Preverenie developera pre kupujúcich nehnuteľností vo výstavbe v Španielsku

Táto stránka je pre medzinárodných kupujúcich, ktorí zvažujú kúpu nehnuteľnosti vo výstavbe alebo novostavby na Costa del Sol. Chcete vedieť, či je developer bezpečný, skôr než odovzdáte akékoľvek peniaze. Táto stránka vysvetľuje, ako si developera preveriť, jednoduchým a úprimným jazykom.

Kúpa vo výstavbe znamená platiť za domov ešte pred jeho dokončením. Môže to byť skvelý spôsob kúpy. Môže sa to však aj pokaziť, ak je developer slabý. Dobrou správou je, že španielske právo kupujúcich silno chráni a dôkladná kontrola odstraňuje väčšinu rizika.

Krátka odpoveď:a0Úprimne vám povieme, či je developer zavedený a overený, alebo úplne nový a zatiaľ bez histórie, a podelíme sa o všetky skutočné skúsenosti, ktoré máme. Váš právnik právne overí licencie, bankovú záruku a kataster nehnuteľností a môžeme vás predstaviť nezávislému právnikovi, s ktorým spolupracujeme už roky, hoci využiť nášho nie je povinné. Podľa španielskeho práva musí byť každá platba za nehnuteľnosť vo výstavbe chránená bankovou zárukou, takže aj keď developer zlyhá, vaše peniaze sú vymožiteľné.

Kto čo kontroluje, úprimne

Je dôležité byť tu presný v tom, aké sú jednotlivé úlohy, pretože niektoré agentúry ich zahmlievajú. Ide o dve samostatné úlohy a vykonávajú ich dvaja rôzni ľudia.

My preverujeme developera ako spoločnosť. Úprimná realita je taká, že Costa del Sol zažíva boom, takže mnohí developeri sú noví a pre niektorých je to ich úplne prvý projekt. Existuje hŕstka zavedených mien, ktoré už poznáme a s ktorými sme spolupracovali. Našou úlohou je úprimne vám povedať, na aký typ sa pozeráte, a tam, kde máme s developerom skutočné skúsenosti alebo poznáme kupujúcich, ktorí ich majú, sa o ne otvorene podelíme, o dobré aj zlé. Kde zatiaľ nemáme žiadne skúsenosti, povieme to priamo namiesto toho, aby sme predstierali opak.

Váš právnik vykonáva právne overenie. V Španielsku to takto funguje. Právnik formálne potvrdzuje licencie, bankovú záruku a zápisy v katastri nehnuteľností. Môžeme vás predstaviť nezávislému právnikovi, s ktorým spolupracujeme už roky a ktorému dôverujeme, hoci nikdy nie ste povinní využiť nášho.

• Dáme vám ľudský obraz, tam kde ho máme: je to zavedený developer, ktorého poznáme, alebo novší developer, ktorý zatiaľ nemá históriu.
• Váš právnik vám dá právny obraz: sú všetky dokumenty platné a v poriadku.
• Spolu tieto dve kontroly pokrývajú povesť aj dokumentáciu, takže nič neprepadne medzerou.

Tip navyše:a0Krásna brožúra vám o developerovi nepovie nič. Ak má dokončené projekty, požiadajte, aby ste ich videli, a ak môžete, porozprávajte sa s ľuďmi, ktorí už kúpili. Minulé odovzdanie je najlepšou indíciou budúceho odovzdania, hoci úplne nový developer zatiaľ nemusí mať žiadne, čo samo osebe stojí za to vedieť.

Skutočné riziká kúpy vo výstavbe

Buďme úprimní o tom, čo sa môže pokaziť. Tieto obavy sú skutočné a zaslúžite si im rozumieť.

Najhlbší strach pochádza z roku 2008. Keď sa trh zrútil, tisíce zahraničných kupujúcich prišli o svoje postupné platby, pretože developeri skrachovali uprostred výstavby. Táto trauma stále ovplyvňuje to, ako opatrne sa dnes kupujúci cítia. Veľký rozdiel teraz je, že španielske právo prikazuje, aby každá platba za nehnuteľnosť vo výstavbe bola chránená bankovou zárukou, takže aj keď developer zlyhá, vaše peniaze sú vymožiteľné. Nižšie presne vysvetľujeme, ako to funguje.

• Developerovi môžu počas výstavby dôjsť peniaze, čo zanechá budovu nedokončenú a vaše platby v ohrození.
• Výstavba sa môže začať bez úplných licencií a v najhoršom prípade môže súd nariadiť demoláciu.
• Nečestná firma predávajúca nehnuteľnosti vo výstavbe môže vziať zálohy a jednoducho zmiznúť.

Riziká existujú aj úplne na konci výstavby, keď očakávate, že sa nasťahujete.

• Chýbajúca alebo neplatná banková záruka necháva vaše postupné platby bez ochrany.
• Beza0Licencie prvého užívania, nemôžete v nehnuteľnosti legálne bývať ani pripojiť inžinierske siete.
• Predajné taktiky vytvárajúce nátlak, ako napríklad „špeciálna cena len dnes, ďalší majú záujem“, vás tlačia k rozhodnutiu skôr, než si čokoľvek overíte.

