Завршување на купување имот во Шпанија: Escritura

Овој водич е за странски купувачи што стигнуваат до последниот чекор од купување на Costa del Sol. Ќе научите што се случува на денот на завршувањето, што прави нотарот и како ги добивате клучевите. До крајот, ќе знаете точно како безбедно да завршите, дури и од странство.

Краток преглед:nbsp;Завршувањето е денот кога го потпишуватеnbsp;escrituranbsp;(имотен лист) кај нотар, го плаќате остатокот и ги преземате клучевите. За нова градба, завршувањето се случува штом ќе се издаде Licence of First Occupation, и го плаќате преостанатиот баланс од 60% до 80% (околу 350.000 euros за дом од 500.000 euros) по вашите фазни, со банкарска гаранција обезбедени уплати за градба. Кај препродажба, плаќате околу 90% на самиот ден. Нотарот е неутрален, па сè уште ви треба ваш сопствен независен адвокат. Не мора да летате во Spain: со полномошно вашиот адвокат може да потпише наместо вас. Внимавајте на лажни е-пораки со „нови банкарски детали“ во неделата на завршувањето.

Бројките што се важни:

• 60% до 80%nbsp;остаток доспеан при завршување на новоградба (околу 350.000 euros од 500.000).
• Помалку од 1 часnbsp;за самото потпишување.
• 30 денаnbsp;за плаќање на данокот за купување.
• 0 патувањаnbsp;потребни со полномошно.

Што ќе научите

• Што е денот на завршувањето
• Што прави нотарот (и што не прави)
• Што се случува тој ден, чекор по чекор
• Како го плаќате остатокот
• Завршувањето на новоградба е поинакво
• Предавањето на клучевите: што да земете
• Што да направите во првите 30 дена
• Ризици и како да останете безбедни

Што е денот на завршувањето

Завршувањето е последниот чекор. Го потпишуватеnbsp;escrituranbsp;(јавниот имотен лист) пред нотар, го плаќате остатокот од цената и ги добивате клучевите. Од тој момент, домот е законски ваш.

Заnbsp;нова градба, завршувањето се активира кога општината ќе ја издадеnbsp;Licence of First Occupationnbsp;на крајот од изградбата. Дотогаш веќе сте ги платиле вашите фазни рати, обезбедени со банкарска гаранција (околу 20% до 40% од цената, често околу 30%), па на денот го плаќате преостанатиот баланс од 60% до 80%. Заnbsp;препродажба, завршувањето обично се случуваnbsp;околу 4 до 8 неделиnbsp;откако ќе го потпишетеnbsp;contrato de arras, и го плаќате преостанатите 90%. Во двата случаи, овој период му дава време на вашиот адвокат да ги заврши проверките, а на вашата банка да ги подготви средствата.

Виеnbsp;неnbsp;мора да бидете во Spain за ова. Ако не можете да патувате, вашиот адвокат потпишува наместо вас со полномошно (документ што му дозволува на вашиот адвокат да дејствува во ваше име). Многу странски купувачи вака завршуваат од дома.

Escritura е најважниот документ во целото купување. Тој докажува дека сте сопственик на домот. Чувајте го безбедно.

Што прави нотарот (и што не прави)

Овој дел збунува многу купувачи. Нотарот (notario) е јавен службеник, платен од државата. Нотарот еnbsp;неутрален. Тој не работи за вас, ниту за продавачот.

Што прави нотарот

• Го чита актот на глас и ги проверува идентитетите на двете страни
• Потврдува дека имотот може законски да се продаде
• Потврдува дека парите се таму и дека актот е точен
• Го заверува актот и испраќа известување до Катастарот

Што не прави нотарот

• Не ги штити вашите интереси - тоа е работа на вашиот адвокат
• Не проверува скриени долгови или урбанистички проблеми за вас - вашиот адвокат го прави тоа пред тој ден

Затоа сè уште ви треба ваш сопствен независен адвокат. Нотарот го прави чинот официјален. Вашиот адвокат се грижи зделката да биде безбедна за вас.

Дополнителен совет:nbsp;Во Spain, купувачот обично може да го избере нотарот. Вашиот адвокат ќе организира добар нотар. Нотарските такси се утврдени со закон - планирајте околуnbsp;0.5% до 1%nbsp;од цената.

Што се случува тој ден, чекор по чекор

Денот на завршувањето следи јасна шема. Еве што да очекувате:

1. Сите се среќаваат.nbsp;Во канцеларијата на нотарот: вие (или вашиот адвокат), продавачот, двајцата адвокати и често агентот.
2. Нотарот ја чита escritura.nbsp;На глас, објаснувајќи ги клаузулите. Можете да поставувате прашања во секое време.
3. Ги потврдувате деталите.nbsp;Имиња, опис на имотот, цена и дека нема преостанати долгови на домот.
4. Го плаќате остатокот.nbsp;Остатокот од цената, плус продавачот предава сè што се должи.
5. Двете страни потпишуваат.nbsp;Нотарот сведочи и го заверува актот.
6. Продавачот ви ги предава клучевите.nbsp;Домот сега е ваш.
7. Нотарот испраќа известување.nbsp;До Катастарот, и ви дава заверен примерок од актот.

