranjero026nbsp;- mokesčių identifikacinio numerio, kurio reikia kiekvienam užsienio pirkėjui).
• Sutarties peržiūra.026nbsp;Jis perskaito ir pataiso rezervacijos sutartį bei privačią pirkimo sutartį (contrato de arras026nbsp;- privalomą depozito sutartį) prieš jums ką nors sumokant.
• Apsauga perkant nebaigtą statyti būstą.026nbsp;Naujos statybos atveju jis patvirtina, kad kiekvienam etapiniam mokėjimui, kurį atliekate, galioja tinkama banko garantija (aval bancario026nbsp;- banko pažadas grąžinti jūsų pinigus).
• Licencijų patikra.026nbsp;Jis patikrina statybos leidimą ir pabaigoje Pirmojo apgyvendinimo licenciją (Licencia de Primera Ocupación026nbsp;- leidimą, kuris leidžia jums ten teisėtai gyventi ir prijungti komunalines paslaugas).
• Mokesčių ir išlaidų apskaičiavimas.026nbsp;Jis nurodo jums tikslią bendrą sumą: PVM arba perleidimo mokestį, žyminį mokestį, notaro mokesčius ir registro mokesčius. Jokių nemalonių staigmenų.
• Užbaigimas ir registracija.026nbsp;Jis dalyvauja pas notarą, patikrina galutinį aktą, sumoka mokesčius ir užregistruoja turtą jūsų vardu. Būtent tai paverčia jus teisėtu savininku.
• Po pardavimo.026nbsp;Jis perrašo komunalinių paslaugų sutartis ir nustato tiesioginius debetus IBI mokesčiui (metiniam savivaldybės mokesčiui).

Kodėl jums reikia nepriklausomo teisininko (ne vystytojo)

Kai perkate naujos statybos būstą, vystytojas arba agentas dažnai pasiūlys jums „savo“ teisininką. Skamba naudinga. Tai gali sutaupyti nedidelį mokestį. Prašome to nedaryti.

Tas teisininkas gauna atlygį iš pardavėjo. Jo lojalumas yra pardavėjui. Jei iškyla problema, kyla aiškus interesų konfliktas. Jis nekovos už jus iš visų jėgų, nes jo klientas yra kitoje stalo pusėje.

Jums reikia teisininko, kuris dirba tik jums. Nepriklausomas teisininkas turi teisinę pareigą ir finansinę paskatą rasti problemas prieš joms tampant jūsų nuostoliu. Tai vienintelė svarbiausia taisyklė perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.

Būtent todėl Spain Developments dirba tik su nepriklausomais Ispanijos teisininkais, o niekada ne su vystytojo teisininku. Kaip vystytojo apmokamas pirkėjo atstovas, mūsų darbas yra jus apsaugoti, o nepriklausomas teisininkas yra šios apsaugos pagrindas.

Įspėjimas: „nemokamas teisinis paketas“. Dažnas triukas yra „nemokamas teisinis paketas“, įtrauktas į būsto pirkimo statybos etape sandorį. Mokestis paslepiamas kainoje, o teisininkas atsiskaito vystytojui. Jei pardavėjas siūlo, kad teisinis patikrinimas yra „įtrauktas“, laikykite tai pavojaus signalu, o ne privalumu.

Kiek kainuoja teisininkas Ispanijoje?

Standartinis rinkos tarifas yra apie 1% nuo pirkimo kainos, plius PVM (IVA 21%). Daugelis kontorų nustato minimalų maždaug 1.000 eurų–1.500 eurų mokestį už pigesnį turtą.

Paimkime tikrą pavyzdį. Tarkime, perkate naujos statybos butą už 500.000 eurų.

Praktinis pavyzdys: 500.000 eurų butas

• 5.000 eurų – teisininko mokestis (1%)
• 1.050 eurų – PVM nuo mokesčio (21%)
• Bendras teisinis mokestis: 6.050 eurų

Tai yra apie 1,2% kainos, viską sudėjus. Lyginant su 500.000 eurų pirkiniu, kurio negalite lengvai atšaukti, tai yra nedaug. Tai pigiausias draudimas, kokį kada nors nusipirksite.

Papildomas patarimas: Prieš ką nors pasirašydami, paprašykite fiksuoto rašytinio pasiūlymo. Aiškus teisininkas pateikia aiškią kainą. Venkite tų, kurie miglotai kalba apie mokesčius.

Kas gali nutikti be jo?

Ispanijos nekilnojamojo turto rinka remiasi principu „pirkėjas turi būti atsargus“. Kai tik pasirašote, problemos tampa jūsų, net jei apie jas nežinojote. Štai dėl ko užsienio pirkėjai iš tikrųjų yra praradę pinigų.

