Часто задаваемые вопросы

На этой странице мы отвечаем на вопросы, которые международные покупатели действительно задают о покупке новостройки на Costa del Sol, включая неудобные. Короткие, честные ответы, без жаргона и без приукрашивания. Если вашего вопроса здесь нет, просто напишите нам.

Как мы работаем

Наш сервис действительно бесплатный, или тут есть подвох? Для вас он действительно бесплатный. Нашу комиссию платит застройщик, и она уже включена в его фиксированный прайс-лист. Так что вы платите одинаково, независимо от того, пришли вы через нас или обратились напрямую, и никакого подвоха или скрытых платежей для вас нет.

Если вам платит застройщик, то на чьей вы на самом деле стороне? Справедливый вопрос, и честный ответ — на вашей. Наша комиссия одинакова независимо от того, покупаете вы или нет, и она не меняет цену, которую платите вы, так что мы не гонимся за какой-то одной конкретной сделкой. Мы не привязаны ни к одному застройщику, вашу юридическую проверку проводит ваш собственный независимый юрист (который не платит нам ничего), и у нас всё хорошо только тогда, когда вы действительно довольны. Именно поэтому мы скажем вам отказаться от неподходящего дома.

Тогда зачем пользоваться вашими услугами, а не идти сразу к застройщику? Потому что цена в любом случае одинаковая, так что прямое обращение ничего вам не экономит, а с нами вся работа делается бесплатно. Мы ищем по всему рынку и отбираем подходящие дома, организуем просмотры лично или онлайн, даём вам одного честного консультанта, проверяем застройщика и помогаем закрепить за вами правильный объект на лучших условиях. Мы направим вас к независимому юристу, который не платит нам ничего, а также к проверенному ипотечному брокеру и валютному брокеру, и проконсультируем по вопросам резидентства. После покупки мы помогаем с приёмкой, знакомим с дизайнерами интерьеров, а через нашу собственную компанию управляем арендой и присматриваем за недвижимостью, пока вас нет. Если идти напрямую, вы не получите ничего из этого и всё равно заплатите ту же цену.

Откуда мне знать, что вы не продвигаете просто то, за что вам больше платят? У нас есть доступ ко всему рынку, поэтому у нас нет причин отдавать предпочтение какому-то одному проекту. Мы указываем на минусы, отговариваем вас от застройщиков, которых не считаем достойными, и фиксируем это письменно. Если агент только и делает, что хвалит всё подряд, будьте осторожны.

Откуда мне знать, что вы работаете легально и это не мошенничество? Вы никогда ничего нам не платите, ваш собственный независимый юрист проверяет всё с юридической точки зрения, а деньги переводятся только через надлежащие, отслеживаемые каналы. Если вы когда-либо получите сообщение об «изменённых банковских реквизитах», остановитесь и сначала позвоните нам или своему юристу.

Могу ли я купить, и безопасное ли сейчас время

Иностранцы всё ещё могут покупать недвижимость в Spain? Да. И граждане EU, и граждане не из EU могут свободно покупать без ограничений. В основном вам нужны NIE (идентификационный номер иностранца), банковский счёт в Spain и юрист.

Spain правда собирается взимать с покупателей не из EU налог 100%? Это попало в заголовки новостей, поэтому вот честный статус: это предложение, а не закон. Оно застопорилось в парламенте, и фактически ничего не изменилось, к тому же в предложенном виде оно всё равно освобождало бы от налога покупки новостроек и объектов на стадии строительства. Мы всегда будем честно говорить вам о текущем положении дел, но на данный момент иностранные покупатели по-прежнему желанны.

Нужно ли мне жить в Spain или быть резидентом, чтобы владеть домом? Нет. Вы можете владеть домом в Spain как нерезидент и просто использовать его как дом для отдыха или второе жильё. Владение полностью отделено от резидентства.

Нужно ли мне быть в Spain, чтобы купить? Нет. Весь процесс покупки можно провести удалённо. Ваш юрист может оформить сделку от вашего имени по доверенности, и многие покупатели сначала смотрят объекты онлайн.

Деньги, расходы и ипотека

Какие дополнительные расходы есть сверх цены? Для новостройки закладывайте примерно 12%–14% сверху. Это 10% IVA, около 1,2% AJD (гербовый сбор), нотариус и реестр примерно 1%–2%, а юрист — около 1% включая VAT.

Могу ли я получить ипотеку как нерезидент? Обычно да, как правило 60%–70% от цены, меньше — если вы получаете доход в валюте, к которой банки относятся с осторожностью, например в Czech crown. Для новостройки ипотека оформляется ближе к завершению строительства, но предварительное одобрение можно получить заранее. Мы связываем вас с проверенным брокером.

Как перевести свои деньги, не потеряв тысячи? Пользуйтесь валютным брокером, а не обычным банком. Банки прячут в курсе маржу 1,5%–3%, тогда как у брокера она ближе к 0,4%–1,0%, а форвардный контракт может зафиксировать сегодняшний курс для будущих поэтапных платежей.

Юридическая сторона и риски

Мне нужен испанский юрист или я могу воспользоваться своим юристом из дома? Вам нужен независимый испанский юрист, который знает испанское право. Вы можете подключить юриста из своей страны, чтобы он работал вместе с ним, но на практике это обычно мало что даёт и замедляет процесс. Мы рекомендуем независимого юриста, который платит нам ноль комиссии, и вы вольны выбрать своего.

Как защищены мои деньги, когда я покупаю на стадии строительства? По закону каждый платёж до завершения сделки покрывается банковской гарантией (Ley 57/1968, усилен Ley 20/2015). Если застройщик не выполнит обязательства или пропустит контрактный срок завершения, вы получите свои деньги обратно — 100% плюс проценты.