Tento posledný bod si zaslúži jasnú odpoveď. Skutočný nátlak je varovný signál, nie dôvod na unáhlenie. Dobrý domov a spoľahlivý developer tu budú aj potom, čo váš právnik vykoná kontroly.

Ako španielske právo chráni vaše peniaze

Tu prichádza upokojujúca časť a je skutočne silná. Španielsko má vážnu právnu ochranu pre kupujúcich nehnuteľností vo výstavbe. Keď jej porozumiete, strach zo straty zálohy sa výrazne zmenší.

Každá platba, ktorú urobíte pred dokončením, musí byť chránená bankovou zárukou alebo poistnou zmluvou. Vyžaduje to zákon, takže pre developera to nie je voliteľné.

• Táto ochrana vychádza za0Ley 57/1968, zákon, ktorý vyžaduje, aby developeri garantovali platby kupujúcich, posilnený zákonom26nbsp;Ley 20/2015.
• Ak developer nehnuteľnosť nedodá, máte nárok na vrátenie 100 % svojich peňazí plus zákonný úrok.
• Nejde len o to, že developer zbankrotuje. Ak sa výstavba pretiahne za termín dokončenia stanovený vo vašej zmluve, máte tiež právo dostať svoje peniaze späť.
• Banky, ktoré držia tieto prostriedky, nesú spoločnú zodpovednosť a španielsky Najvyšší súd v týchto prípadoch opakovane rozhodoval v prospech kupujúcich.

To znamená, že vaše postupné platby nevisia vo vzduchu. Sú kryté zárukou, zo zákona, a súdy stoja na vašej strane. Kľúčové je uistiť sa, že táto záruka skutočne existuje a je platná, čo presne potvrdzuje váš právnik.

Tu je jednoduchý príklad. Počas výstavby zaplatíte 150.000 eur v postupných platbách za nehnuteľnosť kúpenú z projektu. Developer ju neskôr nedokončí. S platnou bankovou zárukou podľa Ley 57/1968 si môžete nárokovať späť tých 150.000 eur plus zákonný úrok a banka nesie časť zodpovednosti.

Právne dokumenty, ktoré váš právnik kontroluje

Váš právnik prechádza jasný kontrolný zoznam ešte predtým, než budete vystavení akémukoľvek riziku. Tieto pojmy si nemusíte pamätať naspamäť, ale ich znalosť vám pomáha cítiť sa istejšie.

• The26nbsp;licencia de obra, stavebné povolenie, ktoré umožňuje, aby výstavba prebiehala legálne.
• Že pozemok je26nbsp;suelo urbano, čo znamená, že je klasifikovaný ako mestský a zastavateľný, nie ako chránená alebo vidiecka pôda.
• The26nbsp;CFO, osvedčenie o ukončení prác, ktoré potvrdzuje, že budova je riadne dokončená.

Ešte niekoľko ďalších prichádza na rad pri dokončení a v registri.

• The26nbsp;LFO, licencia prvého užívania, ktorá vám umožňuje legálne bývať v nehnuteľnosti a pripojiť vodu a elektrinu.
• Aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, aby zobrazoval skutočný súčasný stav.
• Platná banková záruka alebo poistná zmluva pokrývajúca každú postupnú platbu, ktorú ste uhradili.

Upozornenie:26nbsp;Malý rezervačný depozit sa často platí ako prvý, ešte pred zriadením bankovej záruky, a to je normálne. Časť, ktorú treba chrániť, je súkromná kúpna zmluva (PPC), kde sa začínajú veľké postupné platby. Predtým, než ich zaplatíte, musí váš právnik potvrdiť, že je zavedená platná banková záruka. Práve táto záruka vám vráti peniaze, ak výstavba zlyhá.

Prečo spolupracovať so Spain Developments

Sme nezávislý agent kupujúceho s prístupom ku každému projektu na Costa del Sol. Nie sme viazaní na žiadneho konkrétneho developera. To znamená, že nemáme dôvod tlačiť vás k staviteľovi, ktorý pre vás nie je vhodný.

Kupujúcich sme už odradili od developerov so slabým popredajným servisom, aj keď tie projekty na papieri vyzerali atraktívne. Radšej prídeme o rýchly predaj, než by sme vás poslali do frustrujúcej skúsenosti. Úspešní sme len vtedy, keď ste vo svojom domove spokojní.

Naša služba pri kúpe vás nestojí nič, pretože našu odmenu platí developer. Cena je rovnaká, či kúpite cez nás alebo priamo, pretože provízia je zahrnutá v pevnom cenníku. Ak idete napriamo, nič neušetríte a pripravíte sa o odborníka na svojej strane.

Keď budete pripravení, dáme vám náš úprimný názor na ktoréhokoľvek developera a váš právnik zabezpečí všetky právne kontroly. Spoločne tak kupujete z projektu s istotou.