Годовая стоимость владения недвижимостью в Испании (2026)

Это руководство предназначено для иностранных владельцев нового дома для отдыха или второго жилья на Costa del Sol. Вы узнаете, во что на самом деле обходится содержание вашего дома каждый год, на понятных и реальных цифрах. Мы используем в качестве примера новую квартиру стоимостью 500.000 euros, чтобы вы могли планировать уверенно.

Кратко:a0Покупка — это одна статья расходов. Ежегодное содержание дома — другая. Для типичной новой квартиры стоимостью 500.000 euros на Costa del Sol закладывайте примерно 5.000–7.500 euros в год, или около 450–625 euros в месяц. Самая крупная статья расходов — это взносы за обслуживание комплекса, затем коммунальные услуги, а затем два ежегодных налога (IBI и IRNR). Простой жилой комплекс обходится дешевле, а вилла с частным бассейном и садом — дороже, часто 8.000–12.000 euros в год.

Основные годовые цифры для стандартной новой квартиры стоимостью 500.000 euros:

• ~3.000 eurosa0- взносы за обслуживание комплекса (комплекс курортного типа)
• ~1.500 eurosa0- коммунальные услуги (при проживании часть года)
• ~1.870 eurosa0- налоги, вывоз мусора и страховка
• ~530 eurosa0- в месяц, всё включено, без учёта дополнительного управления

Большинство покупателей планируют покупку и забывают об этих ежегодных расходах. В этом и заключается ошибка. Ниже мы разбираем каждый euro, используя реальные цифры, которые мы видим на Costa del Sol в 2026 году.

Два типа расходов на содержание

Полезно разделить ежегодные расходы на две группы:

• Фиксированные расходы:a0вы платите их, даже если дом пустует. Налоги, взносы за обслуживание комплекса, страховка и базовое содержание.
• Переменные расходы:a0они зависят от того, насколько часто вы пользуетесь домом. Электричество, вода, газ и интернет.

Для дома для отдыха, который вы посещаете несколько раз в год, фиксированные расходы составляют большую часть счёта. Свет и вода большую часть времени выключены, но взносы за обслуживание комплекса и налоги никуда не исчезают.

Полезный совет:a0Сначала планируйте фиксированные расходы. Это настоящая основа вашего годового бюджета, и они не меняются независимо от того, приезжаете вы раз в год или двенадцать.

Взносы за обслуживание комплекса: обычно ваша самая большая статья расходов

Для нового жилого комплекса с общими зонами вы платитеa0взносы за обслуживание комплекса (gastos de comunidad)a0- вашу долю расходов на содержание комплекса.

Что они покрывают:

• Бассейн или бассейны, сады и лифты
• Тренажёрный зал, спа и другие удобства
• Уборка и освещение общих зон
• Охрана и закрытый доступ
• Страхование общих частей здания

Сумма зависит от удобств, а не от того, сколько вы заплатили за жильё. Чем больше комплекс похож на курорт, тем выше взнос. Примерный ориентир в месяц:

• Простой старый дом: 80–150 euros
• Стандартная новостройка (Mijas, Estepona, La Cala): 150–250 euros
• Новостройка курортного типа с бассейном, залом, спа и консьержем: 250–350 euros
• Премиум Marbella: 300–600 euros

Пример расчёта для нашей эталонной новостройки:a0около 250 euros в месяц, что составляетa03.000 euros в год. Более крупный или роскошный комплекс обойдётся в 300 euros в месяц или больше.

Предупреждение:a0Бассейн, зал, спа и круглосуточная охрана — это приятно, но они навсегда повышают ваш ежемесячный взнос. Вы платите свою долю, даже если никогда ими не пользуетесь. Уточните точный размер взноса за обслуживание комплекса до покупки, а не после.

IBI: местный налог на недвижимость

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0— это ежегодный местный налог на недвижимость, похожий на council tax в UK. Вы платите его раз в год в мэрию.

Он рассчитывается на основеa0кадастровой стоимости (официальной стоимости, значительно ниже рыночной цены), а не на основе того, сколько вы заплатили. Ставка составляет около 0,4%–1,1% от этой стоимости. Для новостройки первый счёт IBI приходит только после завершения строительства, когда жильё внесено в кадастр.

Пример расчёта для квартиры стоимостью 500.000 euros:a0околоa0900 euros в годa0(типичный диапазон 800–1.100 euros).

Полезный совет:a0Настройте прямое списание для IBI с вашего испанского банковского счёта. Сроки различаются в зависимости от муниципалитета. Прямое списание означает, что вы никогда не пропустите платёж и не заплатите штраф.

IRNR: налог на владение, даже когда жильё пустует

Это расход, который удивляет почти каждого иностранного владельца.a0IRNR (налог на вменённый доход для нерезидентов)a0— это небольшой ежегодный налог, который вы платите просто за то, что владеете жильём и не сдаёте его в аренду. Испания рассматривает право пользования своим жильём как своего рода доход и облагает его налогом.

