Impostos sobre Imóveis em Espanha para Não Residentes (2026)

Este guia destina-se a proprietários internacionais que compram na Costa del Sol mas vivem no estrangeiro. Vai aprender todos os impostos que paga todos os anos, quanto custam e quando vencem. Usamos uma casa de 500.000 euros para que possa ver números reais.

Em resumo:a0Se possui uma casa em Espanha mas vive lá menos de 183 dias por ano, é não residente para efeitos fiscais. Paga imposto mesmo que a casa fique vazia. Os principais impostos anuais são o IBI (imposto municipal) e o IRNR (um pequeno imposto por ser proprietário). Numa casa de 500.000 euros na Costa del Sol, a fatura fiscal pura é de aproximadamente 1.000 a 1.300 euros por ano, ou cerca de 2.400 euros quando acrescenta lixo e taxas de condomínio.

Aqui estão os principais números anuais para um proprietário não residente de uma casa de 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- imposto municipal IBI
• ~314 eurosa0- IRNR, proprietário da UE
• 19%a0- mais-valias se vender
• ~2.400 eurosa0- custo anual total

Abaixo explicamos cada um deles em palavras simples. Todos os valores são para 2026.

Primeiro: o que é um "não residente"?

É uma0não residentea0em Espanha se passara0menos de 183 diasa0por ano no país. A maioria dos proprietários de casas de férias e segundas habitações enquadra-se neste grupo.

Como não residente, só paga imposto espanhol sobre rendimentos espanhóis e propriedades em Espanha. O seu salário ou pensão do seu país é tributado no seu país, não em Espanha. Isso é uma boa notícia. Mas ainda assim tem alguns impostos espanhóis para tratar, e muitos proprietários só os conhecem quando chega uma fatura.

Perigo:a0A autoridade fiscal espanhola (chamadaa0Hacienda) tornou-se muito mais rigorosa. Agora cobra impostos não pagos de não residentes com retroatividade de quatro anos. Se ignorar isso, pode enfrentar multas de 5% a 20% do imposto, mais juros. Nunca assuma que "ninguém verifica". Verificam, especialmente quando vende.

Também precisa de uma0NIE (o seu número de identificação fiscal espanhol para estrangeiros)a0para pagar qualquer imposto. Obtém-no quando compra. Sem ele, não pode declarar nem pagar.

O valor cadastral: o número por trás do seu imposto

Antes dos impostos, tem de compreender uma palavra:a0valor cadastral (valor catastrala0em espanhol).

Este é um valor oficial que o governo atribui à sua casa. Não éa0nãoa0o preço de mercado. É quase sempre muito mais baixo, muitas vezes 40% a 70% do que pagou. Encontra-o na sua fatura do IBI.

Porque é que isto importa? Porque dois dos seus principais impostos (IBI e IRNR) baseiam-se no valor cadastral,a0nãoa0e não nos 500.000 euros que pagou. É por isso que as faturas fiscais reais são menores do que as pessoas receiam.

Preço de mercado vs valor cadastral:

• Pagou: 500.000 euros
• Valor cadastral: cerca de 150.000 euros

Exemplo:a0Compra por 500.000 euros. O valor cadastral pode ser fixado, por exemplo, em 150.000 euros. O seu IBI e IRNR são calculados com base nesses 150.000 euros, não em 500.000 euros.

Dica extra:a0Peça sempre a última fatura do IBI antes de comprar. Ela mostra o valor cadastral, para que possa calcular os impostos anuais exatos com antecedência. Um bom agente do comprador consegue isso para si antes de se comprometer.

IBI: o imposto municipal

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0é o imposto municipal sobre imóveis. É como o council tax no Reino Unido ou oa0onroerendezaakbelastinga0nos Países Baixos. Paga-o uma vez por ano à câmara municipal.

• A taxa é definida por cada município. Vai de cerca dea00,4% a 1,1%a0do valor cadastral.
• Na Costa del Sol, a maioria das casas paga aproximadamentea0400 a 900 euros por ano.

Exemplo prático numa casa de 500.000 eurosa0(valor cadastral cerca de 150.000 euros, taxa municipal 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros por ano

O valor exato depende do município e do valor cadastral, por isso verifique sempre a última fatura.

Dica extra:a0Configure um débito direto na sua conta bancária espanhola para o IBI. Os prazos mudam de município para município, e um pagamento em atraso implica multa. O débito direto significa que nunca se esquece.

IRNR: imposto mesmo que não arrende

Este é o que surpreende quase todos os proprietários estrangeiros.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0é o imposto sobre o rendimento dos não residentes.

