Tikroji nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje kaina (2026)

Šis gidas skirtas tarptautiniams pirkėjams, kurie domisi naujos statybos projektu Costa del Sol regione, nesvarbu, ar tai pirkimas iš brėžinių, ar jau baigtas naujos statybos būstas. Sužinosite tikrąją galutinę kainą, o ne tik skelbime nurodytą kainą. Parodome kiekvieną mokestį, kiekvieną rinkliavą ir tikslią bendrą sumą už 500.000 euros vertės būstą.

Trumpai:A0Skelbimo kaina niekada nėra ta kaina, kurią iš tikrųjų sumokate. Costa del Sol regione naujos statybos projektas kainuoja apie 12-14% daugiau dėl mokesčių ir rinkliavų, o perpardavimo būstas (naudotas būstas iš privataus savininko) atsieina apie 10-12% daugiau. 500.000 euros vertės naujos statybos atveju tai yra maždaug 60.000–70.000 euros papildomai, todėl tikroji galutinė kaina siekia apie 565.000 euros. Jei perkate iš brėžinių, taip pat mokate etapais statybų metu, o ne viską iš karto. Jei naudojatės hipoteka, jums reikės 30-40% pradinio įnašo grynaisiais.

Štai pagrindiniai skaičiai 500.000 euros vertės naujos statybos projektui, jei mokama grynaisiais.

• 50.000 eurosA0- IVA 10%
• 6.000 eurosA0- AJD žyminis mokestis 1,2%
• 6.050 eurosA0- advokatas 1% plius IVA
• ~565.000 eurosA0- tikroji galutinė kaina

Tas skirtumas tarp skelbimo kainos ir tikrosios kainos daugumai pirkėjų yra didžiausia baimė. Toliau pašalinsime spėliones. Visi skaičiai pateikti 2026 metams, o kiekvienas pavyzdys pirmiausia remiasi naujos statybos projektu, nes būtent tuo prekiaujame Costa del Sol regione.

Kodėl skelbimo kaina nėra tikroji kaina

Kai matote būstą už 500.000 euros, tai tik pradžia. Ispanijoje prie kainos dar pridedami mokesčiai ir rinkliavos. Jie nėra pasirenkami. Jie yra kiekvieno teisėto pirkimo dalis.

Gera žinia ta, kad šios išlaidos daugiausia nustatytos įstatymu ir jas lengva numatyti. Kai jas žinote, nemalonių staigmenų nebūna. Bendra papildoma kaina priklauso nuo dviejų dalykų:

• Ar būstas yraA0naujos statybos projektasA0(perkamas iš vystytojo, nesvarbu, ar iš brėžinių, ar jau baigtas naujos statybos būstas), ar taiA0perpardavimo būstasA0(naudotas būstas, perkamas iš privataus savininko)?
• Ar mokate grynaisiais, ar naudojatės hipoteka?

Naujos statybos projektas mokesčių požiūriu kainuoja šiek tiek daugiau nei perpardavimo būstas, tačiau gaunate naują statinį, 10 metų konstrukcinę garantiją ir šiuolaikinius energinio naudingumo įvertinimus. Toliau pirmiausia pateikiame naujos statybos projektą, nes būtent tuo prekiaujame, o perpardavimo būstą rodome kaip alternatyvą palyginimui.

Įspėjimas:A0Daugelis pirkėjų papildomoms išlaidoms numato tik 5-7%. Tikrasis skaičius naujos statybos projektui yra 12-14%. Jei suplanuosite per mažai, galutinio atsiskaitymo dieną gali pritrūkti grynųjų. Visada planuokite visą sumą.

Kaip mokama už naujos statybos projektą

Už naujos statybos projektą nemokama viena bendra suma. Grafikas priklauso nuo to, ar perkate iš brėžinių (dar statoma), ar jau baigtą būstą (užbaigtą ir paruoštą įsikelti).

