Nekustamā īpašuma pirkuma noslēgšana Spānijā: Escritura

Šī rokasgrāmata ir paredzēta ārvalstu pircējiem, kuri sasniedz pēdējo pirkuma soli Costa del Sol. Jūs uzzināsiet, kas notiek pabeigšanas dienā, ko dara notārs un kā saņemat atslēgas. Beigās jūs precīzi zināsiet, kā droši pabeigt darījumu, pat atrodoties ārzemēs.

Īss kopsavilkums: Pabeigšana ir diena, kad jūs parakstāt escritura (īpašumtiesību aktu) pie notāra, samaksājat atlikušo summu un saņemat atslēgas. Jaunbūves gadījumā pabeigšana notiek, tiklīdz tiek piešķirta Licence of First Occupation, un jūs samaksājat atlikušos 60% līdz 80% (aptuveni 350.000 euros par 500.000 euros mājokli) pēc jūsu pakāpeniskajiem, ar bankas garantiju nodrošinātajiem būvniecības maksājumiem. Otrreizējā pārdošanā jūs šajā dienā samaksājat apmēram 90%. Notārs ir neitrāls, tāpēc jums joprojām ir vajadzīgs savs neatkarīgs jurists. Jums nav jālido uz Spāniju: ar pilnvaru jūsu jurists var parakstīt jūsu vietā. Pabeigšanas nedēļā uzmanieties no viltotiem e-pastiem par “jauniem bankas rekvizītiem”.

Svarīgākie skaitļi:

• 60% līdz 80% atlikums, kas jāsamaksā jaunbūves pabeigšanas brīdī (aptuveni 350.000 euros no 500.000).
• Mazāk nekā 1 stunda pats parakstīšanas process.
• 30 dienas lai samaksātu pirkuma nodokli.
• 0 braucienu vajadzīgs, ja ir pilnvara.

Ko jūs uzzināsiet

• Kas ir pabeigšanas diena
• Ko dara notārs (un ko nedara)
• Kas notiek šajā dienā, soli pa solim
• Kā jūs samaksājat atlikušo summu
• Jaunbūves pabeigšana atšķiras
• Atslēgu nodošana: ko saņemt
• Ko darīt pirmajās 30 dienās
• Riski un kā palikt drošībā

Kas ir pabeigšanas diena

Pabeigšana ir pēdējais solis. Jūs parakstāt escritura (publisko īpašumtiesību aktu) notāra klātbūtnē, samaksājat atlikušo cenas daļu un saņemat atslēgas. No šī brīža mājoklis juridiski pieder jums.

Ja tas ir jauns projekts, pabeigšana tiek uzsākta, kad pašvaldība piešķir Licence of First Occupation būvniecības beigās. Līdz tam laikam jūs jau esat samaksājis savas pakāpeniskās, ar bankas garantiju nodrošinātās iemaksas (aptuveni 20% līdz 40% no cenas, bieži ap 30%), tāpēc šajā dienā jūs samaksājat atlikušos 60% līdz 80%. Ja tas ir otrreizējais pārdojums, pabeigšana parasti notiek aptuveni pēc 4 līdz 8 nedēļām pēc tam, kad parakstāt contrato de arras, un jūs samaksājat atlikušos 90%. Katrā ziņā šis laika posms dod jūsu juristam laiku pabeigt pārbaudes un jūsu bankai laiku sagatavot līdzekļus.

Jums nav jābūt Spānijā, lai to izdarītu. Ja nevarat ceļot, jūsu jurists paraksta jūsu vietā ar pilnvaru (dokuments, kas ļauj jūsu juristam rīkoties jūsu vārdā). Daudzi ārvalstu pircēji šādi pabeidz darījumu no mājām.

Escritura ir vissvarīgākais dokuments visā pirkuma procesā. Tas pierāda, ka jums pieder mājoklis. Glabājiet to drošībā.

Ko dara notārs (un ko nedara)

Šī daļa mulsina daudzus pircējus. Notārs (notario) ir valsts amatpersona, kurai maksā valsts. Notārs ir neitrāls. Viņš nestrādā jūsu labā un nestrādā arī pārdevēja labā.

Ko dara notārs

• Skaļi nolasa aktu un pārbauda abu pušu identitāti
• Apstiprina, ka īpašumu drīkst likumīgi pārdot
• Apstiprina, ka nauda ir pieejama un akts ir pareizs
• Apzīmogo aktu un nosūta paziņojumu Zemesgrāmatai

Ko notārs nedara

• Neaizsargā jūsu intereses — tas ir jūsu jurista darbs
• Nepārbauda jūsu vietā slēptus parādus vai plānošanas problēmas — to jūsu jurists izdara pirms šīs dienas

Tāpēc jums joprojām ir vajadzīgs savs neatkarīgs jurists. Notārs padara aktu oficiālu. Jūsu jurists pārliecinās, ka darījums jums ir drošs.

