Due diligence-sjekker før du kjøper i Spania

Å kjøpe en bolig på Costa del Sol er et stort steg, ofte fra et annet land. Denne guiden viser deg de juridiske kontrollene som beskytter pengene dine før du signerer. Du vil lære hva som må verifiseres, hvem som gjør det, hva det koster, og risikoen ved å hoppe over det. Den er skrevet for utenlandske kjøpere av nybygg.

Kort oppsummering

• Due diligence er den fullstendige juridiske kontrollen av en eiendom før du kjøper.
• I Spania gjelder prinsippet om abkjøper pass påbb, så problemer blir dine etter at du har signert.
• Det tar vanligvis 5 til 15 arbeidsdager og er en del av advokatens honorar på 1%.
• Gjør det alltid før du signerer eller betaler, og bruk alltid en uavhengig advokat.

Hva er due diligence?

Due diligence er den fullstendige juridiske kontrollen av en eiendom før du kjøper. Din uavhengige advokat utfører den. Målet er enkelt: å bekrefte at boligen er juridisk ryddig, fri for gjeld, riktig oppført og trygg å kjøpe.

Spansk eiendomshandel bygger på en regel om abkjøper pass påbb. Når kjøpet er fullført, blir ethvert skjult problem ditt, selv om du ikke visste om det. Due diligence er måten du finner disse problemene på først, mens du fortsatt kan trekke deg.

Hvorfor due diligence betyr så mye i Spania

I noen land beskytter systemet kjøperen. Spania er annerledes. Her ligger ansvaret på deg og advokaten din for å kontrollere alt før du signerer. Etter overtakelse er det for sent.

Utenlandske kjøpere står overfor ekstra risiko. Du kjenner kanskje ikke til de lokale problemene som er vanlige i Spania. Du kjøper kanskje på en kort tur, forelsket i utsikten, under press for å bestemme deg. Det er akkurat da feil skjer.

Dette er problemene due diligence er laget for å fange opp.

• Skjult gjeld.26nbsp;Ubetalte skatter, felleskostnader og strøm- og vannregninger følger eiendommen, ikke selgeren. Hopper du over kontrollen, arver du dem.
• Ulovlig byggearbeid.26nbsp;Ekstra rom, et basseng, en terrasse eller en garasje bygget uten tillatelse. Dette kan føre til bøter eller til og med rivningspålegg.
• Planleggingsproblemer.26nbsp;En bolig bygget i strid med reguleringsreglene, noe som kan begrense hvordan du bruker den eller skade videresalget.
• Feil størrelse eller grenser.26nbsp;Hvis den faktiske eiendommen ikke stemmer med den offisielle registreringen, kan du få problemer med å registrere den eller selge den videre.

Den fullstendige due diligence-sjekklisten

Her er hva en ordentlig juridisk kontroll omfatter. Be advokaten din bekrefte hvert punkt skriftlig.

1. Sjekk i eiendomsregisteret (nota simple).26nbsp;Bekrefter den reelle eieren, og viser eventuelt pant, embargo eller heftelser. Nota simple er det offisielle utdraget fra eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad).
2. Sjekk i matrikkelen.26nbsp;Bekrefter at eiendommens størrelse og planløsning i skatteregisteret (Catastro) stemmer med virkeligheten.
3. Register vs. matrikkel vs. virkelighet.26nbsp;Det juridiske registeret, skatteregisteret og den faktiske boligen må alle stemme overens.
4. Byplanlegging og regulering.26nbsp;Bekrefter at eiendommen følger lokale bygningsregler og ikke har noen sanksjonssaker mot seg.
5. Tillatelser.26nbsp;Bekrefter en gyldig byggetillatelse, og Førstegangsbeboelsestillatelsen (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- tillatelsen som gjør det lovlig å bo der og koble til strøm og vann).
6. Gjeld og regninger.26nbsp;Sjekker for ubetalt IBI (kommunal eiendomsskatt), felleskostnader og strøm- og vannregninger.
7. Sameiet.26nbsp;Bekrefter at sameiet (comunidad de propietarios) er godt drevet, uten stor gjeld eller juridiske tvister, og kontrollerer sameiets regler.
8. Utleiestatus.26nbsp;Bekrefter om boligen kan leies ut lovlig til turister, hvis det er planen din.

