Nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje užbaigimas: Escritura

Šis gidas skirtas užsienio pirkėjams, pasiekusiems paskutinį pirkimo Costa del Sol etapą. Sužinosite, kas vyksta užbaigimo dieną, ką daro notaras ir kaip gaunate raktus. Pabaigoje tiksliai žinosite, kaip viską saugiai užbaigti, net būdami užsienyje.

Greita santrauka:a0Užbaigimas yra diena, kai pasirašotea0escrituraa0(nuosavybės aktą) pas notarą, sumokate likutį ir pasiimate raktus. Naujos statybos projekte užbaigimas vyksta tada, kai suteikiama Licence of First Occupation, ir jūs sumokate likusią 60%–80% sumą (apie 350.000 eurų už 500.000 eurų vertės būstą) po etapinių, banko garantuotų statybos įmokų. Perkant antrinėje rinkoje tą dieną sumokate apie 90%. Notaras yra neutralus, todėl jums vis tiek reikia savo nepriklausomo advokato. Jums nereikia skristi į Ispaniją: turėdamas įgaliojimą, jūsų advokatas gali pasirašyti už jus. Užbaigimo savaitę saugokitės netikrų el. laiškų apie „naujus banko duomenis“.

Svarbiausi skaičiai:

• 60% iki 80%a0likutis, mokėtinas užbaigiant naujos statybos pirkimą (apie 350.000 eurų nuo 500.000).
• Mažiau nei 1 valandaa0pačiam pasirašymui.
• 30 dienųa0sumokėti pirkimo mokestį.
• 0 kelioniųa0reikia, jei yra įgaliojimas.

Ką sužinosite

• Kas yra užbaigimo diena
• Ką daro notaras (ir ko nedaro)
• Kas vyksta tą dieną, žingsnis po žingsnio
• Kaip sumokate likutį
• Naujos statybos užbaigimas skiriasi
• Raktų perdavimas: ką pasiimti
• Ką daryti per pirmąsias 30 dienų
• Rizikos ir kaip išlikti saugiems

Kas yra užbaigimo diena

Užbaigimas yra paskutinis žingsnis. Jūs pasirašotea0escrituraa0(viešąjį nuosavybės aktą) notaro akivaizdoje, sumokate likusią kainos dalį ir gaunate raktus. Nuo tos akimirkos būstas teisiškai priklauso jums.

Dėla0naujos statybos projekto, užbaigimas pradedamas tada, kai savivaldybė suteikiaa0Licence of First Occupationa0statybų pabaigoje. Iki to laiko jūs jau būsite sumokėję etapines, banko garantuotas įmokas (apie 20%–40% kainos, dažnai apie 30%), todėl tą dieną sumokate likusį 60%–80% balansą. Dėla0antrinės rinkos būsto, užbaigimas paprastai vykstaa0maždaug po 4–8 savaičiųa0po to, kai pasirašotea0contrato de arras, ir sumokate likusius 90%. Bet kuriuo atveju, šis tarpas suteikia jūsų advokatui laiko užbaigti patikras, o jūsų bankui – paruošti lėšas.

Jumsa0nereikiaa0būti Ispanijoje dėl šio etapo. Jei negalite keliauti, jūsų advokatas pasirašo už jus pagal įgaliojimą (dokumentą, leidžiantį jūsų advokatui veikti jūsų vardu). Daugelis užsienio pirkėjų taip užbaigia sandorį iš namų.

Escritura yra svarbiausias dokumentas visame pirkimo procese. Jis įrodo, kad jūs esate būsto savininkas. Saugokite jį.

Ką daro notaras (ir ko nedaro)

Ši dalis glumina daugelį pirkėjų. Notaras (notario) yra valstybės pareigūnas, apmokamas valstybės. Notaras yraa0neutralus. Jis nedirba jums ir nedirba pardavėjui.

Ką daro notaras

• Garsiai perskaito aktą ir patikrina abiejų šalių tapatybę
• Patvirtina, kad turtas gali būti teisėtai parduotas
• Patvirtina, kad pinigai yra ir kad aktas teisingas
• Patvirtina aktą antspaudu ir išsiunčia pranešimą Žemės registrui

Ko notaras nedaro

• Negina jūsų interesų – tai jūsų advokato darbas
• Netikrina už jus paslėptų skolų ar planavimo problemų – jūsų advokatas tai daro prieš tą dieną

Todėl jums vis tiek reikia savo nepriklausomo advokato. Notaras sandorį padaro oficialų. Jūsų advokatas užtikrina, kad sandoris jums būtų saugus.

