Завершение покупки недвижимости в Испании: escritura

Это руководство предназначено для иностранных покупателей, которые подходят к финальному этапу покупки на Costa del Sol. Вы узнаете, что происходит в день завершения сделки, что делает нотариус и как вы получаете ключи. К концу вы будете точно знать, как безопасно завершить покупку, даже находясь за границей.

Краткое резюме:0Завершение сделки — это день, когда вы подписываете0escritura0(правоустанавливающий документ) у нотариуса, оплачиваете остаток суммы и получаете ключи. Для новостройки завершение сделки происходит после выдачи Licence of First Occupation, и вы оплачиваете оставшиеся 60%–80% суммы (около 350.000 euros за жильё стоимостью 500.000 euros) после поэтапных платежей за строительство, защищённых банковской гарантией. При перепродаже в этот день вы платите около 90%. Нотариус нейтрален, поэтому вам всё равно нужен собственный независимый юрист. Вам не обязательно лететь в Испанию: по доверенности ваш юрист может подписать документы за вас. Остерегайтесь фальшивых писем с «новыми банковскими реквизитами» в неделю завершения сделки.

Важные цифры:

• 60% to 80%0остатка к оплате при завершении сделки по новостройке (около 350.000 euros из 500.000).
• Менее 1 часа0обычно занимает само подписание.
• 30 дней0на уплату налога на покупку.
• 0 поездок0требуется при наличии доверенности.

Что вы узнаете

• Что такое день завершения сделки
• Что делает нотариус (и чего не делает)
• Что происходит в этот день, шаг за шагом
• Как вы оплачиваете остаток суммы
• Почему завершение сделки по новостройке отличается
• Передача ключей: что нужно получить
• Что делать в первые 30 дней
• Риски и как обезопасить себя

Что такое день завершения сделки

Завершение сделки — это финальный этап. Вы подписываете0escritura0(публичный правоустанавливающий документ) перед нотариусом, оплачиваете оставшуюся часть цены и получаете ключи. С этого момента жильё юридически принадлежит вам.

Для0новостройки, завершение сделки наступает, когда мэрия выдаёт0Licence of First Occupation0в конце строительства. К этому моменту вы уже оплатили поэтапные взносы, защищённые банковской гарантией (около 20%–40% от цены, часто около 30%), поэтому в этот день вы оплачиваете оставшиеся 60%–80%. Для0перепродажи, завершение сделки обычно происходит0примерно через 4–8 недель0после того, как вы подписываете0contrato de arras, и вы оплачиваете оставшиеся 90%. В любом случае этот промежуток даёт вашему юристу время завершить проверки, а вашему банку — подготовить средства.

Вам0не обязательно0находиться для этого в Испании. Если вы не можете приехать, ваш юрист подпишет документы за вас по доверенности (документу, который позволяет вашему юристу действовать от вашего имени). Многие иностранные покупатели завершают сделку таким образом, оставаясь дома.

Escritura — самый важный документ во всей покупке. Он подтверждает, что вы владеете жильём. Храните его в надёжном месте.

Что делает нотариус (и чего не делает)

Эта часть сбивает с толку многих покупателей. Нотариус (notario) — это государственное должностное лицо, оплачиваемое государством. Нотариус0нейтрален. Он не работает на вас и не работает на продавца.

Что делает нотариус

• Зачитывает документ вслух и проверяет личности обеих сторон
• Подтверждает, что недвижимость можно законно продать
• Подтверждает, что деньги имеются и документ составлен правильно
• Ставит печать на документе и направляет уведомление в Land Registry

Чего нотариус не делает

• Не защищает ваши интересы — это работа вашего юриста
• Не проверяет за вас скрытые долги или проблемы с градостроительным статусом — это ваш юрист делает до этого дня

Поэтому вам всё равно нужен собственный независимый юрист. Нотариус делает акт официальным. Ваш юрист следит за тем, чтобы сделка была безопасной для вас.

Полезный совет:0В Испании покупатель обычно может выбрать нотариуса. Ваш юрист подберёт хорошего специалиста. Тарифы нотариуса установлены законом — закладывайте примерно00.5% to 1%0от цены.

Что происходит в этот день, шаг за шагом

День завершения сделки проходит по понятному сценарию. Вот чего ожидать:

1. Все встречаются.0В нотариальной конторе: вы (или ваш юрист), продавец, оба юриста и часто агент.
2. Нотариус зачитывает escritura.0Вслух, объясняя положения. Вы можете задавать вопросы в любой момент.
3. Вы подтверждаете детали.0Имена, описание недвижимости, цену и отсутствие оставшихся долгов по жилью.
4. Вы оплачиваете остаток суммы.0Оставшуюся часть цены, плюс продавец передаёт всё, что должен.
5. Обе стороны подписывают.0Нотариус удостоверяет подписание и ставит печать на документе.
6. Продавец передаёт вам ключи.0Теперь жильё ваше.
7. Нотариус направляет уведомление.0В Land Registry и выдаёт вам заверенную копию документа.