Perkant iš brėžinių, mokama etapais statybų metu:

• Rezervacija:A0rezervacijos įmoka apie 6.000–10.000 euros, kad būstas būtų išimtas iš rinkos.
• Pasirašant privatų kontraktą:A0sumokate likusią dalį iki maždaug 20%–40% kainos, mokamą etapais kylant pastatui. Kiekvienas etapinis mokėjimas yra apsaugotasA0banko garantija (aval), todėl jūsų pinigai yra saugūs, jei vystytojas neįvykdytų savo įsipareigojimų.
• Užbaigimo metu:A0sumokate likusį 60%–80% balansą, kai būstas yra baigtas ir gaunate raktus.

Jau baigtas naujos statybos būstas, kai būstas jau užbaigtas:

• Rezervacija:A0ta pati rezervacijos įmoka būstui užtikrinti.
• Pasirašant privatų kontraktą:A0apie 10% kainos.
• Užbaigimo metu:A0likutis, paprastai per kelias savaites.

Praktinis pavyzdys 500.000 euros vertės būstui iš brėžinių:

• ~10.000 eurosA0- rezervacija
• iki ~200.000 eurosA0- etapiniai mokėjimai statybų metu (20%–40%, su banko garantija)
• likutisA0- sumokamas užbaigimo metu, kai atsiimate raktus

Šis etapinis mokėjimo grafikas yra vienas iš didžiųjų skirtumų nuo perpardavimo būsto. Perpardavimo būstas (alternatyva, aptarta žemiau) apmokamas daug greičiau: 10% depozitas, o tada likutis po keturių–aštuonių savaičių.

Papildomas patarimas:A0Visada patikrinkite, ar kiekvienas etapinis mokėjimas perkant iš brėžinių yra padengtas banko garantija. Tai jūsų apsauga. Geras pirkėjo agentas patvirtina, kad garantija galioja dar prieš jums sumokant bent vieną etapą.

Mokesčiai naujos statybos projektui (IVA + AJD)

Naujos statybos projektui, nesvarbu, ar jis perkamas iš brėžinių, ar jau baigtas, taikomi du pirkimo mokesčiai.

• IVA (ispaniškas PVM pavadinimas, pridėtinės vertės mokestis):A010% nuo kainos gyvenamajam būstui. Tai galioja visoje žemyninėje Ispanijoje.
• AJD (žyminis mokestis, mokestis už teisinį nuosavybės dokumentą):A01,2% nuo kainos AndalucEDa regione.

Kartu tai sudaroA011,2%A0mokesčių naujos statybos projektui.

Praktinis pavyzdys 500.000 euros sumai:

• 50.000 eurosA0- IVA 10%
• 6.000 eurosA0- AJD žyminis mokestis 1,2%
• Bendras pirkimo mokestis: 56.000 euros

Papildomas patarimas:A0Kai kurie projektai garažo vietą ir sandėliuką (vadinamąA0trastero) parduoda pagal atskirą nuosavybės dokumentą. Jei jie parduodami atskirai, jiems gali būti taikomas 21% IVA, o ne 10%. Paprašykite savo agento patvirtinti, kad parkavimo vieta ir sandėliukas yra įtraukti į būsto kainą. Geras pirkėjo agentas tai patikrina prieš jums įsipareigojant.

Alternatyva: mokesčiai perpardavimo būstui (ITP)

Perpardavimo būstas yra priešprieša naujos statybos projektui. Tai naudotas būstas iš privataus pardavėjo, ir jam netaikomas IVA. Vietoj to mokateA0ITP (nuosavybės perdavimo mokestis perpardavimo būstui).

AndalucEDa regione ITP yraA07%A0nuo kainos. Perpardavimo būstui nėra atskiro žyminio mokesčio, nes jį pakeičia ITP.

Praktinis pavyzdys 500.000 euros sumai:

• ITP 7%: 35.000 euros

Taigi perpardavimo būstas mokesčių požiūriu kainuoja mažiau nei naujos statybos projektas. Štai skirtumas greta.

