Банкарска гаранција во Шпанија: Штит за купувачот на имот во изградба

Ако купувате дом во изградба на Costa del Sol, банкарската гаранција е единствената најважна заштита што ја имате. Овој водич објаснува што е тоа, законот зад неа и како да се уверите дека вашата е вистинска. Напишан е за странски купувачи кои плаќаат на рати пред домот да биде изграден.

Краток преглед

• Банкарска гаранција ви го враќа секое евро што ќе го платите пред домот да биде изграден.
• Тоа е закон според Law 57/1968 и Law 20/2015.
• Ако инвеститорот пропадне, банката или осигурителот ви ги враќаат парите со камата.
• Никогаш не плаќајте капар додека независен адвокат не потврди важечка гаранција.

Што е банкарска гаранција?

Банкарска гаранција (aval bancario - правно ветување од банка или осигурител) е обврзувачка обврска. Таа го кажува следново: ако инвеститорот не успее да го заврши и предаде вашиот дом, банката ќе ви го врати секое евро што сте го платиле во текот на изградбата, плус камата.

Кога купувате дом во изградба, плаќате во фази. Капар, потоа уплати како што напредува градбата, па остатокот на крајот. Гаранцијата ги покрива сите тие фазни плаќања. Таа е вашата безбедносна мрежа ако проектот тргне наопаку.

Накратко: без банкарска гаранција, нема заштита. Вашите пари би биле изложени на ризик без ништо на кое би можеле да се потпрете.

Зошто купувањето во изградба има потреба од оваа заштита

Купувањето во изградба има вистински предности. Цената често е пониска отколку за завршен дом. Добивате сосема нов имот, изграден според современи стандарди, а понекогаш можете и да изберете завршни материјали. На Costa del Sol, купувањето во изградба е еден од најпопуларните начини за купување.

Но постои еден голем ризик. Плаќате за нешто што сè уште не постои. Поминуваат месеци, понекогаш и години, меѓу вашата прва уплата и клучевите. Во тој период, работите може да тргнат наопаку.

Најлошото сценарио е несолвентност на инвеститорот. Ако градежната компанија банкротира пред да заврши, вашите пари може да исчезнат. За време на кризата во 2008, илјадници странски купувачи изгубија капари и фазни уплати на овој начин. Некои се бореа повеќе од една деценија за да си ги вратат парите. Банкарската гаранција постои за да спречи тоа некогаш повторно да ви се случи вам.

Законот: Law 57/1968 и Law 20/2015

Не мора да бидете адвокат за да ги разберете клучните факти. Еве ги јасно и едноставно.

Law 57/1968

Првичниот закон. Ги обврза инвеститорите да гарантираат секоја авансна уплата од купувачите. Парите мораа да одат на посебна, заштитена сметка. Ако домот не беше испорачан, купувачот си ги добиваше парите назад.

Law 20/2015 (во сила од January 2016)

Ги замени и ажурира правилата. Заштитата стана посилна, не послаба. Новите правила се вклучени во Spain's Building Act (Ley de Ordenacin de la Edificacin, или LOE).

Големата промена во 2015 беше следнава: банката што ги чува парите сега е заеднички одговорна. Ако банка му дозволи на инвеститор да прима депозити од купувачи на сметка без гаранција, банката може да биде обврзана да ви ги врати парите. Ова ја прави банката „чувар“ на вашите пари, а не само пасивен сопственик на сметка.

Клучна поента: Според Law 20/2015, две страни одговараат за вашиот депозит. Инвеститорот мора да обезбеди гаранција. Банката мора да се увери дека таа постои. Ако било која од нив не успее, имате силно побарување.

Шпанскиот Врховен суд постојано застанува на страна на купувачите. Неодамна, кон крајот на 2025, потврди дека банките мора целосно да ги вратат депозитите, со камата, дури и кога плаќањата оделе преку посредник и дури и кога никогаш не бил издаден поединечен сертификат. Заштитата се третира како прашање од јавен поредок. Тоа значи дека не може да се отфрли со потпис или да се ослаби.

Како функционира банкарската гаранција, чекор по чекор

Еве го целиот животен циклус на една гаранција при нормално купување дом во изградба.

1. Го потпишувате договорот за купопродажба. Во него мора да стои дека сите ваши уплати се гарантирани според Law 20/2015.
2. Уплаќате на посебна сметка. Вашите пари одат на наменска, одвоена сметка за проектот. Никогаш на општата сметка на инвеститорот.
3. Добивате сертификат за гаранција. Банката или осигурителот издава документ што ги покрива точните износи што сте ги платиле. Чувајте ја секоја копија.
4. Изградбата напредува. Ја вршите секоја фазна уплата. Секоја од нив треба да биде покриена со гаранцијата.
5. Два можни исходи. Ако домот е завршен и предаден со неговата First Occupation Licence, гаранцијата завршува. Ако инвеститорот не успее да испорача, барате целосен поврат на средствата плус камата од банката.

Што мора да содржи гаранцијата

Побарајте од вашиот адвокат да го потврди секое од следниве пред да платите што било.

