Проверки due diligence перед покупкой недвижимости в Испании

Покупка жилья на Costa del Sol — это большой шаг, часто из другой страны. Это руководство показывает, какие юридические проверки защищают ваши деньги до подписания. Вы узнаете, что нужно проверить, кто это делает, сколько это стоит и каковы риски, если это пропустить. Оно написано для иностранных покупателей новостроек.

Краткое резюме

• Юридическая проверка — это полная правовая проверка недвижимости перед покупкой.
• В Испании действует принцип 22покупатель должен быть бдителен22, поэтому после подписания проблемы становятся вашими.
• Обычно это занимает от 5 до 15 рабочих дней и входит в 1% гонорар юриста.
• Всегда проводите её до подписания или оплаты и всегда пользуйтесь услугами независимого юриста.

Что такое юридическая проверка?

Юридическая проверка — это полная правовая проверка недвижимости перед покупкой. Её проводит ваш независимый юрист. Цель проста: подтвердить, что жильё юридически чистое, без долгов, построено надлежащим образом и безопасно для покупки.

Испанская недвижимость работает по правилу 22покупатель должен быть бдителен22. После завершения сделки любая скрытая проблема становится вашей, даже если вы о ней не знали. Юридическая проверка позволяет выявить такие проблемы заранее, пока вы ещё можете отказаться от сделки.

Почему юридическая проверка так важна в Испании

В некоторых странах система защищает покупателя. В Испании всё иначе. Здесь обязанность проверить всё до подписания лежит на вас и вашем юристе. После завершения сделки уже слишком поздно.

Иностранные покупатели сталкиваются с дополнительным риском. Вы можете не знать о местных проблемах, которые распространены в Испании. Возможно, вы покупаете во время короткой поездки, влюбившись в вид из окна, под давлением необходимости быстро принять решение. Именно тогда и случаются ошибки.

Вот какие проблемы призвана выявить юридическая проверка.

• Скрытые долги.26nbsp;Неоплаченные налоги, взносы в сообщество и коммунальные счета остаются привязанными к недвижимости, а не к продавцу. Если пропустить проверку, вы унаследуете их.
• Незаконные строительные работы.26nbsp;Дополнительные комнаты, бассейн, терраса или гараж, построенные без разрешения. Это может привести к штрафам или даже к предписанию о сносе.
• Проблемы с градостроительными нормами.26nbsp;Дом, построенный с нарушением правил зонирования, что может ограничить способы его использования или ухудшить возможность перепродажи.
• Неверный размер или границы.26nbsp;Если фактическая недвижимость не совпадает с официальной записью, у вас могут возникнуть трудности с регистрацией или перепродажей.

Полный чек-лист юридической проверки

Вот что включает надлежащая юридическая проверка. Попросите вашего юриста письменно подтвердить каждый пункт.

1. Проверка в Земельном реестре (nota simple).26nbsp;Подтверждает настоящего владельца и показывает любую ипотеку, арест или обременение. Nota simple — это официальная выписка из Земельного реестра (Registro de la Propiedad).
2. Проверка кадастра.26nbsp;Подтверждает, что размер и планировка объекта в налоговом учёте (Catastro) соответствуют реальности.
3. Реестр vs кадастр vs реальность.26nbsp;Юридическая запись, налоговая запись и фактический объект должны полностью совпадать.
4. Градостроительное планирование и зонирование.26nbsp;Подтверждает, что объект соответствует местным строительным нормам и что против него нет санкционных дел.
5. Лицензии.26nbsp;Подтверждает наличие действующей строительной лицензии и Licencia de Primera Ocupación (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;— разрешения на законное проживание в объекте и подключение коммунальных услуг).
6. Долги и счета.26nbsp;Проверка на наличие неоплаченного IBI (муниципального налога на недвижимость), взносов в сообщество и коммунальных счетов.
7. Сообщество собственников.26nbsp;Подтверждает, что сообщество (comunidad de propietarios) хорошо управляется, не имеет крупных долгов или судебных споров, а также проверяет правила сообщества.
8. Статус аренды.26nbsp;Подтверждает, можно ли законно сдавать жильё туристам, если это входит в ваши планы.

Дополнительные проверки для новостроек и покупки на этапе строительства

Новостройки и жильё на этапе строительства требуют ещё нескольких проверок. Они защищают вас от рисков, характерных именно для покупки новой или ещё не завершённой недвижимости.

• Компания застройщика.26nbsp;Подтвердите, что застройщик существует, и проверьте его финансовое состояние в Торговом реестре (Registro Mercantil).
• Право собственности на землю.26nbsp;Подтвердите, что застройщик действительно владеет землёй или имеет право строить на ней.
• Банковская гарантия.26nbsp;При покупке на этапе строительства подтвердите, что действующая банковская гарантия (aval bancario) покрывает каждый этапный платёж в соответствии с Law 57/1968 и Law 20/2015. Никогда не платите депозит без этого.
• Подробная спецификация.26nbsp;Получите точное описание материалов, планировки и комплектации в письменном виде, чтобы застройщик не мог незаметно изменить их или позже потребовать доплату.
• Дата завершения и штрафные санкции.nbsp;В договоре должен быть четко указан срок и штрафы за задержки.
• 10-летняя структурная гарантия.nbsp;Испанское законодательство требует 10-летней гарантии на конструкцию здания.