• Naujos statybos projektas (11,2%): 56.000 euros
• Perpardavimo būstas (7%): 35.000 euros

Tačiau naujos statybos projektas reiškia mažesnes eksploatacines išlaidas, 10 metų konstrukcinę garantiją ir šiuolaikinius energinio naudingumo įvertinimus, o pirkimas iš brėžinių leidžia paskirstyti mokėjimus per visą statybos laiką. Pasirinkimas priklauso ne tik nuo mokesčių.

Papildomas patarimas:A0Perpardavimo būsto atveju ITP turi būti sumokėtas per 30 dienų nuo nuosavybės dokumento pasirašymo. Tai už jus sutvarko advokatas. Neišvykite iš Ispanijos manydami, kad viskas baigta; mokesčio sumokėjimas vyksta iškart po pasirašymo.

Notaro ir Nekilnojamojo turto registro mokesčiai

Kiekvienas pirkimas Ispanijoje pasirašomas pasA0notarą (valstybės pareigūną, kuris suteikia pardavimui teisinę galią). Po to būstas įregistruojamasA0Nekilnojamojo turto registre (Registro de la Propiedad, oficiali nuosavybės teisių apskaita).

Abu mokesčiai nustatyti įstatymu ir yra panašūs kiekviename biure.

• Notaro mokestis:A0apie 600–1.200 euros.
• Nekilnojamojo turto registro mokestis:A0apie 400–700 euros.

Praktinis pavyzdys 500.000 euros sumai:

• ~1.500 eurosA0- notaras
• ~1.000 eurosA0- Nekilnojamojo turto registras
• Iš viso: ~2.500 euros

Palyginti su mokesčiais, tai nedidelės sumos, bet jos realios. Įtraukite jas į biudžetą.

Advokato mokesčiai

Įstatymas nereikalauja naudotis advokatu. Tačiau tarptautiniam pirkėjui tai protingiausiai išleisti pinigai. Naujos statybos projekto atveju geras advokatas patikrina statybos leidimą, vystytojo reputaciją ir tai, kad kiekvienas etapinis mokėjimas perkant iš brėžinių yra padengtas banko garantija. Perpardavimo būsto atveju advokatas patikrina, ar būstas neturi skolų ir ar pardavėjas tikrai yra jo savininkas.

• Įprastas advokato mokestis:A0apie 1% nuo kainos, plius 21% IVA nuo mokesčio.

Praktinis pavyzdys 500.000 euros sumai:

• 5.000 eurosA0- advokato mokestis 1%
• 1.050 eurųnbsp;- PVM nuo mokesčio 21%
• Iš viso: ~6.050 eurų

Pavojus:nbsp;Niekada nesinaudokite tik vystytojo teisininku (arba perpardavimo atveju – pardavėjo teisininku). Jie dirba kitai pusei. Jums reikia savo nepriklausomo teisininko, kuris dirbtų tik jums. Tai apsaugo jus nuo paveldėtų skolų ir planavimo problemų.

Spain Developments esame nepriklausomi pirkėjo agentai. Mūsų atlygį moka vystytojas, todėl jūs mums nemokate nieko. Taip pat padedame jums rasti patikimą nepriklausomą teisininką, kad procese niekada neliktumėte vieni.

Hipotekos išlaidos (jei skolinatės)

Jei mokate grynaisiais, šį skyrių galite praleisti. Jei skolinatės, pridėkite šiek tiek daugiau.

Ispanijos bankai nerezidentams skolina apienbsp;60% iki 70%nbsp;kainos. Taigi jums reikianbsp;30% iki 40% kainos grynaisiais, plius visos aukščiau nurodytos išlaidos. Užstatas savaime nėra „išlaida“, bet jį turite turėti paruošę.

Papildomos hipotekos išlaidos:

• Turto vertinimas (banko patikra dėl būsto vertės):nbsp;apie 300 iki 600 eurų.
• Banko sutvarkymo mokestis:nbsp;0 iki 1,5% paskolos sumos. Dažnai galima derėtis.

Gera žinia: nuo 2019 m. Ispanijos įstatymai numato, kadnbsp;bankasnbsp;moka hipotekos žyminį mokestį, hipotekos notaro mokestį ir hipotekos registro mokestį. Jūs jų nemokate. Pasitikrinkite, kad bankas nebandytų jų pridėti.

