Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов (2026)

Это руководство предназначено для иностранных собственников, которые покупают жильё на Costa del Sol, но живут за границей. Вы узнаете о каждом налоге, который платите каждый год, сколько это стоит и когда наступает срок оплаты. Мы используем дом стоимостью 500.000 euros, чтобы вы могли увидеть реальные цифры.

Кратко:Если у вас есть дом в Spain, но вы живёте там менее 183 дней в году, для налоговых целей вы считаетесь нерезидентом. Вы платите налог, даже если дом пустует. Основные ежегодные налоги — это IBI (местный муниципальный налог) и IRNR (небольшой налог на владение). Для дома на Costa del Sol стоимостью 500.000 euros чистый налоговый счёт составляет примерно 1.000–1.300 euros в год, или около 2.400 euros, если добавить сбор за вывоз мусора и коммунальные платежи сообщества.

Вот основные ежегодные цифры для собственника-нерезидента дома стоимостью 500.000 euros.

• ~750 euros- муниципальный налог IBI
• ~314 euros- IRNR, владелец из EU
• 19%- налог на прирост капитала при продаже
• ~2.400 euros- полная годовая стоимость

Ниже мы объясним каждый из них простыми словами. Все цифры указаны для 2026 года.

Сначала: кто такой "нерезидент"?

Вы считаетесьнерезидентомв Spain, если проводитеменее 183 днейв году в стране. Большинство владельцев домов для отдыха и вторых домов попадают в эту группу.

Как нерезидент, вы платите испанский налог только с испанского дохода и испанской недвижимости. Ваша зарплата или пенсия из страны проживания облагается налогом дома, а не в Spain. Это хорошая новость. Но вам всё равно нужно разобраться с несколькими испанскими налогами, и многие владельцы не знают о них, пока не приходит счёт.

Опасность:Налоговая служба Spain (называетсяHacienda) стала гораздо строже. Теперь она взыскивает неуплаченный налог нерезидента за последние четыре года. Если игнорировать это, можно получить штраф от 5% до 20% от суммы налога плюс проценты. Никогда не думайте, что "никто не проверяет". Проверяют, особенно когда вы продаёте.

Вам также нуженNIE (ваш испанский налоговый идентификационный номер для иностранцев)для уплаты любого налога. Вы получаете его при покупке. Без него вы не сможете подать декларацию или заплатить.

Кадастровая стоимость: число, стоящее за вашим налогом

Прежде чем говорить о налогах, нужно понять одно слово:кадастровая стоимость (valor catastralпо-испански).

Это официальная стоимость, которую государство присваивает вашему дому. Этонерыночная цена. Она почти всегда намного ниже, часто составляет 40%–70% от того, что вы заплатили. Её можно найти в вашем счёте IBI.

Почему это важно? Потому что два ваших основных налога (IBI и IRNR) рассчитываются на основе кадастровой стоимости,неа не 500.000 euros, которые вы заплатили. Поэтому реальные налоговые счета меньше, чем люди опасаются.

Рыночная цена и кадастровая стоимость:

• Вы заплатили: 500.000 euros
• Кадастровая стоимость: около 150.000 euros

Пример:Вы покупаете за 500.000 euros. Кадастровая стоимость может быть установлена, скажем, на уровне 150.000 euros. Ваши IBI и IRNR рассчитываются на эти 150.000 euros, а не на 500.000 euros.

Полезный совет:Всегда просите последний счёт IBI перед покупкой. В нём указана кадастровая стоимость, так что вы сможете заранее точно рассчитать ежегодные налоги. Хороший агент покупателя получает это для вас до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

IBI: местный муниципальный налог

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)— это местный налог на недвижимость. Он похож на council tax в UK илиonroerendezaakbelastingв the Netherlands. Вы платите его один раз в год в мэрию.

• Ставка устанавливается каждым городом. Она составляет примерно0,4% to 1,1%от кадастровой стоимости.
• На Costa del Sol большинство домов платят примерно400 to 900 euros per year.

Расчётный пример для дома стоимостью 500.000 euros(кадастровая стоимость около 150.000 euros, городская ставка 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros в год

Точная сумма зависит от города и кадастровой стоимости, поэтому всегда проверяйте последний счёт.

Полезный совет:Настройте прямое списание с вашего испанского банковского счёта для оплаты IBI. Сроки оплаты различаются от города к городу, а за пропущенный платёж полагается штраф. Прямое списание означает, что вы никогда не забудете.

IRNR: налог, даже если вы не сдаёте жильё

Именно этот налог удивляет почти каждого иностранного владельца.IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)— это подоходный налог для нерезидентов.

