Privat kjøpskontrakt i Spania: Guide til nybygg og arras

Denne guiden er for utenlandske kjøpere som signerer en privat kjøpekontrakt på Costa del Sol. De fleste av våre kjøpere kjøper et nybyggprosjekt, så vi begynner med nybyggkontrakten og delbetalingene, og forklarer deretter videresalgs26nbsp;contrato de arras26nbsp;som kontrast. Du vil lære hva hver kontrakt er, klausulene som beskytter pengene dine, og hvorfor bankgarantien er viktig. Til slutt vil du vite hva du må sjekke før du signerer.

Kort oppsummering:26nbsp;For et nybyggprosjekt er den private kjøpekontrakten utbyggerens kontrakt. Du betaler et fast reservasjonsgebyr, deretter delbetalinger under byggingen - vanligvis 20% til 40% av prisen totalt før overtakelse (ofte rundt 30%) - og de resterende 60% til 80% ved overtakelse. Hver euro du betaler før du får nøklene må være beskyttet av en obligatorisk bankgaranti (Law 57/1968, Ley 20/2015). Et videresalg er annerledes: der signerer du en26nbsp;contrato de arras, betaler omtrent 10%, og fullfører i løpet av noen uker. For begge deler bør du insistere på riktig kontraktstype og alltid få din egen uavhengige advokat til å lese den først.

Tallene som betyr noe:

• 20% til 40%26nbsp;betales i delbetalinger før overtakelse ved et off-plan nybygg (ofte rundt 30%).
• 6.000 til 10.000 euro26nbsp;typisk reservasjonsgebyr for nybygg.
• 10%26nbsp;typisk depositum ved videresalg (arras).
• 10-årig26nbsp;strukturgaranti på et nybygg.

Hva du vil lære

• Hva den private kjøpekontrakten er
• Nybyggkontrakten: delbetalinger og bankgarantien
• Kontrasten ved videresalg: de 3 typene arras
• Hvor mye du betaler, og når
• Hva kontrakten må inneholde
• Risikoer, fallgruver og hvordan du holder deg trygg
• Din sjekkliste før signering

Hva den private kjøpekontrakten er

Den private kjøpekontrakten er avtalen du signerer før du går til notaren. Hvordan den ser ut avhenger av hva du kjøper.

For et26nbsp;nybyggprosjekt, er det utbyggerens private kjøpekontrakt (ofte kalt PPC). Du betaler et reservasjonsgebyr for å ta enheten av markedet, deretter delbetalinger under byggingen, med restbeløpet ved overtakelse. For et26nbsp;videresalg26nbsp;fra en privat eier, er det vanligvis en26nbsp;contrato de arras26nbsp;(en depositumskontrakt): du betaler omtrent 10%, og begge parter blir enige om pris og dato for fullføring.

Tenk på det som den reelle forpliktelsen. Reservasjonen holder eiendommen av markedet i noen dager. Den fulle kontrakten låser deretter avtalen: den fastsetter pris, betalingsplan, frist for fullføring og straffen hvis noen trekker seg.

Viktig: denne kontrakten er bindende. Når du først har signert og betalt, betyr det vanligvis at du mister det du har betalt hvis du trekker deg. Derfor betyr ordene i denne kontrakten mer enn i nesten noe annet trinn. Signer aldri en du ikke fullt ut har forstått.

Bonustips:26nbsp;Få alltid din egen uavhengige advokat til å lese kontrakten før du signerer. Signer aldri ved utbyggerens eller eiendomsmeglerens skrivebord samme dag. De jobber for selgeren, ikke for deg.

Nybyggkontrakten: delbetalinger og bankgarantien

Hvis du kjøper et nybyggprosjekt fra en utbygger, er papirarbeidet ikke en klassisk arras. Du signerer utbyggerens26nbsp;private kjøpekontrakt. Tanken er den samme - pris, depositum, frist - men måten du betaler på er nøkkelforskjellen.

