Semakan Uji Tuntas Sebelum Anda Membeli di Sepanyol

Membeli rumah di Costa del Sol adalah satu langkah besar, selalunya dari negara lain. Panduan ini menunjukkan semakan undang-undang yang melindungi wang anda sebelum anda menandatangani. Anda akan belajar apa yang perlu disahkan, siapa yang melakukannya, berapa kosnya, dan risiko jika ia diabaikan. Ia ditulis untuk pembeli asing hartanah binaan baharu.

Ringkasan pantas

• Due diligence ialah semakan undang-undang penuh ke atas sesuatu hartanah sebelum anda membelinya.
• Sepanyol beroperasi atas prinsip pembeli perlu berhati-hati, jadi masalah akan menjadi milik anda selepas anda menandatangani.
• Ia biasanya mengambil masa 5 hingga 15 hari bekerja dan merupakan sebahagian daripada yuran peguam 1%.
• Sentiasa lakukannya sebelum anda menandatangani atau membuat bayaran, dan sentiasa gunakan peguam bebas.

Apakah itu due diligence?

Due diligence ialah semakan undang-undang penuh ke atas sesuatu hartanah sebelum anda membelinya. Peguam bebas anda yang melaksanakannya. Matlamatnya mudah: sahkan bahawa rumah itu bersih dari segi undang-undang, bebas daripada hutang, dibina dengan betul, dan selamat untuk dibeli.

Hartanah di Sepanyol beroperasi atas peraturan pembeli perlu berhati-hati. Sebaik sahaja pembelian dimuktamadkan, apa-apa masalah tersembunyi menjadi milik anda, walaupun anda tidak mengetahuinya. Due diligence ialah cara untuk anda menemui masalah tersebut terlebih dahulu, ketika anda masih boleh menarik diri.

Mengapa due diligence sangat penting di Sepanyol

Di sesetengah negara, sistem melindungi pembeli. Sepanyol berbeza. Di sini tanggungjawab terletak pada anda dan peguam anda untuk memeriksa semuanya sebelum anda menandatangani. Selepas pembelian dimuktamadkan, sudah terlambat.

Pembeli asing menghadapi risiko tambahan. Anda mungkin tidak mengetahui masalah tempatan yang biasa berlaku di Sepanyol. Anda mungkin membeli semasa lawatan singkat, jatuh cinta dengan pemandangan, dan berada di bawah tekanan untuk membuat keputusan. Itulah saat kesilapan biasanya berlaku.

Inilah masalah yang direka untuk dikesan oleh due diligence.

• Hutang tersembunyi.nbsp;Cukai yang belum dibayar, yuran komuniti, dan bil utiliti kekal terikat pada hartanah, bukan penjual. Jika anda mengabaikan semakan ini, anda akan mewarisinya.
• Kerja pembinaan haram.nbsp;Bilik tambahan, kolam, teres, atau garaj yang dibina tanpa permit. Ini boleh membawa denda atau malah perintah perobohan.
• Masalah perancangan.nbsp;Rumah yang dibina bertentangan dengan peraturan pengezonan, yang boleh mengehadkan cara anda menggunakannya atau menjejaskan jualan semula.
• Saiz atau sempadan yang salah.nbsp;Jika hartanah sebenar tidak sepadan dengan rekod rasmi, anda mungkin menghadapi kesukaran untuk mendaftarkan atau menjual semula.

Senarai semak due diligence penuh

Inilah yang diliputi oleh semakan undang-undang yang betul. Minta peguam anda mengesahkan setiap perkara ini secara bertulis.

1. Semakan Pejabat Pendaftaran Tanah (nota simple).nbsp;Mengesahkan pemilik sebenar, dan menunjukkan sebarang gadai janji, sekatan, atau beban. Nota simple ialah petikan rasmi daripada Pejabat Pendaftaran Tanah (Registro de la Propiedad).
2. Semakan kadaster.nbsp;Mengesahkan saiz dan susun atur hartanah dalam rekod cukai (Catastro) sepadan dengan keadaan sebenar.
3. Pendaftaran vs kadaster vs keadaan sebenar.nbsp;Rekod undang-undang, rekod cukai, dan rumah sebenar semuanya mesti sepadan.
4. Perancangan bandar dan pengezonan.nbsp;Mengesahkan hartanah mematuhi peraturan pembinaan tempatan dan tiada fail tindakan atau sekatan terhadapnya.
5. Lesen.nbsp;Mengesahkan lesen pembinaan yang sah, dan Lesen Penghunian Pertama (Licencia de Primera Ocupacif3nnbsp;- permit untuk tinggal di situ secara sah dan menyambungkan utiliti).
6. Hutang dan bil.nbsp;Memeriksa IBI yang belum dibayar (cukai majlis), yuran komuniti, dan bil utiliti.
7. Komuniti pemilik.nbsp;Mengesahkan komuniti (comunidad de propietarios) diurus dengan baik, tanpa hutang besar atau pertikaian undang-undang, dan memeriksa peraturan komuniti.
8. Status sewaan.nbsp;Mengesahkan sama ada rumah itu boleh disewakan secara sah kepada pelancong, jika itu rancangan anda.

