Hypotekárne sprostredkovanie pre nerezidentov kupujúcich nehnuteľnosť v Španielsku

Táto stránka je určená pre medzinárodných kupujúcich, ktorí chcú španielsku hypotéku na novostavbu na Costa del Sol. Dozviete sa, koľko si môžete požičať, ako to funguje pri novostavbe a ktoré náklady sa potichu posunuli vo váš prospech. Úprimné odpovede, jednoduchým jazykom.

Rýchle zhrnutie:a0Väčšina nerezidentov si môže požičať približne 60 % až 70 % z ceny, takže potrebujete 30 % až 40 % v hotovosti plus náklady na kúpu. Dôležitá je mena, v ktorej zarábate: poľskí kupujúci zvyčajne dostanú hypotéku bez väčších problémov, zatiaľ čo príjem v českých korunách je problematickejší a môže byť obmedzený približne na 50 %. Pri novostavbe vybavujete hypotéku blízko dokončenia, nie roky vopred, ale predbežné schválenie môžete získať skoro. Dobrá správa, ktorú mnohí kupujúci prehliadnu: od roku 2019 banka platí väčšinu vlastných nákladov na zriadenie hypotéky. Spojíme vás s hypotekárnym maklérom, ktorému dôverujeme, aby to celé vybavil.

Koľko si môžete požičať

Ako nerezident vám banky zvyčajne požičajú až 60 % až 70 % z ceny, podľa toho, čo je nižšie v porovnaní s ich odhadom hodnoty. Zvyšok ide z vašich úspor, plus náklady na kúpu navyše.

Výška závisí od vášho profilu, nehnuteľnosti a meny, v ktorej zarábate. Nie je to len o tom, či zarábate v eurách. Španielske banky akceptujú väčšinu mien, ale vedú si zoznam tých, voči ktorým sú opatrné, a česká koruna je na ňom.

• Poľskí kupujúcia0zvyčajne dostanú bežných 60 % až 70 %, aj keď zlotý nie je euro.
• Príjem v českých korunách je najproblematickejší.a0Koruna patrí medzi meny, ktoré španielske banky nemajú rady, takže maximum, ktoré požičajú, môže byť približne 50 %.
• Kupujúci z UKa0majú nárok aj po Brexite. Kritériá sú jednoducho o niečo prísnejšie.

Tu je jednoduchý príklad. Pri novostavbe za 500.000 euros je 70 % hypotéka 350.000 euros, takže potrebujete 150.000 euros vlastných prostriedkov plus náklady na kúpu vo výške približne 12 % až 14 %. Ak zarábate v mene, voči ktorej sú banky opatrné, ako je česká koruna, a strop je 50 %, úver je 250.000 euros, takže by ste potrebovali 250.000 euros v hotovosti.

Sadzby a podmienky

Väčšina nerezidentov si vyberá fixnú sadzbu pre istotu rovnakej splátky každý mesiac. Počas roku 2025 a aj v roku 2026 sa fixné sadzby pre nerezidentov pohybovali približne od 3 % pri silných profiloch až po okolo 5 %, v závislosti od banky a vašej finančnej situácie.

• Fixná sadzba.a0Splátka zostáva rovnaká počas celej doby. Obľúbená medzi zahraničnými kupujúcimi, ktorí chcú predvídateľný rozpočet.
• Variabilná sadzba.a0Je naviazaná na Euribor (základnú úverovú sadzbu eurozóny), takže splátka môže rásť alebo klesať. Vyberá si ju menej nerezidentov.
• Doba splatnosti a vek.a0Doba splatnosti je často obmedzená približne na 20 rokov, s vekovými limitmi, takže úver je zvyčajne splatený okolo veku 70 až 75 rokov.

Medzi španielske banky aktívne pri nerezidentoch patria Santander, BBVA a CaixaBank. Každá má vlastný prístup a ten sa časom mení, čo je presne miesto, kde vám dobrý maklér ušetrí tipovanie.

Ako funguje hypotéka pri novostavbe

Načasovanie pri novostavbe je iné ako pri ďalšom predaji a mnohých kupujúcich to prekvapí.

• Hypotéku vybavujete blízko dokončenia, nie roky vopred.a0Počas výstavby platíte postupné platby z vlastných prostriedkov. Skutočná hypotéka sa nastavuje blízko dokončenia, zvyčajne približne dva mesiace pred podpísaním listu vlastníctva.
• Dôvodom je odhad hodnoty.a0Bankový odhad hodnoty (thea0tasación) platí len približne šesť mesiacov, takže sa musí urobiť ku koncu. Tento poplatok za odhad platíte vy a je to jeden z mála hypotekárnych nákladov, ktoré idú na vás.
• Stále si to môžete naplánovať vopred.a0Maklér vopred posúdi váš profil a dá vám predbežné schválenie, teda úprimné zhodnotenie, či hypotéku dostanete a približne v akej výške, ešte skôr, než sa k čomukoľvek zaviažete.
• Banka požičiava podľa svojho ocenenia.a0Požičiava percento z nižšej sumy medzi cenou a svojím ocenením. Pri novostavbe sa ocenenie zvyčajne zhoduje s cenou, na ktorej ste sa dohodli, ale nie je to zaručené, preto si dobrý sprostredkovateľ vopred overí pravdepodobnú hodnotu. Takto vás pred dokončením nič neprekvapí.