Papildomas patarimas:a0Ispanijoje pirkėjas paprastai gali pasirinkti notarą. Jūsų advokatas pasirūpins geru specialistu. Notaro mokesčiai nustatyti įstatymu – planuokite apiea00.5% iki 1%a0nuo kainos.

Kas vyksta tą dieną, žingsnis po žingsnio

Užbaigimo diena vyksta pagal aiškų modelį. Štai ko tikėtis:

1. Susitinka visi.a0Notaro biure: jūs (arba jūsų advokatas), pardavėjas, abiejų pusių advokatai ir dažnai agentas.
2. Notaras perskaito escritura.a0Garsiai, paaiškindamas sąlygas. Galite bet kada užduoti klausimų.
3. Jūs patvirtinate detales.a0Vardus, turto aprašymą, kainą ir tai, kad su būstu neliko jokių skolų.
4. Jūs sumokate likutį.a0Likusią kainos dalį, o pardavėjas perduoda tai, kas priklauso.
5. Abi šalys pasirašo.a0Notaras patvirtina parašus ir uždeda antspaudą ant akto.
6. Pardavėjas perduoda jums raktus.a0Dabar būstas yra jūsų.
7. Notaras išsiunčia pranešimą.a0Žemės registrui ir pateikia jums patvirtintą akto kopiją.

Visas pasirašymas paprastai trunka mažiau nei valandą. Sunkus darbas buvo atliktas anksčiau, jūsų advokato.

Tikras pavyzdys.a0Jūs užbaigiate 500.000 eurų vertės naujos statybos pirkimą. Jūsų advokatas jau patikrino licenciją ir skolas. Pas notarą sumokate likutį, pasirašote escritura ir išeinate su raktais. Jei naudojote įgaliojimą, jūsų advokatas visa tai padaro ir išsiunčia jums raktus kurjeriu.

Papildomas patarimas:a0Notaro laiką rezervuokite anksti. Vasarą ir metų pabaigoje notarų kalendoriai greitai užsipildo. Vėlyvas laikas gali atidėti visą jūsų užbaigimą.

Kaip sumokate likutį

Tą dieną saugiu būdu sumokate likusią kainos dalį. Kiek sudaro „likusi dalis“, priklauso nuo to, ką pirkote. Dėla0naujos statybos projektoa0tai yraa060% iki 80% likutisa0kuris lieka po jūsų etapinių statybos įmokų – apie 350.000 eurų už 500.000 eurų vertės būstą. Dėla0antrinės rinkos būstoa0tai yra apiea090%a0– apie 450.000 eurų – nes sumokėjote tik 10% arras. Abu įprasti metodai abiem atvejais yra tie patys:

• A 0banko čekis 0(užtikrintas čekis iš Ispanijos banko). Pardavėjas arba vystytojas pinigus tikrai gauna, o jūs išlaikote kontrolę iki pasirašymo.
• An 0momentinis banko pavedimas 0, kuris įvykdomas tą pačią dieną.

Grynieji kainai apmokėti nenaudojami. Ispanijos kovos su pinigų plovimu taisyklės reikalauja atsekamo mokėjimo. Jūsų teisininkas pasirūpina tinkamu būdu.

Jei siunčiate pinigus iš kitos valiutos – svarų, kronų, zlotų ar bet ko už euro ribų – planuokite iš anksto. Valiutos kursas gali pasikeisti tarp sutarties ir užbaigimo.

Įspėjimas: 0Valiutos rizika yra reali. Perkant už 500.000 euros, net nedidelis kurso pokytis gali pakeisti jūsų išlaidas tūkstančiais. Valiutų brokeris gali užfiksuoti kursą, kad sutarta kaina būtų ta kaina, kurią ir sumokėsite. Nepalikite to atsitiktinumui užbaigimo savaitę.

