Banko garantija Ispanijoje: nebaigto statyti būsto pirkėjo skydas

Jei perkate nebaigtą statyti būstą Costa del Sol regione, banko garantija yra pati svarbiausia jūsų turima apsauga. Šiame gide paaiškinama, kas tai yra, kokiu įstatymu ji grindžiama ir kaip įsitikinti, kad jūsų garantija yra tikra. Jis parašytas užsienio pirkėjams, kurie moka dalimis prieš būstui būnant pastatytam.

Trumpa santrauka

• Banko garantija grąžina kiekvieną eurą, kurį sumokate prieš būstui būnant pastatytam.
• Tai yra įstatymas pagal Law 57/1968 ir Law 20/2015.
• Jei vystytojas bankrutuoja, bankas arba draudikas grąžina jums pinigus su palūkanomis.
• Niekada nemokėkite užstato, kol nepriklausomas teisininkas nepatvirtina galiojančios garantijos.

Kas yra banko garantija?

Banko garantija (aval bancario - teisinis banko arba draudiko pažadas) yra privalomas įsipareigojimas. Jis reiškia štai ką: jei vystytojas nebaigia statybų ir neperduoda jūsų būsto, bankas grąžins kiekvieną eurą, kurį sumokėjote statybų metu, plius palūkanas.

Kai perkate nebaigtą statyti būstą, mokate dalimis. Užstatas, tada mokėjimai statyboms kylant, tada likutis pabaigoje. Garantija apima visus tuos etapinius mokėjimus. Tai jūsų apsauginis tinklas, jei projekte kas nors nepavyktų.

Trumpai: nėra banko garantijos, nėra apsaugos. Jūsų pinigams kiltų rizika ir neturėtumėte į ką atsiremti.

Kodėl perkant nebaigtą statyti būstą reikia šios apsaugos

Pirkimas nebaigto statyti būsto turi tikrų privalumų. Kaina dažnai būna mažesnė nei užbaigto būsto. Gaunate visiškai naują turtą, pastatytą pagal šiuolaikinius standartus, ir kartais galite pasirinkti apdailą. Costa del Sol regione pirkimas nebaigto statyti būsto yra vienas populiariausių būdų pirkti.

Tačiau yra viena didelė rizika. Jūs mokate už tai, ko dar nėra. Tarp pirmojo mokėjimo ir raktų praeina mėnesiai, kartais metai. Per tą laiką gali nutikti nesklandumų.

Blogiausias scenarijus yra vystytojo nemokumas. Jei statytojas bankrutuoja prieš užbaigdamas darbus, jūsų pinigai gali pradingti. Per 2008 m. krizę tūkstančiai užsienio pirkėjų taip prarado užstatus ir etapinius mokėjimus. Kai kurie kovojo daugiau nei dešimtmetį, kad atgautų savo pinigus. Banko garantija egzistuoja tam, kad tai jums daugiau niekada nenutiktų.

Įstatymas: Law 57/1968 ir Law 20/2015

Kad suprastumėte pagrindinius faktus, jums nereikia būti teisininku. Štai jie paprastais žodžiais.

Law 57/1968

Pirminis įstatymas. Jis įpareigojo vystytojus garantuoti kiekvieną išankstinį pirkėjų mokėjimą. Pinigai turėjo būti pervedami į atskirą, apsaugotą sąskaitą. Jei būstas nebuvo perduotas, pirkėjas atgaudavo savo pinigus.

Law 20/2015 (galioja nuo 2016 m. sausio)

Pakeitė ir atnaujino taisykles. Apsauga tapo stipresnė, ne silpnesnė. Naujos taisyklės įtrauktos į Ispanijos Statybos įstatymą (Ley de Ordenación de la Edificación, arba LOE).

Didysis 2015 m. pokytis buvo toks: bankas, kuris laiko pinigus, dabar taip pat yra solidariai atsakingas. Jei bankas leidžia vystytojui priimti pirkėjų užstatus į sąskaitą be garantijos, bankas gali būti įpareigotas grąžinti jums pinigus. Tai paverčia banką jūsų pinigų „saugotoju“, o ne tik pasyviu sąskaitos turėtoju.

