Проверка застройщика для покупателей недвижимости на стадии строительства в Испании

Эта страница предназначена для международных покупателей, которые рассматривают покупку жилья на стадии строительства или нового дома на Costa del Sol. Вы хотите понять, надёжен ли застройщик, прежде чем передавать какие-либо деньги. На этой странице объясняется, как проверить застройщика, простым и честным языком.

Покупка на стадии строительства означает оплату жилья до того, как оно будет завершено. Это может быть отличным способом покупки. Но всё может пойти не так, если застройщик слабый. Хорошая новость в том, что испанское законодательство серьёзно защищает покупателей, а тщательная проверка устраняет большую часть риска.

Краткий ответ:a0Мы честно говорим вам, является ли застройщик устоявшейся и проверенной компанией или совершенно новым игроком без истории работы, и делимся любым реальным опытом, который у нас есть. Ваш юрист юридически проверяет лицензии, банковскую гарантию и записи в земельном реестре, и мы можем познакомить вас с независимым юристом, с которым работаем уже много лет, хотя пользоваться нашим юристом не обязательно. По испанскому законодательству каждый платёж за жильё на стадии строительства должен быть защищён банковской гарантией, так что даже если застройщик обанкротится, ваши деньги можно вернуть.

Кто что проверяет, по-честному

Здесь важно точно понимать роли, потому что некоторые агентства их размывают. Есть две отдельные задачи, и выполняют их два разных человека.

Мы проверяем застройщика как компанию. Честная реальность такова, что Costa del Sol переживает бум, поэтому многие застройщики новые, а для некоторых это вообще первый проект. Есть несколько устоявшихся компаний, которых мы уже знаем и с которыми работали. Наша задача — честно сказать вам, на какой тип компании вы смотрите, и там, где у нас есть реальный опыт работы с застройщиком или мы знаем покупателей, у которых он есть, мы открыто делимся этим опытом — и хорошим, и плохим. Там, где у нас пока нет опыта, мы прямо так и говорим, а не делаем вид, что он есть.

Юридическую проверку проводит ваш юрист. В Испании это работает именно так. Юрист официально подтверждает лицензии, банковскую гарантию и записи в земельном реестре. Мы можем познакомить вас с независимым юристом, с которым работаем и которому доверяем уже много лет, хотя вы никогда не обязаны пользоваться нашим юристом.

• Мы даём вам человеческую картину там, где она у нас есть: это известный нам устоявшийся застройщик или более новый, у которого пока нет послужного списка.
• Ваш юрист даёт вам юридическую картину: все ли документы действительны и в порядке.
• Вместе эти две проверки охватывают и репутацию, и документы, так что ничего не ускользнёт между ними.

Полезный совет:a0Красивый буклет ничего не говорит вам о застройщике. Если у него есть завершённые проекты, попросите их показать и, если сможете, поговорите с людьми, которые уже купили. Прошлые сдачи объектов — лучший ориентир для будущих, хотя у совершенно нового застройщика их может ещё не быть, и это само по себе важно знать.

Реальные риски покупки на стадии строительства

Давайте честно о том, что может пойти не так. Эти страхи реальны, и вы заслуживаете того, чтобы их понимать.

Самый глубокий страх тянется из 2008 года. Когда рынок рухнул, тысячи иностранных покупателей потеряли свои поэтапные платежи, потому что застройщики обанкротились в середине строительства. Эта травма до сих пор влияет на то, насколько осторожно чувствуют себя покупатели сегодня. Большая разница сейчас в том, что испанское законодательство обязывает защищать каждый платёж за жильё на стадии строительства банковской гарантией, так что даже если застройщик не справится, ваши деньги можно вернуть. Ниже мы точно объясняем, как это работает.

• У застройщика могут закончиться деньги в ходе строительства, из-за чего здание останется незавершённым, а ваши платежи окажутся под угрозой.
• Строительство может начаться без полного комплекта лицензий, и в худшем случае суд может распорядиться о сносе.
• Недобросовестная компания, продающая жильё на стадии строительства, может взять депозиты и просто исчезнуть.

Есть и риски в самом конце строительства, когда вы ожидаете въехать.

• Отсутствующая или недействительная банковская гарантия оставляет ваши поэтапные платежи без защиты.
• Безa0Лицензии на первое заселение, вы не можете законно жить в доме или подключить коммунальные услуги.
• Тактика продаж с высоким давлением, вроде «специальная цена только сегодня, другие тоже заинтересованы», подталкивает вас к обязательству ещё до того, как вы что-либо проверили.