Примечание об okupas (сквоттерах).nbsp;Многие покупатели беспокоятся о сквоттерах. Это вполне обоснованное опасение, но реальный риск в охраняемом новом жилом комплексе очень низок. Эти дома заселены, оснащены сигнализацией и находятся под наблюдением сообщества собственников. Испанский закон 2025 года против сквоттеров (Ley Antiokupas), действующий с апреля 2025 года, также значительно ускорил выселение. Полиция может удалить незаконных жильцов в течение 48 часов, если их обнаружить на ранней стадии, а суды теперь используют ускоренную процедуру примерно на 15 дней. Часть разумной покупки — это убедиться, что ваш новый дом должным образом защищен с первого дня.

Когда это нужно делать?

До того, как вы подпишете что-либо обязывающее. До того, как вы заплатите сколько-либо значимую сумму. Это самое важное правило по срокам в испанской недвижимости.

Частный договор купли-продажи (contrato de arrasnbsp;— обязательный договор о задатке) имеет юридическую силу. Если вы его подпишете, а затем откажетесь, даже по уважительной причине, вы можете потерять свой задаток. Поэтому проверки должны быть в первую очередь.

Если продавец или агент подталкивает вас к быстрому подписанию, ваш юрист может добавить отлагательное условие (condición suspensivanbsp;— условие, позволяющее выйти из сделки). Это делает сделку зависимой от чистого результата due diligence. Если обнаружится серьезная проблема, вы отказываетесь от сделки и сохраняете свои деньги.

Предупреждение:nbsp;Давление в духе «подпишите сегодня или потеряете» — классическая тактика. Настоящая хорошая недвижимость никуда не денется после надлежащей проверки. Никогда не позволяйте срочности подтолкнуть вас к подписанию до завершения due diligence.

Сколько это занимает времени и сколько стоит

Обычно due diligence занимаетnbsp;от 5 до 15 рабочих дней. Точное время зависит от объекта и от того, насколько быстро отвечает мэрия.

Стоимость входит в гонорар вашего юриста, который обычно составляет околоnbsp;1% от цены покупки плюс НДС (IVA 21%). Давайте возьмем реальный пример сnbsp;500.000 евроnbsp;за новостройку.

Пример расчета: новостройка за 500.000 евро

• 5.000 евроnbsp;— гонорар юриста, включая due diligence (1%)
• 1.050 евроnbsp;— НДС (21%)
• Итого: 6.050 евро

Сама nota simple стоит всего несколько евро. Настоящая ценность — в опытном взгляде юриста, который вместе анализирует реестр, кадастр, лицензии и счета сообщества собственников. По сравнению с покупкой за 500.000 евро это небольшие деньги за полное спокойствие.

Что происходит, если это пропустить

Эти риски — не редкие страшные истории. Они случаются часто, особенно с покупателями, которые действуют слишком быстро. Пропуск due diligence может означать:

• Уплату штрафов или даже риск сноса за строительные работы без лицензии.
• Невозможность получить ипотеку, страховку или корректную регистрацию.
• Получение в наследство чужих неоплаченных долгов.
• Юридические споры с соседями или мэрией.
• Трудности с перепродажей жилья из-за юридического дефекта.

Любая из этих проблем может стоить намного дороже, чем гонорар юриста, а некоторые вообще невозможно исправить.

Покупка дистанционно: проведение проверок из-за границы

Для due diligence вам не нужно находиться в Испании. Большинство покупателей из Великобритании, Ирландии, Нидерландов, Скандинавии, Германии, Польши и Чехии оформляют это из дома.

Ваш независимый юрист получает выписки из реестра и кадастра, связывается с мэрией, налоговой службой и сообществом собственников, а затем отчитывается вам на вашем языке. Если вы не можете приехать для завершения сделки, вы подписываете доверенность (poder notarialnbsp;— юридический документ, который позволяет вашему юристу действовать от вашего имени), чтобы он мог подписать акт за вас. Вся проверка может проходить, пока вы остаетесь в своей стране.

Именно здесь правильная команда решает всё. В Spain Developments мы работаем только с независимыми испанскими юристами, никогда — с юристом застройщика. Это важно, потому что у юриста застройщика есть конфликт интересов: ему платит продавец. У независимого юриста есть и обязанность, и мотивация выявить проблемы до того, как они станут вашими. Как агент покупателя, которому платит застройщик, мы координируем полный due diligence, чтобы ничего не было упущено.

Бонусный совет:nbsp;Попросите своего юриста в конце предоставить письменный отчет о due diligence. Четкое резюме того, что было проверено, что было найдено и что было урегулировано. Хороший юрист предоставляет это по умолчанию. Это также полезное подтверждение на будущее, если вы когда-нибудь решите продать.

Перед подписанием: чек-лист due diligence

• Свежая nota simple получена из Реестра собственности.
• Кадастр, реестр и фактическое состояние полностью совпадают.
• Подтверждены лицензия на строительство и лицензия на первое заселение.
• Нет неоплаченного IBI, взносов в сообщество или долгов по коммунальным услугам.
• Для off-plan: действующая банковская гарантия покрывает каждый поэтапный платеж.
• От вашего юриста получен письменный отчет о due diligence.

Главный вывод

Due diligence — это юридическая проверка, которая помогает сохранить ваши деньги в безопасности в Испании. Она подтверждает настоящего собственника, выявляет скрытые долги, проверяет лицензии и гарантирует, что жилье юридически чисто. В системе «покупатель сам должен быть осторожен» это ваша главная защита.

Всегда проводите тщательную юридическую проверку, прежде чем что-либо подписывать или оплачивать, и всегда пользуйтесь услугами независимого юриста, а не юриста застройщика. Если вы покупаете новостройку на Costa del Sol, Spain Developments может организовать полную независимую юридическую проверку с сопровождением на вашем языке от начала до конца.