Kontrak Pembelian Persendirian Sepanyol: Panduan Binaan Baharu dan Arras

Panduan ini adalah untuk pembeli asing yang menandatangani kontrak pembelian persendirian di Costa del Sol. Kebanyakan pembeli kami membeli pembangunan baharu, jadi kami mulakan dengan kontrak binaan baharu dan bayaran berperingkat, kemudian menerangkan penjualan semulaa0contrato de arrasa0sebagai perbandingan. Anda akan belajar apa itu setiap kontrak, klausa yang melindungi wang anda, dan mengapa jaminan bank itu penting. Pada akhirnya, anda akan tahu apa yang perlu diperiksa sebelum anda menandatangani.

Ringkasan cepat:a0Untuk pembangunan baharu, kontrak pembelian persendirian ialah kontrak pemaju. Anda membayar yuran tempahan tetap, kemudian ansuran berperingkat semasa pembinaan - biasanya 20% hingga 40% daripada harga secara keseluruhan sebelum penyiapan (selalunya sekitar 30%) - dan baki 60% hingga 80% semasa penyiapan. Setiap euro yang anda bayar sebelum menerima kunci mesti dilindungi oleh jaminan bank mandatori (Law 57/1968, Ley 20/2015). Penjualan semula berbeza: di situ anda menandatangania0contrato de arras, membayar sekitar 10%, dan menyempurnakan pembelian dalam beberapa minggu. Untuk kedua-duanya, pastikan jenis kontrak yang betul dan sentiasa minta peguam bebas anda sendiri membacanya dahulu.

Angka yang penting:

• 20% hingga 40%a0dibayar secara berperingkat sebelum penyiapan untuk binaan baharu luar pelan (selalunya sekitar 30%).
• 6.000 hingga 10.000 euroa0yuran tempahan biasa untuk binaan baharu.
• 10%a0deposit biasa untuk penjualan semula (arras).
• 10 tahuna0jaminan struktur untuk binaan baharu.

Apa yang anda akan pelajari

• Apa itu kontrak pembelian persendirian
• Kontrak binaan baharu: bayaran berperingkat dan jaminan bank
• Perbandingan penjualan semula: 3 jenis arras
• Berapa banyak anda bayar, dan bila
• Apa yang mesti dimasukkan dalam kontrak
• Risiko, perangkap dan cara untuk kekal selamat
• Senarai semak anda sebelum menandatangani

Apa itu kontrak pembelian persendirian

Kontrak pembelian persendirian ialah perjanjian yang anda tandatangani sebelum pergi ke notari. Bentuknya bergantung pada apa yang anda beli.

Untuka0pembangunan baharu, ia ialah kontrak pembelian persendirian pemaju (sering dipanggil PPC). Anda membayar yuran tempahan untuk mengeluarkan unit itu daripada pasaran, kemudian bayaran berperingkat semasa pembinaan, dengan baki dibayar semasa penyiapan. Untuka0penjualan semulaa0daripada pemilik persendirian, biasanya ia ialaha0contrato de arrasa0(kontrak deposit): anda membayar sekitar 10% dan kedua-dua pihak bersetuju tentang harga dan tarikh untuk menyempurnakan pembelian.

Anggaplah ia sebagai komitmen sebenar. Tempahan menahan hartanah itu selama beberapa hari. Kontrak penuh kemudian mengunci perjanjian: ia menetapkan harga, pelan pembayaran, tarikh akhir penyiapan, dan penalti jika sesiapa menarik diri.

Penting: kontrak ini mengikat. Sebaik sahaja anda menandatangani dan membayar, menarik diri biasanya bermaksud kehilangan apa yang telah anda bayar. Jadi perkataan dalam kontrak ini lebih penting daripada hampir mana-mana langkah lain. Jangan sekali-kali tandatangan kontrak yang anda tidak fahami sepenuhnya.

Petua bonus:a0Sentiasa minta peguam bebas anda sendiri membaca kontrak sebelum anda menandatangani. Jangan sekali-kali menandatangani di meja pemaju atau ejen hartanah pada hari itu. Mereka bekerja untuk penjual, bukan untuk anda.

Kontrak binaan baharu: bayaran berperingkat dan jaminan bank

Jika anda membeli pembangunan baharu daripada pemaju, dokumennya bukan arras klasik. Anda menandatangania0kontrak pembelian persendirian pemajukontrak pembelian persendirian. Ideanya sama - harga, deposit, tarikh akhir - tetapi cara anda membayar ialah perbezaan utamanya.

