Custo Anual de Possuir um Imóvel em Espanha (2026)

Este guia é para proprietários internacionais com uma nova casa de férias ou segunda residência na Costa del Sol. Vai ficar a saber quanto custa realmente ter a sua casa por ano, com números claros e reais. Usamos um apartamento novo de 500.000 euros para que possa planear com confiança.

Em resumo:0Comprar é um custo. Manter a sua casa todos os anos é outro. Para um apartamento novo típico de 500.000 euros na Costa del Sol, conte com cerca de 5.000 a 7.500 euros por ano, ou cerca de 450 a 625 euros por mês. De longe, o maior item é a taxa de condomínio, depois os serviços públicos, e depois os dois impostos anuais (IBI e IRNR). Um condomínio simples custa menos, e uma moradia com piscina e jardim privados custa mais, muitas vezes 8.000 a 12.000 euros por ano.

Números anuais principais para um apartamento novo padrão de 500.000 euros:

• ~3.000 euros0- taxas de condomínio (complexo estilo resort)
• ~1.500 euros0- serviços públicos (usado durante parte do ano)
• ~1.870 euros0- impostos, lixo e seguro
• ~530 euros0- por mês com tudo incluído, antes da gestão opcional

A maioria dos compradores planeia a compra e esquece estes custos anuais. Esse é o erro. Abaixo, detalhamos cada euro, com os números reais que vemos na Costa del Sol em 2026.

Os dois tipos de custo de manutenção

Ajuda dividir os seus custos anuais em dois grupos:

• Custos fixos:0paga-os mesmo que a casa fique vazia. Impostos, taxas de condomínio, seguro e manutenção básica.
• Custos variáveis:0dependem de quanto usa a casa. Eletricidade, água, gás e internet.

Para uma casa de férias que visita algumas vezes por ano, os custos fixos representam a maior parte da conta. As luzes e a água estão desligadas a maior parte do tempo, mas a taxa de condomínio e os impostos nunca param.

Dica extra:0Planeie primeiro os custos fixos. Eles são a verdadeira base do seu orçamento anual e não mudam quer visite uma vez por ano ou doze vezes.

Taxas de condomínio: normalmente o seu maior custo

Num novo empreendimento com áreas partilhadas, paga0taxas de condomínio (gastos de comunidad)0- a sua parte do custo de funcionamento do complexo.

O que cobrem:

• Piscina ou piscinas, jardins e elevadores
• Ginásio, spa e outras instalações
• Limpeza e iluminação das áreas comuns
• Segurança e acesso fechado
• Seguro das partes comuns do edifício

O valor depende das instalações, não do que pagou pela casa. Quanto mais estilo resort for o complexo, mais alta é a taxa. Um guia aproximado, por mês:

• Bloco simples e antigo: 80 a 150 euros
• Construção nova padrão (Mijas, Estepona, La Cala): 150 a 250 euros
• Construção nova estilo resort com piscina, ginásio, spa e concierge: 250 a 350 euros
• Marbella premium: 300 a 600 euros

Exemplo prático, a nossa construção nova de referência:0cerca de 250 euros por mês, o que dá03.000 euros por ano. Um complexo maior ou mais luxuoso custa 300 euros por mês ou mais.

Aviso:0Uma piscina, ginásio, spa e segurança 24 horas sabem bem, mas aumentam a sua taxa mensal para toda a vida. Paga a sua parte mesmo que nunca os use. Verifique a taxa de condomínio exata antes de comprar, não depois.

IBI: o imposto municipal sobre imóveis

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)0é o imposto municipal anual sobre a propriedade, como o council tax no Reino Unido. Paga-o uma vez por ano à câmara municipal.

Baseia-se no0valor cadastral (um valor oficial, muito inferior ao preço de mercado), e não no que pagou. A taxa é de cerca de 0,4% a 1,1% desse valor. Numa construção nova, a primeira fatura de IBI só chega após a conclusão, quando a casa entra no cadastro.

Exemplo prático para um apartamento de 500.000 euros:0cerca de0900 euros por ano0(intervalo típico de 800 a 1.100 euros).

Dica extra:0Configure um débito direto para o IBI a partir da sua conta bancária espanhola. Os prazos mudam de município para município. O débito direto significa que nunca se esquece e nunca paga multa.

IRNR: o imposto por possuir, mesmo quando está vazia

Este é o custo que surpreende quase todos os proprietários estrangeiros.0IRNR (imposto sobre rendimento imputado de não residentes)0é um pequeno imposto anual que paga apenas por possuir uma casa que não arrenda. Espanha trata o direito de usar a sua casa como uma espécie de rendimento e tributa-o.

Como funciona:

• A autoridade tributária assume um "rendimento" de01,1% do valor cadastral. O valor cadastral é muitas vezes cerca de 40% do preço que pagou.
• Paga019% sobre isso como proprietário da UE ou do EEE, ou024% como proprietário de fora da UE0- e isso inclui os proprietários britânicos desde o Brexit.

