Приватен договор за купопродажба во Шпанија: водич за новоградба и arras

Овој водич е за странски купувачи кои потпишуваат приватен договор за купопродажба на Costa del Sol. Повеќето од нашите купувачи купуваат нова градба, па почнуваме со договорот за новоградба и фазните плаќања, а потоа го објаснуваме препродажниотa0contrato de arrasa0како споредба. Ќе научите што е секој договор, кои клаузули ги штитат вашите пари и зошто е важна банкарската гаранција. До крајот ќе знаете што да проверите пред да потпишете.

Краток преглед:a0За нова градба, приватниот договор за купопродажба е договорот на инвеститорот. Плаќате фиксна резервациска такса, потоа фазни рати за време на изградбата - обично 20% до 40% од цената вкупно пред завршување (често околу 30%) - и преостанатите 60% до 80% при завршување. Секое евро што го плаќате пред клучевите мора да биде заштитено со задолжителна банкарска гаранција (Law 57/1968, Ley 20/2015). Препродажбата е поинаква: таму потпишуватеa0contrato de arras, плаќате околу 10%, и завршувате за неколку недели. За двете, инсистирајте на вистинскиот тип договор и секогаш прво нека го прочита ваш сопствен независен адвокат.

Бројките што се важни:

• 20% до 40%a0платени по фази пред завршување за off-plan новоградба (често околу 30%).
• 6.000 до 10.000 евраa0типична резервациска такса за новоградба.
• 10%a0типичен депозит за препродажба (arras).
• 10-годишнаa0конструктивна гаранција за новоградба.

Што ќе научите

• Што е приватен договор за купопродажба
• Договорот за новоградба: фазни плаќања и банкарска гаранција
• Споредбата со препродажба: 3-те типа arras
• Колку плаќате и кога
• Што мора да содржи договорот
• Ризици, замки и како да останете безбедни
• Вашата листа за проверка пред потпишување

Што е приватен договор за купопродажба

Приватниот договор за купопродажба е договорот што го потпишувате пред да одите кај нотар. Како изгледа зависи од тоа што купувате.

Заa0нова градба, тоа е приватниот договор за купопродажба на инвеститорот (често наречен PPC). Плаќате резервациска такса за единицата да се тргне од пазарот, потоа фазни плаќања за време на изградбата, а остатокот при завршување. Заa0препродажбаa0од приватен сопственик, обично еa0contrato de arrasa0(договор за депозит): плаќате околу 10% и двете страни се договараат за цената и датумот на завршување.

Сметајте го ова како вистинската обврска. Резервацијата го задржува имотот неколку дена. Потоа целосниот договор ја заклучува зделката: ја утврдува цената, планот за плаќање, рокот за завршување и казната ако некој се повлече.

Важно: овој договор е обврзувачки. Откако ќе потпишете и платите, повлекувањето обично значи дека ќе го изгубите тоа што сте го платиле. Затоа зборовите во овој договор се поважни од речиси секој друг чекор. Никогаш не потпишувајте нешто што не сте го разбрале целосно.

Бонус совет:a0Секогаш вашиот сопствен независен адвокат нека го прочита договорот пред да потпишете. Никогаш не потпишувајте на масата на инвеститорот или агентот за недвижности истиот ден. Тие работат за продавачот, не за вас.

Договорот за новоградба: фазни плаќања и банкарска гаранција

Ако купувате нова градба од инвеститор, документацијата не е класичен arras. Го потпишуватеa0договорот на инвеститорот заa0приватен договор за купопродажба. Идејата е иста - цена, депозит, рок - но начинот на плаќање е клучната разлика.

Еве го патот за off-plan, главното сценарио на Costa del Sol:

• Резервациска такса.a0Фиксен износ, обично 6.000 до 10.000 евра, за единицата да се тргне од пазарот.
• Фазни плаќања за време на изградбата.a0Плаќате рати како што напредува изградбата. Вкупно, тие изнесуваат околуa020% до 40% од цената пред завршувањеa0(често околу 30%). За дом од 500.000 евра тоа е приближно 100.000 до 200.000 евра во текот на изградбата (30% = 150.000 евра).
• Банкарската гаранција.a0Секое евро што го плаќате пред клучевитеa0мора да биде заштитено со задолжителна банкарска гаранција или осигурувањеa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ако инвеститорот не успее да заврши, си ги добивате парите назад. Никогаш не плаќајте на инвеститор ниту едно евро без тоа.
• Остаток при завршување.a0Кога ќе се издаде Licence of First Occupation, го плаќате преостанатиотa060% до 80%a0кај нотар приa0escrituraa0- приближно 300.000 до 400.000 евра (70% = 350.000 евра).

Новоградбата исто така доаѓа соa010-годишна конструктивна гаранцијаa0по закон, и snagging инспекција пред завршување за инвеститорот да ги поправи завршните недостатоци.

Key-ready новоградба е полесна.a0Ако домот е завршена новоградба, плаќате резервација, потоа околу 10% на приватниот договор, па остатокот при завршување во рок од неколку недели - исти даноци за новоградба (10% IVA плус околу 1.2% AJD) и истата 10-годишна гаранција.