Inilah laluan luar pelan, senario utama di Costa del Sol:

• Yuran tempahan.a0Jumlah tetap, biasanya 6.000 hingga 10.000 euro, untuk mengeluarkan unit itu daripada pasaran.
• Bayaran berperingkat semasa pembinaan.a0Anda membayar ansuran ketika bangunan itu didirikan. Secara keseluruhan jumlah ini menjadi kira-kiraa020% hingga 40% daripada harga sebelum penyiapana0(selalunya sekitar 30%). Untuk rumah 500.000 euro itu kira-kira 100.000 hingga 200.000 euro sepanjang pembinaan (30% = 150.000 euro).
• Jaminan bank.a0Setiap euro yang anda bayar sebelum menerima kuncia0mesti dilindungi oleh jaminan bank mandatori atau insuransa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jika pemaju gagal menyiapkan projek, anda akan mendapat semula wang anda. Jangan sekali-kali membayar walau satu euro kepada pemaju tanpanya.
• Baki semasa penyiapan.a0Apabila Licence of First Occupation diberikan, anda membayar bakia060% hingga 80%a0di notari padaa0escrituraa0- kira-kira 300.000 hingga 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Binaan baharu juga datang dengana0jaminan struktur 10 tahuna0mengikut undang-undang, serta pemeriksaan snagging sebelum penyiapan supaya pemaju membaiki kecacatan kemasan.

Binaan baharu sedia untuk didiami adalah lebih ringkas.a0Jika rumah itu ialah binaan baharu yang sudah siap, anda membayar tempahan, kemudian sekitar 10% pada kontrak persendirian, kemudian baki semasa penyiapan dalam beberapa minggu - cukai binaan baharu yang sama (10% IVA ditambah sekitar 1.2% AJD) dan jaminan 10 tahun yang sama.

Contoh sebenar.a0Untuk pembangunan baharu luar pelan bernilai 500.000 euro, pelan berperingkat mungkin kelihatan seperti ini. Setiap euro sebelum menerima kunci dilindungi oleh jaminan bank:

• 8.000 euroa0- yuran tempahan (dikira sebagai sebahagian daripada harga)
• 150.000 euroa0- bayaran berperingkat semasa pembinaan (sekitar 30%, dijamin bank)
• 350.000 euroa0- baki semasa penyiapan (sekitar 70%), dibayar di notari

Tanpa jaminan untuk bayaran berperingkat itu, wang anda berisiko.

Di Spain Developments, kami hanya bekerja dengan pemaju yang memberikan jaminan bank yang betul, dan peguam kami memeriksanya untuk anda. Kami ialah ejen pembeli bebas, pemaju membayar yuran kami, dan anda tidak membayar yuran pembeli. Jangan segan untuk menghubungi kami jika anda mahu ini diperiksa dengan betul.

Bahaya:a0Untuk binaan baharu, risiko terbesar ialah membayar pemaju tanpa jaminan bank. Tiada jaminan, tiada bayaran. Periksa juga rekod prestasi pemaju - minta untuk melihat rumah yang mereka siapkan sebelum ini.

Perbandingan penjualan semula: 3 jenis arras

Jika anda membeli penjualan semula daripada pemilik persendirian dan bukannya pembangunan baharu, kontraknya ialaha0contrato de arras. Undang-undang Sepanyol mempunyai tiga jenis. Nampak serupa tetapi peraturannya sangat berbeza. Kontrak mesti menyatakan jenis yang mana satu.

Penitenciales (terbaik untuk pembeli)

• Anda boleh menarik diri
• Jika anda menarik diri: anda kehilangan deposit anda
• Jika penjual menarik diri: mereka membayar anda dua kali ganda

Penales (masih terikat)

• Tiada jalan keluar yang bersih
• Jika anda menarik diri: anda membayar penalti dan mungkin masih dipaksa untuk membeli
• Jika penjual menarik diri: mereka membayar penalti dan mungkin dipaksa untuk menjual

Confirmatorias (paling buruk untuk anda)

• Tiada jalan keluar yang bersih
• Pihak satu lagi boleh menyaman anda atas pelanggaran kontrak dan ganti rugi
• Anda boleh menyaman penjual atas pelanggaran kontrak dan ganti rugi

Jenis yang paling biasa untuk rumah ialaha0arras penitencialesa0(dinyatakan dalam Artikel 1454 Kanun Sivil Sepanyol). Ini adalah yang paling adil untuk pembeli. Jika anda terpaksa menarik diri, kerugian anda adalah tetap: hanya deposit. Jika penjual menarik diri, mereka membayar anda dua kali ganda.

Perangkap besar:a0jika kontrak tidak menamakan jenisnya, undang-undang menganggapnya sebagai confirmatorias.a0Itu ialah pilihan paling buruk untuk anda. Di bawah confirmatorias, pihak satu lagi boleh menyaman anda untuk jumlah yang jauh lebih besar daripada deposit. Jadi sentiasa periksa bahawa jenisnya ditulis dengan jelas.

