Het voltooien van een woningaankoop in Spanje: de Escritura

Deze gids is voor buitenlandse kopers die de laatste stap zetten bij een aankoop aan de Costa del Sol. Je leert wat er gebeurt op de dag van overdracht, wat de notaris doet en hoe je de sleutels krijgt. Aan het einde weet je precies hoe je de aankoop veilig afrondt, zelfs vanuit het buitenland.

Korte samenvatting:a0De overdracht is de dag waarop je dea0escrituraa0(eigendomsakte) bij de notaris ondertekent, het resterende bedrag betaalt en de sleutels in ontvangst neemt. Bij een nieuwbouwproject vindt de overdracht plaats zodra de Licence of First Occupation is verleend, en betaal je de resterende 60% tot 80% (ongeveer 350.000 euro bij een woning van 500.000 euro) nadat je gefaseerde, bankgegarandeerde bouwbetalingen zijn voldaan. Bij een bestaande woning betaal je op de dag zelf ongeveer 90%. De notaris is neutraal, dus je hebt nog steeds je eigen onafhankelijke advocaat nodig. Je hoeft niet naar Spanje te vliegen: met een volmacht kan je advocaat namens jou tekenen. Let op voor valse e-mails met 22nieuwe bankgegevens22 in de week van de overdracht.

De cijfers die ertoe doen:

• 60% tot 80%a0restbedrag verschuldigd bij overdracht van een nieuwbouwwoning (ongeveer 350.000 euro op 500.000).
• Minder dan 1 uura0voor het ondertekenen zelf.
• 30 dagena0om de overdrachtsbelasting te betalen.
• 0 reizena0nodig met een volmacht.

Wat je zult leren

• Wat de dag van overdracht is
• Wat de notaris doet (en niet doet)
• Wat er op die dag gebeurt, stap voor stap
• Hoe je het restbedrag betaalt
• Nieuwbouwoplevering is anders
• De sleuteloverdracht: wat je moet meenemen
• Wat je in de eerste 30 dagen moet doen
• Risico27s en hoe je veilig blijft

Wat de dag van overdracht is

De overdracht is de laatste stap. Je ondertekent dea0escrituraa0(de openbare eigendomsakte) in aanwezigheid van een notaris, betaalt de rest van de prijs en krijgt de sleutels. Vanaf dat moment is de woning juridisch van jou.

Bij eena0nieuwbouwproject, wordt de overdracht in gang gezet wanneer het gemeentehuis dea0Licence of First Occupationa0verleent aan het einde van de bouw. Tegen die tijd heb je je gefaseerde, bankgegarandeerde termijnen al betaald (ongeveer 20% tot 40% van de prijs, vaak rond 30%), dus op de dag zelf betaal je de resterende 60% tot 80%. Bij eena0bestaande woning, vindt de overdracht meestala0ongeveer 4 tot 8 wekena0nadat je heta0contrato de arras hebt ondertekend plaats, en betaal je de resterende 90%. Hoe dan ook geeft die periode je advocaat de tijd om de controles af te ronden en je bank de tijd om het geld klaar te zetten.

Je hoeft hiervoora0nieta0in Spanje te zijn. Als je niet kunt reizen, tekent je advocaat namens jou met een volmacht (een document waarmee je advocaat voor jou mag handelen). Veel buitenlandse kopers ronden de aankoop op deze manier vanuit huis af.

De escritura is het belangrijkste document van de hele aankoop. Het bewijst dat jij eigenaar bent van de woning. Bewaar het goed.

Wat de notaris doet (en niet doet)

Dit deel zorgt voor verwarring bij veel kopers. De notaris (notario) is een openbaar ambtenaar, betaald door de staat. De notaris isa0neutraal. Hij of zij werkt niet voor jou en ook niet voor de verkoper.

Wat de notaris doet

• Leest de akte hardop voor en controleert de identiteit van beide partijen
• Bevestigt dat de woning juridisch verkocht mag worden
• Bevestigt dat het geld beschikbaar is en dat de akte klopt
• Stempelt de akte en stuurt een kennisgeving naar het Kadaster

Wat de notaris niet doet

• Jouw belangen beschermen - dat is de taak van je advocaat
• Voor jou controleren op verborgen schulden of bouwkundige/planningsproblemen - dat doet je advocaat al voor die dag

Dus je hebt nog steeds je eigen onafhankelijke advocaat nodig. De notaris maakt de handeling officieel. Je advocaat zorgt ervoor dat de deal voor jou veilig is.

