Как закрепить за собой объект и условия в новостройке на Коста-дель-Соль

Эта страница предназначена для покупателей, которые хотят понять, как на самом деле продаются объекты в новостройках: что подлежит обсуждению, как работают бронирование и платежи, и как защищены ваши деньги. Здесь всё честно и подробно, без ложных обещаний.

Краткое резюме:На рынке новостроек цена в основном фиксирована, так что речь не о том, чтобы сторговаться. Речь о том, чтобы получить для вас правильный объект в правильный момент и точно понимать, как работает весь процесс. Застройщики выводят объекты на рынок партиями и часто придерживают лучшие варианты, поэтому мы следим за интересующими вас проектами и сообщаем вам в тот момент, когда появляется хороший объект. Мы также честно говорим о том, что удивляет покупателей: обычно вы платите до подписания, договор почти никогда не меняется, а проекты часто сдаются с задержкой. Всё это не проблема, если знать об этом заранее, а ваши деньги защищены законом на всём пути.

Честная правда о цене

Давайте будем честны с самого начала, потому что в этом и есть весь смысл. В новостройках Costa del Sol цена в основном фиксирована. Застройщики устанавливают фиксированный прайс-лист, и он почти не меняется. Сильные проекты продаются быстро, и у застройщика с листом ожидания нет причин снижать цену.

Поэтому мы не будем делать вид, что можем договориться для вас о большой скидке. Многие агенты намекают, что цены можно свободно обсуждать, а потом ничего не добиваются, и покупатель чувствует разочарование. Мы лучше скажем вам правду. Реальная ценность не в снижении цены, а в выборе правильного объекта в правильный момент — и именно здесь мы начинаем работать для вас.

Предупреждение:Будьте осторожны с любым агентом, который обещает большую скидку на новостройку ещё до того, как вообще узнает проект. В сильных проектах Costa del Sol такой скидки обычно не существует. Такое обещание часто является просто приманкой, чтобы привлечь ваше внимание.

Как на самом деле выводятся объекты на рынок и почему важно, чтобы мы следили за этим

Вот то, о чём большинство агентов вам не скажут. Поскольку спрос очень высокий, застройщики выводят свои объекты на рынок партиями в том порядке, который выбирают сами. Лучший объект часто не появляется в продаже с самого начала.

Что это означает для вас:

• Ранний вход может означать лучшую цену.Покупка на старте продаж, до получения строительной лицензии и до первого повышения цен, обычно позволяет получить самую низкую цену. Это отлично, если для вас важнее всего будущая стоимость.
• Лучший дом может появиться позже.Если вы конечный покупатель, для которого важнее правильный дом, чем рост стоимости, лучший объект может выйти на рынок спустя месяцы, даже в проекте, который стартовал год назад. Хорошие объекты на этом рынке вовсе не распроданы, далеко не так.
• Некоторые застройщики сначала выводят на рынок худшие объекты.Не все застройщики, но некоторые так делают. Они сначала выставляют более слабые объекты, чтобы быстрее их продать, придерживают лучшие и смотрят, как реагирует рынок. Редко когда вы услышите это от продавца.

Именно поэтому так важно, чтобы мы следили за ситуацией. У нас постоянно есть покупатели, интересующиеся одними и теми же проектами, поэтому, когда обновляется прайс-лист, мы узнаём об этом одними из первых. Скажите нам, какие проекты вам нравятся, и мы будем следить за ними для вас. В тот момент, когда появляется объект, подходящий вам, мы сообщаем об этом.

Предупреждение:Некоторые застройщики не полностью открыты в вопросе того, что действительно продано. Объект может быть помечен как 22продан22, хотя на самом деле его просто придерживают, а позже он снова появляется на рынке. Мы помогаем вам видеть это насквозь и честно говорим, когда понравившийся вам объект, например конкретный пентхаус, придерживается, а не действительно ушёл.