Her er off-plan-løpet, hovedscenarioet på Costa del Sol:

• Reservasjonsgebyr.26nbsp;Et fast beløp, vanligvis 6.000 til 10.000 euro, for å ta enheten av markedet.
• Delbetalinger under byggingen.26nbsp;Du betaler avdrag etter hvert som bygget reiser seg. Totalt utgjør disse omtrent26nbsp;20% til 40% av prisen før overtakelse26nbsp;(ofte rundt 30%). På en bolig til 500.000 euro er det omtrent 100.000 til 200.000 euro gjennom byggeperioden (30% = 150.000 euro).
• Bankgarantien.26nbsp;Hver euro du betaler før du får nøklene26nbsp;må være beskyttet av en obligatorisk bankgaranti eller forsikring26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Hvis utbyggeren ikke fullfører, får du pengene tilbake. Betal aldri en utbygger én eneste euro uten dette.
• Restbeløp ved overtakelse.26nbsp;Når brukstillatelsen (Licence of First Occupation) er gitt, betaler du de resterende26nbsp;60% til 80%26nbsp;hos notaren på26nbsp;escritura26nbsp;- omtrent 300.000 til 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Et nybygg kommer også med en26nbsp;10-årig strukturgaranti26nbsp;ved lov, og en snagging-inspeksjon før overtakelse slik at utbyggeren retter opp ferdigstillingsfeil.

Innflyttingsklart nybygg er enklere.26nbsp;Hvis boligen er et ferdigstilt nybygg, betaler du reservasjonen, deretter omtrent 10% på den private kontrakten, og så restbeløpet ved overtakelse innen noen uker - samme skatter for nybygg (10% IVA pluss omtrent 1.2% AJD) og den samme 10-årige garantien.

Reelt eksempel.26nbsp;På et off-plan nybyggprosjekt til 500.000 euro kan en delbetalingsplan se slik ut. Hver euro før du får nøklene er dekket av en bankgaranti:

• 8.000 euro26nbsp;- reservasjonsgebyr (trekkes fra prisen)
• 150.000 euro26nbsp;- delbetalinger under byggingen (omtrent 30%, bankgarantert)
• 350.000 euro26nbsp;- restbeløp ved overtakelse (omtrent 70%), betalt hos notaren

Uten garanti på disse delbetalingene er pengene dine i fare.

Hos Spain Developments jobber vi kun med utbyggere som gir en ordentlig bankgaranti, og våre advokater sjekker den for deg. Vi er en uavhengig kjøpermegler, utbyggeren betaler honoraret vårt, og du betaler ingen kjøperavgift. Ta gjerne kontakt med oss hvis du vil få dette skikkelig kontrollert.

Fare:26nbsp;For et nybygg er den klart største risikoen å betale en utbygger uten bankgaranti. Ingen garanti, ingen betaling. Sjekk også utbyggerens historikk - be om å få se boliger de har fullført tidligere.

Kontrasten ved videresalg: de 3 typene arras

Hvis du kjøper et videresalg fra en privat eier i stedet for et nybyggprosjekt, er kontrakten en26nbsp;contrato de arras. Spansk lov har tre typer. De ser like ut, men reglene er veldig forskjellige. Kontrakten må si hvilken type det er.

Penitenciales (best for kjøpere)

• Du kan trekke deg
• Hvis du trekker deg: du mister depositumet ditt
• Hvis selgeren trekker seg: de betaler deg dobbelt

Penales (fortsatt bindende)

• Ingen ren utgang
• Hvis du trekker deg: du betaler en straff og kan fortsatt bli tvunget til å kjøpe
• Hvis selgeren trekker seg: de betaler en straff og kan bli tvunget til å selge

Confirmatorias (verst for deg)

• Ingen ren utgang
• Den andre parten kan saksøke deg for kontraktsbrudd og erstatning
• Du kan saksøke selgeren for kontraktsbrudd og erstatning

Den vanligste typen for boliger er26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(angitt i artikkel 1454 i den spanske sivilloven). Det er den mest rettferdige for en kjøper. Hvis du må trekke deg, er tapet ditt fast: bare depositumet. Hvis selgeren trekker seg, betaler de deg dobbelt.

Den store fellen:26nbsp;hvis kontrakten ikke navngir typen, behandler loven den som confirmatorias.26nbsp;Det er det verste alternativet for deg. Under confirmatorias kan den andre parten saksøke deg for langt mer enn depositumet. Så sjekk alltid at typen er tydelig skrevet inn.