Целото потпишување обично трае помалку од еден час. Тешката работа беше завршена претходно, од вашиот адвокат.

Реален пример.nbsp;Завршувате купување на новоградба од 500.000 euros. Вашиот адвокат веќе ги проверил лиценцата и долговите. Кај нотарот, го плаќате остатокот, ја потпишувате escritura и излегувате со клучевите. Ако сте користеле полномошно, вашиот адвокат го прави сето ова и ви ги испраќа клучевите по курир.

Дополнителен совет:nbsp;Резервирајте го вашиот термин кај нотарот рано. Во лето и на крајот на годината, распоредите на нотарите брзо се пополнуваат. Доцнен термин може да го одложи целото ваше завршување.

Како го плаќате остатокот

Го плаќате остатокот од цената на самиот ден, на безбеден начин. Колку изнесува „остатокот“ зависи од тоа што сте купиле. Заnbsp;нова градбаnbsp;тоа еnbsp;остатокот од 60% до 80%nbsp;што останува по вашите фазни уплати за градба - околу 350.000 euros за дом од 500.000 euros. Заnbsp;препродажбаnbsp;тоа е околуnbsp;90%nbsp;- околу 450.000 euros - затоа што сте платиле само 10% arras. Двата вообичаени методи се исти за двете:

• А0банкарски налог0(гарантиран чек од шпанска банка). Продавачот или инвеститорот сигурно добива исплата, а вие ја задржувате контролата додека не потпишете.
• Инстантен0банкарски трансфер0што се расчистува истиот ден.

Готовина не се користи за цената. Шпанските правила против перење пари бараат плаќањето да може да се следи. Вашиот адвокат го организира правилниот начин.

Ако испраќате пари од друга валута - фунти, круни, злоти или што било надвор од еврото - планирајте однапред. Девизниот курс може да се промени меѓу договорот и завршувањето.

Предупредување:0Валутниот ризик е реален. Кај купување од 500.000 euros, мало поместување на курсот може да ви го промени трошокот за илјадници. Девизен брокер може да заклучи курс за цената што ја договоривте да биде цената што ја плаќате. Не оставајте го ова на случајност во неделата на завршувањето.

Завршување на новоградба: Licence of First Occupation

Завршувањето на нов проект има два дополнителни документи што препродажба ги нема. Вашиот адвокат мора да ги потврди пред да завршите:

• The0certificado final de obra0(сертификат за завршување на градбата). Ова докажува дека објектот е завршен според плановите.
• The0licencia de primera ocupación0(Licence of First Occupation, или LFO). Општината го издава на крајот од изградбата. Потврдува дека домот е законски погоден за живеење, тоа е она што го активира вашето завршување, и ви треба за да приклучите вода и струја.

Ова е важно:0инвеститор не може да ве присили да завршите без Licence of First Occupation.0Ако недостасува, не потпишувајте.

Исто така проверете ја банкарската гаранција за парите што сте ги платиле за време на изградбата. Според закон (Law 57/1968, Ley 20/2015), вашите фазни плаќања мора да бидат заштитени до завршувањето.

Реален пример.0Кај off-plan нов проект од 500.000 euros, веќе сте платиле резервациска такса и рати по фази за време на изградбата - околу 30% вкупно, околу 150.000 euros, секое евро со банкарска гаранција. Откако ќе се издаде LFO, вашиот адвокат потврдува дека три работи се на место, потоа го плаќате преостанатиот биланс од 60% до 80% и ги земате клучевите:

• Веќе платено:0околу 150.000 euros по фази за време на изградбата (околу 30%, со банкарска гаранција)
• Доспева сега кај нотар:0околу 350.000 euros преостанат биланс (околу 70%)
• Прво е потребно:0да е издаден LFO, да е обезбеден сертификатот за завршување и да се гарантирани претходните плаќања

Препродажба е поедноставна: нема LFO и нема фазна изградба, па едноставно ги плаќате преостанатите 90% (околу 450.000 euros) кај нотар.

Во Spain Developments, ги проверуваме LFO, сертификатот за завршување и банкарската гаранција за секоја новоградба, за никогаш да не завршите купување на дом што не е законски уреден и подготвен. Ние сме независен агент на купувачот, инвеститорот ја плаќа нашата провизија, а вие не плаќате провизија за купувач. Слободно контактирајте нè ако сакате ова да го провериме за вас.

Предавањето на клучевите: што да земете

Клучевите се предаваат веднаш по потпишувањето. Не брзајте со овој дел. Соберете сè и проверете го според писмена листа:

• Сите клучеви од главната врата (секоја копија).
• Далечински за гаража или паркинг.
• Клуч од магацин (trastero).
• Клуч од поштенско сандаче.
• Клучеви и кодови за заедничките врати (капија, базен, теретана).
• Кодови за аларм или привезоци.
• За новоградба: гаранциски документи и упатства за греење, клима и какви било паметни системи.