Объекты возвращаются, так что не отказывайтесь от проекта

Если вы упустили объект, не списывайте со счетов весь проект. Объекты возвращаются на рынок гораздо чаще, чем можно подумать.

• Есть промежуток до подписания договора.После бронирования может пройти время до подписания частного договора купли-продажи (contrato privado de compraventa, или PPC), потому что для PPC нужна строительная лицензия. В только что запущенном проекте лицензии часто ещё нет, и ожидание может составлять шесть месяцев или больше. Это нормально и стандартно.
• Покупатели меняют своё решение.Некоторые отказываются на стадии PPC. Они теряют свой депозит, а объект возвращается на рынок.
• Ипотека не одобряется.Даже ближе к завершению проекта покупатель может не получить ипотеку, и застройщику приходится снова продавать объект.

Поэтому проект, который сегодня выглядит полностью распроданным, уже в следующем месяце может предложить вам подходящий объект. Мы следим за этим и быстро действуем, когда такой объект возвращается.

Как на самом деле работают бронирование и депозиты

Чтобы забронировать объект, вы вносите резервный депозит, а остальная сумма оплачивается поэтапно по мере хода строительства. Вот честные детали, которые большинство страниц пропускает.

• Это может удержать объект, пока вы его проверяете.Иногда можно забронировать объект, чтобы снять его с рынка на несколько дней или на неделю, спокойно всё проверить, и если вы решите отказаться, застройщик вернёт депозит. Многие в этом гибки, но всегда сначала подтверждайте условия.
• Сумма сильно различается.Первое бронирование часто представляет собой меньшую сумму, чтобы снять объект с рынка. При более крупной покупке депозит может составлять около 1%–3% от цены. После этого платежи обычно вносятся поэтапно: более крупный платёж — примерно при подписании частного договора купли-продажи, а оставшаяся сумма — при завершении сделки.
• Нет строительной лицензии — полный возврат средств.Если застройщик так и не получает строительную лицензию, что бывает редко, вы получаете свой депозит обратно в полном объёме. Это требуется по испанскому законодательству.

Обычно вы платите до подписания, и это нормально

Это удивляет многих покупателей, поэтому мы хотим, чтобы вы были к этому готовы. На Costa del Sol вы очень часто переводите деньги застройщику до подписания частного договора купли-продажи. Сам договор затем подписывается позже.

Здесь это совершенно стандартная практика. Мы не пытаемся вас напугать, мы просто хотим, чтобы вы были к этому готовы. Некоторые застройщики сначала подписывают договор, но обычный порядок такой: сначала деньги, потом договор. Финальный этап, документ о праве собственности (escritura), всегда подписывается в присутствии нотариуса (notario) как часть установленной законом процедуры. Если знать этот порядок заранее, весь процесс воспринимается спокойно, а не как стресс.

Договор: что ваш юрист может и чего не может сделать

Давайте сразу установим реалистичные ожидания относительно частного договора купли-продажи. Большинство застройщиков не будут его менять. Если в проекте 100 объектов и каждый покупатель хочет отредактировать какой-то пункт, этим просто невозможно управлять. Договор стандартный, и вы в основном подписываете его в том виде, в каком он есть.

Так что же на самом деле делает ваш юрист? Он проверяет, что в договоре всё указано верно, что объект и застройщик надёжны, и что ваши юридические гарантии обеспечены. Примерно в 90% случаев сами положения договора изменить нельзя. Время от времени, если речь о чём-то небольшом, хороший юрист может скорректировать деталь, и мы видели, как это делал наш проверенный юрист, но такое бывает редко и обычно в этом нет необходимости.

Хорошая новость в том, что в Spain большая часть вашей защиты прописана в самом законе, а не выторговывается в договоре. Поэтому даже стандартный договор всё равно вас защищает. Именно поэтому мы рекомендуем независимого юриста, который платит нам ноль реферальной комиссии. Многие агентства направляют вас к юристу, который платит им откат. Мы так не делаем. Вы можете воспользоваться своим собственным юристом, и юрист всегда действует только в ваших интересах. Мы просто рекомендуем нашего, потому что координация проходит более гладко и весь процесс для вас проще.