Naujos statybos užbaigimas: pirmojo apgyvendinimo licencija

Užbaigiant naują projektą reikia dviejų papildomų dokumentų, kurių nėra perpardavimo atveju. Jūsų teisininkas turi juos patvirtinti prieš užbaigimą:

• The 0certificado final de obra 0(statybos užbaigimo pažyma). Ji įrodo, kad pastatas buvo užbaigtas pagal projektą.
• The 0licencia de primera ocupación 0(pirmojo apgyvendinimo licencija, arba LFO). Savivaldybė ją išduoda statybų pabaigoje. Ji patvirtina, kad būste gyventi teisėta, būtent ji leidžia pereiti prie užbaigimo, ir jos reikia vandens bei elektros įvedimui.

Tai svarbu: 0vystytojas negali priversti jūsų užbaigti pirkimo be pirmojo apgyvendinimo licencijos. 0Jei jos nėra, nepasirašykite.

Taip pat patikrinkite banko garantiją pinigams, kuriuos sumokėjote statybų metu. Pagal įstatymą (Law 57/1968, Ley 20/2015) jūsų etapinės įmokos turi būti apsaugotos iki užbaigimo.

Tikras pavyzdys. 0Perkant naują projektą iš brėžinių už 500.000 euros, jūs jau būsite sumokėję rezervacijos mokestį ir etapines įmokas statybų metu – iš viso apie 30%, maždaug 150.000 euros, ir kiekvienas euras bus apsaugotas banko garantija. Kai LFO bus išduota, jūsų teisininkas patvirtins, kad yra trys būtini dalykai, tada jūs sumokėsite likusius 60%–80% ir gausite raktus:

• Jau sumokėta: 0apie 150.000 euros etapais statybų metu (apie 30%, su banko garantija)
• Dabar mokėtina pas notarą: 0apie 350.000 euros likutis (apie 70%)
• Pirmiausia būtina: 0išduota LFO, parengta užbaigimo pažyma ir ankstesni mokėjimai garantuoti

Perpardavimo atvejis paprastesnis: nėra LFO ir nėra etapinių statybos mokėjimų, todėl pas notarą tiesiog sumokate likusius 90% (apie 450.000 euros).

Spain Developments tikrina LFO, užbaigimo pažymą ir banko garantiją kiekvienam naujos statybos objektui, todėl jūs niekada neužbaigsite pirkimo dėl būsto, kuris nėra teisėtas ir paruoštas. Mes esame nepriklausomi pirkėjo agentai, mūsų mokestį sumoka vystytojas, o jūs nemokate pirkėjo mokesčio. Drąsiai susisiekite su mumis, jei norite, kad tai patikrintume už jus.

Raktų perdavimas: ką pasiimti

Raktai perduodami iškart po pasirašymo. Neskubėkite šioje dalyje. Surinkite viską ir patikrinkite pagal rašytinį sąrašą:

• Visi pagrindinių durų raktai (visos kopijos).
• Garažo ar parkavimo pultelis.
• Sandėliuko (trastero) raktas.
• Pašto dėžutės raktas.
• Bendrijos durų raktai ir kodai (vartai, baseinas, sporto salė).
• Signalizacijos kodai ar pakabukai.
• Naujos statybos atveju: garantiniai dokumentai ir šildymo, oro kondicionavimo bei bet kokių išmaniųjų sistemų instrukcijos.

Paprašykite pardavėjo arba vystytojo pasirašyti paprastą inventoriaus sąrašą to, ką gavote. Perkantiems perpardavimo būstą išmintinga po užbaigimo pakeisti pagrindines spynas. Jūs negalite žinoti, kiek kopijų egzistuoja.

Papildomas patarimas: 0Naujos statybos atveju atlikite defektų patikrą. Po perdavimo turite laiko pranešti apie rastus trūkumus – smulkias apdailos problemas, kurias vystytojas turėtų ištaisyti. Užsirašykite juos ir greitai išsiųskite.

Ką daryti per pirmąsias 30 dienų

Netrukus po raktų gavimo reikia atlikti kelias užduotis. Jūsų teisininkas arba 0gestor 0(administracinis atstovas) gali pasirūpinti dauguma jų:

• Per 30 dienų sumokėkite pirkimo mokestį. 0Nauja statyba: 10% IVA (PVM) sumokama vystytojui užbaigimo metu, plius apie 1.2% AJD (žyminis mokestis). Perpardavimas: 7% ITP (perleidimo mokestis).
• Įregistruokite nuosavybės aktą 0Žemės registre, kad jūsų vardas būtų įrašytas kaip savininko.
• Perrašykite komunalines paslaugas 0(vandenį, elektrą, internetą) savo vardu.
• Praneškite savininkų bendrijai 0, kad jūs esate naujasis savininkas.
• Sudarykite būsto draudimą 0nuo tos dienos, kai gaunate raktus.
• Užsiregistruokite padrón registre 0savivaldybėje, jei planuojate ten gyventi.