Svarbiausia mintis: Pagal Law 20/2015, už jūsų užstatą atsako dvi šalys. Vystytojas privalo suteikti garantiją. Bankas privalo įsitikinti, kad ji egzistuoja. Jei viena iš šalių to nepadaro, jūs turite tvirtą reikalavimo pagrindą.

Ispanijos Aukščiausiasis Teismas ne kartą palaikė pirkėjus. Dar 2025 m. pabaigoje jis patvirtino, kad bankai privalo visiškai grąžinti užstatus su palūkanomis, net kai mokėjimai buvo atlikti per tarpininką ir net kai niekada nebuvo išduotas individualus sertifikatas. Ši apsauga laikoma viešosios tvarkos klausimu. Tai reiškia, kad jos negalima atsisakyti pasirašant ar susilpninti.

Kaip veikia banko garantija, žingsnis po žingsnio

Štai visas garantijos gyvavimo ciklas įprastame nebaigto statyti būsto pirkime.

1. Jūs pasirašote pirkimo sutartį. Joje turi būti nurodyta, kad visi jūsų mokėjimai yra garantuojami pagal Law 20/2015.
2. Jūs mokate į specialią sąskaitą. Jūsų pinigai pervedami į specialią, atskirą projekto sąskaitą. Niekada ne į bendrąją vystytojo sąskaitą.
3. Jūs gaunate garantijos sertifikatą. Bankas arba draudikas išduoda dokumentą, apimantį tikslias jūsų sumokėtas sumas. Išsaugokite kiekvieną kopiją.
4. Statybos juda į priekį. Jūs atliekate kiekvieną etapinio mokėjimo įmoką. Kiekvienas iš jų turėtų būti padengtas garantija.
5. Du galimi baigties variantai. Jei būstas užbaigiamas ir perduodamas su First Occupation Licence, garantija baigiasi. Jei vystytojas neperduoda būsto, iš banko reikalaujate visos grąžintinos sumos plius palūkanų.

Kas turi būti nurodyta garantijoje

Paprašykite savo teisininko patvirtinti kiekvieną iš šių punktų prieš jums ką nors sumokant.

• Banko arba draudiko, suteikiančio garantiją, pavadinimas.
• Projektas ir jūsų konkretus būstas.
• Tikslios padengiamos sumos, atitinkančios tai, ką iš tikrųjų sumokate.
• Įstatymuose numatytos palūkanos nuo kiekvieno mokėjimo datos.
• Aiškus pareiškimas, kad tai patenka į Law 20/2015 / Law 57/1968 taikymo sritį.

Pateikime skaičius. Įsivaizduokite, kad butas, perkamas pagal projektą, kainuojaa0500.000 eurų. Tipinis planas galėtų atrodyti taip.

Praktinis pavyzdys: 500.000 eurų butas pagal projektą

• 10.000 eurųa0- rezervacijos užstatas (garantuotas)
• 150.000 eurųa0- pasirašant sutartį, 30% (garantuota)
• 100.000 eurųa0- etapiniai mokėjimai statybų metu (garantuoti)
• 240.000 eurųa0- likutis užbaigus statybas (sumokamas pas notarą)

Šiame pavyzdyje apie 260.000 eurų sumokama dar prieš būstui atsirandant. Kiekvienas šis euras turėtų būti apsaugotas galiojančia banko garantija. Jei taip nėra, jūs rizikuojate.

Individualios ir kolektyvinės garantijos

Galite išgirsti du terminus. Štai kuo jie skiriasi.

Individuali garantija

Jums išduotas sertifikatas, jūsų būstui, jūsų mokėjimams. Tai švariausia ir saugiausia forma. Aukso standartas.

Kolektyvinė (bendroji) garantija

Vienas polisas, dengiantis visą projektą. Ispanijos teismai patvirtino, kad tai vis tiek visiškai jus apsaugo, net jei niekada negavote individualaus sertifikato, jei tik kolektyvinis polisas galioja.