Как защищены ваши деньги: банковская гарантия

Это та защита, которая важнее всего, и это закон, а не то, что нам нужно отдельно согласовывать.

Каждый euro, который вы платите до завершения строительства, защищён в соответствии с Law 57/1968 (Ley 57/1968), усиленным законом Law 20/2015 (Ley 20/2015). Вот как это работает на практике:

• Ваши деньги поступают на отдельный счёт. Нbsp;Застройщик обязан хранить платежи покупателей на специальном банковском счёте и не может использовать эти деньги до завершения проекта.
• За этим стоит банк. Нbsp;Средства покрываются банковской гарантией, поэтому они защищены, даже если у застройщика возникнут проблемы.
• Если что-то пойдёт не так, вы получите всё обратно. Нbsp;Если проект не будет сдан, вы получите обратно 100% своих денег плюс проценты. Эта защита также распространяется на задержку завершения строительства.

Ваш юрист подтверждает, что гарантия действительна и оформлена на ваше имя, прежде чем вы платите. Эта единственная проверка — одна из самых важных во всей покупке.

Всегда исходите из того, что проект будет сдан с задержкой

Мы не будем вам лгать и говорить, что объекты сдаются вовремя, потому что очень часто это не так. С самого начала планируйте так, как будто ваш объект будет завершён позже срока.

Часто это даже не вина застройщика. Задержка может возникнуть из-за ожидания решения мэрии, получения лицензии на строительство или подключения электричества — то есть из-за вещей, которые застройщик не контролирует. Если вам нужно получить жильё к определённой дате, по любой причине, заложите запас в несколько месяцев.

Хорошая новость снова связана с банковской гарантией: задержка сдачи — один из случаев, которые она покрывает, поэтому обычно такая задержка стоит вам времени, а не денег.

Настройка планировки и отделки под себя

Одно из реальных преимуществ покупки на стадии проекта в том, что вы часто можете повлиять на жильё ещё до его постройки, чего никогда нельзя сделать с готовой вторичной недвижимостью.

• Планировка. Нbsp;В зависимости от стадии строительства вы можете объединить две спальни, открыть кухню или передвинуть стену, пока всё ещё существует только на бумаге.
• Отделка. Нbsp;Полы, кухонные шкафы, плитка в ванной и встроенные шкафы часто можно выбрать из вариантов застройщика, чтобы жильё с первого дня соответствовало вашему вкусу.
• Практичные улучшения. Нbsp;Кондиционирование, тёплые полы или дополнительные розетки гораздо проще добавить во время строительства, чем после.

Главное — время. Чем раньше вы принимаете решение, тем больше можете изменить. Мы помогаем вам задать правильные вопросы заранее, чтобы вы не упустили этот момент.

Бонусный совет: Нbsp;Спрашивайте о возможностях кастомизации до бронирования, а не после. Список того, что вы можете изменить и до какого срока, — это реальная часть сделки, и если вы заранее зафиксируете свои варианты отделки, вы получите жильё, созданное именно под вас.

Заключение

Закрепить за собой квартиру в новостройке — это не про то, чтобы сторговаться по цене. Это про правильный момент, правильный объект и процесс, который вы полностью понимаете. Мы следим за интересующими вас проектами и действуем быстро, когда подходящий объект выходит в продажу или снова становится доступным. Мы честно рассказываем, как всё работает на самом деле: обычно вы платите до подписания, договор стандартный, а завершение строительства часто задерживается. И при этом ваши деньги всё время надёжно защищены банковской гарантией. Когда будете готовы, напишите своему консультанту в Spain Developments — и за всё это нет комиссии для покупателя.