Semakan tambahan untuk binaan baharu dan off-plan

Rumah binaan baharu dan off-plan memerlukan beberapa semakan tambahan. Ini melindungi anda daripada risiko yang unik apabila membeli hartanah yang baharu atau belum siap.

• Syarikat pemaju.nbsp;Sahkan pemaju itu wujud dan periksa kesihatan kewangannya dalam Daftar Perdagangan (Registro Mercantil).
• Pemilikan tanah.nbsp;Sahkan bahawa pemaju itu benar-benar memiliki tanah tersebut atau mempunyai hak untuk membina di atasnya.
• Jaminan bank.nbsp;Untuk off-plan, sahkan jaminan bank yang sah (aval bancario) melindungi setiap bayaran berperingkat, di bawah Law 57/1968 dan Law 20/2015. Jangan sekali-kali membayar deposit tanpa ini.
• Spesifikasi terperinci.nbsp;Dapatkan bahan, susun atur, dan kelengkapan yang tepat secara bertulis, supaya pemaju tidak boleh mengubahnya secara senyap atau mengenakan caj tambahan kemudian.
• Tarikh siap dan penalti.26nbsp;Kontrak itu harus menetapkan tarikh akhir yang jelas dan penalti bagi kelewatan.
• Jaminan struktur 10 tahun.26nbsp;Undang-undang Sepanyol mewajibkan jaminan 10 tahun ke atas struktur bangunan.

Catatan tentang okupas (setinggan).26nbsp;Ramai pembeli bimbang tentang setinggan. Itu kebimbangan yang wajar, tetapi risiko sebenar di kawasan berpagar pembangunan baharu adalah sangat rendah. Rumah-rumah ini diduduki, dipasang penggera, dan dipantau oleh komuniti pemilik. Undang-undang Anti-Setinggan Sepanyol 2025 (Ley Antiokupas), yang berkuat kuasa sejak April 2025, juga menjadikan pengusiran jauh lebih cepat. Polis boleh mengeluarkan penghuni haram dalam tempoh 48 jam jika dikesan awal, dan mahkamah kini menggunakan proses laluan pantas sekitar 15 hari. Sebahagian daripada membeli dengan baik ialah memastikan rumah baharu anda dilindungi dengan betul sejak hari pertama.

Bila anda patut melakukannya?

Sebelum anda menandatangani apa-apa yang mengikat. Sebelum anda membayar sebarang jumlah wang yang bermakna. Ini ialah peraturan masa yang paling penting dalam hartanah Sepanyol.

Kontrak pembelian persendirian (contrato de arras26nbsp;- kontrak deposit yang mengikat) boleh dikuatkuasakan di sisi undang-undang. Jika anda menandatanganinya dan kemudian menarik diri, walaupun atas alasan yang baik, anda boleh kehilangan deposit anda. Jadi semakan mesti dibuat dahulu.

Jika penjual atau ejen mendesak anda untuk menandatangani dengan cepat, peguam anda boleh menambah klausa tangguh (condición suspensiva26nbsp;- klausa pelepasan). Ini menjadikan urus niaga tertakluk kepada hasil due diligence yang bersih. Jika masalah serius timbul, anda boleh menarik diri dan menyimpan wang anda.

Amaran:26nbsp;Tekanan untuk 22tandatangan hari ini atau kehilangannya22 ialah taktik klasik. Hartanah yang benar-benar baik dan tulen masih akan ada selepas semakan yang sewajarnya. Jangan sekali-kali biarkan rasa tergesa-gesa mendorong anda menandatangani sebelum due diligence selesai.

Berapa lama ia mengambil masa dan berapa kosnya

Due diligence biasanya mengambil masa26nbsp;5 hingga 15 hari bekerja. Tempoh tepat bergantung pada hartanah dan seberapa cepat pihak majlis perbandaran memberi respons.

Kosnya adalah sebahagian daripada yuran peguam anda, yang biasanya sekitar26nbsp;1% daripada harga pembelian ditambah VAT (IVA pada 21%). Mari kita gunakan contoh sebenar dengan sebuah pembangunan baharu bernilai26nbsp;500.000 euros26nbsp;.