Tikras pavyzdys. 0Štai pagrindinis mokestis, kurį reikia sumokėti netrukus po užbaigimo už 500.000 euros vertės būstą, priklausomai nuo tipo. Turėkite šiuos pinigus pasiruošę – tai yra 12%–14% papildomų išlaidų dalis, o ne staigmena:

Nauja statyba

1.2% AJD (žyminis mokestis), mokėtinas maždaug užbaigimo metu: 06.000 euros.

Perpardavimas

7% ITP (perleidimo mokestis), mokėtinas per 30 dienų: 035.000 euros.

Rizikos ir kaip išlikti saugiems

Sąžiningai įvertinkite, kas gali nutikti ne taip, ir tam pasiruoškite:

• Nėra pirmojo apgyvendinimo licencijos (nauja statyba). 0Niekada neužbaikite naujo projekto be jos. Vystytojas negali jūsų priversti, o būtent ji leidžia mokėti likutį.
• Banko garantija neįvykdyta (nauja statyba). 0Patvirtinkite, kad etapinės įmokos, kurias sumokėjote statybų metu, buvo įskaitytos užbaigimo metu. Jūsų teisininkas tai patikrina pagal garantiją.
• Paslėptos skolos (perpardavimas). 0Paprašykite savininkų bendrijos pažymos, rodančios nulinę skolą, taip pat įrodymo, kad IBI (vietinis nekilnojamojo turto mokestis) ir komunalinės paslaugos yra apmokėti. Jūsų teisininkas tai patikrina.
• Pinigai išsiųsti į neteisingą sąskaitą. 0Mokėkite tik į sąskaitą, kurią patvirtino jūsų teisininkas. Saugokitės netikrų el. laiškų su „atnaujintais banko duomenimis“ – tai žinoma apgaulė.
• Valiutos nuostolis. 0Užfiksuokite kursą su brokeriu prieš užbaigimo savaitę.
• Trūksta raktų ar prieigos kodų. 0Gaukite pasirašytą inventoriaus sąrašą. Pakeiskite perpardavimo būsto spynas.
• Turtas neatitinka susitarimo. 0Prieš pasirašydami atlikite galutinę apžiūrą (naujos statybos atveju – defektų patikrą). Jei kas nors negerai, galite sulaikyti lėšas arba atsisakyti užbaigti, kol tai nebus ištaisyta.

Pavojus: 0Dažna apgaulė taikoma užbaigimo savaitei. Kažkas jums el. paštu atsiunčia „naujus“ banko duomenis mokėjimui. Visada telefonu patvirtinkite sąskaitą su savo teisininku, naudodami numerį, kuriuo jau pasitikite. Niekada nesivadovaukite vien tik el. laiške pateiktais banko duomenimis.

Norite, kad jūsų užbaigimas būtų valdomas nuo pradžios iki pabaigos? Mes pasirūpiname notaru, licencijomis, nulinės skolos patikromis ir raktų perdavimu, net kai negalite atskristi, ir visa tai be pirkėjo mokesčio. Drąsiai kreipkitės į Spain Developments.

Išvada

Pirkimo užbaigimas yra diena, kai jūsų pirkimas tampa realybe: pasirašote escritura, sumokate likutį ir gaunate raktus. Naujos statybos atveju užbaigimas vyksta po Licence of First Occupation, o jūs sumokate likusį 60%–80% balansą (apie 350.000 euros už 500.000 euros vertės būstą) papildomai prie jūsų etapinių, banko garantuotų statybos mokėjimų. Perkant antrinėje rinkoje, tą dieną sumokate apie 90%. Naudokitės savo nepriklausomu teisininku, patvirtinkite licencijas ir banko garantiją, ir mokėkite tik į tą sąskaitą, kurią patys patikrinote. Perkant 500.000 euros vertės būstą, kruopštus užbaigimas paverčia mėnesius darbo saugiais, nuosavais namais. Spain Developments mes valdome jūsų užbaigimo procesą nuo pradžios iki pabaigos, net jei esate užsienyje, be pirkėjo mokesčio. Kai būsite pasirengę, drąsiai susisiekite su mumis.