Papildu padoms: Spānijā pircējs parasti var izvēlēties notāru. Jūsu jurists noorganizēs labu speciālistu. Notāra maksas nosaka likums — plānojiet apmēram 0.5% līdz 1% no cenas.

Kas notiek šajā dienā, soli pa solim

Pabeigšanas diena notiek pēc skaidra scenārija. Lūk, ko sagaidīt:

1. Visi satiekas. Notāra birojā: jūs (vai jūsu jurists), pārdevējs, abi juristi un bieži arī aģents.
2. Notārs nolasa escritura. Skaļi, izskaidrojot klauzulas. Jūs jebkurā brīdī varat uzdot jautājumus.
3. Jūs apstiprināt detaļas. Vārdi, īpašuma apraksts, cena un tas, ka uz mājokļa nav atlikušu parādu.
4. Jūs samaksājat atlikušo summu. Atlikušo cenas daļu, un pārdevējs nodod visu, kas pienākas.
5. Abas puses paraksta. Notārs apliecina un apzīmogo aktu.
6. Pārdevējs nodod jums atslēgas. Mājoklis tagad ir jūsu.
7. Notārs nosūta paziņojumu. Zemesgrāmatai un izsniedz jums apliecinātu akta kopiju.

Viss parakstīšanas process parasti aizņem mazāk nekā stundu. Smagais darbs jau tika izdarīts iepriekš — to paveica jūsu jurists.

Reāls piemērs. Jūs pabeidzat darījumu par 500.000 euros jaunbūvi. Jūsu jurists jau ir pārbaudījis licenci un parādus. Pie notāra jūs samaksājat atlikušo summu, parakstāt escritura un iznākat ārā ar atslēgām. Ja izmantojāt pilnvaru, jūsu jurists to visu izdara un nosūta jums atslēgas ar kurjeru.

Papildu padoms: Rezervējiet savu laiku pie notāra savlaicīgi. Vasarā un gada beigās notāru kalendāri ātri piepildās. Vēls laiks var atlikt visu jūsu pabeigšanas procesu.

Kā jūs samaksājat atlikušo summu

Šajā dienā jūs drošā veidā samaksājat atlikušo cenas daļu. Cik liela ir šī “atlikusī daļa”, ir atkarīgs no tā, ko iegādājāties. Ja tas ir jauns projekts tas ir 60% līdz 80% atlikums kas paliek pēc jūsu pakāpeniskajiem būvniecības maksājumiem — aptuveni 350.000 euros par 500.000 euros mājokli. Ja tas ir otrreizējais pārdojums tas ir apmēram 90% — ap 450.000 euros — jo jūs samaksājāt tikai 10% arras. Abām situācijām divas izplatītākās metodes ir vienādas:

• A 0bankas čeks 0(no Spānijas bankas garantēts čeks). Pārdevējs vai attīstītājs noteikti saņem samaksu, un jūs saglabājat kontroli līdz parakstīšanas brīdim.
• Tūlītējs 0bankas pārskaitījums 0, kas tiek ieskaitīts tajā pašā dienā.

Skaidra nauda netiek izmantota pirkuma cenas apmaksai. Spānijas noteikumi par naudas atmazgāšanas novēršanu pieprasa izsekojamu maksājumu. Jūsu jurists noorganizēs pareizo metodi.

Ja sūtāt naudu no citas valūtas — sterliņu mārciņām, kronām, zlotiem vai jebkuras valūtas ārpus eiro — plānojiet iepriekš. Valūtas kurss var mainīties laikā starp līguma noslēgšanu un darījuma pabeigšanu.

Brīdinājums: 0Valūtas risks ir reāls. Pērkot par 500.000 euros, pat neliela kursa izmaiņa var mainīt jūsu izmaksas par tūkstošiem. Valūtas brokeris var nofiksēt kursu, lai cena, par kuru vienojāties, būtu cena, ko samaksājat. Neatstājiet to nejaušībai pabeigšanas nedēļā.