Se a sua casa estiver vazia ou for apenas para uso próprio, Espanha continua a tributá-lo. A ideia é que obtém um "benefício" por possuir uma casa, por isso tributam esse benefício imaginado. É frequentemente chamado dea0imposto sobre rendimento imputadoa0oua0imposto sobre rendimento presumido.

Como é calculado:

1. Pegue no valor cadastral.
2. O "rendimento" éa01,1%a0dele (se o valor foi atualizado nos últimos 10 anos), oua02%a0se não. A maioria está em 1,1%.
3. Aplique a taxa de imposto:a019%a0se vive na UE, Noruega ou Islândia.a024%a0se vive fora (isto inclui o Reino Unido após o Brexit).

Exemplo prático numa casa de 500.000 eurosa0(valor cadastral 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- rendimento imputado (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros por anoa0- proprietário da UE: imposto a 19%
• 396 euros por anoa0- proprietário não pertencente à UE: imposto a 24%

Assim, a maioria dos proprietários paga entrea0300 e 600 euros por anoa0de IRNR. Declara-o uma vez por ano usando o formulárioa0Modelo 210.

Aviso:a0Se duas pessoas forem proprietárias da casa em conjunto, cada uma deve apresentar o seu próprio Modelo 210 pela sua parte. Um casal proprietário em 50/50 apresenta duas declarações, cada uma sobre metade do valor.

Imposto se arrendar a casa

Se arrendar a casa (por exemplo, alugueres de férias), as regras mudam. Nos dias em que estiver arrendada, paga imposto sobre a renda real, não sobre o rendimento imputado.

• Proprietários da UE e do EEE:a0pagama019%a0sobre a rendaa0líquidaa0. Pode deduzir custos: juros da hipoteca, IBI, taxas de condomínio, seguro, reparações, honorários da agência, serviços públicos que paga.
• Proprietários não pertencentes à UE (incluindo o Reino Unido):a0pagama024%a0sobre a rendaa0brutaa0, sema0deduçõesa0permitidas ao abrigo das regras atuais.

Esta diferença é grande. Aqui está um mês de renda de 1.000 euros, com 400 euros de custos.

Proprietário da UE (19% sobre o valor líquido)

• Renda: 1.000 euros
• Menos custos: 400 euros
• Tributado sobre: 600 euros
• Imposto: 114 euros

Proprietário de fora da UE (24% sobre o valor bruto)

• Renda: 1.000 euros
• Menos custos: não permitido
• Tributado sobre: 1.000 euros
• Imposto: 240 euros

Assim, o proprietário da UE paga menos de metade. Este é um efeito real do Brexit para os proprietários britânicos.

Dica extra: taxa sobre arrendamento para proprietários de fora da UE está a ser contestada nos tribunais espanhóis e poderá mudar. Se planeia arrendar, obtenha aconselhamento atualizado antes de entregar a declaração. A Spain Developments pode encaminhá-lo para especialistas fiscais de confiança que tratam de declarações de não residentes.

Taxa do lixo e taxas de condomínio

Mais dois custos anuais que não são imposto sobre o rendimento mas que continuam a aparecer na sua fatura:

• Taxa de recolha do lixo (basura): uma pequena taxa municipal, normalmente 50 a 200 euros por ano.
• Taxas de condomínio (gastos de comunidad): se a sua casa estiver num complexo com piscina, jardins ou elevador, paga uma parte da manutenção. Isto não é um imposto mas é um custo anual real, muitas vezes 600 a 1.800 euros por ano, mais em resorts de luxo.

Exemplo prático num apartamento de 500.000 euros:

• 120 euros - taxa do lixo
• 1.200 euros - taxas de condomínio
• Total: 1.320 euros por ano

Abordamos estes pontos com mais detalhe no nosso guia sobre o custo anual de ter uma casa em Espanha.

Imposto sobre o património: precisa de se preocupar?

Imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio) é um imposto sobre o valor dos seus ativos em Espanha. Para a maioria dos compradores, a resposta é simples: não o vai pagar.

• Só começa acima de 700.000 euros de ativos líquidos em Espanha, por pessoa.
• Um casal que possua uma casa em partes iguais beneficia cada um da isenção de 700.000 euros, por isso em conjunto fica coberto até cerca de 1,4 milhões de euros.
• Uma hipoteca reduz o valor líquido, baixando ainda mais esse valor.

Boas notícias para a Costa del Sol: a Andaluzia oferece atualmente um desconto de 100% no imposto sobre o património. Portanto, mesmo que ultrapasse o limite, a fatura regional pode ser zero.

