Privataus pirkimo sutartis Ispanijoje: naujos statybos ir arras gidas

Šis gidas skirtas užsienio pirkėjams, pasirašantiems privatų pirkimo kontraktą Costa del Sol regione. Dauguma mūsų pirkėjų perka naują projektą, todėl pirmiausia aptariame naujos statybos sutartį ir etapinius mokėjimus, o tada paaiškiname antrinę rinkąa0contrato de arrasa0kaip palyginimą. Sužinosite, kas yra kiekviena sutartis, kokios sąlygos saugo jūsų pinigus ir kodėl banko garantija yra svarbi. Pabaigoje žinosite, ką patikrinti prieš pasirašydami.

Trumpa santrauka:a0Naujo projekto atveju privati pirkimo sutartis yra vystytojo sutartis. Sumokate fiksuotą rezervacijos mokestį, tada etapines įmokas statybų metu – paprastai iš viso 20% iki 40% kainos iki užbaigimo (dažnai apie 30%) – ir 60% iki 80% likutį užbaigimo metu. Kiekvienas euras, kurį sumokate prieš gaudami raktus, turi būti apsaugotas privaloma banko garantija (Law 57/1968, Ley 20/2015). Antrinė rinka yra kitokia: ten pasirašotea0contrato de arras, sumokate apie 10% ir užbaigiate per kelias savaites. Bet kuriuo atveju reikalaukite tinkamo tipo sutarties ir visada pirmiausia paprašykite, kad ją perskaitytų jūsų nepriklausomas teisininkas.

Svarbūs skaičiai:

• 20% iki 40%a0sumokama etapais prieš užbaigimą perkant naujos statybos būstą iš brėžinių (dažnai apie 30%).
• 6.000 iki 10.000 eurųa0įprastas naujos statybos rezervacijos mokestis.
• 10%a0įprastas antrinės rinkos avansas (arras).
• 10 metųa0naujos statybos konstrukcinė garantija.

Ką sužinosite

• Kas yra privati pirkimo sutartis
• Naujos statybos sutartis: etapiniai mokėjimai ir banko garantija
• Antrinės rinkos palyginimas: 3 arras tipai
• Kiek mokate ir kada
• Kas turi būti įtraukta į sutartį
• Rizikos, spąstai ir kaip išlikti saugiems
• Jūsų kontrolinis sąrašas prieš pasirašymą

Kas yra privati pirkimo sutartis

Privati pirkimo sutartis yra sandoris, kurį pasirašote prieš eidami pas notarą. Kaip ji atrodo, priklauso nuo to, ką perkate.

Perkanta0naują projektą, tai yra vystytojo privati pirkimo sutartis (dažnai vadinama PPC). Sumokate rezervacijos mokestį, kad būstas būtų išimtas iš rinkos, tada atliekate etapinius mokėjimus statybų metu, o likutį sumokate užbaigimo metu. Perkanta0antrinėje rinkojea0iš privataus savininko, tai paprastai yraa0contrato de arrasa0(avanso sutartis): sumokate apie 10%, o abi šalys susitaria dėl kainos ir užbaigimo datos.

Laikykite tai tikruoju įsipareigojimu. Rezervacija sulaiko turtą kelioms dienoms. Tada pilna sutartis užfiksuoja sandorį: joje nustatoma kaina, mokėjimo planas, užbaigimo terminas ir bauda, jei kuri nors šalis pasitraukia.

Svarbu: ši sutartis yra teisiškai privaloma. Kai ją pasirašote ir sumokate, pasitraukimas paprastai reiškia, kad prarandate tai, ką sumokėjote. Todėl šios sutarties formuluotės yra svarbesnės nei beveik bet kuris kitas žingsnis. Niekada nepasirašykite to, ko iki galo nesupratote.

Papildomas patarimas:a0Visada paprašykite, kad sutartį prieš pasirašymą perskaitytų jūsų nepriklausomas teisininkas. Niekada nepasirašykite tą pačią dieną vystytojo ar nekilnojamojo turto agento biure. Jie dirba pardavėjui, o ne jums.

Naujos statybos sutartis: etapiniai mokėjimai ir banko garantija

Jei perkate naują projektą iš vystytojo, dokumentai nėra klasikinis arras. Jūs pasirašote vystytojoa0privačią pirkimo sutartį. Idėja ta pati – kaina, avansas, terminas – bet mokėjimo būdas yra pagrindinis skirtumas.