Если ваш дом пустует или используется только вами, Spain всё равно взимает с вас налог. Идея в том, что вы получаете "выгоду" от владения домом, поэтому они облагают налогом эту предполагаемую выгоду. Это часто называютналогом на вменённый доходилиналогом на предполагаемый доход.

Как это рассчитывается:

1. Возьмите кадастровую стоимость.
2. "Доход" составляет1,1%от неё (если стоимость обновлялась в последние 10 лет), или2%если нет. У большинства применяется 1,1%.
3. Примените налоговую ставку:19%если вы живёте в EU, Norway или Iceland.24%если вы живёте за пределами этого региона (включая UK после Brexit).

Расчётный пример для дома стоимостью 500.000 euros(кадастровая стоимость 150.000 euros):

• 1.650 euros- вменённый доход (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros в год- владелец из EU: налог по ставке 19%
• 396 euros в год- владелец не из EU: налог по ставке 24%

Таким образом, большинство владельцев платят от300 and 600 euros per yearпо IRNR. Декларация подаётся один раз в год с использованием формыModelo 210.

Предупреждение:Если домом совместно владеют два человека, каждый должен подать собственную форму Modelo 210 на свою долю. Пара, владеющая 50/50, подаёт две декларации, каждая на половину суммы.

Налог, если вы сдаёте жильё в аренду

Если вы сдаёте жильё (например, для краткосрочной аренды на отдых), правила меняются. За дни, когда жильё сдаётся, вы платите налог с фактической арендной платы, а не с вменённого дохода.

• Владельцы из EU и EEA:платят19%счистойарендной платы. Вы можете вычесть расходы: проценты по ипотеке, IBI, коммунальные сборы сообщества, страховку, ремонт, комиссию агента, оплачиваемые вами коммунальные услуги.
• Владельцы не из EU (включая UK):платят24%сваловойарендной платы, приотсутствии вычетовпо действующим правилам.

Этот разрыв велик. Вот один месяц аренды в размере 1.000 euros при расходах 400 euros.

Владелец из ЕС (19% на чистую сумму)

• Аренда: 1.000 euros
• Минус расходы: 400 euros
• Налог начисляется на: 600 euros
• Налог: 114 euros

Владелец не из ЕС (24% на валовую сумму)

• Аренда: 1.000 euros
• Минус расходы: не разрешено
• Налог начисляется на: 1.000 euros
• Налог: 240 euros

Итак, владелец из ЕС платит меньше чем половину. Это реальное последствие Brexit для британских владельцев.

Полезный совет: Налог на аренду для владельцев не из ЕС оспаривается в испанских судах и может измениться. Если вы планируете сдавать недвижимость, получите актуальную консультацию перед подачей декларации. Spain Developments может направить вас к проверенным налоговым специалистам, которые занимаются декларациями нерезидентов.

Налог на вывоз мусора и коммунальные сборы сообщества

Есть ещё два ежегодных расхода, которые не являются «подоходным налогом», но всё равно попадают в ваш счёт:

• Налог на вывоз мусора (basura): небольшой муниципальный сбор, обычно 50 to 200 euros в год.
• Коммунальные сборы сообщества (gastos de comunidad): если ваш дом находится в комплексе с бассейном, садами или лифтом, вы оплачиваете часть расходов на содержание. Это не налог но это реальный ежегодный расход, часто 600 to 1.800 euros в год, больше для роскошных курортов.

Пример расчёта для квартиры стоимостью 500.000 euros:

• 120 euros - налог на вывоз мусора
• 1.200 euros - коммунальные сборы сообщества
• Итого: 1.320 euros в год

Мы разбираем это подробнее в нашем руководстве по ежегодным расходам на владение жильём в Испании.

Налог на богатство: стоит ли беспокоиться?

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) это налог на стоимость ваших испанских активов. Для большинства покупателей ответ прост: вы его не будете платить.

• Он начинается только при сумме свыше 700.000 euros чистых испанских активов, на человека.
• Пара, владеющая жильём в долях 50/50, каждый получает льготу 700.000 euros, поэтому вместе они покрыты примерно до 1,4 million euros.
• Ипотека уменьшает чистую стоимость, ещё сильнее снижая эту сумму.

Хорошая новость для Costa del Sol: Andalucía в настоящее время предоставляет 100% скидку по налогу на богатство. Так что даже если вы превысите порог, региональный счёт может быть нулевым.

Предупреждение: Существует отдельный национальный «налог солидарности для крупных состояний» для активов очень высокой стоимости. Скидка Andalucía на него не распространяется. Если ваши испанские активы значительно превышают 1 million euros, получите консультацию. Для жилья стоимостью 500.000 euros здесь вам беспокоиться не о чем.

