Teisinio patikrinimo veiksmai prieš perkant Ispanijoje

Būsto pirkimas Costa del Sol regione yra didelis žingsnis, dažnai žengiamas iš kitos šalies. Šiame vadove parodyta, kokie teisiniai patikrinimai apsaugo jūsų pinigus prieš pasirašant. Sužinosite, ką reikia patikrinti, kas tai atlieka, kiek tai kainuoja ir kokia rizika kyla to nepadarius. Jis parašytas užsienio pirkėjams, perkantiems naujos statybos nekilnojamąjį turtą.

Trumpa santrauka

• Due diligence yra išsamus teisinis nekilnojamojo turto patikrinimas prieš pirkimą.
• Ispanijoje galioja principas „pirkėjas tegu saugosi“, todėl po pasirašymo problemos tampa jūsų.
• Paprastai tai trunka nuo 5 iki 15 darbo dienų ir yra įtraukta į advokato 1% mokestį.
• Visada atlikite tai prieš pasirašydami ar mokėdami ir visada naudokitės nepriklausomu advokatu.

Kas yra due diligence?

Due diligence yra išsamus teisinis nekilnojamojo turto patikrinimas prieš pirkimą. Jį atlieka jūsų nepriklausomas advokatas. Tikslas paprastas: patvirtinti, kad būstas teisiškai tvarkingas, be skolų, tinkamai pastatytas ir saugus pirkti.

Ispanijos nekilnojamojo turto rinka veikia pagal taisyklę „pirkėjas tegu saugosi“. Užbaigus sandorį, bet kokia paslėpta problema tampa jūsų, net jei apie ją nežinojote. Due diligence yra būdas tas problemas aptikti pirmiausia, kol dar galite atsisakyti sandorio.

Kodėl due diligence Ispanijoje yra toks svarbus

Kai kuriose šalyse sistema saugo pirkėją. Ispanijoje yra kitaip. Čia pareiga viską patikrinti prieš pasirašant tenka jums ir jūsų advokatui. Po sandorio užbaigimo jau per vėlu.

Užsienio pirkėjai susiduria su papildoma rizika. Galite nežinoti vietinių problemų, kurios Ispanijoje yra dažnos. Galite pirkti per trumpą kelionę, įsimylėję vaizdą, spaudžiami greitai apsispręsti. Būtent tada ir pasitaiko klaidos.

Štai kokias problemas due diligence ir yra skirtas aptikti.

• Paslėptos skolos. Nesumokėti mokesčiai, bendrijos įmokos ir komunalinių paslaugų sąskaitos lieka susieti su turtu, o ne su pardavėju. Jei praleisite patikrinimą, jas paveldėsite.
• Neteisėti statybos darbai. Papildomi kambariai, baseinas, terasa ar garažas, pastatyti be leidimo. Dėl to gali būti skirtos baudos ar net nurodymas griauti.
• Planavimo problemos. Namas, pastatytas pažeidžiant zonavimo taisykles, dėl ko gali būti ribojamas jo naudojimas arba nukentėti perpardavimo galimybės.
• Neteisingas plotas ar ribos. Jei tikrasis turtas neatitinka oficialių įrašų, gali būti sunku jį įregistruoti ar perparduoti.

Visas due diligence kontrolinis sąrašas

Štai ką apima tinkamas teisinis patikrinimas. Paprašykite savo advokato raštu patvirtinti kiekvieną punktą.

1. Žemės registro patikra (nota simple). Patvirtina tikrąjį savininką ir parodo bet kokią hipoteką, areštą ar kitą naštą. Nota simple yra oficiali ištrauka iš Žemės registro (Registro de la Propiedad).
2. Kadastro patikra. Patvirtina turto plotą ir išplanavimą mokesčių registre (Catastro) atitinka tikrovę.
3. Registras prieš kadastrą prieš tikrovę. Teisinis įrašas, mokesčių įrašas ir faktinis būstas turi visiškai sutapti.
4. Miesto planavimas ir zonavimas. Patvirtina, kad turtas atitinka vietines statybos taisykles ir prieš jį nėra pradėtų sankcijų bylų.
5. Leidimai. Patvirtina galiojantį statybos leidimą ir Pirmojo apgyvendinimo leidimą (Licencia de Primera Ocupación - leidimą ten gyventi teisėtai ir prijungti komunalines paslaugas).
6. Skolos ir sąskaitos. Tikrina, ar nėra nesumokėto IBI (savivaldybės nekilnojamojo turto mokesčio), bendrijos įmokų ir komunalinių paslaugų sąskaitų.
7. Savininkų bendrija. Patvirtina, kad bendrija (comunidad de propietarios) yra gerai valdoma, neturi didelių skolų ar teisinių ginčų, taip pat patikrina bendrijos taisykles.
8. Nuomos statusas. Patvirtina, ar būstą galima teisėtai nuomoti turistams, jei toks yra jūsų planas.