Fare:26nbsp;Ikke signer en kontrakt som er taus om arras-typen. «Taus» betyr confirmatorias som standard, og det utsetter deg for et krav om hele prisen. Én manglende linje kan koste deg tusenvis.

Hvor mye du betaler, og når

Det er her nybygg og videresalg skiller lag.

For et26nbsp;nybyggprosjekt (off-plan), betaler du ikke ett enkelt depositum på 10%. Du betaler et fast reservasjonsgebyr, deretter delbetalinger som totalt utgjør26nbsp;20% til 40% før overtakelse (ofte rundt 30 %), deretter 60 % til 80 % restbeløp hos notaren. På 500.000 euros er det omtrent 150.000 euros gjennom byggeperioden og 350.000 euros ved ferdigstillelse. Hver innbetaling underveis er bankgarantert.

For et26nbsp;videresalg, er det vanlig med 10 % av prisen ved arras. Dette er ikke en lovregel og kan forhandles, men 10 % er det de fleste private selgere forventer. Du betaler deretter de resterende 90 % hos notaren på overtakelsesdagen.

Uansett hva du betaler, er det ikke en ekstra kostnad. Det regnes som en del av prisen.

Reelt eksempel – nybyggprosjekt. Du kjøper en leilighet på tegning for 500.000 euros:

• 8.000 euro26nbsp;- reservasjonsgebyr (trekkes fra prisen)
• 150.000 euro – trinnvise innbetalinger under byggingen (ca. 30 %, bankgarantert)
• 350.000 euro – restbeløp ved ferdigstillelse (ca. 70 %), hos notaren

Reelt eksempel – videresalg. Du avtaler å kjøpe en brukt leilighet for 500.000 euros med arras penitenciales:

• 50.000 euros – depositum ved signering (10 %)
• 450.000 euros – restbeløp hos notaren
• 50.000 euros – det du taper hvis du trekker deg
• 100.000 euros – det selgeren betaler deg hvis de trekker seg

Så begge parter har en reell grunn til å fullføre. Det er poenget med depositumet.

Bonustips: Alt du betaler, utgjør en del av den oppgitte kjøpesummen for skatt. På et nybygg (hovedtilfellet her), er skatten 10 % IVA (50.000 euros av 500.000) pluss omtrent 1,2 % AJD (6.000 euros), ikke ITP. Ved et videresalg i Andalucía er skatten 7 % ITP (35.000 euros), som forfaller etter ferdigstillelse. Planlegg for det nå, ikke senere.

Hva kontrakten må inneholde

En god kontrakt er detaljert. Sørg for at din har alt dette:

• Partene. Fullstendige navn, pass- eller NIE-numre (ditt spanske skatte-ID-nummer).
• Eiendommen. Full adresse, referencia catastral (matrikkelreferansen, en offisiell eiendoms-ID), og en tydelig beskrivelse.
• Prisen. Total avtalt pris og hvordan den skal betales.
• Betalingsplanen. For et nybygg: reservasjonsgebyret og hver delinnbetaling med utløser og beløp. For et videresalg: depositumet du betaler nå.
• Bankgarantien (nybygg). En tydelig forpliktelse til at hver betaling før ferdigstillelse er dekket av en bankgaranti eller forsikring (Law 57/1968, Ley 20/2015). Dette er den viktigste klausulen i en nybyggkontrakt.
• Typen arras (videresalg). Oppgitt tydelig – du vil ha penitenciales.
• Utløser for ferdigstillelse og frist. For et nybygg følger ferdigstillelse etter Licence of First Occupation. For et videresalg: en fast dato, vanligvis 30 til 60 dager, noen ganger opptil 90.
• Heftelser. Ethvert boliglån, gjeld eller begrensning på eiendommen. Det bør ikke være noe igjen ved ferdigstillelse.
• Hvem betaler hva. Notar, eiendomsregister og skattekostnader. Etter lov og sedvane betaler kjøperen de fleste kjøpsskattene.
• Klausul om tilbaketrekning. Hva som skjer hvis en av partene trekker seg.
• Forutsetninger. Ting som må være oppfylt før du må kjøpe – for et nybygg: en gyldig byggetillatelse og en reell bankgaranti; for et videresalg: en ren nota simple (utskriften fra eiendomsregisteret som viser eieren og eventuell gjeld) og ingen planmessige problemer.