Bahaya:a0Jangan tandatangan kontrak yang tidak menyatakan jenis arras. 22Tidak menyatakan22 bermaksud confirmatorias secara lalai, dan itu mendedahkan anda kepada tuntutan untuk keseluruhan harga. Satu baris yang tertinggal boleh merugikan anda beribu-ribu.

Berapa banyak anda bayar, dan bila

Di sinilah binaan baharu dan penjualan semula berpecah.

Untuka0pembangunan baharu (luar pelan), anda tidak membayar satu deposit 10%. Anda membayar yuran tempahan tetap, kemudian ansuran berperingkat berjumlaha020% hingga 40% sebelum penyiapan (selalunya sekitar 30%), kemudian baki 60% hingga 80% di notari. Daripada 500.000 euros, itu kira-kira 150.000 euros sepanjang pembinaan dan 350.000 euros semasa siap. Setiap euro yang dibayar secara berperingkat dijamin oleh bank.

Untuka0penjualan semula, kebiasaannya ialah 10% daripada harga semasa arras. Ini bukan peraturan undang-undang dan boleh dirunding, tetapi 10% ialah apa yang dijangkakan oleh kebanyakan penjual persendirian. Anda kemudian membayar baki 90% di notari pada hari penyempurnaan.

Apa sahaja yang anda bayar bukan kos tambahan. Ia dikira sebagai sebahagian daripada harga.

Contoh sebenar - pembangunan baharu. Anda membeli sebuah flat luar pelan pada harga 500.000 euros:

• 8.000 euroa0- yuran tempahan (dikira sebagai sebahagian daripada harga)
• 150.000 euro - dibayar berperingkat semasa pembinaan (sekitar 30%, dijamin bank)
• 350.000 euro - baki semasa penyempurnaan (sekitar 70%), di notari

Contoh sebenar - jualan semula. Anda bersetuju untuk membeli sebuah flat jualan semula pada harga 500.000 euros dengan arras penitenciales:

• 50.000 euros - deposit semasa menandatangani (10%)
• 450.000 euros - baki di notari
• 50.000 euros - apa yang anda hilang jika anda menarik diri
• 100.000 euros - apa yang penjual bayar kepada anda jika mereka menarik diri

Jadi kedua-dua pihak mempunyai sebab yang nyata untuk menyempurnakan urusan. Itulah tujuan deposit.

Petua bonus: Apa sahaja yang anda bayar menjadi sebahagian daripada harga pembelian yang diisytiharkan untuk cukai. Bagi binaan baharu (kes utama di sini), cukainya ialah 10% IVA (50.000 euros daripada 500.000) ditambah kira-kira 1.2% AJD (6.000 euros), bukan ITP. Bagi penjualan semula di Andalucía, cukainya ialah 7% ITP (35.000 euros), perlu dibayar selepas penyempurnaan. Rancang untuk ini sekarang, bukan kemudian.

Apa yang mesti dimasukkan dalam kontrak

Kontrak yang baik adalah terperinci. Pastikan kontrak anda mempunyai semua ini:

• Pihak-pihak. Nama penuh, nombor pasport atau NIE (nombor ID cukai Sepanyol anda).
• Hartanah itu. Alamat penuh, referencia catastral (rujukan kadaster, ID hartanah rasmi), dan penerangan yang jelas.
• Harga. Jumlah harga yang dipersetujui dan cara ia dibayar.
• Pelan pembayaran. Bagi binaan baharu, yuran tempahan dan setiap ansuran berperingkat dengan pencetus dan jumlahnya. Bagi jualan semula, deposit yang anda bayar sekarang.
• Jaminan bank (binaan baharu). Komitmen yang jelas bahawa setiap bayaran sebelum penyempurnaan dilindungi oleh jaminan bank atau insurans (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ini ialah klausa paling penting dalam kontrak binaan baharu.
• Jenis arras (jualan semula). Nyatakan dengan jelas - anda mahukan penitenciales.
• Pencetus penyempurnaan dan tarikh akhir. Bagi binaan baharu, penyempurnaan menyusuli Licence of First Occupation. Bagi jualan semula, tarikh tetap, biasanya 30 hingga 60 hari, kadang-kadang sehingga 90.
• Caj. Sebarang gadai janji, hutang, atau had ke atas hartanah. Sepatutnya tiada yang berbaki semasa penyempurnaan.
• Siapa bayar apa. Kos notari, Pejabat Pendaftaran Tanah, dan cukai. Mengikut undang-undang dan kebiasaan, pembeli membayar kebanyakan cukai pembelian.
• Klausa penarikan diri. Apa yang berlaku jika mana-mana pihak menarik diri.
• Syarat terdahulu. Perkara yang mesti benar sebelum anda wajib membeli - bagi binaan baharu, lesen bangunan yang sah dan jaminan bank yang sebenar; bagi jualan semula, nota simple yang bersih (ekstrak Pejabat Pendaftaran Tanah yang menunjukkan pemilik dan sebarang hutang) dan tiada masalah perancangan.