Štai pirkimo iš brėžinių eiga, pagrindinis scenarijus Costa del Sol regione:

• Rezervacijos mokestis.a0Fiksuota suma, paprastai 6.000 iki 10.000 eurų, kad būstas būtų išimtas iš rinkos.
• Etapiniai mokėjimai statybų metu.a0Mokate įmokas statyboms kylant. Iš viso tai sudaro apiea020% iki 40% kainos prieš užbaigimąa0(dažnai apie 30%). Jei būstas kainuoja 500.000 eurų, tai būtų maždaug 100.000 iki 200.000 eurų per visą statybos laikotarpį (30% = 150.000 eurų).
• Banko garantija.a0Kiekvienas euras, kurį sumokate prieš gaudami raktus,a0turi būti apsaugotas privaloma banko garantija arba draudimua0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jei vystytojas neužbaigia statybų, atgaunate savo pinigus. Niekada nemokėkite vystytojui nė vieno euro be šios apsaugos.
• Likutis užbaigimo metu.a0Kai išduodama Licence of First Occupation, sumokate likusiusa060% iki 80%a0pas notarą sudaranta0escrituraa0– maždaug 300.000 iki 400.000 eurų (70% = 350.000 eurų).

Naujos statybos būstas taip pat turia010 metų konstrukcinę garantijąa0pagal įstatymą, taip pat defektų patikrą prieš užbaigimą, kad vystytojas ištaisytų apdailos trūkumus.

Paruošta gyventi nauja statyba yra paprastesnė.a0Jei būstas yra jau užbaigtas naujos statybos objektas, sumokate rezervaciją, tada apie 10% pagal privačią sutartį, o likutį – užbaigimo metu per kelias savaites; tie patys naujos statybos mokesčiai (10% IVA plius apie 1.2% AJD) ir ta pati 10 metų garantija.

Tikras pavyzdys.a0Perkant 500.000 eurų vertės naują projektą iš brėžinių, etapinis planas gali atrodyti taip. Kiekvienas euras iki raktų gavimo yra padengtas banko garantija:

• 8.000 eurųa0– rezervacijos mokestis (įskaičiuojamas į kainą)
• 150.000 eurųa0– etapiniai mokėjimai statybų metu (apie 30%, su banko garantija)
• 350.000 eurųa0– likutis užbaigimo metu (apie 70%), sumokamas pas notarą

Be garantijos šiems etapiniams mokėjimams jūsų pinigams kyla rizika.

Spain Developments dirba tik su tais vystytojais, kurie suteikia tinkamą banko garantiją, o mūsų teisininkai ją patikrina už jus. Mes esame nepriklausomas pirkėjo agentas, mūsų atlygį moka vystytojas, o jūs nemokate jokio pirkėjo mokesčio. Drąsiai susisiekite su mumis, jei norite, kad tai būtų tinkamai patikrinta.

Pavojus:a0Perkant naują statybą, didžiausia rizika yra mokėti vystytojui be banko garantijos. Nėra garantijos – nėra mokėjimo. Taip pat patikrinkite vystytojo ankstesnius projektus – paprašykite parodyti anksčiau jų užbaigtus būstus.

Antrinės rinkos palyginimas: 3 arras tipai

Jei vietoje naujo projekto perkate antrinės rinkos būstą iš privataus savininko, sutartis yraa0contrato de arras. Ispanijos teisėje yra trys rūšys. Jos atrodo panašiai, bet taisyklės labai skiriasi. Sutartyje turi būti nurodyta, kuris tai tipas.

Penitenciales (geriausia pirkėjams)

• Galite pasitraukti
• Jei pasitraukiate: prarandate savo avansą
• Jei pardavėjas pasitraukia: jis sumoka jums dvigubai

Penales (vis dar privaloma)

• Nėra švaraus išėjimo
• Jei pasitraukiate: mokate baudą ir vis tiek galite būti priversti pirkti
• Jei pardavėjas pasitraukia: jis moka baudą ir gali būti priverstas parduoti

Confirmatorias (blogiausia jums)

• Nėra švaraus išėjimo
• Kita šalis gali paduoti jus į teismą dėl sutarties pažeidimo ir žalos atlyginimo
• Galite paduoti pardavėją į teismą dėl sutarties pažeidimo ir žalos atlyginimo

Dažniausias būstams taikomas tipas yraa0arras penitencialesa0(nustatyta Ispanijos civilinio kodekso 1454 straipsnyje). Pirkėjui tai yra teisingiausias variantas. Jei privalote pasitraukti, jūsų nuostolis yra fiksuotas: tik avansas. Jei pardavėjas persigalvoja, jis sumoka jums dvigubai.

Didžiausi spąstai:a0jei sutartyje neįvardytas tipas, pagal įstatymą ji laikoma confirmatorias.a0Tai jums blogiausias variantas. Esant confirmatorias, kita šalis gali paduoti jus į teismą dėl kur kas didesnės sumos nei avansas. Todėl visada patikrinkite, kad tipas būtų aiškiai įrašytas.

