Inspeção de defeitos para construções novas em Espanha

Está prestes a receber as chaves de uma casa nova em folha na Costa del Sol. Antes de assinares a aceitação e pagares o saldo final, precisas de uma inspeção de defeitos. Este guia explica o que é, o que verificar e por que protege o teu dinheiro. Foi escrito para compradores estrangeiros de imóveis novos.

Resumo rápido

• Uma inspeção de defeitos verifica uma construção nova concluída antes de a aceitares.
• Verifica primeiro a documentação legal, especialmente a Licencia de Primera Ocupación.
• Lista todos os defeitos por escrito e garante que são corrigidos antes da conclusão.

O que é uma inspeção de defeitos?

Uma inspeção de defeitos é uma verificação cuidadosa de uma construção nova concluída. Procuras defeitos: fissuras, fugas, maus acabamentos e sistemas que não funcionam. Anotas todos os problemas (cada um é um 22defeito22) e pedes ao promotor que os corrija.

Porque é que a inspeção de defeitos é importante em Espanha

A construção moderna é complexa. Mesmo os bons promotores deixam pequenas falhas. Os especialistas dizem que os 5% finais de uma obra concentram a maior parte do risco oculto. Esses últimos 5% são exatamente para isso que serve a inspeção de defeitos.

A Costa del Sol também tem os seus próprios desafios. As fortes chuvas sazonais põem à prova os telhados e a drenagem. Os telhados planos são comuns, por isso a impermeabilização tem de ser bem feita. O sol forte e o ar salgado da costa desgastam os acabamentos. Uma casa que parece perfeita num dia de visita com sol pode esconder problemas que só aparecem mais tarde.

Se saltares a inspeção de defeitos, arriscas meses de stress depois de te mudares: andar atrás de um promotor que já recebeu o pagamento, pagar tu próprio pelas reparações ou viver com defeitos que nunca chegam a ser corrigidos.

A documentação legal a verificar primeiro

Em Espanha, uma construção nova não está verdadeiramente concluída até a documentação estar completa. A construção física é apenas metade da história. Nunca assines a aceitação sem confirmar que estes documentos existem.

• Certificado Final de Obra (CFO). O arquiteto e o arquiteto técnico (aparejador) assinam este documento para certificar que as obras correspondem ao projeto licenciado. Dá início ao processo de garantia e licenciamento.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). A Licença de Primeira Ocupação da câmara municipal (ayuntamiento). Sem ela, não podes viver legalmente na casa nem ligar água e eletricidade em teu nome. Este é o documento mais importante de todos.
• Boletines (certificados de instalação). Certificados oficiais carimbados para os sistemas elétrico, de água, gás e telecomunicações.
• Garantias e manuais. Garantias para eletrodomésticos, ar condicionado e maquinaria da piscina, além do Libro del Edificio (o Livro do Edifício, que estabelece a manutenção).

Aviso: não concluas sem a LPO. Alguns compradores são pressionados a concluir antes de a LPO ser concedida. Não o faças. Sem a LPO, podes não conseguir ligar os serviços públicos ou até viver aí legalmente. O teu advogado tem de confirmar que ela já foi emitida.

A lista completa de verificação de defeitos

Inspeciona a casa divisão a divisão, à luz do dia e com as luzes acesas. Leva esta lista contigo. Tira fotografias de todos os defeitos.

Exterior da casa

• Fachada e telhado. Procura fissuras, reboco irregular e telhas em falta. Verifica se as caleiras e tubos de queda estão instalados e sem detritos de obra.
• Impermeabilização e drenagem. Verifica os terraços, o telhado e qualquer cave. Com as fortes chuvas da Costa del Sol, uma drenagem adequada e proteção contra humidade são essenciais.
• Piscina e jardim. Testa a maquinaria da piscina. Verifica se os azulejos da piscina estão intactos e se a rega automática funciona.
• Portões e muros. Testa os portões automáticos e os intercomunicadores. Verifica se os muros divisórios correspondem à altura e ao acabamento acordados.

Sistemas mecânicos e elétricos

• Ar condicionado e aquecimento. Testa o ar condicionado tanto no quente como no frio. Se houver piso radiante aerotérmico, verifica se cada zona atinge a temperatura e se o coletor está identificado.
• Canalização. Abre todas as torneiras e chuveiros. Puxa o autoclismo de todas as sanitas. Verifica a pressão da água, procura fugas por baixo dos lavatórios e confirma que a água quente chega rapidamente à casa de banho mais afastada.
• Eletricidade e casa inteligente. Testa todas as tomadas e interruptores. Se a casa tiver um sistema inteligente (domótica), verifica se funciona e pede que te mostrem como o usar.