Реален пример.a0За off-plan нова градба од 500.000 евра, фазниот план може да изгледа вака. Секое евро пред клучевите е покриено со банкарска гаранција:

• 8.000 евраa0- резервациска такса (се пресметува во цената)
• 150.000 евраa0- фазни плаќања за време на изградбата (околу 30%, со банкарска гаранција)
• 350.000 евраa0- остаток при завршување (околу 70%), платен кај нотар

Без гаранција за тие фазни плаќања, вашите пари се во ризик.

Во Spain Developments, работиме само со инвеститори кои даваат соодветна банкарска гаранција, а нашите адвокати ја проверуваат за вас. Ние сме независен агент на купувачот, инвеститорот ја плаќа нашата провизија, а вие не плаќате купувачка провизија. Слободно контактирајте нè ако сакате ова да биде правилно проверено.

Опасност:a0За новоградба, најголемиот поединечен ризик е да му платите на инвеститор без банкарска гаранција. Без гаранција, без плаќање. Исто така проверете го досегашниот резултат на инвеститорот - побарајте да видите домови што ги завршил претходно.

Споредбата со препродажба: 3-те типа arras

Ако наместо нова градба купувате препродажба од приватен сопственик, договорот еa0contrato de arras. Шпанското право има три вида. Изгледаат слично, но правилата се многу различни. Договорот мора да каже кој тип е.

Penitenciales (најдобро за купувачи)

• Можете да се повлечете
• Ако се повлечете: го губите депозитот
• Ако продавачот се повлече: ви плаќа двојно

Penales (сè уште обврзувачки)

• Нема чист излез
• Ако се повлечете: плаќате казна и можеби сепак ќе бидете принудени да купите
• Ако продавачот се повлече: плаќа казна и може да биде принуден да продаде

Confirmatorias (најлошо за вас)

• Нема чист излез
• Другата страна може да ве тужи за повреда на договорот и штета
• Вие можете да го тужите продавачот за повреда на договорот и штета

Најчестиот тип за домови еa0arras penitencialesa0(утврден во Article 1454 of the Spanish Civil Code). Тоа е најфер за купувач. Ако мора да се повлечете, вашата загуба е фиксна: само депозитот. Ако продавачот се откаже, ви плаќа двојно.

Големата замка:a0ако договорот не го именува типот, законот го третира како confirmatorias.a0Тоа е најлошата опција за вас. Кај confirmatorias, другата страна може да ве тужи за многу повеќе од депозитот. Затоа секогаш проверувајте типот да е јасно напишан.

Опасност:a0Не потпишувајте договор што молчи за типот на arras. „Молчи“ значи confirmatorias по дифолт, а тоа ве изложува на побарување за целата цена. Една линија што недостига може да ве чини илјадници.

Колку плаќате и кога

Ова е местото каде што новоградба и препродажба се раздвојуваат.

Заa0нова градба (off-plan), не плаќате еден единствен депозит од 10%. Плаќате фиксна резервациска такса, потоа фазни рати во вкупен износ одa020% до 40% пред завршување (често околу 30%), потоа 60% до 80% остаток кај нотарот. На 500.000 euros тоа е приближно 150.000 euros во текот на градбата и 350.000 euros при завршување. Секое плаќање по фаза е банкарски гарантирано.

Заa0препродажба, обичајот е 10% од цената при arras. Ова не е законско правило и може да се преговара, но 10% е она што го очекуваат повеќето приватни продавачи. Потоа ги плаќате преостанатите 90% кај нотарот на денот на завршувањето.

Што и да платите не е дополнителен трошок. Се смета како дел од цената.

Реален пример - нова градба. Купувате стан во изградба за 500.000 euros:

• 8.000 евраa0- резервациска такса (се пресметува во цената)
• 150.000 евра - плаќање по фази во текот на градбата (околу 30%, банкарски гарантирано)
• 350.000 евра - остатокот при завршување (околу 70%), кај нотарот

Реален пример - препродажба. Се договарате да купите стан од препродажба за 500.000 euros со arras penitenciales:

• 50.000 euros - депозит при потпишување (10%)
• 450.000 euros - остатокот кај нотарот
• 50.000 euros - што губите ако се откажете
• 100.000 euros - што продавачот ви плаќа ако тој се откаже

Така и двете страни имаат вистинска причина да ја завршат зделката. Тоа е поентата на депозитот.

Бонус совет: Што и да платите претставува дел од пријавената куповна цена за данок. Кај нова градба (главниот случај овде), данокот е 10% IVA (50.000 euros на 500.000) плус околу 1.2% AJD (6.000 euros), а не ITP. Кај препродажба во Andaluceda, данокот е 7% ITP (35.000 euros), кој се плаќа по завршувањето. Планирајте за него сега, не подоцна.

