Particulier koopcontract Spanje: gids voor nieuwbouw en arras

Deze gids is bedoeld voor buitenlandse kopers die een particuliere koopovereenkomst ondertekenen aan de Costa del Sol. De meeste van onze kopers kopen een nieuwbouwproject, dus we beginnen met het nieuwbouwcontract en gespreide betalingen, en leggen daarna de wederverkoop26nbsp;uitcontrato de arras26nbsp;als contrast. Je leert wat elk contract is, welke clausules je geld beschermen en waarom de bankgarantie belangrijk is. Aan het einde weet je wat je moet controleren voordat je tekent.

Korte samenvatting:26nbsp;Voor een nieuwbouwproject is de particuliere koopovereenkomst het contract van de projectontwikkelaar. Je betaalt een vaste reserveringsvergoeding en daarna gespreide termijnen tijdens de bouw - meestal in totaal 20% tot 40% van de prijs vóór oplevering (vaak rond 30%) - en het resterende saldo van 60% tot 80% bij oplevering. Elke euro die je vóór de sleuteloverdracht betaalt, moet beschermd zijn door een verplichte bankgarantie (Law 57/1968, Ley 20/2015). Wederverkoop is anders: daar teken je een26nbsp;contrato de arras, betaal je ongeveer 10%, en rond je de koop in enkele weken af. Voor beide geldt: sta op het juiste contracttype en laat het altijd eerst door je eigen onafhankelijke advocaat lezen.

De cijfers die tellen:

• 20% tot 40%26nbsp;gespreid vóór oplevering bij een off-plan nieuwbouwwoning (vaak rond 30%).
• 6.000 tot 10.000 euro26nbsp;gebruikelijke reserveringsvergoeding voor nieuwbouw.
• 10%26nbsp;gebruikelijke aanbetaling bij wederverkoop (de arras).
• 10 jaar26nbsp;structurele garantie op een nieuwbouwwoning.

Wat je zult leren

• Wat de particuliere koopovereenkomst is
• Het nieuwbouwcontract: gespreide betalingen en de bankgarantie
• Het contrast bij wederverkoop: de 3 soorten arras
• Hoeveel je betaalt, en wanneer
• Wat het contract moet bevatten
• Risico's, valkuilen en hoe je veilig blijft
• Je checklist vóór ondertekening

Wat de particuliere koopovereenkomst is

De particuliere koopovereenkomst is de deal die je tekent voordat je naar de notaris gaat. Hoe die eruitziet hangt af van wat je koopt.

Voor een26nbsp;nieuwbouwproject, is het de particuliere koopovereenkomst van de projectontwikkelaar (vaak de PPC genoemd). Je betaalt een reserveringsvergoeding om de unit van de markt te halen, daarna gespreide betalingen tijdens de bouw, met het saldo bij oplevering. Voor een26nbsp;wederverkoop26nbsp;van een particuliere eigenaar is het meestal een26nbsp;contrato de arras26nbsp;(een aanbetalingscontract): je betaalt ongeveer 10% en beide partijen spreken de prijs en de datum van afronding af.

Zie het als de echte verbintenis. De reservering houdt de woning een paar dagen vast. Het volledige contract legt de deal daarna vast: het bepaalt de prijs, het betalingsschema, de uiterste datum van afronding en de boete als iemand zich terugtrekt.

Belangrijk: dit contract is bindend. Zodra je tekent en betaalt, betekent afhaken meestal dat je verliest wat je hebt betaald. Daarom zijn de woorden in dit contract belangrijker dan bijna elke andere stap. Teken er nooit een die je niet volledig begrijpt.

Bonustip:26nbsp;Laat het contract altijd door je eigen onafhankelijke advocaat lezen voordat je tekent. Teken nooit op de dag zelf aan het bureau van de projectontwikkelaar of makelaar. Zij werken voor de verkoper, niet voor jou.

Het nieuwbouwcontract: gespreide betalingen en de bankgarantie

Als je een nieuwbouwproject van een projectontwikkelaar koopt, is het papierwerk geen klassieke arras. Je tekent de26nbsp;particuliere koopovereenkomst van de projectontwikkelaar. Het idee is hetzelfde - prijs, aanbetaling, termijn - maar de manier waarop je betaalt is het belangrijkste verschil.

