Ипотечное брокерское сопровождение для нерезидентов, покупающих недвижимость в Испании

Эта страница предназначена для международных покупателей, которые хотят оформить испанскую ипотеку на новостройку на Costa del Sol. Вы узнаете, сколько можно занять, как это работает с новостройкой и какие расходы незаметно изменились в вашу пользу. Честные ответы простым языком.

Краткое резюме:Most non-residents can borrow around 60% to 70% of the price, so you need 30% to 40% in cash plus your buying costs. The currency you earn in matters: Polish buyers usually get a mortgage without much trouble, while Czech-crown income is harder and can be capped near 50%. On a new-build you arrange the mortgage close to completion, not years ahead, but you can get a pre-approval early. Good news many buyers miss: since 2019, the bank pays most of the mortgage's own setup costs. We connect you with a mortgage broker we trust to handle all of it.

Сколько можно занять

Как нерезидент, вы обычно можете получить от банка до 60%–70% от цены — в зависимости от того, что ниже по сравнению с их оценкой. Остальное покрывается из ваших сбережений, плюс сверху идут расходы на покупку.

Сумма зависит от вашего профиля, объекта недвижимости и валюты, в которой вы получаете доход. Дело не только в том, получаете ли вы доход в евро. Испанские банки нормально относятся к большинству валют, но у них есть список тех, к которым они относятся с осторожностью, и чешская крона в нём есть.

• Польские покупателиобычно получают стандартные 60%–70%, даже несмотря на то, что злотый — не евро.
• Доход в чешских кронах — самый сложный вариант.Крона — одна из валют, которые испанские банки не любят, поэтому максимум, который они дают, может быть около 50%.
• Покупатели из Великобританиипо-прежнему могут получить ипотеку после Brexit. Просто критерии стали немного строже.

Вот простой пример. Для новостройки за 500.000 euros ипотека на 70% составляет 350.000 euros, значит, вам нужно 150.000 euros собственных средств, плюс расходы на покупку около 12%–14%. Если вы получаете доход в валюте, к которой банки относятся с осторожностью, например в чешских кронах, и предел составляет 50%, то кредит будет 250.000 euros, а значит, вам потребуется 250.000 euros наличными.

Ставки и сроки

Большинство нерезидентов выбирают фиксированную ставку — ради уверенности, что платёж каждый месяц будет одинаковым. В течение 2025 года и в 2026 году фиксированные ставки для нерезидентов составляли примерно от 3% для сильных профилей до около 5%, в зависимости от банка и вашего финансового положения.

• Фиксированная ставка.Платёж остаётся одинаковым на весь срок кредита. Популярный вариант среди иностранных покупателей, которым нужен предсказуемый бюджет.
• Плавающая ставка.Привязана к Euribor (базовой ставке кредитования еврозоны), поэтому платёж может расти или снижаться. Её выбирают меньше нерезидентов.
• Срок и возраст.Срок кредита часто ограничен примерно 20 годами, с учётом возрастных лимитов, поэтому обычно его погашают примерно к 70–75 годам.

Среди испанских банков, активно работающих с нерезидентами, — Santander, BBVA и CaixaBank. У каждого свой аппетит к таким сделкам, и со временем он меняется, поэтому хороший брокер как раз и избавляет вас от догадок.

Как работает ипотека на новостройку

Сроки по новостройке отличаются от вторичного жилья, и это удивляет многих покупателей.

• Ипотеку оформляют ближе к завершению строительства, а не за годы до этого.Во время строительства вы вносите поэтапные платежи из собственных средств. Сама ипотека оформляется ближе к завершению, обычно начиная примерно за два месяца до подписания титула собственности.
• Причина — оценка.Оценка банка (thetasación) действительна только около шести месяцев, поэтому её нужно делать ближе к концу. Этот сбор за оценку оплачиваете вы, и это один из немногих ипотечных расходов, которые ложатся на вас.
• Но планировать всё равно можно заранее.Брокер заранее изучает ваш профиль и даёт вам предварительное одобрение — честную оценку того, получите ли вы ипотеку и примерно на какую сумму, ещё до того, как вы на что-либо соглашаетесь.
• Банк кредитует под свою оценочную стоимость. 0Он выдает кредит в размере определённого процента от меньшей из двух величин: цены или своей оценки. В случае новостройки оценка обычно совпадает с согласованной вами ценой, но это не гарантировано, поэтому хороший брокер заранее проверяет вероятную сумму. Так ближе к завершению сделки не будет неприятных сюрпризов.

