Имотен лист и Nota Simple во Шпанија објаснети

Ако купувате новоизграден имот на Costa del Sol, два документи докажуваат дека домот навистина е ваш: title deed и nota simple. Овој водич објаснува што е секој од нив, како се разликуваат и зошто се важни. Напишан е за странски купувачи кои сакаат да знаат дека нивните пари се безбедни.

Краток преглед

• Escritura е вашиот title deed, потпишан кај нотар, со кој станувате сопственик.
• Nota simple е евтин извод од регистарот што го читате пред купување.
• Прочитајте ја nota simple за да одлучите, потпишете ја escritura за да купите.
• Секогаш земајте свежа nota simple од регистарот, никогаш само копијата од продавачот.

Кратката верзија

escritura е вашиот title deed. Тоа е документот, потпишан пред нотар, со кој сопственоста се пренесува на вас. nota simple е краток извод од Земјишниот регистар што покажува кој поседува имот и дали има некакви долгови. Едното е ваш доказ за сопственост. Другото е вашата проверка пред да купите.

Размислете вака. Nota simple е извештајот што го читате пред потпишување. Escritura е она што го потпишувате. Потоа регистарот се ажурира за да го прикаже вашето име.

Што е escritura (title deed)?

Escritura (целосно име escritura pública de compraventa, јавниот акт за продажба) е официјалниот правен документ што го пренесува имотот од продавачот на вас. Се потпишува пред нотар (notario - неутрален јавен службеник). Откако ќе се потпише, сопственоста преминува кај вас.

Бидејќи нотар го заверува, escritura е јавен документ. Таа има силна правна тежина, многу поголема од приватен договор. Таа е темелот на сопственоста на имот во Шпанија.

Вашата escritura содржи:

• Целосни имиња и ID броеви на купувачот и продавачот (вашиот NIE за странски купувачи).
• Детален опис на имотот: адреса, големина, граници, гаража, остава.
• Детали од Земјишниот регистар и катастарската референца (referencia catastral).
• Цената и како е платена.
• Секоја хипотека или товар на имотот.
• Данокот што треба да се плати и кој го плаќа, плус датумот кога го преземате поседот.

По потпишувањето, актот се испраќа до Земјишниот регистар (Registro de la Propiedad - официјалната евиденција за сопственост на имот) за да ве запише како нов сопственик. Овој последен чекор е она што целосно ја штити вашата сопственост од какво било побарување од трета страна.

Што е nota simple?

Nota simple (целосно име nota simple registral - официјален извод од земјишниот регистар) е официјален извод од Земјишниот регистар. Тоа е краток, јасен преглед на правниот статус на еден имот. Евтина е, брза е и е најважниот документ што го читате пред да купите.

Nota simple ви кажува четири клучни работи.

• Кој е сопственик. Името и уделот на регистрираниот сопственик. Ова потврдува дека продавачот навистина може да продава.
• Какви долгови има. Хипотеки, ембарга (правни заплени) или други товари.
• Кои ограничувања важат. Службености на премин, плодоуживање или посебни ограничувања.
• Што е во тек. Сите промени што се во постапка, како на пример запишување нова хипотека.

Тоа не е title deed и не е правен доказ за сопственост на суд. Само целосна certificación registral (заверена изјава од регистарот) го прави тоа. Но, за проверка на имот пред да купите, nota simple е токму тоа што ви треба.

Title deed наспроти nota simple: разликата

Еве ги двата документи еден до друг.

Escritura (title deed)

• Што е тоа: актот што ја пренесува сопственоста.
• Потпишано од: нотар.
• Цел: доказ дека го поседувате домот.
• Кога се користи: при и по потпишувањето.
• Правна тежина: целосен правен доказ.
• Трошок: дел од трошоците за завршување на купопродажбата.

Nota simple

• Што е тоа: краток извод од регистарот.
• Потпишано од: никој; тоа е извештај.
• Цел: проверка на имотот пред купување.
• Кога се користи: пред да платите што било.
• Правна тежина: само информативно.
• Трошок: неколку евра.

Во една реченица: ја читате nota simple за да одлучите, ја потпишувате escritura за да купите, а потоа регистарот го прикажува вашето име.

Земјишен регистар наспроти катастарот

Странските купувачи често ги мешаат овие два системи. Тие се различни, и потребно е и двата да се совпаѓаат.

Земјишен регистар (Registro de la Propiedad)

Го евидентира правното сопствеништво, долговите и правата. nota simple доаѓа од тука. Ова е правниот запис.

Катастар (Catastro)

Ја евидентира физичката недвижност за даночни цели: големина, граници, локација и вредност. Катастарската референца доаѓа од тука.

Добар адвокат проверува дали двата записа се совпаѓаат меѓусебно и дали одговараат на вистинската недвижност. Ако регистарот наведува една големина, а катастарот друга, тоа е проблем што треба да се реши пред да купите, не потоа.

Како да добиете nota simple (цена и време)

Секој што има вистинска причина може да побара nota simple. Како купувач, ги исполнувате условите. Не мора да бидете сопственик.