Што мора да содржи договорот

Добар договор е детален. Осигурете се вашиот да ги има сите овие точки:

• Страните. Целосни имиња, број на пасош или NIE (вашиот шпански даночен идентификациски број).
• Недвижноста. Целосна адреса, на referencia catastral (катастарската референца, официјален идентификатор на имотот), и јасен опис.
• Цената. Вкупната договорена цена и како се плаќа.
• Планот за плаќање. За нова градба, таксата за резервација и секоја рата по фаза со нејзиниот услов за активирање и износ. За препродажба, депозитот што го плаќате сега.
• Банкарската гаранција (нова градба). Јасна обврска дека секоја уплата пред завршување е покриена со банкарска гаранција или осигурување (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ова е најважната клаузула во договор за нова градба.
• Типот на arras (препродажба). Јасно наведено - сакате penitenciales.
• Условот и рокот за завршување. Кај нова градба, завршувањето следи по Licence of First Occupation. Кај препродажба, фиксен датум, обично 30 до 60 дена, понекогаш до 90.
• Трошоци и товари. Секоја хипотека, долг или ограничување на имотот. Не треба да остане ништо при завршувањето.
• Кој што плаќа. Нотар, Земјишен регистар и даночни трошоци. Според закон и обичај, купувачот ги плаќа повеќето даноци при купување.
• Клаузула за откажување. Што се случува ако која било страна се повлече.
• Претходни услови. Работи што мора да бидат исполнети пред да мора да купите - за нова градба, важечка градежна дозвола и вистинска банкарска гаранција; за препродажба, чиста nota simple (извод од Земјишниот регистар што го покажува сопственикот и сите долгови) и без урбанистички проблеми.

Претходните услови се вашата безбедносна мрежа. Ви овозможуваат да излезете од зделката и да го задржите она што сте го платиле, ако адвокатот најде сериозен проблем.

Бонус совет: Побарајте од вашиот адвокат да додаде клаузула што го штити она што сте го платиле ако имотот има скриени долгови, нема дозвола или има проблем со сопственичкиот лист. Фер продавач или инвеститор ќе го прифати ова. Оној што одбива е предупредувачки знак.

Ризици, замки и како да останете безбедни

Бидете искрени за ризиците. Овие најчесто ги фаќаат странските купувачи:

• Инвеститор без банкарска гаранција (нова градба). Ова е единствениот најголем ризик кај нова изградба. Нема гаранција, нема плаќање.
• Не е наведен тип на arras (препродажба). Стандардно се смета за confirmatorias и ве изложува на големо побарување. Секогаш именувајте го.
• Нема дозвола или градбата е нелегална. Некои проекти ја немаат вистинската дозвола. Вашиот адвокат мора да ја потврди градежната дозвола, а за нова градба и дека завршувањето следи по Licence of First Occupation.
• Скриени долгови кај препродажба. Неплатени даноци или трошоци за заедницата може да преминат на вас. Вашиот адвокат ја проверува nota simple.
• Рокот е прекраток. Ако ви треба хипотека, осигурете се дека рокот за завршување ѝ дава време на банката.
• Плаќање на лична сметка. Плаќајте само на соодветната сметка наведена во договорот, никогаш на приватната сметка на агентот.
• Усни „договори.“ Усниот договор тешко се спроведува. Секогаш добијте го во писмена форма.
• Валутен ризик. Ако плаќате во фунти, круни или злоти, курсот може да ја помести цената за илјадници во текот на фазните плаќања и завршувањето. Валутен брокер може да го фиксира курсот.

Предупредување: Ако продавачот, инвеститорот или агентот ве брза да потпишете „денес,“ забавете. Вистинска зделка му дава време на вашиот адвокат да ги провери проектот и договорот. Притисокот е класичен знак за проблем.

Вашата листа за проверка пред потпишување

Пред да го потпишете приватниот договор за купопродажба, потврдете:

• Вашиот независен адвокат го прочитал и го одобрил.
• За нова градба, банкарската гаранција за секоја фазна уплата е вистинска, а завршувањето е врзано за Licence of First Occupation.
• За препродажба, типот на arras е наведен (сакате penitenciales).
• Цената, планот за плаќање и рокот за завршување се точни.
• Градежната дозвола е важечка (а за препродажба, на nota simple е чиста без изненадувачки долгови).
• Претходните услови го штитат она што сте го платиле.
• Плаќате само на сметката наведена во договорот.

Сакате вашиот договор да се провери пред да потпишете? Ние го прегледуваме секој договор, ја потврдуваме банкарската гаранција кај новите градби и работиме само со инвеститори што даваат таква гаранција, сето тоа без надомест за купувачот. Слободно разговарајте со Spain Developments.

Заклучок

Договорот за приватно купување е местото каде што вашето купување станува реалност, па затоа деталите се сè. За новоградба, договорот ја утврдува вашата такса за резервација, вашите фазни уплати (околу 20% до 40% пред завршувањето, често околу 30%) и преостанатите 60% до 80% кај нотарот - а секое евро пред клучевите мора да биде банкарски гарантирано. За препродажба, проверете дали е наведен типот на arras и дали депозитот е фер. Кај дом од 500.000 евра, јасен договор е разликата меѓу сигурни пари и скапа грешка. Во Spain Developments, го прегледуваме секој договор и работиме само со инвеститори кои даваат соодветна банкарска гаранција, без надоместок за купувачот. Кога ќе бидете подготвени, слободно контактирајте нè.