Всё подписание обычно занимает меньше часа. Самая сложная работа была сделана заранее вашим юристом.

Реальный пример.0Вы завершаете сделку по новостройке стоимостью 500.000 euros. Ваш юрист уже проверил лицензию и долги. У нотариуса вы оплачиваете остаток суммы, подписываете escritura и выходите с ключами. Если вы использовали доверенность, ваш юрист делает всё это за вас и отправляет вам ключи курьером.

Полезный совет:0Забронируйте время у нотариуса заранее. Летом и в конце года графики нотариусов быстро заполняются. Поздняя запись может сдвинуть завершение всей вашей сделки.

Как вы оплачиваете остаток суммы

В этот день вы безопасным способом оплачиваете оставшуюся часть цены. Насколько велика эта «оставшаяся часть», зависит от того, что именно вы купили. Для0новостройки0это0остаток 60% to 80%0который остаётся после ваших поэтапных строительных платежей — около 350.000 euros за жильё стоимостью 500.000 euros. Для0перепродажи0это около090%0— примерно 450.000 euros — потому что вы заплатили только 10% arras. Два распространённых способа одинаковы для обоих случаев:

• Банковский       A26nbsp;банковский чек26nbsp;(гарантированный чек испанского банка). Продавец или застройщик гарантированно получает оплату, а вы сохраняете контроль до момента подписания.
• Мгновенный26nbsp;банковский перевод26nbsp;с зачислением в тот же день.

Наличные для оплаты стоимости не используются. Испанские правила по борьбе с отмыванием денег требуют отслеживаемых платежей. Ваш юрист организует правильный способ оплаты.

Если вы переводите деньги из другой валюты — фунтов, крон, злотых или любой другой валюты вне евро, — планируйте заранее. Обменный курс может измениться между подписанием контракта и завершением сделки.

Предупреждение:26nbsp;Валютный риск реален. При покупке за 500.000 euros даже небольшое изменение курса может изменить ваши расходы на тысячи. Валютный брокер может зафиксировать курс, чтобы согласованная вами цена осталась той ценой, которую вы заплатите. Не оставляйте это на волю случая на неделе завершения сделки.

Завершение покупки новостройки: Licence of First Occupation

При завершении покупки в новом жилом комплексе есть два дополнительных документа, которых нет при перепродаже. Ваш юрист должен подтвердить их до завершения сделки:

• Сертификат26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(сертификат завершения строительства). Он подтверждает, что здание было завершено в соответствии с проектом.
• Сертификат26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(Licence of First Occupation, или LFO). Муниципалитет выдает его в конце строительства. Он подтверждает, что в доме законно проживать, именно он запускает завершение сделки, и он нужен для подключения воды и электричества.

Это важно:26nbsp;застройщик не может заставить вас завершить сделку без Licence of First Occupation.26nbsp;Если его нет, не подписывайте.

Также проверьте банковскую гарантию на деньги, которые вы заплатили в ходе строительства. По закону (Law 57/1968, Ley 20/2015) ваши поэтапные платежи должны быть защищены до завершения сделки.

Реальный пример.26nbsp;При покупке новостройки на стадии строительства за 500.000 euros вы уже заплатили резервный взнос и поэтапные платежи в ходе строительства — около 30% в общей сложности, примерно 150.000 euros, и каждый euro защищен банковской гарантией. После выдачи LFO ваш юрист подтверждает, что выполнены три условия, затем вы оплачиваете оставшиеся 60%–80% и получаете ключи:

• Уже оплачено:26nbsp;около 150.000 euros поэтапно в ходе строительства (около 30%, под банковскую гарантию)
• К оплате сейчас у нотариуса:26nbsp;около 350.000 euros остатка (около 70%)
• Сначала требуется:26nbsp;выданный LFO, оформленный сертификат завершения строительства и гарантия на ранее внесенные платежи

Перепродажа проще: нет LFO и нет поэтапного строительства, поэтому вы просто оплачиваете оставшиеся 90% (около 450.000 euros) у нотариуса.

В Spain Developments мы проверяем LFO, сертификат завершения строительства и банковскую гарантию по каждой новостройке, чтобы вы никогда не завершали сделку по дому, который не является законным и готовым. Мы независимый агент покупателя, застройщик оплачивает наш гонорар, а вы не платите комиссию покупателя. Свяжитесь с нами, если хотите, чтобы мы проверили это для вас.

Передача ключей: что нужно получить

Ключи передаются сразу после подписания. Не торопитесь на этом этапе. Соберите все и сверьте с письменным списком:

• Все ключи от входной двери (каждая копия).
• Пульт от гаража или парковки.
• Ключ от кладовой (trastero).
• Ключ от почтового ящика.
• Ключи и коды от общих зон (ворота, бассейн, спортзал).
• Коды сигнализации или брелоки.
• Для новостройки: гарантийные документы и инструкции для отопления, кондиционирования и любых умных систем.