Jaunbūves nodošana: Licence of First Occupation

Jauna projekta pabeigšanai ir vajadzīgi divi papildu dokumenti, kuru nav otrreizējā tirgus īpašumam. Jūsu juristam tie jāapstiprina pirms darījuma pabeigšanas:

• The 0certificado final de obra 0(ēkas pabeigšanas sertifikāts). Tas pierāda, ka ēka tika pabeigta saskaņā ar projektiem.
• The 0licencia de primera ocupación 0(Licence of First Occupation jeb LFO). Pašvaldība to izsniedz būvniecības beigās. Tas apstiprina, ka mājoklī ir likumīgi dzīvot, tas ir tas, kas aktivizē jūsu darījuma pabeigšanu, un tas ir nepieciešams, lai pieslēgtu ūdeni un elektrību.

Tas ir svarīgi: 0attīstītājs nevar piespiest jūs pabeigt darījumu bez Licence of First Occupation. 0Ja tā nav, neparakstiet.

Pārbaudiet arī bankas garantiju naudai, ko samaksājāt būvniecības laikā. Saskaņā ar likumu (Law 57/1968, Ley 20/2015) jūsu pakāpeniskie maksājumi ir jāaizsargā līdz pabeigšanai.

Reāls piemērs. 0Pērkot jaunbūvi projektā par 500.000 euros, jūs jau esat samaksājis rezervācijas maksu un pakāpeniskos maksājumus būvniecības laikā — kopā apmēram 30%, apmēram 150.000 euros, un katrs eiro ir ar bankas garantiju. Kad LFO ir piešķirts, jūsu jurists apstiprina, ka ir izpildīti trīs nosacījumi, tad jūs samaksājat atlikušo 60% līdz 80% un saņemat atslēgas:

• Jau samaksāts: 0apmēram 150.000 euros pakāpeniski būvniecības laikā (apmēram 30%, ar bankas garantiju)
• Jāmaksā tagad pie notāra: 0apmēram 350.000 euros atlikums (apmēram 70%)
• Vispirms nepieciešams: 0izsniegts LFO, noformēts pabeigšanas sertifikāts un garantēti iepriekšējie maksājumi

Otrreizējā tirgus darījums ir vienkāršāks: nav LFO un nav pakāpeniskas būvniecības, tāpēc jūs vienkārši samaksājat atlikušos 90% (apmēram 450.000 euros) pie notāra.

Spain Developments mēs pārbaudām LFO, pabeigšanas sertifikātu un bankas garantiju katrai jaunbūvei, lai jūs nekad nepabeigtu darījumu par mājokli, kas nav likumīgs un gatavs. Mēs esam neatkarīgs pircēja aģents, attīstītājs apmaksā mūsu komisiju, un jūs nemaksājat pircēja komisiju. Droši sazinieties ar mums, ja vēlaties, lai to pārbaudām jūsu vietā.

Atslēgu nodošana: ko saņemt

Atslēgas tiek nodotas uzreiz pēc parakstīšanas. Nesteidzieties ar šo daļu. Savāciet visu un pārbaudiet to pēc rakstiska saraksta:

• Visas galveno durvju atslēgas (katru kopiju).
• Garāžas vai stāvvietas pults.
• Noliktavas telpas (trastero) atslēga.
• Pastkastes atslēga.
• Koplietošanas durvju atslēgas un kodi (vārti, baseins, sporta zāle).
• Signalizācijas kodi vai piekariņi.
• Jaunbūvei: garantijas dokumenti un instrukcijas apkurei, kondicionēšanai un jebkurām viedajām sistēmām.

Palūdziet pārdevējam vai attīstītājam parakstīt vienkāršu sarakstu ar to, ko saņēmāt. Otrreizējā tirgus mājokļiem ir prātīgi pēc darījuma pabeigšanas nomainīt galvenās slēdzenes. Jūs nevarat zināt, cik kopiju pastāv.

Papildu padoms: 0Jaunbūvei veiciet defektu pārbaudi. Pēc nodošanas jums ir laiks ziņot par atrastajiem trūkumiem — nelielām apdares problēmām, kas attīstītājam jānovērš. Pierakstiet tās un ātri nosūtiet.

Ko darīt pirmajās 30 dienās

Drīz pēc atslēgu saņemšanas ir jāizdara daži uzdevumi. Jūsu jurists vai 0gestor 0(administratīvais pārstāvis) var paveikt lielāko daļu no tiem:

• Samaksājiet pirkuma nodokli 30 dienu laikā. 0Jaunbūve: 10% IVA (PVN) tiek samaksāts attīstītājam darījuma pabeigšanas brīdī, plus apmēram 1.2% AJD (zīmognodeva). Otrreizējais tirgus: 7% ITP (īpašuma nodošanas nodoklis).
• Reģistrējiet aktu 0Zemesgrāmatā, lai jūsu vārds būtu ierakstīts kā īpašnieks.
• Pārslēdziet komunālos pakalpojumus 0(ūdens, elektrība, internets) uz savu vārdu.
• Paziņojiet īpašnieku kopienai 0ka jūs esat jaunais īpašnieks.
• Noformējiet mājokļa apdrošināšanu 0no dienas, kad saņemat atslēgas.
• Reģistrējieties padrón 0pašvaldībā, ja plānojat tur dzīvot.