Последний пункт заслуживает чёткого ответа. Настоящее давление — это предупреждающий знак, а не причина спешить. Хороший дом и надёжный застройщик никуда не денутся после того, как ваш юрист проведёт проверки.

Как испанское законодательство защищает ваши деньги

Вот успокаивающая часть, и она действительно очень сильная. В Испании существует серьёзная правовая защита для покупателей жилья на стадии строительства. Как только вы это понимаете, страх потерять депозит значительно уменьшается.

Каждый платёж, который вы вносите до завершения строительства, должен быть защищён банковской гарантией или страховым полисом. Это требование закона, поэтому для застройщика это не вопрос выбора.

• Эта защита исходит изa0Закон 57/1968, закон, который требует от застройщиков гарантировать платежи покупателей, усиленный Законом 20/2015.
• Если застройщик не сдаёт объект, вы имеете право на возврат 100% ваших денег, плюс законные проценты.
• Речь не только о случае, когда застройщик обанкротился. Если строительство выходит за пределы срока завершения, указанного в вашем договоре, вы также имеете право вернуть свои деньги.
• Банки, которые держат средства, несут солидарную ответственность, и Верховный суд Испании последовательно встаёт на сторону покупателей в таких делах.

Это означает, что ваши поэтапные платежи не висят в воздухе. Они обеспечены гарантией по закону, и суды на вашей стороне. Главное — убедиться, что эта гарантия действительно существует и действительна, и именно это подтверждает ваш юрист.

Вот простой пример. В ходе строительства вы платите 150.000 euros поэтапными платежами за жильё на стадии проекта. Позже застройщик не завершает строительство. При наличии действительной банковской гарантии по Закону 57/1968 вы можете вернуть эти 150.000 euros плюс законные проценты, а банк разделяет ответственность.

Юридические документы, которые проверяет ваш юрист

Ваш юрист работает по чёткому контрольному списку до того, как вы подвергнетесь какому-либо риску. Вам не нужно заучивать эти термины, но знание их помогает чувствовать себя увереннее.

• licencia de obra, лицензия на строительство, которая позволяет законно вести строительные работы.
• Что земля имеет статус suelo urbano, то есть классифицируется как городская и пригодная для застройки, а не охраняемая или сельская земля.
• CFO, сертификат завершения строительных работ, который подтверждает, что здание надлежащим образом завершено.

Ещё несколько документов нужны на финишной прямой и в реестре.

• LFO, лицензия на первое заселение, которая позволяет вам законно проживать в доме и подключить воду и электричество.
• Актуальная выписка из земельного реестра, чтобы в ней был отражён истинный текущий статус.
• Действующая банковская гарантия или страховой полис, покрывающие каждый поэтапный платёж, который вы внесли.

Предупреждение: Небольшой резервный депозит часто вносится сначала, до оформления банковской гарантии, и это нормально. Часть, которую нужно защитить, — это частный договор купли-продажи (PPC), где начинаются крупные поэтапные платежи. Прежде чем вы их внесёте, ваш юрист должен подтвердить, что действует банковская гарантия. Именно эта гарантия возвращает ваши деньги, если строительство не будет завершено.

Почему стоит работать с Spain Developments

Мы — независимый агент покупателя с доступом ко всем проектам на Costa del Sol. Мы не связаны ни с одним конкретным застройщиком. Это значит, что у нас нет причин подталкивать вас к застройщику, который вам не подходит.

Мы отговаривали покупателей от застройщиков со слабым послепродажным сервисом, даже когда эти проекты на бумаге выглядели привлекательно. Мы лучше потеряем быструю сделку, чем отправим вас в разочаровывающий опыт. Мы добиваемся успеха только тогда, когда вы довольны своим домом.

Наш сервис по сопровождению покупки ничего вам не стоит, потому что наш гонорар платит застройщик. Цена одинакова независимо от того, покупаете ли вы через нас или напрямую, поскольку комиссия уже включена в фиксированный прайс-лист. Покупка напрямую ничего вам не экономит и лишает вас эксперта на вашей стороне.

Когда вы будете готовы, мы честно поделимся своим мнением о любом застройщике, а ваш юрист закроет все юридические проверки. Вместе именно так вы покупаете жильё на стадии проекта с уверенностью.