Aviso: Existe um imposto de solidariedade sobre grandes fortunas nacional separado para ativos de valor muito elevado. O desconto da Andaluzia não impede esse imposto. Se os seus ativos em Espanha estiverem bem acima de um milhão de euros, procure aconselhamento. Para uma casa de 500.000 euros, não tem nada com que se preocupar aqui.

Impostos quando vende

Não paga estes todos os anos, mas deve conhecê-los agora, para não haver surpresas mais tarde.

• Imposto sobre mais-valias: 19% sobre o seu lucro (o preço de venda menos o preço que pagou e os seus custos de compra). Esta taxa de 19% aplica-se a todos os não residentes em 2026, independentemente do país onde vivem.
• A retenção de 3%: quando um não residente vende, o comprador deve reter 3% do preço de venda e pagá-lo diretamente às finanças. Isto conta para o seu imposto sobre mais-valias. Se pagou a mais, pede de volta a diferença.
• Plusvalía municipal: um imposto municipal local sobre a valorização do terreno durante o período em que foi proprietário. Normalmente é o vendedor que o paga.

Exemplo prático: compra uma casa por 500.000 euros e mais tarde vende-a por 600.000 euros. Depois dos custos de compra e venda, digamos que o seu lucro é de 70.000 euros.

• 13.300 euros - imposto sobre mais-valias (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - o comprador retém 3% de 600.000 euros
• Pede de volta a diferença: 4.700 euros

Dica extra: Guarde todas as faturas da sua compra, advogado, impostos e quaisquer melhorias. Estes custos reduzem o seu lucro tributável quando vende, o que reduz o seu imposto sobre mais-valias.

A discriminação completa dos impostos anuais sobre 500.000 euros

Aqui está o quadro anual completo para um proprietário não residente de um apartamento na Costa del Sol no valor de 500.000 euros (valor cadastral de cerca de 150.000 euros). Os impostos sobre a venda são mostrados separadamente, pois são pontuais.

Custos anuais, proprietário da UE

• 750 eurosa0- imposto municipal IBI
• 314 euros - IRNR (não arrendado) a 19%
• 120 euros - taxa do lixo
• 1.200 euros - taxas de condomínio
• Total anual (proprietário da UE): ~2.384 euros

Custos anuais, proprietário de fora da UE (como o Reino Unido)

• 750 eurosa0- imposto municipal IBI
• 396 euros - IRNR (não arrendado) a 24%
• 120 euros - taxa do lixo
• 1.200 euros - taxas de condomínio
• Total anual (proprietário de fora da UE): ~2.466 euros

Impostos pontuais quando vende (exemplo com 70.000 euros de lucro)

• 13.300 euros - imposto sobre mais-valias (19% do lucro)
• Plusvalía municipal (paga pelo vendedor): varia conforme o município

Assim, deixando de lado as taxas de condomínio (que não são um imposto), a fatura fiscal pura de um não residente numa casa de 500.000 euros é de aproximadamente 1.000 a 1.300 euros por ano. Com taxas de condomínio e lixo, o valor anual total ronda os 2.400 euros.

Prazos e formulários

Mantenha estas datas simples:

• IBI: uma vez por ano, na data definida pelo município. Use débito direto.
• IRNR (não arrendado): entregar Modelo 210 uma vez por ano. O prazo é 31 de dezembro do ano seguinte ao ano fiscal. Portanto, o imposto de 2025 vence em 31 de dezembro de 2026.
• IRNR (arrendado): agora entregue anualmente, com o seu próprio prazo em janeiro.
• Mais-valias (quando vende): entregue o Modelo 210 no prazo de quatro meses após a venda.

Um especialista fiscal em não residentes pode tratar de tudo isto por si por uma pequena taxa anual. Muitos proprietários acham isto mais fácil do que aprender os formulários espanhóis.

Na Spain Developments, o nosso trabalho não termina quando recebe as chaves. Somos um agente independente do comprador pago pelo promotor, por isso não nos paga qualquer honorário. Garantimos que compreende os seus impostos anuais antes de comprar e ligamo-lo a apoio fiscal de confiança para que nunca falhe um prazo.

Conclusão

Como proprietário não residente na Costa del Sol, os seus principais impostos anuais são o IBI e o IRNR, e ambos se baseiam no baixo valor cadastral, não no preço de mercado. Numa casa de 500.000 euros isso representa aproximadamente 1.000 a 1.300 euros de impostos por ano, ou cerca de 2.400 euros depois de somar a taxa do lixo e as taxas de condomínio. Quando vender, conte com 19% de imposto sobre mais-valias sobre o seu lucro. Conheça estes números agora e não haverá surpresas mais tarde.

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