Попросите продавца или застройщика подписать простой перечень того, что вы получили. Для жилья на вторичном рынке разумно сменить основные замки после завершения сделки. Вы не можете знать, сколько копий ключей существует.

Полезный совет:26nbsp;Для новостройки проведите проверку недоделок. После передачи у вас есть время сообщить о найденных дефектах — небольших недочетах отделки, которые должен исправить застройщик. Запишите их и быстро отправьте.

Что делать в первые 30 дней

Вскоре после получения ключей нужно выполнить несколько задач. Ваш юрист или26nbsp;gestor26nbsp;(административный представитель) может сделать большинство из них:

• Оплатить налог на покупку в течение 30 дней.26nbsp;Новостройка: 10% IVA (VAT) выплачивается застройщику при завершении сделки, плюс около 1.2% AJD (гербовый сбор). Перепродажа: 7% ITP (налог на передачу собственности).
• Зарегистрировать нотариальный акт26nbsp;в Земельном реестре, чтобы ваше имя было указано как имя собственника.
• Переоформить коммунальные услуги26nbsp;(вода, электричество, интернет) на свое имя.
• Сообщить сообществу собственников26nbsp;что вы новый владелец.
• Оформить страхование жилья26nbsp;с дня получения ключей.
• Зарегистрироваться в padrón26nbsp;в муниципалитете, если вы планируете там жить.

Реальный пример.26nbsp;Вот основной налог, который нужно оплатить вскоре после завершения сделки по жилью за 500.000 euros, в зависимости от типа. Подготовьте эти деньги заранее — это часть дополнительных расходов в 12%–14%, а не сюрприз:

Новостройка

1.2% AJD (гербовый сбор), к оплате примерно при завершении сделки:26nbsp;6.000 euros.

Перепродажа

7% ITP (налог на передачу собственности), к оплате в течение 30 дней:26nbsp;35.000 euros.

Риски и как обезопасить себя

Честно оценивайте, что может пойти не так, и планируйте это заранее:

• Нет Licence of First Occupation (новостройка).26nbsp;Никогда не завершайте покупку нового объекта без него. Застройщик не может вас заставить, и именно он запускает оплату остатка.
• Банковская гарантия не исполнена (новостройка).26nbsp;Подтвердите, что поэтапные платежи, которые вы внесли в ходе строительства, зачтены при завершении сделки. Ваш юрист проверяет это по гарантии.
• Скрытые долги (перепродажа).26nbsp;Запросите справку от сообщества собственников, подтверждающую отсутствие задолженности, а также доказательства того, что IBI (местный налог на недвижимость) и коммунальные услуги оплачены. Ваш юрист это проверит.
• Деньги отправлены не на тот счет.26nbsp;Платите только на счет, подтвержденный вашим юристом. Остерегайтесь писем с «обновленными банковскими реквизитами» — это известная схема мошенничества.
• Потери на курсе валют.26nbsp;Зафиксируйте курс с брокером до недели завершения сделки.
• Отсутствуют ключи или коды доступа.26nbsp;Получите подписанный перечень. Смените замки во вторичном жилье.
• Объект не соответствует договоренности.26nbsp;Проведите финальный осмотр (проверку недоделок в новостройке) до подписания. Если что-то не так, вы можете удержать часть средств или отказаться завершать сделку, пока это не будет исправлено.

Опасность:26nbsp;Распространенное мошенничество нацелено на неделю завершения сделки. Кто-то отправляет вам «новые» банковские реквизиты для платежа по электронной почте. Всегда подтверждайте счет по телефону с вашим юристом, используя номер, которому вы уже доверяете. Никогда не действуйте, полагаясь только на реквизиты из письма.

Хотите, чтобы завершение вашей сделки было полностью организовано от начала до конца? Мы берем на себя нотариуса, лицензии, проверки отсутствия долгов и передачу ключей, даже если вы не можете прилететь, и все это без комиссии для покупателя. Смело обращайтесь в Spain Developments.

Заключение

Завершение сделки — это день, когда ваша покупка становится реальностью: вы подписываете escritura, оплачиваете остаток суммы и получаете ключи. Для новостройки завершение следует после получения Licence of First Occupation, и вы оплачиваете оставшиеся 60%–80% стоимости (около 350.000 euros для жилья стоимостью 500.000 euros) в дополнение к вашим поэтапным, защищённым банковской гарантией платежам за строительство. Для вторичной недвижимости вы оплачиваете около 90% в этот день. Пользуйтесь услугами собственного независимого юриста, подтвердите наличие лицензий и банковской гарантии и переводите деньги только на тот счёт, который вы проверили. Для жилья стоимостью 500.000 euros тщательно проведённое завершение сделки превращает месяцы работы в безопасно приобретённый собственный дом. В Spain Developments мы сопровождаем ваше завершение сделки от начала до конца, даже если вы находитесь за границей, и без комиссии для покупателя. Когда будете готовы, свяжитесь с нами.