Pavyzdys su 500.000 eurų ir 65% hipoteka (325.000 eurų paskola):

• ~500 eurųnbsp;- vertinimas
• 3.250 eurųnbsp;- sutvarkymo mokestis 1%
• Iš viso: ~3.750 eurų

Papildomas patarimas:nbsp;Ispanijos bankai neskolina jums pinigų mokesčiams ir rinkliavoms padengti. Tie 12–13% turi būti iš jūsų pačių santaupų. Atidžiai suplanuokite savo grynuosius.

Mažos, bet tikros papildomos išlaidos

Taikomos dar kelios nedidelės išlaidos, daugiausia tarptautiniams pirkėjams:

• NIE numeris (jūsų Ispanijos mokesčių ID užsieniečiams):nbsp;apie 10 iki 150 eurų, priklausomai nuo to, ar naudojatės agentu, kad procesas vyktų greičiau. Be jo pirkti negalite.
• Ispaniška banko sąskaita:nbsp;paprastai atidaryti nemokama, bet jos jums reikės.
• Įgaliojimasnbsp;(jei negalite asmeniškai dalyvauti pasirašyme): apie 150 iki 300 eurų.
• Komunalinių paslaugų prijungimasnbsp;(vanduo, elektra) naujos statybos būste: apie 200 iki 500 eurų.

Tai nėra didelės sumos, bet jos susideda. Šiai grupei numatykite apie 500 iki 1.000 eurų.

Valiutos keitimas: paslėpta išlaida

Čia įstringa daug pirkėjų. Jei uždirbate svarais, kronomis ar z
42oty, turite pakeisti savo pinigus į eurus. Būstas įkainotas eurais.

Dažnai didieji bankai taiko prastesnį valiutos kursą ir papildomus mokesčius. Tai gali kainuoti ikinbsp;3%nbsp;nuo siunčiamos sumos. Perkant už 500.000 eurų, 3% yra00nbsp;15.000 eurųnbsp;prarasta dėl blogo kurso.

Specializuotas valiutos brokeris paprastai pasiūlo geresnes sąlygas nei bankas. Sutaupymas gali siekti tūkstančius eurų. Taip pat galite iš anksto „užfiksuoti“ kursą, kad krintantis svaras nepadidintų jūsų kainos tarp pasiūlymo ir sandorio užbaigimo.

Pavyzdys:nbsp;Siunčiant apie 565.000 eurų (kaina plius išlaidos). Banko kursas jums gali kainuoti 3% daugiau nei brokerio. Tai galimas sutaupymas iki00nbsp;17.000 eurųnbsp;naudojantis specialistu.

Papildomas patarimas:nbsp;Suplanuokite valiutos pervedimą iš anksto, ne pasirašymo dieną. Skubėjimas pervedant didelę sumą yra būdas prarasti pinigus. Galime jus nukreipti pas patikimus FX (užsienio valiutos) specialistus, dirbančius su Costa del Sol pirkėjais.

Pilnas 500.000 eurų išlaidų suskirstymas

Štai visas vaizdas perkant 500.000 eurų vertės būstą Costa del Sol regione, mokant grynaisiais. Pirma – naujas projektas (tai, ką parduodame), tada perpardavimas kaip alternatyva.

Naujas projektas, mokant grynaisiais

• 500.000 eurųnbsp;- pirkimo kaina
• 50.000 eurosA0- IVA 10%
• 6.000 eurosA0- AJD žyminis mokestis 1,2%
• 1.500 eurųA0- notaras
• 1.000 eurųA0- Nekilnojamojo turto registras
• 6.050 eurosA0- advokatas 1% plius IVA
• 700 eurųnbsp;- NIE, bankas, komunalinės paslaugos
• Iš viso papildomų išlaidų: 65.250 eurų
• Bendra galutinė suma: 565.250 eurų

Jei tai būstas perkamas iš plano, bendra galutinė suma yra tokia pati, tačiau pinigai išleidžiami etapais: apie 10.000 eurų rezervacijai, 20% iki 40% banko garantuotais mokėjimais statybų metu, o likusi suma – užbaigus sandorį. Pilnai įrengtas naujos statybos būstas vyksta greitesniu keliu: rezervacija, tada 10% pagal sutartį, tada likutis užbaigiant sandorį.