Contoh kiraan: pembangunan baharu 500.000 euros

• 5.000 euros26nbsp;- yuran peguam, termasuk due diligence (1%)
• 1.050 euros26nbsp;- VAT (21%)
• Jumlah: 6.050 euros

Nota simple itu sendiri hanya berharga beberapa euro. Nilai sebenar terletak pada pengamatan terlatih peguam, yang membaca daftar, kadaster, lesen, dan akaun komuniti secara bersama. Berbanding pembelian 500.000 euros, ini ialah kos kecil untuk ketenangan fikiran sepenuhnya.

Apa yang berlaku jika anda mengabaikannya

Risiko-risiko ini bukan cerita seram yang jarang berlaku. Ia kerap berlaku, terutamanya kepada pembeli yang bergerak terlalu cepat. Mengabaikan due diligence boleh bermaksud:

• Membayar denda atau berdepan perobohan kerana kerja pembinaan tanpa lesen.
• Tidak dapat memperoleh gadai janji, insurans, atau pendaftaran yang betul.
• Mewarisi hutang tertunggak orang lain.
• Pertikaian undang-undang dengan jiran atau majlis perbandaran.
• Kesukaran menjual semula rumah kerana kecacatan undang-undang.

Mana-mana satu daripada ini boleh menelan kos jauh lebih besar daripada yuran peguam, dan sebahagiannya langsung tidak boleh diperbaiki.

Membeli dari jauh: membuat semakan dari luar negara

Anda tidak perlu berada di Sepanyol untuk due diligence. Kebanyakan pembeli British, Irish, Dutch, Scandinavian, German, Polish, dan Czech menguruskannya dari rumah.

Peguam bebas anda mendapatkan rekod daftar dan kadaster, menghubungi majlis perbandaran, pejabat cukai, dan komuniti, lalu melaporkan kembali kepada anda dalam bahasa anda. Jika anda tidak dapat hadir untuk melengkapkan urusan, anda menandatangani Surat Kuasa Wakil (poder notarial26nbsp;- dokumen undang-undang yang membolehkan peguam anda bertindak bagi pihak anda) supaya peguam anda boleh menandatangani surat ikatan bagi pihak anda. Keseluruhan semakan boleh berjalan sementara anda kekal di negara anda sendiri.

Di sinilah mempunyai pasukan yang tepat sangat penting. Di Spain Developments, kami hanya bekerja dengan peguam Sepanyol yang bebas, tidak pernah dengan peguam pemaju. Itu penting kerana peguam pemaju mempunyai konflik kepentingan: mereka dibayar oleh penjual. Peguam bebas mempunyai tanggungjawab dan alasan untuk mencari masalah sebelum ia menjadi masalah anda. Sebagai ejen pembeli yang dibayar oleh pemaju, kami menyelaras keseluruhan due diligence supaya tiada apa yang terlepas.

Petua bonus:26nbsp;Minta peguam anda menyediakan laporan due diligence bertulis pada akhirnya. Ringkasan yang jelas tentang apa yang diperiksa, apa yang ditemui, dan apa yang telah diselesaikan. Peguam yang baik memberikannya sebagai standard. Ia juga menjadi bukti yang berguna untuk masa depan, jika anda mahu menjual.

Sebelum anda menandatangani: senarai semak due diligence

• Nota simple yang baru diperoleh daripada Pejabat Pendaftaran Tanah.
• Kadaster, daftar, dan keadaan sebenar semuanya sepadan.
• Lesen bangunan dan Lesen Pendudukan Pertama disahkan.
• Tiada IBI, yuran komuniti, atau hutang utiliti yang tertunggak.
• Untuk off-plan: jaminan bank yang sah melindungi setiap bayaran berperingkat.
• Laporan due diligence bertulis diterima daripada peguam anda.

Kesimpulannya

Due diligence ialah semakan undang-undang yang memastikan wang anda selamat di Sepanyol. Ia mengesahkan pemilik sebenar, mencari hutang tersembunyi, memeriksa lesen, dan memastikan rumah itu bersih dari segi undang-undang. Dalam sistem 22pembeli perlu berhati-hati22, ini ialah perlindungan utama anda.

Sentiasa lengkapkan usaha wajar sebelum anda menandatangani atau membuat bayaran, dan sentiasa gunakan peguam bebas, bukan peguam pemaju. Jika anda membeli hartanah baharu di Costa del Sol, Spain Developments boleh mengatur semakan undang-undang penuh dan bebas, dikendalikan dalam bahasa anda dari awal hingga akhir.