Ekstra kontroller for nybygg og off-plan

Nybygg og off-plan-boliger trenger noen ekstra kontroller. Disse beskytter deg mot risikoene som er unike ved å kjøpe en bolig som er ny eller ennå ikke ferdigstilt.

• Utbyggerens selskap.26nbsp;Bekreft at utbyggeren eksisterer og sjekk den økonomiske helsen i foretaksregisteret (Registro Mercantil).
• Eierskap til tomten.26nbsp;Bekreft at utbyggeren faktisk eier tomten eller har rett til å bygge på den.
• Bankgaranti.26nbsp;For off-plan, bekreft at en gyldig bankgaranti (aval bancario) dekker hver delbetaling, i henhold til Law 57/1968 og Law 20/2015. Betal aldri et depositum uten dette.
• Detaljert spesifikasjon.26nbsp;Få nøyaktige materialer, planløsning og innredning skriftlig, slik at utbyggeren ikke i stillhet kan endre dem eller kreve ekstra betaling senere.
• Ferdigstillelsesdato og sanksjoner.26nbsp;Kontrakten bør fastsette en tydelig frist og sanksjoner ved forsinkelser.
• 10-års strukturell garanti.26nbsp;Spansk lov krever en 10-års garanti på bygningens struktur.

En merknad om okupas (husokkupanter).26nbsp;Mange kjøpere bekymrer seg for husokkupanter. Det er en forståelig bekymring, men den reelle risikoen i et inngjerdet, nybygd boligområde er svært lav. Disse boligene er bebodd, alarmbeskyttet og overvåket av et fellesskap av eiere. Spanias Anti-Squatter Law av 2025 (Ley Antiokupas), som har vært i kraft siden april 2025, gjorde også utkastelse mye raskere. Politiet kan fjerne ulovlige okkupanter innen 48 timer hvis de oppdages tidlig, og domstolene bruker nå en hurtigprosedyre på rundt 15 dager. En del av å kjøpe riktig er å sørge for at din nye bolig er ordentlig sikret fra første dag.

Når bør du gjøre det?

Før du signerer noe bindende. Før du betaler noe av betydning. Dette er den viktigste tidsregelen i spansk eiendomshandel.

Den private kjøpekontrakten (contrato de arras26nbsp;- den bindende depositumskontrakten) er juridisk håndhevbar. Hvis du signerer den og deretter trekker deg, selv av en god grunn, kan du miste depositumet ditt. Derfor må kontrollene komme først.

Hvis en selger eller megler presser deg til å signere raskt, kan advokaten din legge til en suspensiv klausul (condición suspensiva26nbsp;- en utvei-klausul). Dette gjør avtalen betinget av et rent due diligence-resultat. Hvis det dukker opp et alvorlig problem, trekker du deg og beholder pengene dine.

Advarsel:26nbsp;Press om å «signere i dag eller miste den» er en klassisk taktikk. En ekte, god eiendom vil fortsatt være der etter en ordentlig kontroll. La aldri hastverk presse deg til å signere før due diligence er fullført.

Hvor lang tid det tar og hva det koster

Due diligence tar vanligvis26nbsp;5 til 15 arbeidsdager. Den nøyaktige tiden avhenger av eiendommen og hvor raskt rådhuset svarer.

Kostnaden er en del av advokatsalæret ditt, som normalt ligger på rundt26nbsp;1% av kjøpesummen pluss mva. (IVA på 21%). La oss bruke et reelt eksempel med en26nbsp;500.000 euro26nbsp;nybygg.