Предупреждение: 0Предварительное одобрение не является окончательной гарантией. Банк снова проверяет вашу ситуацию ближе к завершению сделки, поэтому в промежутке сохраняйте стабильность своих финансов. Получение новых долгов или смена работы между предварительным одобрением и оформлением права собственности может изменить условия предложения.

Приятный сюрприз: банк оплачивает большую часть расходов по ипотеке

Вот о чём знают немногие покупатели. С момента вступления в силу ипотечного закона Испании 2019 года (Ley 5/2019), именно банк, а не вы, оплачивает большую часть расходов на оформление самой ипотеки.

• Банк оплачивает 0AJD 0(гербовый сбор по ипотечному акту), а также услуги нотариуса, земельного реестра и gestoría, связанные с ипотекой.
• В основном вы оплачиваете 0оценку недвижимости, которая обычно составляет несколько сотен евро.

Разделяйте в голове один важный момент. Речь идёт об ипотеке. Покупка новостройки по-прежнему означает 10% IVA плюс около 1,2% AJD по самой покупке, и это платит каждый покупатель, независимо от того, использует он ипотеку или нет. Но собственные расходы на оформление ипотеки теперь в основном ложатся на банк, и это действительно ощутимая экономия.

Документы и сроки

Испанские банки хотят видеть полную картину ваших финансов в стране проживания, поэтому эту часть лучше начинать заранее.

• Ваши налоговые декларации из страны проживания за последние два или три года, а также недавние расчётные листки по зарплате или бухгалтерская отчётность компании.
• Банковские выписки, кредитный отчёт и ваш 0NIE 0(идентификационный номер иностранца), который вам понадобится до завершения сделки.
• Официальные переводы ключевых документов на испанский язык, а иногда и 0Hague Apostille, международный штамп, подтверждающий подлинность документа за границей.

С момента подачи полного пакета документов одобрение обычно занимает от 4 до 8 недель. Основная причина задержек — отсутствующие или непереведённые документы.

Как мы помогаем

Мы не выдаём кредиты и не являемся банком. Мы связываем вас с ипотечным брокером, которому доверяем, — он ежедневно оформляет испанские кредиты для иностранных покупателей и знает, какие банки подходят под вашу национальность и доход.

Чтобы предельно ясно объяснить стоимость: брокер — это сторонний специалист, поэтому у него есть собственная комиссия, обычно около 0,5%–1% от суммы кредита плюс VAT, отдельно от нашей услуги по сопровождению покупки, которая остаётся для вас бесплатной. Хороший брокер окупает эту комиссию, добиваясь для вас лучших условий и не давая вам тратить недели на банк, который изначально не собирался говорить «да».

Бонусный совет: 0У каждого объекта на нашем сайте есть встроенные ипотечный калькулятор и калькулятор расходов. Ещё до разговора с кем-либо вы можете за несколько кликов оценить свой ежемесячный платёж и общие расходы, чтобы ваш бюджет был ясен с самого начала.

Поскольку Spain Developments — независимая компания, мы также честно скажем вам, когда ипотека вам не подходит. Если цифры не сходятся, мы так и скажем. Вы остаётесь с одним надёжным консультантом, который помогает выстроить ваши финансы до того, как вы влюбитесь в дом, который пока не можете себе позволить.

Заключение

Ипотека в Испании для нерезидента вполне возможна, просто она отличается от той, к которой вы привыкли дома. Обычно можно занять 60%–70%, а иногда и меньше, если вы получаете доход в валюте, к которой банки относятся настороженно, например в чешской кроне. Для новостройки ипотеку обычно оформляют ближе к завершению строительства, а предварительное одобрение получают заранее, чтобы понимать свой бюджет. И с 2019 года банк покрывает большую часть собственных расходов по ипотеке. Когда будете готовы, напишите своему консультанту в Spain Developments, и мы познакомим вас с нашим проверенным брокером, без комиссии для покупателя за нашу помощь.