Papildomi patikrinimai naujai statybai ir pirkimui iš brėžinių

Naujos statybos ir iš brėžinių perkamiems būstams reikia dar kelių patikrinimų. Jie apsaugo jus nuo rizikų, būdingų perkant naują arba dar nebaigtą turtą.

• Vystytojo įmonė. Patvirtinkite, kad vystytojas egzistuoja, ir patikrinkite jo finansinę būklę Komerciniame registre (Registro Mercantil).
• Žemės nuosavybė. Patvirtinkite, kad vystytojas iš tikrųjų valdo žemę arba turi teisę joje statyti.
• Banko garantija. Perkant iš brėžinių, patvirtinkite, kad galiojanti banko garantija (aval bancario) apima kiekvieną etapinio mokėjimo dalį pagal Law 57/1968 ir Law 20/2015. Niekada nemokėkite užstato be jos.
• Išsami specifikacija. Gaukite tikslias medžiagas, išplanavimą ir įrangą raštu, kad vystytojas vėliau negalėtų jų tyliai pakeisti ar pareikalauti papildomo mokesčio.
• Užbaigimo data ir baudos.0Sutartyje turėtų būti nustatytas aiškus terminas ir baudos už vėlavimą.
• 10 metų konstrukcinė garantija.0Pagal Ispanijos teisę pastato konstrukcijai taikoma 10 metų garantija.

Pastaba apie okupas (skvoterius).0Daugelis pirkėjų nerimauja dėl skvoterių. Tai pagrįstas rūpestis, tačiau reali rizika aptvertoje, naujos statybos gyvenvietėje yra labai maža. Šie namai yra gyvenami, juose įrengta signalizacija, o juos stebi savininkų bendruomenė. Ispanijos 2025 m. Antiskvoterių įstatymas (Ley Antiokupas), galiojantis nuo 2025 m. balandžio, taip pat gerokai paspartino iškeldinimą. Policija gali pašalinti neteisėtus gyventojus per 48 valandas, jei jie nustatomi anksti, o teismai dabar taiko pagreitintą maždaug 15 dienų procesą. Dalis gero pirkimo yra užtikrinti, kad jūsų nauji namai būtų tinkamai apsaugoti nuo pirmos dienos.

Kada tai reikėtų daryti?

Prieš pasirašydami bet ką, kas jus teisiškai įpareigoja. Prieš sumokėdami bet kokią reikšmingą sumą. Tai svarbiausia laiko taisyklė Ispanijos nekilnojamojo turto srityje.

Privati pirkimo sutartis (contrato de arras0– teisiškai privaloma depozito sutartis) yra teisiškai vykdoma. Jei ją pasirašote, o paskui pasitraukiate, net ir dėl geros priežasties, galite prarasti savo depozitą. Todėl patikrinimai turi būti atliekami pirmiau.

Jei pardavėjas ar agentas spaudžia jus greitai pasirašyti, jūsų advokatas gali pridėti sustabdomąją sąlygą (condición suspensiva0– pasitraukimo sąlyga). Dėl to sandoris tampa priklausomas nuo švaraus teisinio patikrinimo rezultato. Jei paaiškėja rimta problema, jūs pasitraukiate ir išsaugote savo pinigus.

Įspėjimas:0Spaudimas „pasirašykite šiandien, arba prarasite“ yra klasikinė taktika. Tikras, geras objektas vis dar bus prieinamas po tinkamo patikrinimo. Niekada neleiskite skubai pastūmėti jūsų pasirašyti, kol teisinis patikrinimas dar nebaigtas.

Kiek tai trunka ir kiek kainuoja

Teisinis patikrinimas paprastai trunka0nuo 5 iki 15 darbo dienų. Tikslus laikas priklauso nuo turto ir nuo to, kaip greitai atsako savivaldybė.

Kaina įskaičiuota į jūsų advokato mokestį, kuris paprastai sudaro apie01% nuo pirkimo kainos plius PVM (IVA 21%). Panaudokime tikrą pavyzdį su0500.000 eurų0naujos statybos būstu.