Побарајте од продавачот или инвеститорот да потпише едноставен попис на тоа што сте го примиле. За домови за препродажба, паметно е да ги смените главните брави по завршувањето. Не можете да знаете колку копии постојат.

Дополнителен совет:0За новоградба, направете проверка на недостатоци. Имате време по примопредавањето да пријавите дефекти што ќе ги најдете - мали завршни проблеми што инвеститорот треба да ги поправи. Запишете ги и испратете ги брзо.

Што да направите во првите 30 дена

Неколку задачи мора да се завршат набргу откако ќе ги добиете клучевите. Вашиот адвокат или0gestor0(административен застапник) може да ги заврши повеќето од нив:

• Платете го данокот за купување во рок од 30 дена.0Новоградба: 10% IVA (VAT) се плаќа на инвеститорот при завршување, плус околу 1.2% AJD (данок на документарни акти). Препродажба: 7% ITP (данок на пренос).
• Регистрирајте го актот0во Катастарот на недвижности, за вашето име да биде заведено како сопственик.
• Префрлете ги комуналиите0(вода, струја, интернет) на ваше име.
• Известете ја заедницата на сопственици0дека вие сте новиот сопственик.
• Договорете осигурување на домот0од денот кога ќе ги добиете клучевите.
• Регистрирајте се на padrón0во општината, ако планирате да живеете таму.

Реален пример.0Еве го главниот данок што доспева набргу по завршувањето за дом од 500.000 euros, зависно од типот. Чувајте ги овие пари подготвени - тоа е дел од дополнителните трошоци од 12% до 14%, не изненадување:

Новоградба

1.2% AJD (данок на документарни акти), доспева околу завршувањето:06.000 euros.

Препродажба

7% ITP (данок на пренос), доспева во рок од 30 дена:035.000 euros.

Ризици и како да останете безбедни

Бидете искрени за тоа што може да тргне наопаку и планирајте за тоа:

• Нема Licence of First Occupation (новоградба).0Никогаш не завршувајте нов проект без неа. Инвеститорот не може да ве присили, и токму таа го активира плаќањето на вашиот преостанат биланс.
• Банкарската гаранција не е испочитувана (новоградба).0Потврдете дека фазните плаќања што сте ги направиле за време на изградбата се признаени при завршувањето. Вашиот адвокат го проверува ова според гаранцијата.
• Скриени долгови (препродажба).0Побарајте потврда од заедницата на сопственици дека нема долг, плус доказ дека IBI (локален данок на имот) и комуналиите се платени. Вашиот адвокат го проверува ова.
• Пари испратени на погрешна сметка.0Плаќајте само на сметката потврдена од вашиот адвокат. Внимавајте на лажни е-пораки со „ажурирани банкарски податоци“ - позната измама.
• Валутна загуба.0Заклучете го вашиот курс со брокер пред неделата на завршувањето.
• Недостасуваат клучеви или кодови за пристап.0Земете потпишан попис. Сменете ги бравите кај препродажба.
• Недвижноста не е како што е договорено.0Направете последна проверка (проверка на недостатоци кај новоградба) пред да потпишете. Ако нешто не е во ред, можете да задржите средства или да одбиете да завршите додека не се поправи.

Опасност:0Честа измама е насочена кон неделата на завршувањето. Некој ви испраќа е-пошта со „нови“ банкарски податоци за плаќањето. Секогаш потврдете ја сметката по телефон со вашиот адвокат, користејќи број на кој веќе му верувате. Никогаш не постапувајте само според банкарски податоци од е-пошта.

Сакате вашето завршување да биде водено од почеток до крај? Ние се грижиме за нотарот, лиценците, проверките за нула долг и примопредавањето на клучевите, дури и кога не можете да летате, сето тоа без провизија за купувач. Слободно разговарајте со Spain Developments.

Заклучок

Завршувањето е денот кога вашето купување станува реалност: потпишете ја escritura, платете го остатокот и земете ги клучевите. За нова градба, завршувањето следи по Licence of First Occupation, а вие го плаќате преостанатиот баланс од 60% до 80% (околу 350.000 евра за дом од 500.000 евра) покрај вашите етапни, со банкарска гаранција обезбедени плаќања за градба. За препродажба, плаќате околу 90% на самиот ден. Користете свој независен адвокат, потврдете ги лиценците и банкарската гаранција, и плаќајте само на сметката што сте ја потврдиле. За дом од 500.000 евра, внимателното завршување претвора месеци работа во безбеден, ваш дом. Во Spain Developments, ние го водиме вашето завршување од почеток до крај, дури и од странство, без надомест за купувачот. Кога ќе бидете подготвени, слободно контактирајте нè.