Bonustip:a0In Spanje kan de koper meestal de notaris kiezen. Je advocaat zal een goede regelen. Notariskosten zijn wettelijk vastgelegd - reken op ongeveera00.5% tot 1%a0van de prijs.

Wat er op die dag gebeurt, stap voor stap

De dag van overdracht volgt een duidelijk patroon. Dit kun je verwachten:

1. Iedereen komt samen.a0Op het notariskantoor: jij (of je advocaat), de verkoper, beide advocaten en vaak ook de makelaar.
2. De notaris leest de escritura voor.a0Hardop, met uitleg van de clausules. Je kunt op elk moment vragen stellen.
3. Je bevestigt de gegevens.a0Namen, beschrijving van de woning, prijs en dat er geen schulden meer op de woning rusten.
4. Je betaalt het restbedrag.a0De rest van de prijs, plus de verkoper draagt over wat nog verschuldigd is.
5. Beide partijen ondertekenen.a0De notaris is getuige en stempelt de akte.
6. De verkoper geeft je de sleutels.a0De woning is nu van jou.
7. De notaris stuurt een kennisgeving.a0Naar het Kadaster, en geeft je een gewaarmerkte kopie van de akte.

Het hele ondertekenen duurt meestal minder dan een uur. Het zware werk is eerder al gedaan, door je advocaat.

Praktisch voorbeeld.a0Je rondt de aankoop af van een nieuwbouwwoning van 500.000 euro. Je advocaat heeft de vergunning en de schulden al gecontroleerd. Bij de notaris betaal je het restbedrag, onderteken je de escritura en loop je naar buiten met de sleutels. Als je een volmacht hebt gebruikt, doet je advocaat dit allemaal en stuurt hij of zij de sleutels per koerier naar je op.

Bonustip:a0Boek je afspraak bij de notaris vroeg. In de zomer en aan het einde van het jaar lopen de agenda27s van notarissen snel vol. Een late afspraak kan je hele overdracht vertragen.

Hoe je het restbedrag betaalt

Je betaalt de rest van de prijs op die dag, op een veilige manier. Hoeveel 22de rest22 is, hangt af van wat je hebt gekocht. Bij eena0nieuwbouwprojecta0is het dea0resterende 60% tot 80%a0die overblijft na je gefaseerde bouwbetalingen - ongeveer 350.000 euro bij een woning van 500.000 euro. Bij eena0bestaande woninga0is het ongeveera090%a0- rond 450.000 euro - omdat je alleen 10% arras hebt betaald. De twee gebruikelijke methoden zijn voor beide hetzelfde:

• Eena0bankchequea0(een gegarandeerde cheque van een Spaanse bank). De verkoper of ontwikkelaar krijgt zeker betaald, en jij houdt de controle totdat je tekent.
• Eena0directe bankoverschrijvinga0die dezelfde dag wordt verwerkt.

Contant geld wordt niet gebruikt voor de koopsom. De Spaanse antiwitwasregels vereisen een traceerbare betaling. Je advocaat regelt de juiste methode.

Als je geld overmaakt vanuit een andere valuta - ponden, kronen, zloty, of iets buiten de euro - plan dan vooruit. De wisselkoers kan bewegen tussen contract en voltooiing.

Waarschuwing:a0Valutarisico is echt. Bij een aankoop van 500.000 euros kan een kleine beweging in de koers je kosten met duizenden veranderen. Een valutamakelaar kan een koers vastzetten, zodat de prijs die je hebt afgesproken ook de prijs is die je betaalt. Laat dit niet aan het toeval over in de week van voltooiing.