Praktinis pavyzdys: 500.000 eurų naujos statybos būstas

• 5.000 eurų0– advokato mokestis, įskaitant teisinį patikrinimą (1%)
• 1.050 eurų0– PVM (21%)
• Iš viso: 6.050 eurų

Pati nota simple kainuoja tik kelis eurus. Tikroji vertė slypi advokato patyrusioje akyje, kai kartu skaitomi registras, kadastras, licencijos ir bendrijos sąskaitos. Lyginant su 500.000 eurų pirkiniu, tai nedidelė suma už visišką ramybę.

Kas nutinka, jei to praleidžiate

Šios rizikos nėra reti siaubo pasakojimai. Jos pasitaiko dažnai, ypač pirkėjams, kurie juda per greitai. Praleidus teisinį patikrinimą, galite susidurti su:

• Baudų mokėjimu arba griovimo grėsme dėl nelicencijuotų statybos darbų.
• Negalėjimu gauti hipotekos, draudimo ar tinkamos registracijos.
• Kito asmens nesumokėtų skolų perėmimu.
• Teisiniais ginčais su kaimynais ar savivaldybe.
• Sunkumais perparduodant būstą dėl teisinio trūkumo.

Bet kuris iš šių atvejų gali kainuoti daug daugiau nei advokato mokestis, o kai kurių apskritai neįmanoma ištaisyti.

Pirkimas nuotoliniu būdu: patikrinimai iš užsienio

Jums nereikia būti Ispanijoje, kad būtų atliktas teisinis patikrinimas. Dauguma British, Irish, Dutch, Scandinavian, German, Polish ir Czech pirkėjų tai tvarko iš namų.

Jūsų nepriklausomas advokatas gauna registro ir kadastro įrašus, susisiekia su savivaldybe, mokesčių inspekcija ir bendrija bei atsiskaito jums jūsų kalba. Jei negalite atvykti užbaigti sandorio, pasirašote įgaliojimą (poder notarial0– teisinį dokumentą, leidžiantį jūsų advokatui veikti jūsų vardu), kad jūsų advokatas galėtų pasirašyti notarinį aktą už jus. Visas patikrinimas gali vykti, kol jūs liekate savo šalyje.

Čia tinkama komanda reiškia viską. Spain Developments dirba tik su nepriklausomais Ispanijos advokatais, niekada ne su vystytojo advokatu. Tai svarbu, nes vystytojo advokatas turi interesų konfliktą: jam moka pardavėjas. Nepriklausomas advokatas turi pareigą ir motyvą rasti problemas, kol jos dar netapo jūsų problemomis. Kaip vystytojo apmokamas pirkėjo agentas, mes koordinuojame visą teisinį patikrinimą, kad niekas nebūtų praleista.

Papildomas patarimas:0Paprašykite savo advokato pabaigoje pateikti rašytinę teisinio patikrinimo ataskaitą. Aiškią santrauką, kas buvo patikrinta, kas rasta ir kas buvo išspręsta. Geras advokatas tai pateikia kaip standartą. Tai taip pat naudingas įrodymas ateičiai, jei kada nors parduosite.

Prieš pasirašydami: teisinio patikrinimo kontrolinis sąrašas

• Šviežiai gauta nota simple iš Nekilnojamojo turto registro.
• Kadastras, registras ir tikrovė visiškai sutampa.
• Patvirtinta statybos licencija ir pirmojo užėmimo licencija.
• Nėra nesumokėto IBI, bendrijos mokesčių ar komunalinių skolų.
• Perkant iš plano: galiojanti banko garantija apima kiekvieną etapinio mokėjimo įmoką.
• Iš savo advokato gauta rašytinė teisinio patikrinimo ataskaita.

Esmė

Teisinis patikrinimas yra teisinė patikra, kuri saugo jūsų pinigus Ispanijoje. Ji patvirtina tikrąjį savininką, atskleidžia paslėptas skolas, patikrina licencijas ir užtikrina, kad būsto teisinė padėtis būtų tvarkinga. „Pirkėjas tegu saugosi“ sistemoje tai yra jūsų pagrindinė apsauga.

Visada atlikite išsamų patikrinimą prieš pasirašydami ar mokėdami ir visada naudokitės nepriklausomu teisininku, o ne vystytojo. Jei perkate naujos statybos būstą Costa del Sol, Spain Developments gali suorganizuoti išsamų, nepriklausomą teisinį patikrinimą, atliekamą jūsų kalba nuo pradžios iki pabaigos.