• Името на банката или осигурителот што ја обезбедува гаранцијата.
• Проектот и вашата конкретна единица.
• Точните покриени износи, усогласени со она што навистина го плаќате.
• Законска камата од датумот на секоја уплата.
• Јасна изјава дека потпаѓа под Закон 20/2015 / Закон 57/1968.

Ајде да ставиме бројки на тоа. Замислете стан во изградба со цена од 500.000 евра. Еден типичен план може да изгледа вака.

Практичен пример: стан во изградба од 500.000 евра

• 10.000 евра - депозит за резервација (гарантиран)
• 150.000 евра - при потпишување на договорот, 30% (гарантирано)
• 100.000 евра - фазни уплати во текот на изградбата (гарантирани)
• 240.000 евра - остаток при завршување (се плаќа кај нотар)

Во овој пример, околу 260.000 евра се плаќаат пред домот воопшто да постои. Секое евро од таа сума треба да биде покриено со важечка банкарска гаранција. Ако не е, вие сте изложени на ризик.

Индивидуални наспроти колективни гаранции

Можеби ќе слушнете два термина. Еве ја разликата.

Индивидуална гаранција

Сертификат издаден за вас, за вашата единица, за вашите уплати. Ова е најчистата и најсигурна форма. Златен стандард.

Колективна (општа) гаранција

Една полиса што го покрива целиот проект. Шпанските судови потврдија дека ова сè уште ве штити целосно, дури и ако никогаш не сте добиле индивидуален сертификат, сè додека колективната полиса е важечка.

Секој тип може да ве заштити. Но индивидуален сертификат во ваши раце е златен стандард. Секогаш барајте таков.

Што ако инвеститорот банкротира?

Ова е моментот кога гаранцијата навистина ја покажува својата вредност. Ако инвеститорот стане несолвентен и не може да го заврши вашиот дом, не ги губите вашите пари.

Вие, или вашиот адвокат, поднесувате барање против банката или осигурителот што ја издал гаранцијата. Тие мора да ви го вратат целиот износ што сте го платиле, плус законска камата од датумот на секоја уплата. Врховниот суд потврди дека ова важи дури и кога инвеститорот нема веќе никакви пари. Тоа е целата поента: гарантот настапува наместо пропаднатиот инвеститор.

За да поднесете барање, чувајте ги овие документи безбедно уште од првиот ден:

• Вашите договори за резервација и купопродажба.
• Доказ за секоја уплата (банкарски трансфери и потврди).
• Сертификатот за гаранција или формулацијата што упатува на колективна полиса.
• Сите е-пораки или фактури од агентите вклучени во зделката.

Бонус совет: Дури и ако сте купиле пред години и сте изгубиле пари без гаранција, сè уште можеби имате побарување против банката што ја држела сметката на инвеститорот. Шпанските судови пресудија дека банките се солидарно одговорни во многу такви случаи. Вреди да побарате специјализиран адвокат да ја прегледа вашата стара документација.

Црвени знамиња и измами што треба да се избегнуваат

Повеќето инвеститори на Costa del Sol се чесни. Но овие предупредувачки знаци секогаш треба да ве натераат да застанете и да проверите.

• Во договорот не се спомнува гаранција. Тргнете се додека тоа не се среди во писмена форма.
• „Платете на нашата сметка, гаранцијата доаѓа подоцна.“ Никогаш не плаќајте пред да се потврди гаранцијата. „Подоцна“ често значи никогаш.
• Притисок да се прескокнат проверките. Брзањето да се потпише е класична тактика. Одвојте си време.
• Адвокатот на самиот инвеститор „потврдува“ дека сè е во ред. Тој адвокат работи за продавачот. Ви треба ваш независен адвокат за да потврди дека гаранцијата е вистинска.
• Уплати на општа или лична сметка. Според законот, вашите пари мора да одат на посебна, одвоена сметка.

Тука ве штити вистинскиот тим. Во Spain Developments, работиме само со независни шпански адвокати, никогаш со адвокатот на инвеститорот. Пред да префрлите и едно единствено евро, вашиот адвокат потврдува дека банкарската гаранција е важечка и ги покрива вашите уплати. Како агент на купувачот платен од инвеститорот, нашата улога е да ги чуваме вашите пари безбедни низ секоја фаза од изградбата.

Суштината

Банкарската гаранција е вашиот штит кога купувате имот во изградба во Шпанија. Благодарение на Закон 57/1968 и Закон 20/2015, инвеститорот мора да ја обезбеди, а банката мора да се увери дека таа постои. Ако проектот пропадне, ги добивате вашите пари назад со камата, дури и ако инвеститорот банкротира.

Златното правило е едноставно. Никогаш не плаќајте депозит за off-plan купување сè додека независен адвокат не потврди дека е обезбедена важечка банкарска гаранција. Ако купувате новоизграден имот на Costa del Sol, Spain Developments може да ве поврзе со независен адвокат кој го проверува токму тоа пред да се обврзете.