• Paslėptos skolos. Nesumokėti mokesčiai, bendrijos įmokos ir komunalinių paslaugų sąskaitos lieka susieti su turtu, o ne su pardavėju. Jei praleisite patikrinimą, paveldėsite sąskaitą.
• Neteisėti statybos darbai. Terasa, baseinas ar papildomas kambarys, pastatyti be leidimo, gali užtraukti baudas ar net griovimo nurodymą.
• Statybos etapo vystytojo bankrotas. Jei statytojas žlunga ir nebuvo banko garantijos, jūsų etapinės įmokos gali tiesiog pradingti. Teisininkas neleis jums mokėti be tokios garantijos.
• Nėra pirmojo apgyvendinimo licencijos. Be jos negalite teisėtai gyventi būste ar savo vardu prijungti vandens ir elektros.
• Nesąžiningi pardavėjai ar agentai. Kai kurie spaudžia jus greitai pasirašyti, kol dar neatlikti patikrinimai. Teisininkas įtraukia sąlygą, leidžiančią jums pasitraukti, jei paaiškėja rimta problema.

Pastaba apie okupas (skvoterius). Tai viena didžiausių daugelio pirkėjų baimių, ir tas nerimas yra suprantamas. Tačiau reali rizika uždaroje naujos statybos gyvenvietėje yra labai maža. Šie namai yra gyvenami, saugomi signalizacijos ir stebimi bendruomenės. Be to, Ispanijos 2025 m. įstatymas prieš skvoterius (Ley Antiokupas), galiojantis nuo 2025 m. balandžio, iškeldinimą padarė gerokai greitesnį. Dabar policija gali pašalinti neteisėtus gyventojus per 48 valandas, jei jie pastebimi anksti, o teismai taiko pagreitintą maždaug 15 dienų procesą. Pirkėjo atstovas ir teisininkas taip pat pasirūpins, kad jūsų nauji namai būtų tinkamai apsaugoti nuo pirmos dienos.

Pirkimas nuotoliniu būdu: ar teisininkas gali viskuo pasirūpinti?

Taip. Tai viena geriausių priežasčių jį samdyti. Daugelis britų, airių, olandų, skandinavų, vokiečių, lenkų ir čekų pirkėjų niekada nevyksta į Ispaniją pasirašyti. Jiems to nereikia.

Jūs pasirašote įgaliojimą (poder notarial – teisinį dokumentą, leidžiantį jūsų teisininkui veikti jūsų vardu). Paprastai tai galite padaryti Ispanijos konsulate savo šalyje arba pas notarą namuose su apostile (tarptautiniu spaudu, kuris padaro dokumentą galiojantį užsienyje). Tada jūsų teisininkas jūsų vardu pasirašo nuosavybės aktą ir įregistruoja būstą jūsų vardu.

Tai įprastas, saugus ir labai dažnas pirkimo būdas. Su tinkama komanda visas pirkimo procesas gali vykti iš jūsų svetainės.

Kaip pasirinkti gerą teisininką

Prieš įsipareigodami pasinaudokite šiuo trumpu kontroliniu sąrašu.

• Jie yra nepriklausomi ir dirba tik jums, o niekada ne vystytojui.
• Jie yra registruoti Ispanijos advokatų asociacijoje (Colegio de Abogados). Galite paprašyti jų advokato numerio.
• Jie raštu pateikia fiksuotą mokestį, maždaug 1% plius PVM.
• Jie aiškiai kalba jūsų kalba arba dirba su gimtakalbių komanda, kuri tai daro.
• Jie paaiškina kiekvieną žingsnį paprastais žodžiais, o ne teisiniu žargonu.

Spain Developments atveju tokio nepriklausomo teisininko suradimas ir darbas kartu su juo yra mūsų paslaugos jums dalis. Mes koordinuojame teisinius patikrinimus, dokumentus ir terminus, kad niekas nepraslystų pro akis, net jei perkate iš kitos šalies.

Esmė

Jums teisiškai nereikia teisininko, kad pirktumėte Ispanijoje. Tačiau pirkdami be jo prisiimate visą teisinę riziką patys, sistemoje, kuri labiau saugo pardavėją nei pirkėją. Už maždaug 1% kainos nepriklausomas teisininkas patikrina turtą, apsaugo jūsų pinigus ir įregistruoja būstą jūsų vardu.

Jei svarstote apie naujos statybos būstą Costa del Sol regione, pasirūpinkite nepriklausomu teisininku dar prieš sumokėdami bent vieną eurą. Spain Developments gali padėti jums padaryti būtent tai – jų gimtąja kalba kalbanti komanda nuo pradžios iki pabaigos pasirūpins visais teisiniais klausimais.