Постојат два официјални начини. Избегнувајте приватни „брзи“ веб-страници кои наплаќаат многу повеќе за истиот документ.

• Онлајн (registradores.org):0колу09 евра 2 ДДВ. Обично во рок од 2 часа, максимум 48 часа.
• Лично во локалниот регистар:0колу03,64 евра 2 ДДВ. Веднаш или за неколку часа.
• Приватни страници од трети лица:020 до 30 евра или повеќе. Варира, често е побавно. Избегнувајте ги овие.

За да побарате, давате барем едно од следново: број на регистарот (finca), точна адреса, име и лична карта на сопственикот или катастарска референца.

Дополнителен совет:0Побарајте свежа nota simple двапати. Еднаш на почетокот, кога првпат ќе ви се допадне некоја недвижност. Потоа повторно непосредно пред потпишувањето на тапијата. Така се открива секоја промена во последен момент, како нова хипотека или товар регистриран во последните недели.

Што открива nota simple за ризикот

Тука nota simple ги штити вашите пари. Таа ги открива точните проблеми што скапо ги чинат странските купувачи.

• Скриени долгови.0Хипотека или ембарго врз недвижноста. Во Шпанија, некои долгови ја следат недвижноста, а не продавачот. nota simple ги покажува за да не ги наследите.
• Погрешен продавач.0Ако лицето што продава не е регистриран сопственик, застанете. nota simple потврдува кој законски може да продава.
• Товари и ограничувања.0Право на премин или други ограничувања што влијаат на тоа како можете да го користите домот.
• За новоградби.0Како што завршува изградбата, инвеститорот ја регистрира секоја единица. Вашиот адвокат проверува дали новата единица е правилно создадена и без товари пред да го завршите купувањето.

Да употребиме реален пример. Се согласувате да купите стан во новоградба за0500.000 евра. nota simple покажува хипотека од 130.000 евра што сè уште е регистрирана на единицата од градежниот кредит на инвеститорот. Тоа е нормално во оваа фаза. Но мора да биде избришана или исплатена пред да го завршите купувањето, за да не го преземете долгот. Вашиот адвокат се грижи за тоа. Без nota simple, никогаш немаше да го видите тоа.

Предупредување:0Никогаш не се потпирајте на nota simple што ви ја дал продавачот или агентот. Може да биде стара или изменета. Секогаш нека вашиот независен адвокат извади свежа директно од регистарот.

Денот на потпишување на тапијата, чекор по чекор

Еве како изгледа завршувањето кога ја потпишувате escritura.

1. Финални проверки.0Вашиот адвокат вади последна nota simple за да потврди дека ништо не се променило.
2. Кај нотар.0Купувачот и продавачот (или нивните претставници) присуствуваат. Ако не можете да патувате, вашиот адвокат потпишува во ваше име со полномошно (poder notarial).
3. Читање и потпишување.0Нотарот ги чита клучните услови и потврдува дека сите разбираат. Вие ја потпишувате escritura.
4. Плаќање и клучеви.0Го плаќате остатокот. Ги добивате клучевите и заверен примерок од тапијата (copia autorizada).
5. Даноци и регистрација.0Вашиот адвокат ги плаќа даноците и ја поднесува тапијата во Земјишниот регистар. По неколку недели, регистарот ве прикажува вас како сопственик.

Нотарот го чува оригиналниот акт засекогаш во својата архива (the0protocolo). Вие го чувате вашиот заверен примерок. Регистарот го чува официјалниот запис за вашето сопствеништво.

Што ако ја изгубам мојата тапија?

Не паничете. Вашето сопствеништво е безбедно бидејќи е евидентирано во Земјишниот регистар. Секогаш можете да добиете нов примерок.

• Побарајте нов примерок од нотарот.0Побарајте од нотарот што го потпишал оригиналот нов заверен примерок (copia autorizada). Ќе покажете лична карта и ќе платите надомест.
• Побарајте потврда од регистарот.0Побарајте од Земјишниот регистар0certificación registral0за да го потврдите вашето сопствеништво и статусот на недвижноста.

Вашиот адвокат може да ги направи и двете за вас, што е корисно ако живеете во странство.

Целиот овој процес е една од причините зошто тим на вашиот мајчин јазик е толку важен. Во Spain Developments, работиме со независни шпански адвокати, никогаш со адвокатот на инвеститорот, кои ја читаат nota simple, го проверуваат регистарот според катастарот и потврдуваат дека тапијата е чиста пред да потпишете. Како агент на купувачот платен од инвеститорот, нашата работа е да се осигураме дека домот што го плаќате е законски и целосно ваш.

Суштината

nota simple е вашата проверка пред купување. Таа покажува кој е сопственик на недвижноста и дали има долгови. escritura е вашата тапија, потпишана кај нотар, што ве прави сопственик. Заедно, тие го штитат вашето купување од скриени проблеми.

Секогаш вадете свежа nota simple од регистарот, никогаш не се потпирајте само на примерокот од продавачот, и нека ја прегледа независен адвокат. Ако купувате новоградба на Costa del Sol, Spain Developments може да го организира токму тоа, за вашето сопствеништво да биде чисто и сигурно.