Syarat terdahulu ialah jaring keselamatan anda. Ia membolehkan anda keluar, dan menyimpan apa yang telah anda bayar, jika peguam menemui masalah serius.

Petua bonus: Minta peguam anda menambah klausa yang melindungi apa yang telah anda bayar jika hartanah itu mempunyai hutang tersembunyi, tiada lesen, atau isu hak milik. Penjual atau pemaju yang adil akan menerimanya. Yang enggan ialah tanda amaran.

Risiko, perangkap dan cara untuk kekal selamat

Bersikap jujur tentang risikonya. Inilah yang sering memerangkap pembeli asing:

• Pemaju tanpa jaminan bank (binaan baharu). Ini ialah risiko tunggal terbesar dalam pembangunan baharu. Tiada jaminan, tiada bayaran.
• Tiada jenis arras dinamakan (jualan semula). Secara lalai menjadi confirmatorias dan mendedahkan anda kepada tuntutan besar. Sentiasa nyatakannya.
• Tiada lesen atau binaan haram. Sesetengah projek tidak mempunyai permit yang betul. Peguam anda mesti mengesahkan lesen bangunan, dan bagi binaan baharu bahawa penyempurnaan menyusuli Licence of First Occupation.
• Hutang tersembunyi pada jualan semula. Cukai atau yuran komuniti yang belum dibayar boleh berpindah kepada anda. Peguam anda menyemak nota simple.
• Tarikh akhir terlalu singkat. Jika anda memerlukan gadai janji, pastikan tempoh masa penyempurnaan memberi masa kepada bank.
• Membayar ke dalam akaun peribadi. Bayar hanya ke dalam akaun yang betul yang dinamakan dalam kontrak, jangan sekali-kali ke akaun peribadi ejen.
• "Perjanjian" lisan. Perjanjian yang diucapkan sukar untuk dikuatkuasakan. Sentiasa dapatkannya secara bertulis.
• Risiko mata wang. Jika anda membayar dalam pounds, krona atau zloty, kadar boleh mengubah kos sebanyak ribuan sepanjang bayaran berperingkat dan penyempurnaan. Broker mata wang boleh menetapkan kadar itu.

Amaran: Jika penjual, pemaju atau ejen mendesak anda untuk menandatangani "hari ini," perlahankan langkah. Urusan sebenar memberi masa kepada peguam anda untuk menyemak projek dan kontrak. Tekanan ialah tanda klasik adanya masalah.

Senarai semak anda sebelum menandatangani

Sebelum anda menandatangani kontrak pembelian persendirian, sahkan:

• Peguam bebas anda telah membacanya dan meluluskannya.
• Bagi binaan baharu, jaminan bank bagi setiap bayaran berperingkat adalah benar, dan penyempurnaan dikaitkan dengan Licence of First Occupation.
• Bagi jualan semula, jenis arras dinamakan (anda mahukan penitenciales).
• Harga, pelan pembayaran dan masa penyempurnaan adalah betul.
• Lesen bangunan adalah sah (dan bagi jualan semula, nota simple adalah bersih tanpa hutang mengejut).
• Syarat terdahulu melindungi apa yang telah anda bayar.
• Anda membayar hanya ke dalam akaun yang dinamakan dalam kontrak.

Mahukan kontrak anda disemak sebelum anda menandatangani? Kami menyemak setiap kontrak, mengesahkan jaminan bank bagi binaan baharu, dan hanya bekerja dengan pemaju yang memberikannya, semuanya tanpa yuran pembeli. Jangan ragu untuk berbincang dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Kontrak pembelian persendirian ialah saat pembelian anda menjadi nyata, jadi perinciannya adalah segala-galanya. Untuk pembangunan baharu, kontrak menetapkan yuran tempahan anda, bayaran berperingkat anda (kira-kira 20% hingga 40% sebelum penyiapan, selalunya sekitar 30%) dan baki 60% hingga 80% di notari - dan setiap euro sebelum kunci diserahkan mesti dijamin oleh bank. Untuk jualan semula, pastikan jenis arras dinyatakan dan depositnya adalah adil. Untuk rumah bernilai 500.000 euros, kontrak yang jelas adalah perbezaan antara wang yang selamat dan kesilapan yang mahal. Di Spain Developments, kami menyemak setiap kontrak dan hanya bekerja dengan pemaju yang memberikan jaminan bank yang sewajarnya, tanpa yuran pembeli. Apabila anda sudah bersedia, sila hubungi kami.