Dit is het traject bij off-plan, het belangrijkste scenario aan de Costa del Sol:

• Reserveringsvergoeding.26nbsp;Een vast bedrag, meestal 6.000 tot 10.000 euro, om de unit van de markt te halen.
• Gespreide betalingen tijdens de bouw.26nbsp;Je betaalt termijnen naarmate het gebouw vordert. In totaal komt dit neer op ongeveer26nbsp;20% tot 40% van de prijs vóór oplevering26nbsp;(vaak rond 30%). Bij een woning van 500.000 euro is dat grofweg 100.000 tot 200.000 euro tijdens de bouw (30% = 150.000 euro).
• De bankgarantie.26nbsp;Elke euro die je vóór de sleuteloverdracht betaalt,26nbsp;moet beschermd zijn door een verplichte bankgarantie of verzekering26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Als de projectontwikkelaar niet oplevert, krijg je je geld terug. Betaal een projectontwikkelaar nooit ook maar één euro zonder die garantie.
• Saldo bij oplevering.26nbsp;Wanneer de Licence of First Occupation wordt verleend, betaal je de resterende26nbsp;60% tot 80%26nbsp;bij de notaris op de26nbsp;escritura26nbsp;- grofweg 300.000 tot 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Een nieuwbouwwoning heeft ook een26nbsp;10-jarige structurele garantie26nbsp;wettelijk, en een opleveringsinspectie vóór afronding zodat de projectontwikkelaar afwerkingsfouten herstelt.

Instapklare nieuwbouw is eenvoudiger.26nbsp;Als de woning een afgewerkte nieuwbouwwoning is, betaal je de reservering, daarna ongeveer 10% bij de particuliere koopovereenkomst, en vervolgens het saldo bij oplevering binnen enkele weken - dezelfde nieuwbouwbelastingen (10% IVA plus ongeveer 1.2% AJD) en dezelfde 10-jarige garantie.

Praktijkvoorbeeld.26nbsp;Bij een off-plan nieuwbouwproject van 500.000 euro kan een gespreid schema er zo uitzien. Elke euro vóór de sleuteloverdracht wordt gedekt door een bankgarantie:

• 8.000 euro26nbsp;- reserveringsvergoeding (wordt verrekend met de prijs)
• 150.000 euro26nbsp;- gespreide betalingen tijdens de bouw (ongeveer 30%, met bankgarantie)
• 350.000 euro26nbsp;- saldo bij oplevering (ongeveer 70%), betaald bij de notaris

Zonder garantie op die gespreide betalingen loopt je geld risico.

Bij Spain Developments werken we alleen met projectontwikkelaars die een correcte bankgarantie geven, en onze advocaten controleren die voor je. Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar voor kopers, de projectontwikkelaar betaalt onze vergoeding, en jij betaalt geen kopersvergoeding. Neem gerust contact met ons op als je dit goed wilt laten controleren.

Gevaar:26nbsp;Bij nieuwbouw is het grootste risico dat je een projectontwikkelaar betaalt zonder bankgarantie. Geen garantie, geen betaling. Controleer ook het trackrecord van de projectontwikkelaar - vraag om woningen te zien die ze eerder hebben opgeleverd.

Het contrast bij wederverkoop: de 3 soorten arras

Als je in plaats van een nieuwbouwproject een wederverkoop koopt van een particuliere eigenaar, is het contract een26nbsp;contrato de arras. Volgens de Spaanse wet zijn er drie soorten. Ze lijken op elkaar, maar de regels zijn heel verschillend. In het contract moet staan welk type het is.

Penitenciales (het beste voor kopers)

• Je kunt afhaken
• Als jij afhaakt: verlies je je aanbetaling
• Als de verkoper afhaakt: betaalt hij jou het dubbele

Penales (nog steeds bindend)

• Geen schone exit
• Als jij afhaakt: betaal je een boete en kun je alsnog gedwongen worden te kopen
• Als de verkoper afhaakt: betaalt hij een boete en kan hij gedwongen worden te verkopen

Confirmatorias (het slechtst voor jou)

• Geen schone exit
• De andere partij kan je aanklagen wegens wanprestatie en schadevergoeding
• Jij kunt de verkoper aanklagen wegens wanprestatie en schadevergoeding

Het meest voorkomende type voor woningen is26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(vastgelegd in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek). Dit is het eerlijkst voor een koper. Als je moet afhaken, staat je verlies vast: alleen de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, betaalt hij je het dubbele.

De grote valkuil:26nbsp;als het contract het type niet noemt, behandelt de wet het als confirmatorias.26nbsp;Dat is de slechtste optie voor jou. Onder confirmatorias kan de andere partij je aanklagen voor veel meer dan de aanbetaling. Controleer dus altijd of het type duidelijk is opgenomen.

Gevaar:26nbsp;Teken geen contract waarin niets staat over het type arras. 22Niets vermeld22 betekent standaard confirmatorias, en dat stelt je bloot aan een claim voor de volledige prijs. Eén ontbrekende regel kan je duizenden kosten.

Hoeveel je betaalt, en wanneer

Hier gaan nieuwbouw en wederverkoop uit elkaar.