Pavojus:a0Nepasirašykite sutarties, kurioje nenurodytas arras tipas. „Nenurodytas“ pagal nutylėjimą reiškia confirmatorias, o tai atveria galimybę reikalauti visos kainos. Viena trūkstama eilutė gali kainuoti tūkstančius.

Kiek mokate ir kada

Čia nauja statyba ir antrinė rinka išsiskiria.

Perkanta0naujas projektas (iš brėžinių), nemokate vieno 10% avanso. Sumokate fiksuotą rezervacijos mokestį, tada etapines įmokas, kurių bendra suma sudaroa020% iki 40% prieš užbaigimądažnai apie 30%), tadaa060% iki 80% likutisa0pas notarą. Nuo 500.000 euros tai yra maždaug 150.000 euros statybos metu ir 350.000 euros užbaigiant. Kiekvienas etapais mokamas euro yra garantuotas banko.

Perkanta0antrinėje rinkoje, įprasta yraa010% kainosa0arras etape. Tai nėra teisinė taisyklė ir dėl to galima derėtis, tačiau 10% yra tai, ko tikisi dauguma privačių pardavėjų. Tuomet likusius 90% sumokate notarui užbaigimo dieną.

Kad ir kiek sumokate, tai nėra papildoma išlaida. Tai įskaičiuojama į kainą.

Tikras pavyzdys – naujas projektas.a0Jūs perkate butą pagal projektą uža0500.000 euros:

• 8.000 eurųa0– rezervacijos mokestis (įskaičiuojamas į kainą)
• 150.000 eurųa0– mokama etapais statybos metu (apie 30%, su banko garantija)
• 350.000 eurųa0– likutis užbaigus (apie 70%), pas notarą

Tikras pavyzdys – perpardavimas.a0Jūs sutariate pirkti perparduodamą butą uža0500.000 eurosa0su arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0– užstatas pasirašant (10%)
• 450.000 eurosa0– likutis pas notarą
• 50.000 eurosa0– tai, ką prarandate, jei pasitraukiate
• 100.000 eurosa0– tai, ką pardavėjas sumoka jums, jei pasitraukia jis

Taigi abi pusės turi rimtą priežastį užbaigti sandorį. Tokia ir yra užstato paskirtis.

Papildomas patarimas:a0Kad ir kiek sumokate, mokesčių tikslais tai sudaro dalį deklaruotos pirkimo kainos. Jei taia0naujos statybos būstasa0(pagrindinis atvejis čia), mokestis yraa010% IVAa0(50.000 euros nuo 500.000) plius apiea01.2% AJDa0(6.000 euros), o ne ITP. Jei taia0antrinėje rinkojea0Andalucía regione, mokestis yraa07% ITPa0(35.000 euros), mokėtinas po užbaigimo. Numatykite tai dabar, ne vėliau.

Kas turi būti įtraukta į sutartį

Gera sutartis yra detali. Įsitikinkite, kad joje yra visa tai:

• Šalys.a0Pilni vardai, pasų arba NIE numeriai (jūsų Ispanijos mokesčių mokėtojo numeris).
• Turtas.a0Pilnas adresas, a0referencia catastrala0(kadastro nuoroda, oficialus turto ID) ir aiškus aprašymas.
• Kaina.a0Bendra sutarta kaina ir kaip ji mokama.
• Mokėjimo planas.a0Naujos statybos atveju – rezervacijos mokestis ir kiekviena etapinė įmoka su jos sąlyga ir suma. Perpardavimo atveju – užstatas, kurį mokate dabar.
• Banko garantija (nauja statyba).a0Aiškus įsipareigojimas, kad kiekvieną mokėjimą iki užbaigimo dengia banko garantija arba draudimas (Law 57/1968, Ley 20/2015). Tai svarbiausia sąlyga naujos statybos sutartyje.
• Arras tipas (perpardavimas).a0Aiškiai nurodyta – jums reikia penitenciales.
• Užbaigimo sąlyga ir terminas.a0Naujos statybos atveju užbaigimas seka po Licence of First Occupation. Perpardavimo atveju – fiksuota data, paprastaia030 iki 60 dienų, kartais iki 90.
• Mokesčiai ir išlaidos.a0Bet kokia hipoteka, skola ar apribojimas turtui. Užbaigimo metu nieko iš to neturėtų būti likę.
• Kas už ką moka.a0Notaro, Žemės registro ir mokesčių išlaidos. Pagal įstatymą ir praktiką pirkėjas moka didžiąją dalį pirkimo mokesčių.
• Pasitraukimo sąlyga.a0Kas nutinka, jei kuri nors pusė pasitraukia.
• Atidedamosios sąlygos.a0Dalykai, kurie turi būti tiesa prieš jums privalant pirkti – naujos statybos atveju galiojantis statybos leidimas ir tikra banko garantija; perpardavimo atveju – švaria0nota simplea0(Žemės registro išrašas, kuriame nurodytas savininkas ir visos skolos) ir jokių planavimo problemų.