Exemplo prático para um apartamento de 500.000 euros0(valor cadastral de cerca de 200.000 euros):

• 2.200 euros0- rendimento presumido (200.000 euros x 1,1%)
• Proprietário da UE/EEE a 19%: cerca de 418 euros por ano
• Proprietário de fora da UE (incl. Reino Unido) a 24%: cerca de 528 euros por ano

Entrega-o uma vez por ano no formulário0Modelo 210. Se arrendar a casa, paga imposto sobre a renda real nesses dias, e este imposto imputado diminui - cai para zero se a casa estiver arrendada todo o ano.

Aviso:0Quando vender, a autoridade tributária verifica se pagou IRNR em todos os anos em que foi proprietário da casa. Ignorá-lo agora causa problemas mais tarde. Pague-o todos os anos ou peça a um consultor fiscal para o fazer por si.

Taxa do lixo (basura)

A taxa de recolha de lixo (basura) é normalmente uma pequena fatura separada da câmara municipal, não faz parte do IBI.

• Custo típico:0100 a 250 euros por ano, dependendo do município (Estepona, Marbella e Mijas definem cada um a sua própria taxa).

Exemplo prático:0cerca de0150 euros por ano.

É fácil esquecer-se porque chega separadamente. Adicione-o ao seu orçamento para que não o apanhe de surpresa.

Serviços públicos: eletricidade, água, internet

Este é o seu principal custo variável. Depende da frequência com que está na casa e de quanta calefação e ar condicionado usa.

Quando a casa está a ser usada ativamente, conte com cerca de0170 a 300 euros por mês0com tudo incluído para eletricidade, água e internet. Quando fica vazia, paga apenas o0encargos fixos (uma taxa fixa de ligação), cerca de 60 euros por ano cada para eletricidade e água.

Exemplo prático para uma casa de 500.000 euros usada parte do ano:0cerca de01.500 euros por ano. Se viver nela a maior parte do ano, é mais; se apenas algumas semanas, é menos.

Dica extra: Novas construções com aerotermia (uma bomba de calor aerotérmica para aquecimento e água quente) são visivelmente mais baratas de manter do que casas antigas a gás ou apenas elétricas. Um bom isolamento e sistemas modernos representam uma poupança real ao longo da vida útil da casa, e mais uma razão pela qual um novo empreendimento custa menos para manter do que uma revenda.

Seguro da casa

Não é exigido por lei que faça seguro da sua casa, a menos que tenha uma hipoteca, caso em que o banco irá exigir cobertura do edifício. Mesmo sem hipoteca, o seguro é fortemente aconselhado.

• Custo típico: 300 a 800 euros por ano, dependendo de incluir o recheio e o mobiliário.

Existem duas coberturas principais: seguro do edifício (a estrutura) e seguro de recheio (os seus bens). A maioria dos proprietários faz ambos.

Exemplo prático:0cerca de0400 euros por ano.

Cuidar da casa e arrendá-la

Se vive no estrangeiro e a casa fica vazia durante meses, alguém deve ir verificá-la. Uma fuga detetada cedo poupa muito dinheiro.

• Um detentor das chaves ou gestor de propriedade para verificar a casa, arejá-la e tratar de pequenos trabalhos custa cerca de 100 euros por mês.

Se decidir arrendá-la, a gestão é cobrada como uma percentagem da renda, e não uma taxa fixa:

• Curto prazo (arrendamento de férias): cerca de 18% a 25% do rendimento do arrendamento.
• Longo prazo: cerca de 8% a 12% (muitas vezes apenas uma renda mensal como comissão de angariação).

Isto é opcional. Para uma casa que visita algumas vezes por ano, um gestor é uma escolha sensata, mas num bom complexo o pessoal no local e os vizinhos podem tratar disso gratuitamente. Pergunte antes de comprar.

Imposto sobre o património: normalmente não é uma preocupação

Espanha tem um imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio), mas para a maioria dos proprietários não se aplica. Existe uma grande isenção fiscal, e só entra em jogo se o total dos seus ativos em Espanha chegar aos milhões (em termos gerais, cerca de 3 milhões de euros ou mais, dependendo da região). Uma única casa de férias de 500.000 euros fica muito abaixo desse limite. Mencionamo-lo apenas para que saiba que existe e possa deixar de se preocupar com isso.

A derrama: a cobrança surpresa a ter em conta

Aqui está o custo extra que mais apanha os compradores desprevenidos: a derrama.

Uma derrama é uma cobrança especial pontual da comunidade para uma grande reparação, como um elevador novo, um telhado novo ou pintar novamente o edifício. É partilhada entre todos os proprietários e pode ser de centenas ou até milhares de euros, com pouco aviso prévio. Os novos empreendimentos raramente enfrentam uma nos primeiros anos, mas isso importa muito em prédios mais antigos.

Pode proteger-se. Antes de comprar, o seu advogado deve ler as atas recentes das reuniões da comunidade. Elas mostram quaisquer grandes obras planeadas e quaisquer dívidas. Se estiver a caminho uma obra de 10.000 euros, vai querer saber antes de assinar, não depois.