Voor een26nbsp;nieuwbouwproject (off-plan), betaal je geen enkele eenmalige aanbetaling van 10%. Je betaalt een vaste reserveringsvergoeding en daarna gespreide termijnen die in totaal26nbsp;20% tot 40% vóór oplevering6nbsp;(vaak rond 30%), daarna de6nbsp;60% tot 80% restsaldo6nbsp;bij de notaris. Op 500.000 euros is dat ongeveer 150.000 euros tijdens de bouw en 350.000 euros bij oplevering. Elke betaling in termijnen is door de bank gegarandeerd.

Voor een26nbsp;wederverkoop, is het gebruikelijk6nbsp;10% van de prijs6nbsp;te betalen bij de arras. Dit is geen wettelijke regel en is onderhandelbaar, maar 10% is wat de meeste particuliere verkopers verwachten. Je betaalt daarna de resterende 90% bij de notaris op de dag van overdracht.

Wat je ook betaalt, het is geen extra kost. Het telt mee als onderdeel van de prijs.

Praktijkvoorbeeld - nieuwbouwproject.6nbsp;Je koopt een appartement op plan voor6nbsp;500.000 euros:

• 8.000 euro26nbsp;- reserveringsvergoeding (wordt verrekend met de prijs)
• 150.000 euro6nbsp;- in termijnen tijdens de bouw (ongeveer 30%, bankgarantie)
• 350.000 euro6nbsp;- restsaldo bij oplevering (ongeveer 70%), bij de notaris

Praktijkvoorbeeld - bestaande woning.6nbsp;Je komt overeen een bestaand appartement te kopen voor6nbsp;500.000 euros6nbsp;met arras penitenciales:

• 50.000 euros6nbsp;- aanbetaling bij ondertekening (10%)
• 450.000 euros6nbsp;- restsaldo bij de notaris
• 50.000 euros6nbsp;- wat je verliest als je afhaakt
• 100.000 euros6nbsp;- wat de verkoper jou betaalt als die afhaakt

Zo hebben beide partijen een echte reden om de koop af te ronden. Dat is precies het doel van de aanbetaling.

Bonustip:6nbsp;Wat je ook betaalt, maakt voor de belasting deel uit van de aangegeven koopprijs. Bij een6nbsp;nieuwbouw6nbsp;(het belangrijkste geval hier), is de belasting6nbsp;10% IVA6nbsp;(50.000 euros op 500.000) plus ongeveer6nbsp;1.2% AJD6nbsp;(6.000 euros), niet ITP. Bij een6nbsp;wederverkoop6nbsp;in Andalucía is de belasting6nbsp;7% ITP6nbsp;(35.000 euros), verschuldigd na oplevering. Houd hier nu al rekening mee, niet pas later.

Wat het contract moet bevatten

Een goed contract is gedetailleerd. Zorg dat het jouwe al deze punten bevat:

• De partijen.6nbsp;Volledige namen, paspoort- of NIE-nummers (je Spaanse belastingnummer).
• Het pand.6nbsp;Volledig adres, de6nbsp;referencia catastral6nbsp;(de kadastrale referentie, een officieel vastgoed-ID), en een duidelijke beschrijving.
• De prijs.6nbsp;De totale overeengekomen prijs en hoe die wordt betaald.
• Het betalingsschema.6nbsp;Bij een nieuwbouwproject: de reserveringsvergoeding en elke termijnbetaling met de bijbehorende trigger en het bedrag. Bij een bestaande woning: de aanbetaling die je nu betaalt.
• De bankgarantie (nieuwbouw).6nbsp;Een duidelijke toezegging dat elke betaling vóór oplevering is gedekt door een bankgarantie of verzekering (Law 57/1968, Ley 20/2015). Dit is de belangrijkste clausule in een nieuwbouwcontract.
• Het type arras (bestaande woning).6nbsp;Duidelijk vermeld - je wilt penitenciales.
• De trigger en deadline voor oplevering.6nbsp;Bij een nieuwbouwproject volgt de oplevering op de Licence of First Occupation. Bij een bestaande woning is het een vaste datum, meestal6nbsp;30 tot 60 dagen, soms tot 90.
• Lasten.6nbsp;Elke hypotheek, schuld of beperking op het pand. Bij oplevering mag er niets meer openstaan.
• Wie wat betaalt.6nbsp;Kosten voor notaris, Kadaster en belastingen. Volgens de wet en de gewoonte betaalt de koper de meeste aankoopbelastingen.
• Ontbindingsclausule.6nbsp;Wat er gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt.
• Opschortende voorwaarden.6nbsp;Dingen die waar moeten zijn voordat jij moet kopen - voor een nieuwbouwproject, een geldige bouwvergunning en een echte bankgarantie; voor een bestaande woning, een schone6nbsp;nota simple6nbsp;(het uittreksel uit het Eigendomsregister dat de eigenaar en eventuele schulden toont) en geen stedenbouwkundige problemen.