Upozornenie:a0Predbežné schválenie nie je konečnou zárukou. Banka vašu situáciu znova preverí pred dokončením, takže si dovtedy udržujte financie stabilné. Prijatie nového dlhu alebo zmena zamestnania medzi predbežným schválením a podpisom listu vlastníctva môžu zmeniť ponuku.

Príjemné prekvapenie: banka platí väčšinu nákladov na hypotéku

Tu je niečo, čo vie len málo kupujúcich. Od španielskeho hypotekárneho zákona z roku 2019 (Ley 5/2019), banka, nie vy, platí väčšinu nákladov na samotné zriadenie hypotéky.

• Banka platía0AJDa0(daň z kolkov na hypotekárnej listine), ako aj poplatky notárovi, katastru nehnuteľností a gestoríi za hypotéku.
• Vy platíte najmä zaa0ocenenie nehnuteľnosti, ktoré býva zvyčajne niekoľko stoviek eur.

Jednu vec si držte v hlave oddelene. Toto sa týka hypotéky. Kúpa novostavby stále znamená 10% IVA plus približne 1,2% AJD zo samotnej kúpy, čo platí každý kupujúci bez ohľadu na to, či hypotéku využije alebo nie. Ale vlastné náklady na zriadenie hypotéky teraz vo veľkej miere znáša banka, čo je skutočná úspora.

Dokumenty a ako dlho to trvá

Španielske banky chcú úplný obraz o vašich financiách z vašej domovskej krajiny, takže s touto časťou je dobré začať včas.

• Vaše daňové priznania z domovskej krajiny za posledné dva alebo tri roky, plus nedávne výplatné pásky alebo firemné účty.
• Bankové výpisy, úverová správa a vašea0NIEa0(identifikačné číslo cudzinca), ktoré potrebujete pred dokončením.
• Úradné preklady kľúčových dokumentov do španielčiny a niekedy aja0Haagska apostila, medzinárodná pečiatka, ktorá dokazuje, že dokument je v zahraničí pravý.

Od úplnej žiadosti trvá schválenie zvyčajne 4 až 8 týždňov. Chýbajúce alebo nepreložené dokumenty sú hlavnou príčinou oneskorení.

Ako pomáhame

Nepožičiavame peniaze a nie sme banka. Spojíme vás s hypotekárnym sprostredkovateľom, ktorému dôverujeme, ktorý každý deň vybavuje španielske úvery pre zahraničných kupujúcich a vie, ktoré banky sa hodia k vašej národnosti a príjmu.

Aby bolo úplne jasné, pokiaľ ide o náklady: sprostredkovateľ je nezávislý špecialista tretej strany, takže má vlastný poplatok, zvyčajne okolo 0,5% až 1% z úveru plus DPH, oddelene od našej služby pri kúpe, ktorá pre vás zostáva bezplatná. Dobrý sprostredkovateľ si tento poplatok zarobí späť tým, že vám vybaví lepšie podmienky a zabráni vám stratiť týždne s bankou, ktorá aj tak nikdy nemala v úmysle povedať áno.

Bonusový tip:a0Každá nehnuteľnosť na našej webovej stránke má zabudovanú hypotekárnu kalkulačku aj kalkulačku nákladov. Ešte predtým, než sa s niekým porozprávate, si môžete na pár kliknutí odhadnúť svoju mesačnú splátku a celkové náklady, takže váš rozpočet je jasný od začiatku.

Keďže Spain Developments je nezávislá spoločnosť, úprimne vám povieme aj vtedy, keď pre vás hypotéka nedáva zmysel. Ak sú čísla napäté, povieme to. Zostávate s jedným dôveryhodným poradcom, ktorý usporiada vaše financie skôr, než sa zamilujete do domu, ktorý si zatiaľ nemôžete dovoliť financovať.

Záver

Španielska hypotéka pre nerezidenta je úplne možná, len je iná ako doma. Zvyčajne si môžete požičať 60 % až 70 %, menej, ak zarábate v mene, voči ktorej sú banky opatrné, napríklad v českej korune. Pri novostavbe ju vybavujete ku koncu výstavby, pričom predbežné schválenie si zaistíte skôr, aby ste poznali svoj rozpočet. A od roku 2019 banka pokrýva väčšinu vlastných nákladov hypotéky. Keď budete pripravení, napíšte svojmu poradcovi v Spain Developments a my vás predstavíme nášmu overenému brokerovi, bez poplatku pre kupujúceho za našu pomoc.