Na Spain Developments, somos um agente independente do comprador pago pelo promotor, por isso não nos paga qualquer honorário. Tornamos sempre claros os custos de manutenção e quaisquer questões da comunidade antes de comprar. Evitar surpresas desagradáveis é exatamente o nosso objetivo.

O custo anual completo de uma nova construção de 500.000 euros

Aqui está o custo anual completo de manutenção para um apartamento padrão novo de 500.000 euros, usado por um não residente durante parte do ano.

• 3.000 euros0- taxas de condomínio (complexo estilo resort)
• 900 euros - imposto municipal IBI
• 418 euros - imposto IRNR para não residentes (proprietário da UE; cerca de 528 para não UE)
• 150 euros - taxa do lixo
• 1.500 euros - serviços públicos (uso parcial do ano)
• 400 euros - seguro da casa
• Subtotal: cerca de 6.370 euros por ano (~530 por mês)
• Detentor das chaves ou gestor de propriedade opcional: cerca de 1.200 euros por ano
• Total com gestão: cerca de 7.570 euros por ano (~630 por mês)

Um complexo mais simples com uma taxa de comunidade mais baixa, mais uma utilização leve, pode reduzir isto para menos de 5.000 euros por ano. Como regra prática, conte com 1% a 1,5% do valor da casa por ano para custos de manutenção, mais um pequeno extra para reparações pontuais. Para 500.000 euros isso equivale a 5.000 a 7.500 euros, o que corresponde ao detalhe acima.

Nota: Isto é para um apartamento. Uma moradia com piscina e jardim privados custa mais, sobretudo por causa da manutenção da piscina, jardinagem e maior consumo de serviços públicos.

E quando vender

Aplicam-se dois impostos quando vende, além dos honorários do seu agente e advogado:

• Imposto sobre mais-valias (CGT) sobre o lucro: 19% para vendedores da UE/EEE, 24% para vendedores não UE. É tributado sobre o ganho, não sobre o preço total de venda.
• Plusvalía municipal: um imposto municipal local sobre o aumento do valor cadastral do terreno durante o período em que foi proprietário. A forma como é calculado depende do tempo durante o qual teve a casa, e o seu advogado faz esse cálculo.

Pode reduzir o ganho (e assim o CGT) com custos permitidos, por isso guarde todas as faturas:

• O que pagou, mais os impostos e taxas de compra (IVA ou ITP, notário, registo, advogado).
• Melhorias de capital com faturas adequadas - uma cozinha nova, ar condicionado, acrescentar uma piscina.
• Custos de venda - comissão da agência, advogado, certificado energético e a plusvalía que pagou.

Dica extra: Se for um vendedor não residente, o comprador retém 3% do preço e paga-o às finanças por conta do seu CGT. Se o seu CGT real for inferior, reclama a diferença de volta no Modelo 210. Guarde as faturas das melhorias desde o primeiro dia - no fim, transformam-se em dinheiro de volta. Cobrimos integralmente os impostos sobre a venda no nosso guia de impostos sobre imóveis para não residentes.

Apartamento vs moradia: uma comparação rápida

Muitos compradores perguntam se uma moradia custa muito mais para manter. A resposta curta é sim, sobretudo por causa da piscina e do jardim.

Apartamento padrão novo

• Taxas de comunidade: cerca de 3.000 euros
• Piscina e jardim: incluídos na taxa de comunidade
• Serviços públicos: cerca de 1.500 euros
• Impostos, lixo e seguro: cerca de 1.870 euros
• Total: cerca de 6.400 euros por ano

Moradia com piscina e jardim privados

• Taxas de comunidade (se estiver numa urbanização): 500 a 1.500 euros
• Manutenção da piscina: 600 a 1.400 euros
• Jardinagem: 1.000 a 3.000 euros
• Serviços públicos: 2.500 a 4.000 euros
• Impostos e seguro: 1.500 a 3.000 euros
• Total: cerca de 8.000 a 12.000 euros por ano

Assim, uma moradia pode custar quase o dobro de um apartamento para manter. Se baixos custos de manutenção são importantes para si, um apartamento num bom complexo novo e bem gerido costuma ser a escolha mais simples.

Conclusão

O custo anual de ter um apartamento padrão novo de 500.000 euros na Costa del Sol é de cerca de 5.000 a 7.500 euros, ou aproximadamente 450 a 625 euros por mês. Os maiores itens são a taxa de comunidade e os serviços públicos, com o IBI e o IRNR como principais impostos anuais, e o CGT e a plusvalía quando vender. As moradias custam mais, principalmente por causa da piscina e do jardim. Planeie isto desde o início, esteja atento à derrama, e a sua casa em Espanha continuará a ser um prazer, não uma preocupação.

Quer os custos exatos de funcionamento de uma casa específica que viu? Entre em contacto com a Spain Developments e nós calculamo-los para si, sem custos e com total transparência.