Что если застройщик обанкротится или задержит сроки? Ваши платежи защищены этой банковской гарантией, так что вы их вернёте. Задержки сдачи здесь обычны и обычно связаны с вещами вне контроля застройщика, поэтому закладывайте запас в несколько месяцев. Задержка стоит вам времени, а не ваших денег.

Могу ли я унаследовать скрытые долги вместе с недвижимостью? В Spain долги могут следовать за недвижимостью, а не за человеком. Именно поэтому юрист проверяет Земельный реестр и счета сообщества до того, как вы заплатите, чтобы вы никогда не приняли на себя чужой долг.

А как насчёт незаконных или нелицензированных строек? Ваш юрист проверяет все лицензии, включая Licence of First Occupation для новостройки, чтобы вы не оказались с жильём, в котором нельзя законно жить или которое нельзя перепродать. Мы также с самого начала уводим вас от проблемных проектов.

Стоит ли мне беспокоиться о сквоттерах (okupas)? Честно говоря, нет, не в закрытом комплексе с новостройками. Сквоттинг — это проблема заброшенной, сельской или изолированной недвижимости, а не современных комплексов с соседями и охраной. Сигнализация делает это практически невозможным, а наше управление недвижимостью регулярно присматривает за домом, пока вас нет. За весь наш опыт мы ни разу не видели, чтобы это случилось с клиентом, так что это гораздо больший страх, чем реальный риск.

Резиденция и налоги

Даёт ли покупка недвижимости право на резиденцию? Нет, и Golden Visa была отменена 3 April 2025. Граждане EU просто регистрируются как резиденты. Гражданам стран вне EU нужна виза, например Non-Lucrative или Digital Nomad Visa, и в противном случае они ограничены 90 днями в течение любых 180.

Могу ли я случайно стать налоговым резидентом Испании? Вы становитесь налоговым резидентом, если проводите в Испании более 183 дней в году или если Испания становится вашим основным центром экономических интересов. Налоговый резидент платит налоги с мирового дохода, а налоги в Испании не маленькие, так что вам это не нужно, если только вы действительно не собираетесь жить здесь.

Какие налоги нерезиденты-владельцы платят каждый год? Основные — это IBI (местный налог на недвижимость) и IRNR (небольшой налог для нерезидентов на жильё, подаётся по Modelo 210), плюс взносы в сообщество. Налоговая команда вашего юриста может заняться подачей за вас.

Продажа позже, вывод денег и наследование

Смогу ли я потом легко продать? В престижных районах Costa del Sol — да. Спрос высокий и в настоящее время превышает предложение, поэтому правильно выбранные дома остаются ликвидными. Никто не может обещать, что цены будут только расти, поэтому мы направляем вас в районы с реальным и устойчивым спросом.

Какой налог я плачу при продаже? Налог на прирост капитала для нерезидентов составляет 19% с чистой прибыли, а не со всей цены. Покупатель также удерживает 3% от цены для налоговой как аванс, и если ваш реальный налог ниже, вы возвращаете разницу по Modelo 210.

Смогу ли я потом вывести свои деньги из Испании? Да. Никаких ограничений на перевод денег домой нет. Для перевода вы используете валютного брокера, а ваш юрист возвращает вам любую переплаченную 3% удержанную сумму.

Что будет с недвижимостью, когда я умру? Она перейдёт к вашим наследникам, которым нужно будет разобраться с испанским налогом на наследство. Хорошая новость в том, что в Andalucia близкие родственники (супруг/супруга, дети, родители) получают почти полное освобождение — около 99% снижения, так что для большинства семей сумма будет небольшой. Мы настоятельно рекомендуем оформить испанское завещание, что ваш юрист может организовать, чтобы всё было проще для вашей семьи.

А вообще это хорошая идея?

Costa del Sol — это хорошая инвестиция или пузырь? Текущая картина сильная: спрос превышает предложение, новостроек мало, а цены растут. Мы не будем притворяться, что цены могут идти только вверх, но в правильной локации фундаментальные факторы действительно сильны. Честное правило такое: локация и цена значат гораздо больше, чем общая рыночная картина в заголовках.

Не переплачу ли я только потому, что я иностранец? Не с нами. Поскольку мы независимы, цена такая же, как при прямом обращении, и мы сравниваем каждый объект с похожими поблизости, чтобы вы не платили "премию для иностранца".

Может ли аренда покрыть мои расходы? Часто да. Валовая доходность от аренды на побережье обычно составляет около 5%–10%, и многие владельцы покрывают расходы на владение, сдавая жильё летом. Наша собственная компания полностью управляет арендой за вас.

Практические вопросы и после покупки

Какие районы вы охватываете? Всю Costa del Sol, от Malaga на востоке до Sotogrande на западе, включая Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola и другие районы.

На каких языках вы говорите? Пока на English, Czech и Polish, и по мере роста мы добавляем больше консультантов.

Можете ли вы помочь после покупки? Да. Мы помогаем вам выявить недоделки в жилье до подписания, знакомим вас с дизайнерами интерьеров и через нашу собственную компанию управляем вашей арендой и присматриваем за недвижимостью, пока вас нет. Ваш юрист также оформляет коммунальные услуги и страховку.

Что, если я найду недвижимость в другом месте? Отправьте её нам, прежде чем что-либо делать. Мы дадим вам наше честное мнение и обычно тоже сможем представлять ваши интересы по этому объекту. Только не связывайтесь сначала напрямую с застройщиком, потому что если вы сами зарегистрируетесь у него, независимый консультант уже не сможет вас представлять.

Заключение

У вас все еще есть вопрос, даже неловкий? Именно для этого мы и здесь. Напишите своему консультанту в Spain Developments в любое время, даже если вы только начинаете задумываться о покупке.