Atidedamosios sąlygos yra jūsų saugos tinklas. Jos leidžia jums pasitraukti ir išsaugoti tai, ką sumokėjote, jei advokatas randa rimtą problemą.

Papildomas patarimas:a0Paprašykite savo advokato pridėti sąlygą, kuri apsaugotų tai, ką sumokėjote, jei turtas turi paslėptų skolų, neturi leidimo arba yra nuosavybės problemų. Sąžiningas pardavėjas ar vystytojas su tuo sutiks. Atsisakantis – įspėjamasis ženklas.

Rizikos, spąstai ir kaip išlikti saugiems

Būkite sąžiningi dėl rizikų. Štai kurios užklumpa užsienio pirkėjus:

• Vystytojas be banko garantijos (nauja statyba).a0Tai vienintelė didžiausia rizika naujame projekte. Nėra garantijos – nėra mokėjimo.
• Nenurodytas arras tipas (perpardavimas).a0Pagal nutylėjimą tai tampa confirmatorias ir sukelia jums didelės pretenzijos riziką. Visada tai įvardykite.
• Nėra leidimo arba statyba nelegali.a0Kai kuriems projektams trūksta tinkamo leidimo. Jūsų advokatas turi patvirtinti statybos leidimą, o naujos statybos atveju – kad užbaigimas vyktų po Licence of First Occupation.
• Paslėptos skolos perparduodamame būste.a0Nesumokėti mokesčiai ar bendrijos mokesčiai gali pereiti jums. Jūsų advokatas patikrinaa0nota simple.
• Per trumpas terminas.a0Jei jums reikia hipotekos, įsitikinkite, kad užbaigimo terminas suteikia bankui laiko.
• Mokėjimas į asmeninę sąskaitą.a0Mokėkite tik į tinkamą sutartyje nurodytą sąskaitą, niekada ne į privačią agento sąskaitą.
• Žodiniai „susitarimai“.a0Žodinį susitarimą sunku įvykdyti. Visada gaukite tai raštu.
• Valiutos rizika.a0Jei mokate svarais, kronomis ar zlotais, kursas gali pakeisti kainą tūkstančiais per etapinius mokėjimus ir užbaigimą. Valiutų brokeris gali užfiksuoti kursą.

Įspėjimas:a0Jei pardavėjas, vystytojas ar agentas skubina jus pasirašyti „šiandien“, sulėtinkite tempą. Tikras sandoris suteikia jūsų advokatui laiko patikrinti projektą ir sutartį. Spaudimas yra klasikinis problemos ženklas.

Jūsų kontrolinis sąrašas prieš pasirašymą

Prieš pasirašydami privatų pirkimo sutartį, patvirtinkite:

• Jūsų nepriklausomas advokatas ją perskaitė ir patvirtino.
• Naujos statybos atveju banko garantija kiekvienam etapiniam mokėjimui yra tikra, o užbaigimas susietas su Licence of First Occupation.
• Perpardavimo atveju arras tipas yra nurodytas (jums reikia penitenciales).
• Kaina, mokėjimo planas ir užbaigimo terminas yra teisingi.
• Statybos leidimas galioja (o perpardavimo atvejua0nota simplea0yra švarus, be netikėtų skolų).
• Atidedamosios sąlygos apsaugo tai, ką sumokėjote.
• Jūs mokate tik į sutartyje nurodytą sąskaitą.

Norite, kad jūsų sutartis būtų patikrinta prieš pasirašant? Mes peržiūrime kiekvieną sutartį, patvirtiname banko garantiją naujos statybos atveju ir dirbame tik su tais vystytojais, kurie ją suteikia, be jokio mokesčio pirkėjui. Drąsiai susisiekite su Spain Developments.

Išvada

Privati pirkimo sutartis yra ta vieta, kur jūsų pirkimas tampa realybe, todėl svarbi kiekviena detalė. Naujos statybos atveju sutartyje nustatomas jūsų rezervacijos mokestis, jūsų etapais atliekami mokėjimai (apie 20%–40% iki užbaigimo, dažnai apie 30%) ir 60%–80% likutis pas notarą – ir kiekvienas euras prieš gaunant raktus turi būti apsaugotas banko garantija. Perkant antrinėje rinkoje, įsitikinkite, kad arras tipas yra aiškiai nurodytas ir kad užstatas yra sąžiningas. 500.000 eurų vertės būsto atveju aiški sutartis yra skirtumas tarp saugių pinigų ir brangiai kainuojančios klaidos. Spain Developments peržiūrime kiekvieną sutartį ir dirbame tik su vystytojais, kurie suteikia tinkamą banko garantiją, be pirkėjo mokesčio. Kai būsite pasirengę, nedvejodami susisiekite su mumis.