Налоги при продаже

Вы не платите их каждый год, но стоит знать о них уже сейчас, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

• Налог на прирост капитала: 19% на вашу прибыль (цена продажи минус цена покупки и ваши расходы на покупку). Эта ставка 19% применяется ко всем нерезидентам в 2026 году, независимо от страны проживания.
• Удержание 3%: когда нерезидент продаёт, покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их напрямую в налоговую. Эта сумма засчитывается в счёт вашего налога на прирост капитала. Если вы переплатили, вы можете вернуть разницу.
• Plusvalía municipal: местный муниципальный налог на рост стоимости земли за время вашего владения. Обычно его платит продавец.

Пример расчёта: Вы покупаете жильё за 500.000 euros, а позже продаёте за 600.000 euros. После расходов на покупку и продажу, допустим, ваша прибыль составляет 70.000 euros.

• 13.300 euros - налог на прирост капитала (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - покупатель удерживает 3% от 600.000 euros
• Вы возвращаете разницу: 4.700 euros

Полезный совет: Сохраняйте все счета по покупке, юристу, налогам и любым улучшениям. Эти расходы уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль при продаже, что снижает налог на прирост капитала.

Полная ежегодная разбивка налогов для 500.000 euros

Вот полная ежегодная картина для владельца-нерезидента квартиры на Costa del Sol стоимостью 500.000 euros (кадастровая стоимость около 150.000 euros). Налоги при продаже показаны отдельно, так как они разовые.

Ежегодные расходы, владелец из ЕС

• 750 euros- муниципальный налог IBI
• 314 euros - IRNR (не сдаётся в аренду) по ставке 19%
• 120 euros - налог на вывоз мусора
• 1.200 euros - коммунальные сборы сообщества
• Итого в год (владелец из ЕС): ~2.384 euros

Ежегодные расходы, владелец не из ЕС (например, UK)

• 750 euros- муниципальный налог IBI
• 396 euros - IRNR (не сдаётся в аренду) по ставке 24%
• 120 euros - налог на вывоз мусора
• 1.200 euros - коммунальные сборы сообщества
• Итого в год (владелец не из ЕС): ~2.466 euros

Разовые налоги при продаже (пример при прибыли 70.000 euros)

• 13.300 euros - налог на прирост капитала (19% от прибыли)
• Plusvalía municipal (платит продавец): зависит от города

Итак, если не учитывать коммунальные сборы сообщества (которые не являются налогом), чистый налоговый счёт нерезидента за жильё стоимостью 500.000 euros составляет примерно 1.000 to 1.300 euros в год. С учётом коммунальных сборов и мусора общая годовая сумма составляет около 2.400 euros.

Сроки и формы

Запомните эти даты просто:

• IBI: один раз в год, дата устанавливается муниципалитетом. Используйте прямое списание.
• IRNR (не сдаётся в аренду): aподаётся Modelo 210 aодин раз в год. Срок — 31 December aгода, следующего за налоговым годом. То есть налог за 2025 год должен быть уплачен до 31 December 2026.
• IRNR (сдаётся в аренду): aподаётся теперь ежегодно, со своим собственным сроком в январе.
• Прирост капитала (когда вы продаёте): aподайте Modelo 210 в течение afour months aпосле продажи.

Специалист по налогам для нерезидентов может заниматься всем этим за вас за небольшую ежегодную плату. Для многих владельцев это проще, чем разбираться в испанских формах.

В Spain Developments наша работа не заканчивается, когда вы получаете ключи. Мы — независимый агент покупателя, которому платит застройщик, так что вы не платите нам комиссию. Мы следим за тем, чтобы вы понимали свои ежегодные налоги ещё до покупки, и связываем вас с проверенной налоговой помощью, чтобы вы никогда не пропустили срок.

Заключение

Как владелец-нерезидент на Costa del Sol, ваши основные ежегодные налоги — это IBI и IRNR, и оба они рассчитываются на основе низкой кадастровой стоимости, а не рыночной цены. Для жилья стоимостью 500.000 euros это примерно 1.000 to 1.300 euros налогов в год, или около 2.400 euros после добавления мусора и коммунальных сборов сообщества. Когда вы продаёте, ожидайте 19% налога на прирост капитала с вашей прибыли. Знайте эти цифры сейчас — и потом не будет сюрпризов.

Хотите узнать точные ежегодные налоги на понравившийся вам дом? Свяжитесь со Spain Developments, и мы всё для вас рассчитаем — без комиссии и без давления.