Как это работает:

• Налоговая служба предполагает «доход» в размереa01,1% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость часто составляет около 40% от уплаченной вами цены.
• Вы платитеa019% от этой суммы как владелец из EU или EEA, илиa024% как владелец не из EUa0- и это включает британских владельцев после Brexit.

Пример расчёта для квартиры стоимостью 500.000 eurosa0(кадастровая стоимость около 200.000 euros):

• 2.200 eurosa0- предполагаемый доход (200.000 euros x 1,1%)
• Владелец из EU/EEA при ставке 19%: около 418 euros в год
• Владелец не из EU (вкл. UK) при ставке 24%: около 528 euros в год

Вы подаёте его раз в год по формеa0Modelo 210. Если вы сдаёте жильё в аренду, вы вместо этого платите налог с фактической аренды за эти дни, и этот вменённый налог уменьшается — он падает до нуля, если жильё сдаётся весь год.

Предупреждение:a0При продаже налоговая служба проверяет, платили ли вы IRNR за каждый год владения жильём. Если пропустить его сейчас, это вызовет проблемы позже. Платите его ежегодно или поручите это налоговому консультанту.

Налог на вывоз мусора (basura)

Плата за вывоз мусора (basura) обычно представляет собой отдельный небольшой счёт от мэрии, а не часть IBI.

• Типичная стоимость:a0100–250 euros в год, в зависимости от муниципалитета (Estepona, Marbella и Mijas устанавливают собственные ставки).

Пример расчёта:a0околоa0150 euros в год.

Об этом легко забыть, потому что счёт приходит отдельно. Добавьте его в бюджет, чтобы он не стал для вас сюрпризом.

Коммунальные услуги: электричество, вода, интернет

Это ваши основные переменные расходы. Они зависят от того, как часто вы живёте в доме и сколько используете отопление и кондиционирование.

Когда в доме активно живут, закладывайте околоa0170–300 euros в месяцa0всё включено за электричество, воду и интернет. Когда жильё пустует, вы платите толькоa0постоянные сборы (фиксированная плата за подключение), примерно 60 euros в год за электричество и воду для каждого.

Пример расчёта для дома стоимостью 500.000 euros, используемого часть года:a0околоa01.500 euros в год. Если жить в нём большую часть года, сумма будет выше; если только несколько недель — ниже.

Полезный совет: Новые дома с аэротермией (аэротермальный тепловой насос для отопления и горячей воды) обходятся заметно дешевле в эксплуатации, чем старые дома с газом или только электричеством. Хорошая изоляция и современные системы действительно экономят деньги на протяжении всего срока владения домом, и это ещё одна причина, почему новый комплекс дешевле в содержании, чем вторичное жильё.

Страхование жилья

По закону вы не обязаны страховать своё жильё, если только у вас нет ипотеки — в этом случае банк потребует страхование здания. Но даже без ипотеки страховка настоятельно рекомендуется.

• Обычная стоимость: 300 to 800 euros в год, в зависимости от того, включаете ли вы страхование имущества и мебели.

Есть два основных вида покрытия: страхование здания (конструкции) и страхование имущества (ваших вещей). Большинство владельцев оформляют оба.

Пример расчёта:a0околоa0400 euros в год.

Уход за жильём и его сдача в аренду

Если вы живёте за границей и жильё месяцами пустует, кто-то должен его проверять. Протечка, замеченная вовремя, экономит много денег.

• A держатель ключей или управляющий недвижимостью для проверки жилья, его проветривания и решения мелких задач стоит около 100 euros в месяц.

Если вы решите сдавать его в аренду, управление оплачивается как доля от арендной платы, а не фиксированный сбор:

• Краткосрочная аренда (отпускная): около 18% to 25% от дохода от аренды.
• Долгосрочная: около 8% to 12% (часто это просто арендная плата за один месяц как комиссия за поиск арендатора).

Это необязательно. Для дома, который вы посещаете несколько раз в год, управляющий — разумное решение, но в хорошем комплексе персонал на месте и соседи могут присматривать за ним бесплатно. Спросите об этом до покупки.

Налог на богатство: обычно не проблема

В Испании есть налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio), но для большинства владельцев он не применяется. Существует большой необлагаемый минимум, и налог начинает действовать только если ваши общие активы в Испании исчисляются миллионами (в целом примерно от 3 million euros и выше, в зависимости от региона). Один дом для отдыха стоимостью 500.000 euros значительно ниже этого порога. Мы упоминаем это только для того, чтобы вы знали о его существовании и перестали о нём беспокоиться.

Derrama: неожиданный сбор, за которым нужно следить

Вот один дополнительный расход, который часто застаёт покупателей врасплох: derrama.

Derrama — это специальный разовый сбор от сообщества собственников на крупный ремонт, например новый лифт, новую крышу или покраску здания. Он делится между всеми владельцами и может составлять сотни или даже тысячи euros, причём с минимальным предупреждением. В новых комплексах в первые годы такое бывает редко, но в старых домах это очень важно.