Perpardavimas, mokant grynaisiais (alternatyva)

• 500.000 eurųnbsp;- pirkimo kaina
• 35.000 eurųnbsp;- ITP perdavimo mokestis 7%
• 1.500 eurųA0- notaras
• 1.000 eurųA0- Nekilnojamojo turto registras
• 6.050 eurosA0- advokatas 1% plius IVA
• 700 eurųnbsp;- NIE, bankas, komunalinės paslaugos
• Iš viso papildomų išlaidų: 44.250 eurų
• Bendra galutinė suma: 544.250 eurų

Taigi 500.000 eurų vertės naujas projektas iš tikrųjų kainuoja apienbsp;565.000 eurųnbsp;viską įskaičiavus. Tai maždaug00nbsp;13% daugiaunbsp;nei skelbimo kaina. Perpardavimas sudaro apie00nbsp;544.000 eurų, maždaug00nbsp;9% daugiau.

Pastaba:nbsp;Šis suskirstymas daro prielaidą, kad perkama grynaisiais. Su hipoteka pridėkite apie 3.750 eurų hipotekos išlaidų. Jei naudojate užsienio valiutą, taip pat įtraukite valiutos keitimo skirtumą. Atminkite, kad perkant iš plano mokėjimai paskirstomi per statybų laikotarpį, o perpardavimas apmokamas vos per keturias–aštuonias savaites.

Kiek grynųjų jums iš tikrųjų reikia?

Tai svarbiausias klausimas. Du paprasti atvejai, abu dėl naujo projekto.

Mokant grynaisiais, naujas projektas, 500.000 eurų:nbsp;jums reikia visos galutinės sumos, apie00nbsp;565.000 eurų. Jei būstas perkamas iš plano, ją išleidžiate etapais statybų metu; jei būstas jau paruoštas įsikėlimui, sumokate per kelias savaites.

Naudojant 65% hipoteką, naujas projektas, 500.000 eurų:

• 175.000 eurųnbsp;- pradinis įnašas (35% kainos)
• ~65.250 eurųnbsp;- mokesčiai ir rinkliavos
• ~3.750 eurųnbsp;- hipotekos išlaidos
• Iš viso reikalinga grynųjų suma: ~244.000 eurų

Bankas paskolina likusius 325.000 eurų. Štai kodėl sąžiningas planavimas yra svarbus. Turėtumėte žinoti savo tikrąjį skaičių prieš įsimylėdami būstą.

Spain Developments pateikiame jums šį pilną suskirstymą bet kuriam jums patinkančiam būstui prieš jums įsipareigojant. Pirkėjo mokesčio nėra, nes mums moka vystytojas. Mūsų darbas – pasirūpinti, kad jūsų nelauktų jokių nemalonių staigmenų.

Išvada

Tikroji naujo projekto pirkimo Costa del Sol regione kaina yra apie 12–14% virš kainos. Perkant 500.000 eurų vertės naujos statybos būstą, tai reiškia apie 565.000 eurų viską įskaičiavus. Didžiausios eilutės yra PVM, žyminis mokestis ir jūsų teisininkas; lengviausiai sutaupyti galima naudojantis geru valiutos brokeriu. Jei perkate iš plano, mokėjimus paskirstote per statybų laikotarpį, o likutis mokamas užbaigiant sandorį. Perpardavimas, priešingai, kainuoja apie 10–12% virš kainos ir apmokamas daug greičiau. Suplanuokite visą sumą ir sandorio užbaigimo dieną nebus jokių šokų.

Norite tikslaus galutinio skaičiaus būstui, kurį matėte? Susisiekite su Spain Developments ir mes jums viską išskaidysime, be mokesčio ir be spaudimo.