Regneeksempel: 500.000 euro nybygg

• 5.000 euro26nbsp;- advokatsalær, inkludert due diligence (1%)
• 1.050 euro26nbsp;- mva. (21%)
• Totalt: 6.050 euro

En nota simple koster i seg selv bare noen få euro. Den virkelige verdien ligger i advokatens trente blikk, som leser registeret, matrikkelen, lisensene og sameiets regnskaper samlet. Sammenlignet med et kjøp på 500.000 euro er dette småpenger for full trygghet.

Hva som skjer hvis du hopper over det

Disse risikoene er ikke sjeldne skrekkhistorier. De skjer ofte, særlig med kjøpere som går for fort frem. Å hoppe over due diligence kan bety:

• Å betale bøter eller stå overfor riving på grunn av bygningsarbeid uten tillatelse.
• Å ikke kunne få boliglån, forsikring eller korrekt registrering.
• Å arve andres ubetalte gjeld.
• Juridiske tvister med naboer eller rådhuset.
• Problemer med å selge boligen videre på grunn av en juridisk mangel.

Hver eneste av disse kan koste langt mer enn advokatsalæret, og noen kan ikke rettes opp i det hele tatt.

Kjøp på avstand: gjøre kontroller fra utlandet

Du trenger ikke å være i Spania for due diligence. De fleste britiske, irske, nederlandske, skandinaviske, tyske, polske og tsjekkiske kjøpere håndterer det hjemmefra.

Din uavhengige advokat henter register- og matrikkelopplysninger, kontakter rådhuset, skattekontoret og sameiet, og rapporterer tilbake til deg på ditt språk. Hvis du ikke kan reise for å fullføre, signerer du en fullmakt (poder notarial26nbsp;- et juridisk dokument som lar advokaten din handle på dine vegne) slik at advokaten din kan signere skjøtet for deg. Hele kontrollen kan gjennomføres mens du blir værende i ditt eget land.

Det er her det å ha det rette teamet betyr alt. Hos Spain Developments samarbeider vi kun med uavhengige spanske advokater, aldri utbyggerens advokat. Det betyr noe fordi utbyggerens advokat har en interessekonflikt: de blir betalt av selgeren. En uavhengig advokat har plikt og grunn til å finne problemer før de blir dine. Som kjøpsagent for kjøpere betalt av utbyggeren koordinerer vi hele due diligence-prosessen slik at ingenting blir oversett.

Bonustips:26nbsp;Be advokaten din om en skriftlig due diligence-rapport til slutt. En tydelig oppsummering av hva som ble kontrollert, hva som ble funnet, og hva som ble løst. En god advokat gir dette som standard. Det er også nyttig dokumentasjon for fremtiden, hvis du en gang skal selge.

Før du signerer: due diligence-sjekkliste

• Nota simple hentet ferskt fra Eiendomsregisteret.
• Matrikkel, register og virkelighet stemmer alle overens.
• Byggetillatelse og førstegangs brukstillatelse bekreftet.
• Ingen ubetalt IBI, felleskostnader eller gjeld på strøm, vann eller andre tjenester.
• For off-plan: gyldig bankgaranti dekker hver trinnbetaling.
• Skriftlig due diligence-rapport mottatt fra advokaten din.

Kort sagt

Due diligence er den juridiske kontrollen som holder pengene dine trygge i Spania. Den bekrefter den reelle eieren, avdekker skjult gjeld, kontrollerer lisensene og sørger for at boligen er juridisk ren. I et system der «kjøper må passe seg», er dette din viktigste beskyttelse.

Gjennomfør alltid grundige undersøkelser før du signerer eller betaler, og bruk alltid en uavhengig advokat, ikke utbyggerens. Hvis du kjøper en nybolig på Costa del Sol, kan Spain Developments ordne en fullstendig, uavhengig juridisk kontroll, håndtert på ditt språk fra start til slutt.