Reāls piemērs. 0Šeit ir galvenais nodoklis, kas jāmaksā drīz pēc darījuma pabeigšanas par 500.000 euros mājokli, atkarībā no veida. Sagatavojiet šo naudu — tā ir daļa no papildu 12% līdz 14% izmaksām, nevis pārsteigums:

Jaunbūve

1.2% AJD (zīmognodeva), jāmaksā ap darījuma pabeigšanas laiku: 06.000 euros.

Otrreizējais tirgus

7% ITP (īpašuma nodošanas nodoklis), jāmaksā 30 dienu laikā: 035.000 euros.

Riski un kā palikt drošībā

Esiet godīgi par to, kas var noiet greizi, un plānojiet to:

• Nav Licence of First Occupation (jaunbūve). 0Nekad nepabeidziet jaunu projektu bez tās. Attīstītājs nevar jūs piespiest, un tieši tas aktivizē jūsu atlikuma maksājumu.
• Bankas garantija netiek ievērota (jaunbūve). 0Apstipriniet, ka pakāpeniskie maksājumi, ko veicāt būvniecības laikā, tiek ieskaitīti darījuma pabeigšanas brīdī. Jūsu jurists to pārbauda pret garantiju.
• Slēpti parādi (otrreizējais tirgus). 0Pieprasiet sertifikātu no īpašnieku kopienas, kas apliecina nulles parādu, kā arī pierādījumus, ka IBI (vietējais nekustamā īpašuma nodoklis) un komunālie maksājumi ir samaksāti. Jūsu jurists to pārbauda.
• Nauda nosūtīta uz nepareizo kontu. 0Maksājiet tikai uz kontu, ko apstiprinājis jūsu jurists. Uzmanieties no viltus e-pastiem ar “atjauninātiem bankas rekvizītiem” — tā ir zināma krāpniecība.
• Valūtas zaudējumi. 0Nofiksējiet kursu ar brokeri pirms darījuma pabeigšanas nedēļas.
• Trūkst atslēgu vai piekļuves kodu. 0Iegūstiet parakstītu sarakstu. Nomainiet otrreizējā tirgus slēdzenes.
• Īpašums neatbilst tam, par ko vienojāties. 0Pirms parakstīšanas veiciet pēdējo apskati (jaunbūvei — defektu pārbaudi). Ja kaut kas nav kārtībā, jūs varat aizturēt līdzekļus vai atteikties pabeigt darījumu, līdz tas ir salabots.

Bīstami: 0Bieža krāpšana notiek darījuma pabeigšanas nedēļā. Kāds jums e-pastā nosūta “jaunus” bankas rekvizītus maksājumam. Vienmēr apstipriniet kontu pa tālruni ar savu juristu, izmantojot numuru, kuram jau uzticaties. Nekad nerīkojieties, balstoties tikai uz e-pastā saņemtiem bankas rekvizītiem.

Vai vēlaties, lai jūsu darījuma pabeigšana tiktu pārvaldīta no sākuma līdz beigām? Mēs organizējam notāru, licences, nulles parāda pārbaudes un atslēgu nodošanu, pat ja nevarat atlidot, un tas viss bez pircēja komisijas. Droši sazinieties ar Spain Developments.

Secinājums

Pabeigšana ir diena, kad jūsu pirkums kļūst reāls: parakstiet escritura, samaksājiet atlikušo summu, saņemiet atslēgas. Jaunam projektam pabeigšana notiek pēc Licence of First Occupation, un jūs samaksājat atlikušo 60% līdz 80% summu (apmēram 350.000 euros par 500.000 euros mājokli) papildus jūsu pakāpeniskajiem, ar bankas garantiju nodrošinātajiem būvniecības maksājumiem. Otrreizējā tirgus īpašumam jūs samaksājat apmēram 90% tajā dienā. Izmantojiet savu neatkarīgu juristu, pārbaudiet licences un bankas garantiju, un maksājiet tikai uz kontu, kuru esat pārbaudījis. Par 500.000 euros mājokli rūpīga pabeigšana pārvērš mēnešiem ilgu darbu drošā, jums piederošā mājoklī. Uzņēmumā Spain Developments mēs pārvaldām jūsu pabeigšanu no sākuma līdz beigām, pat no ārvalstīm, bez maksas pircējam. Kad esat gatavs, droši sazinieties ar mums.