Dentro da casa

• Pavimentos e azulejos. Bata levemente nos azulejos. Um som oco significa má fixação. Verifique se as linhas do rejunte estão limpas e uniformes, sem azulejos lascados.
• Paredes e tetos. À luz natural e artificial, procure por reboco irregular, pingos de tinta e fissuras finas.
• Portas e janelas. Abra e feche cada uma. Verifique fechaduras, vedantes e se não há riscos no vidro ou nas molduras.
• Cozinha e roupeiros. Verifique se os móveis embutidos estão alinhados, se as dobradiças com fecho suave funcionam e se as superfícies não têm danos.

Quem deve fazer a inspeção?

Você mesmo pode fazer uma verificação básica de defeitos com esta lista. Mas um profissional encontra muito mais. Eles sabem o que as normas de construção espanholas exigem e onde os defeitos se escondem.

As suas opções:

• Empresa especializada em snagging ou perito técnico. Eles produzem um relatório detalhado para entregar ao promotor. Melhor para a maioria dos compradores.
• Gestor de projeto. Em construções maiores ou de luxo, eles gerem a entrega, a lista de defeitos e as correções.
• Você mesmo, com esta checklist. Melhor do que nada, mas pode deixar passar falhas técnicas.

Dica extra: Marque a inspeção antes de dar a aprovação final, nunca depois. O promotor tem todos os motivos para corrigir os defeitos enquanto ainda precisa do seu pagamento final. Depois de pagar e assinar, essa vantagem desaparece.

O que acontece depois da inspeção

Snagging não é apenas fazer uma lista. É conseguir que os defeitos sejam corrigidos. Aqui está o processo.

1. Criar a lista de defeitos. Anote todos os defeitos, com fotos e localização.
2. Envie-a ao promotor por escrito. Guarde uma cópia datada. Um registo escrito é importante se houver uma disputa mais tarde.
3. Acordar um prazo. Defina uma data clara para as correções, antes da conclusão.
4. Reinspecionar. Verifique se o trabalho foi realmente feito e bem feito. Não aceite apenas a palavra deles.
5. Depois, concluir. Só assine a escritura e pague o saldo final quando estiver satisfeito, ou quando um plano escrito claro abranger quaisquer itens restantes.

Não assine os documentos de snagging até que a casa tenha sido verificada de forma adequada e independente. Depois de assinar, conseguir ação torna-se muito mais difícil.

Snagging quando vive no estrangeiro

A maioria dos compradores de empreendimentos novos na Costa del Sol vive noutro país. Pode não estar em Spain na entrega. Não há problema, desde que planeie isso.

Pode enviar um inspetor profissional de snagging ou um gestor de projeto no seu lugar. O seu advogado independente pode confirmar que a LPO e os outros documentos estão em ordem antes de concluir. Se não puder comparecer ao notário, assina uma Procuração (poder notarial - um documento legal que permite ao seu advogado agir por si) para que o seu advogado assine a escritura por si. Não precisa de estar presente para estar protegido.

É aqui que a equipa certa faz a diferença. Na Spain Developments, ajudamos a organizar uma inspeção independente de snagging e trabalhamos com advogados espanhóis independentes, nunca com o advogado do promotor, que confirmam as licenças e a documentação antes de pagar. Como agente do comprador pago pelo promotor, o nosso papel é garantir que a casa terminada corresponde ao que lhe foi prometido, mesmo quando compra a partir do estrangeiro.

Antes de dar a aprovação final: checklist de snagging

• Licença de Primeira Ocupação (LPO) confirmada e em vigor.
• CFO, boletines, garantias e Libro del Edificio recebidos.
• Lista completa de defeitos feita com fotos, por dentro e por fora.
• Lista de defeitos enviada ao promotor por escrito, com um prazo.
• Correções reinspecionadas antes de pagar o saldo final.

O essencial

Uma inspeção de snagging é a sua última e melhor oportunidade de garantir que uma construção nova está em ordem antes de pagar por ela. Verifique primeiro a documentação, especialmente a Licença de Primeira Ocupação. Depois verifique o edifício, por dentro e por fora, e coloque por escrito todos os defeitos antes da conclusão.

Utilize um profissional, mantenha o promotor com um prazo claro e só dê a sua aprovação quando estiver satisfeito. Se estiver a comprar uma construção nova na Costa del Sol, a Spain Developments pode organizar uma inspeção independente e um advogado independente, para que a casa que recebe seja a casa pela qual pagou.