Apsaugoti gali bet kuris tipas. Tačiau individualus sertifikatas jūsų rankose yra aukso standartas. Visada jo prašykite.

Kas, jei vystytojas bankrutuoja?

Štai čia garantija ir pasiteisina. Jei vystytojas tampa nemokus ir negali užbaigti jūsų būsto, jūs neprarandate savo pinigų.

Jūs arba jūsų advokatas pateikiate pretenziją bankui ar draudikui, kuris suteikė garantiją. Jie privalo grąžinti visą jūsų sumokėtą sumą, plius įstatymines palūkanas nuo kiekvieno mokėjimo datos. Aukščiausiasis Teismas patvirtino, kad tai taikoma net tada, kai vystytojas nebeturi pinigų. Tokia ir yra visa esmė: garantas perima žlugusio vystytojo vietą.

Kad galėtumėte pareikšti pretenziją, nuo pirmos dienos saugiai laikykite šiuos dokumentus:

• Jūsų rezervacijos ir pirkimo sutartis.
• Kiekvieno mokėjimo įrodymai (banko pavedimai ir kvitai).
• Garantijos sertifikatas arba formuluotė su nuoroda į kolektyvinį polisą.
• Bet kokie el. laiškai ar sąskaitos iš sandoryje dalyvavusių agentų.

Papildomas patarimas:a0Net jei pirkote prieš daugelį metų ir praradote pinigus be garantijos, vis tiek galite turėti reikalavimą bankui, kuriame buvo laikoma vystytojo sąskaita. Ispanijos teismai daugelyje tokių bylų pripažino bankus solidariai atsakingais. Verta paprašyti specializuoto advokato peržiūrėti jūsų senus dokumentus.

Pavojaus signalai ir sukčiavimo schemos, kurių reikia vengti

Dauguma Costa del Sol vystytojų yra sąžiningi. Tačiau šie įspėjamieji ženklai visada turėtų priversti jus sustoti ir patikrinti.

• Sutartyje nepaminėta jokia garantija.a0Pasitraukite, kol tai nebus ištaisyta raštu.
• „Mokėkite į mūsų sąskaitą, garantija bus vėliau.“a0Niekada nemokėkite, kol garantija nepatvirtinta. „Vėliau“ dažnai reiškia „niekada“.
• Spaudimas praleisti patikras.a0Skubinimas pasirašyti yra klasikinė taktika. Neskubėkite.
• Paties vystytojo advokatas viską „patvirtina“.a0Tas advokatas dirba pardavėjui. Jums reikia savo nepriklausomo advokato, kuris patikrintų, ar garantija tikra.
• Mokėjimai į bendrąją arba asmeninę sąskaitą.a0Pagal įstatymą jūsų pinigai turi būti pervedami į specialią, atskirą sąskaitą.

Būtent čia jus apsaugo tinkama komanda. Spain Developments dirbame tik su nepriklausomais Ispanijos advokatais, niekada ne su vystytojo advokatu. Prieš jums pervedant bent vieną eurą, jūsų advokatas patvirtina, kad banko garantija galioja ir dengia jūsų mokėjimus. Kaip vystytojo apmokamas pirkėjo agentas, mūsų vaidmuo yra saugoti jūsų pinigus kiekviename statybų etape.

Esmė

Banko garantija yra jūsų skydas perkant pagal projektą Ispanijoje. Law 57/1968 ir Law 20/2015 dėka vystytojas privalo ją suteikti, o bankas turi užtikrinti, kad ji egzistuoja. Jei projektas žlunga, atgaunate savo pinigus su palūkanomis, net jei vystytojas bankrutuoja.

Auksinė taisyklė paprasta. Niekada nemokėkite avanso už dar nepastatytą būstą, kol nepriklausomas teisininkas nepatvirtino, kad galioja tinkama banko garantija. Jei perkate naujos statybos būstą Costa del Sol regione, Spain Developments gali sujungti jus su nepriklausomu teisininku, kuris būtent tai patikrina prieš jums įsipareigojant.