Voltooiing van nieuwbouw: de Licentie van Eerste Bewoning

Bij de voltooiing van een nieuwbouwproject zijn er twee extra documenten die er bij een bestaande woning niet zijn. Je advocaat moet deze bevestigen voordat je voltooit:

• Heta0certificado final de obraa0(het bouwvoltooiingscertificaat). Dit bewijst dat het gebouw volgens de plannen is afgebouwd.
• Heta0licencia de primera ocupacióna0(de Licentie van Eerste Bewoning, of LFO). De gemeente geeft die af aan het einde van de bouw. Die bevestigt dat de woning legaal is om in te wonen, het is wat je voltooiing in gang zet, en je hebt die nodig om water en elektriciteit aan te sluiten.

Dit is belangrijk:a0een ontwikkelaar kan je niet dwingen te voltooien zonder de Licentie van Eerste Bewoning.a0Als die ontbreekt, teken dan niet.

Controleer ook de bankgarantie op het geld dat je tijdens de bouw hebt betaald. Volgens de wet (Law 57/1968, Ley 20/2015) moeten je termijnbetalingen beschermd zijn tot aan de voltooiing.

Praktisch voorbeeld.a0Bij een nieuwbouwproject op plan van 500.000 euros heb je al een reserveringsvergoeding en termijnbetalingen tijdens de bouw betaald - in totaal ongeveer 30%, zo’n 150.000 euros, waarbij elke euro door een bankgarantie gedekt is. Zodra de LFO is afgegeven, bevestigt je advocaat dat drie zaken op orde zijn, daarna betaal je het resterende saldo van 60% tot 80% en ontvang je de sleutels:

• Al betaald:a0ongeveer 150.000 euros in termijnen tijdens de bouw (ongeveer 30%, bankgarantie)
• Nu verschuldigd bij de notaris:a0ongeveer 350.000 euros resterend saldo (ongeveer 70%)
• Eerst vereist:a0de LFO afgegeven, het voltooiingscertificaat aanwezig, en de eerdere betalingen gegarandeerd

Een bestaande woning is eenvoudiger: er is geen LFO en geen gefaseerde bouw, dus je betaalt simpelweg de resterende 90% (ongeveer 450.000 euros) bij de notaris.

Bij Spain Developments controleren we de LFO, het voltooiingscertificaat en de bankgarantie bij elke nieuwbouw, zodat je nooit voltooit op een woning die niet legaal en niet klaar is. Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar voor kopers, de ontwikkelaar betaalt onze vergoeding, en jij betaalt geen kopersvergoeding. Neem gerust contact met ons op als je wilt dat wij dit voor je controleren.

De sleuteloverdracht: wat je moet meenemen

De sleutels worden direct na het tekenen overhandigd. Haast je niet met dit onderdeel. Verzamel alles en controleer het aan de hand van een schriftelijke lijst:

• Alle sleutels van de voordeur (elke kopie).
• Afstandsbediening van garage of parkeerplaats.
• Sleutel van de berging (trastero).
• Sleutel van de brievenbus.
• Sleutels en codes van gemeenschappelijke deuren (hek, zwembad, fitnessruimte).
• Alarmcodes of tags.
• Voor nieuwbouw: garantiedocumenten en handleidingen voor verwarming, airco en eventuele slimme systemen.

Vraag de verkoper of ontwikkelaar om een eenvoudige inventarislijst te ondertekenen van wat je hebt ontvangen. Bij bestaande woningen is het verstandig om na de voltooiing de hoofdsloten te vervangen. Je kunt niet weten hoeveel kopieën er bestaan.

Bonustip:a0Doe bij nieuwbouw een opleveringscontrole. Je hebt na de overdracht tijd om gebreken die je vindt te melden - kleine afwerkingsproblemen die de ontwikkelaar moet oplossen. Schrijf ze op en stuur ze snel door.

Wat je in de eerste 30 dagen moet doen

Een paar taken moeten kort nadat je de sleutels hebt gekregen gebeuren. Je advocaat of eena0gestora0(een administratief gemachtigde) kan de meeste daarvan doen:

• Betaal de aankoopbelasting binnen 30 dagen.a0Nieuwbouw: 10% IVA (btw) wordt bij voltooiing aan de ontwikkelaar betaald, plus ongeveer 1.2% AJD (zegelrecht). Bestaande woning: 7% ITP (overdrachtsbelasting).
• Registreer de aktea0bij het Kadaster, zodat jouw naam geregistreerd staat als eigenaar.
• Zet de nutsvoorzieningen overa0(water, elektriciteit, internet) op jouw naam.
• Meld aan de vereniging van eigenaarsa0dat jij de nieuwe eigenaar bent.
• Sluit een woonverzekering afa0vanaf de dag dat je de sleutels krijgt.
• Schrijf je in op de padróna0bij het gemeentehuis, als je van plan bent daar te wonen.