Forutsetningene er ditt sikkerhetsnett. De lar deg trekke deg og beholde det du har betalt hvis advokaten finner et alvorlig problem.

Bonustips: Be advokaten din legge til en klausul som beskytter det du har betalt hvis eiendommen har skjult gjeld, ingen lisens eller et problem med eiendomsretten. En rimelig selger eller utbygger vil godta dette. En som nekter, er et varselsignal.

Risikoer, fallgruver og hvordan du holder deg trygg

Vær ærlig om risikoene. Dette er de som rammer utenlandske kjøpere:

• Utbygger uten bankgaranti (nybygg). Dette er den klart største risikoen i et nybyggprosjekt. Ingen garanti, ingen betaling.
• Ingen angitt arras-type (videresalg). Da blir det som standard confirmatorias og utsetter deg for et stort krav. Oppgi alltid typen.
• Ingen lisens eller ulovlig bygg. Noen prosjekter mangler riktig tillatelse. Advokaten din må bekrefte byggetillatelsen, og for et nybygg at ferdigstillelse følger etter Licence of First Occupation.
• Skjult gjeld ved videresalg. Ubetalte skatter eller felleskostnader kan bli ditt ansvar. Advokaten din sjekker nota simple.
• For kort frist. Hvis du trenger boliglån, sørg for at tidsplanen for ferdigstillelse gir banken tid.
• Betaling til en personlig konto. Betal kun til riktig konto som er oppgitt i kontrakten, aldri til en agents private konto.
• Muntlige «avtaler». En muntlig avtale er vanskelig å håndheve. Få det alltid skriftlig.
• Valutarisiko. Hvis du betaler i pund, kroner eller zloty, kan kursen endre kostnaden med tusenvis gjennom delinnbetalingene og ved ferdigstillelse. En valutamegler kan låse kursen.

Advarsel: Hvis selgeren, utbyggeren eller agenten presser deg til å signere «i dag», sett ned tempoet. En reell avtale gir advokaten din tid til å sjekke prosjektet og kontrakten. Press er et klassisk tegn på et problem.

Din sjekkliste før signering

Før du signerer den private kjøpskontrakten, bekreft:

• Din uavhengige advokat har lest og godkjent den.
• For et nybygg er bankgarantien for hver delinnbetaling reell, og ferdigstillelse er knyttet til Licence of First Occupation.
• For et videresalg er arras-typen oppgitt (du vil ha penitenciales).
• Prisen, betalingsplanen og tidspunktet for ferdigstillelse er riktige.
• Byggetillatelsen er gyldig (og for et videresalg, at nota simple er ren uten uventet gjeld).
• Forutsetningene beskytter det du har betalt.
• Du betaler kun til kontoen som er oppgitt i kontrakten.

Vil du få kontrakten din kontrollert før du signerer? Vi gjennomgår hver kontrakt, bekrefter bankgarantien på nybygg, og jobber kun med utbyggere som gir en, alt uten kjøpergebyr. Ta gjerne kontakt med Spain Developments.

Konklusjon

Den private kjøpekontrakten er der kjøpet ditt blir virkelig, så detaljene er alt. For et nybygg fastsetter kontrakten reservasjonsgebyret ditt, de trinnvise betalingene dine (omtrent 20 % til 40 % før ferdigstillelse, ofte rundt 30 %) og restbeløpet på 60 % til 80 % hos notaren – og hver euro før du får nøklene må være bankgarantert. For et videresalg må du sørge for at typen arras er angitt og at depositumet er rimelig. På en bolig til 500.000 euro er en tydelig kontrakt forskjellen mellom trygge penger og en kostbar feil. Hos Spain Developments gjennomgår vi hver kontrakt og samarbeider kun med utbyggere som gir en ordentlig bankgaranti, uten gebyr for kjøperen. Når du er klar, er du velkommen til å kontakte oss.