De opschortende voorwaarden zijn je vangnet. Ze laten je uitstappen, en behouden wat je hebt betaald, als de advocaat een ernstig probleem vindt.

Bonustip:6nbsp;Vraag je advocaat om een clausule toe te voegen die beschermt wat je hebt betaald als het pand verborgen schulden heeft, geen vergunning heeft of een eigendomskwestie kent. Een redelijke verkoper of ontwikkelaar zal dit accepteren. Wie weigert, is een waarschuwingssignaal.

Risico's, valkuilen en hoe je veilig blijft

Wees eerlijk over de risico's. Dit zijn de risico's die buitenlandse kopers vaak te pakken krijgen:

• Ontwikkelaar zonder bankgarantie (nieuwbouw).6nbsp;Dit is veruit het grootste risico bij een nieuwbouwproject. Geen garantie, geen betaling.
• Geen type arras genoemd (bestaande woning).6nbsp;Dan valt het standaard onder confirmatorias en loop je risico op een grote claim. Benoem het altijd.
• Geen vergunning of illegale bouw.6nbsp;Sommige projecten hebben niet de juiste vergunning. Je advocaat moet de bouwvergunning bevestigen, en bij een nieuwbouwproject dat oplevering volgt op de Licence of First Occupation.
• Verborgen schulden bij een bestaande woning.6nbsp;Onbetaalde belastingen of VvE-kosten kunnen op jou overgaan. Je advocaat controleert de6nbsp;nota simple.
• Deadline te kort.6nbsp;Als je een hypotheek nodig hebt, zorg dan dat de oplevertermijn de bank genoeg tijd geeft.
• Betalen naar een privérekening.6nbsp;Betaal alleen naar de juiste rekening die in het contract staat, nooit naar een privérekening van een makelaar.
• Mondelinge 22afspraken.226nbsp;Een mondelinge afspraak is moeilijk af te dwingen. Zorg altijd dat het op papier staat.
• Valutarisico.6nbsp;Als je in ponden, kronen of zloty betaalt, kan de koers de kosten met duizenden verhogen tijdens termijnbetalingen en bij oplevering. Een valutabroker kan de koers vastzetten.

Waarschuwing:6nbsp;Als de verkoper, ontwikkelaar of makelaar je onder druk zet om 22vandaag22 te tekenen, doe het rustiger aan. Een echte deal geeft je advocaat tijd om het project en het contract te controleren. Druk is een klassiek teken van een probleem.

Je checklist vóór ondertekening

Controleer vóór je het onderhandse koopcontract tekent:

• Je onafhankelijke advocaat heeft het gelezen en goedgekeurd.
• Bij een nieuwbouwproject is de bankgarantie op elke termijnbetaling echt, en is oplevering gekoppeld aan de Licence of First Occupation.
• Bij een bestaande woning is het type arras genoemd (je wilt penitenciales).
• De prijs, het betalingsschema en de oplevertermijn kloppen.
• De bouwvergunning is geldig (en bij een bestaande woning, de6nbsp;nota simple6nbsp;is schoon zonder onverwachte schulden).
• Opschortende voorwaarden beschermen wat je hebt betaald.
• Je betaalt alleen naar de rekening die in het contract staat.

Wil je je contract laten controleren voordat je tekent? Wij beoordelen elk contract, bevestigen de bankgarantie bij nieuwbouw, en werken alleen met ontwikkelaars die er een geven, allemaal zonder koperskosten. Praat gerust met Spain Developments.

Conclusie

Het particuliere koopcontract is het moment waarop uw aankoop echt concreet wordt, dus elk detail telt. Bij een nieuwbouwproject legt het contract uw reserveringsvergoeding vast, uw gespreide betalingen (ongeveer 20% tot 40% vóór oplevering, vaak rond 30%) en het resterende saldo van 60% tot 80% bij de notaris - en elke euro vóór de sleuteloverdracht moet door een bankgarantie worden gedekt. Bij een bestaande woning moet u ervoor zorgen dat het type arras wordt genoemd en dat de aanbetaling redelijk is. Bij een woning van 500.000 euros is een duidelijk contract het verschil tussen veilig geld en een dure fout. Bij Spain Developments beoordelen wij elk contract en werken wij alleen met ontwikkelaars die een correcte bankgarantie geven, zonder koperskosten. Wanneer u er klaar voor bent, neem dan gerust contact met ons op.