Вы можете себя защитить. Перед покупкой ваш юрист должен прочитать протоколы последних собраний сообщества. В них указаны все запланированные крупные работы и любые долги. Если предстоит проект на 10.000 euros, вы хотите узнать об этом до подписания, а не после.

В Spain Developments мы — независимый агент покупателя, которому платит застройщик, поэтому вы не платите нам комиссию. Мы всегда заранее разъясняем эксплуатационные расходы и любые вопросы, связанные с сообществом собственников. Никаких неприятных сюрпризов — в этом весь смысл нашей работы.

Полная годовая стоимость для нового жилья стоимостью 500.000 euros

Вот полные годовые эксплуатационные расходы для стандартной квартиры в новостройке стоимостью 500.000 euros, используемой нерезидентом часть года.

• 3.000 eurosa0- взносы за обслуживание комплекса (комплекс курортного типа)
• 900 euros - муниципальный налог IBI
• 418 euros - налог IRNR для нерезидентов (владелец из EU; около 528 для не-EU)
• 150 euros - налог на вывоз мусора
• 1.500 euros - коммунальные услуги (использование часть года)
• 400 euros - страхование жилья
• Итого: около 6.370 euros в год (~530 в месяц)
• Необязательный держатель ключей или управляющий недвижимостью: около 1.200 euros в год
• Итого с управлением: около 7.570 euros в год (~630 в месяц)

Более простой комплекс с меньшим коммунальным сбором, плюс редкое использование, может снизить эту сумму до менее чем 5.000 euros в год. Как общее правило, закладывайте в бюджет 1% to 1,5% от стоимости жилья в год на эксплуатационные расходы, плюс немного сверху на разовые ремонты. Для 500.000 euros это 5.000 to 7.500 euros, что соответствует приведённой выше разбивке.

Примечание: Это для квартиры. Вилла с частным бассейном и садом обходится дороже, в основном из-за ухода за бассейном, садоводства и более высокого потребления коммунальных услуг.

И когда вы продаёте

При продаже применяются два налога, сверх гонораров вашего агента и юриста:

• Налог на прирост капитала (CGT) с прибыли: 19% для продавцов из EU/EEA, 24% для продавцов не из EU. Налог взимается с прибыли, а не со всей цены продажи.
• Plusvalía municipal: местный муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земли за время вашего владения. Способ расчёта зависит от того, как долго вы владели жильём, и его рассчитывает ваш юрист.

Вы можете уменьшить прибыль (а значит, и CGT) с помощью допустимых расходов, поэтому сохраняйте все счета:

• Сумма, которую вы заплатили, плюс налоги и сборы при покупке (IVA или ITP, нотариус, реестр, юрист).
• Капитальные улучшения с надлежащими счетами - новая кухня, кондиционирование, добавление бассейна.
• Расходы на продажу - комиссия агента, юрист, энергетический сертификат и уплаченная вами plusvalía.

Полезный совет: Если вы продавец-нерезидент, покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в налоговую в счёт вашего CGT. Если ваш фактический CGT ниже, вы требуете возврат разницы по Modelo 210. Сохраняйте счета за улучшения с первого дня — в конце они превращаются в возвращённые деньги. Мы полностью разбираем налоги при продаже в нашем руководстве по налогам на недвижимость для нерезидентов.

Квартира или вилла: быстрое сравнение

Многие покупатели спрашивают, действительно ли вилла намного дороже в содержании. Короткий ответ — да, в основном из-за бассейна и сада.

Стандартная квартира в новостройке

• Коммунальные сборы: около 3.000 euros
• Бассейн и сад: включены в коммунальный сбор
• Коммунальные услуги: около 1.500 euros
• Налоги, мусор и страховка: около 1.870 euros
• Итого: около 6.400 euros в год

Вилла с частным бассейном и садом

• Коммунальные сборы (если в урбанизации): 500 to 1.500 euros
• Уход за бассейном: 600 to 1.400 euros
• Уход за садом: 1.000 to 3.000 euros
• Коммунальные услуги: 2.500 to 4.000 euros
• Налоги и страховка: 1.500 to 3.000 euros
• Итого: около 8.000 to 12.000 euros в год

Таким образом, содержание виллы может стоить почти вдвое дороже, чем квартиры. Если для вас важны низкие эксплуатационные расходы, квартира в хорошо управляемом новом комплексе обычно является более простым выбором.

Заключение

Годовая стоимость владения стандартной квартирой в новостройке стоимостью 500.000 euros на Costa del Sol составляет около 5.000 to 7.500 euros, или примерно 450 to 625 euros в месяц. Самые крупные статьи расходов — это коммунальный сбор и коммунальные услуги, при этом IBI и IRNR являются основными ежегодными налогами, а CGT и plusvalía применяются при продаже. Виллы обходятся дороже, главным образом из-за бассейна и сада. Планируйте эти расходы с самого начала, следите за derrama, и ваш испанский дом будет приносить радость, а не беспокойство.

Хотите узнать точные эксплуатационные расходы для конкретного дома, который вы присмотрели? Свяжитесь со Spain Developments, и мы рассчитаем их для вас — без комиссии и с полной прозрачностью.