Praktisch voorbeeld.a0Hier is de belangrijkste belasting die kort na voltooiing verschuldigd is voor een woning van 500.000 euros, afhankelijk van het type. Houd dit geld klaar - het maakt deel uit van de extra kosten van 12% tot 14%, het is geen verrassing:

Nieuwbouw

1.2% AJD (zegelrecht), verschuldigd rond de voltooiing:a06.000 euros.

Bestaande woning

7% ITP (overdrachtsbelasting), verschuldigd binnen 30 dagen:a035.000 euros.

Risico27s en hoe je veilig blijft

Wees eerlijk over wat er mis kan gaan, en plan ervoor:

• Geen Licentie van Eerste Bewoning (nieuwbouw).a0Voltooi een nieuwbouwproject nooit zonder die licentie. De ontwikkelaar kan je niet dwingen, en het is wat je betaling van het resterende saldo in gang zet.
• Bankgarantie niet nagekomen (nieuwbouw).a0Bevestig dat de termijnbetalingen die je tijdens de bouw hebt gedaan bij voltooiing worden verrekend. Je advocaat controleert dit aan de hand van de garantie.
• Verborgen schulden (bestaande woning).a0Vraag om een certificaat van de vereniging van eigenaars waaruit blijkt dat er geen schuld is, plus bewijs dat de IBI (lokale onroerendgoedbelasting) en nutsvoorzieningen zijn betaald. Je advocaat controleert dit.
• Geld naar de verkeerde rekening gestuurd.a0Betaal alleen naar de rekening die door je advocaat is bevestigd. Pas op voor valse e-mails met ‘bijgewerkte bankgegevens’ - een bekende oplichtingstruc.
• Valutaverlies.a0Zet je koers vast bij een makelaar vóór de week van voltooiing.
• Ontbrekende sleutels of toegangscodes.a0Zorg voor een ondertekende inventarislijst. Vervang de sloten van een bestaande woning.
• Woning niet zoals afgesproken.a0Doe een laatste inspectie (een opleveringscontrole bij nieuwbouw) voordat je tekent. Als er iets mis is, kun je geld achterhouden of weigeren te voltooien totdat het is opgelost.

Gevaar:a0Een veelvoorkomende fraude richt zich op de week van voltooiing. Iemand mailt je ‘nieuwe’ bankgegevens voor de betaling. Bevestig de rekening altijd telefonisch met je advocaat, via een nummer dat je al vertrouwt. Handel nooit alleen op basis van bankgegevens uit een e-mail.

Wil je dat je voltooiing van begin tot eind wordt geregeld? Wij regelen de notaris, de vergunningen, de controles op nulschuld en de sleuteloverdracht, zelfs wanneer je niet kunt vliegen, allemaal zonder kopersvergoeding. Praat gerust met Spain Developments.

Conclusie

De voltooiing is de dag waarop uw aankoop werkelijkheid wordt: teken de escritura, betaal het resterende saldo en neem de sleutels in ontvangst. Bij een nieuwbouwproject vindt de voltooiing plaats na de Licence of First Occupation, en betaalt u de resterende 60% tot 80% van het saldo (ongeveer 350.000 euro bij een woning van 500.000 euro) bovenop uw gespreide, door de bank gegarandeerde bouwbetalingen. Bij een bestaande woning betaalt u op de dag zelf ongeveer 90%. Gebruik uw eigen onafhankelijke advocaat, controleer de vergunningen en de bankgarantie, en betaal alleen naar de rekening die u zelf hebt geverifieerd. Bij een woning van 500.000 euro zorgt een zorgvuldige voltooiing ervoor dat maanden werk veranderen in een veilige woning die echt van u is. Bij Spain Developments begeleiden wij uw voltooiing van begin tot eind, zelfs vanuit het buitenland, zonder kosten voor de koper. Wanneer u er klaar voor bent, neem gerust contact met ons op.