Preverjanje investitorja za kupce novogradenj v Španiji

Ta stran je namenjena mednarodnim kupcem, ki razmišljajo o nakupu doma na Costa del Sol v predprodaji ali novogradnji. Preden izročite kakršen koli denar, želite vedeti, ali je razvijalec varen in zanesljiv. Ta stran pojasnjuje, kako preveriti razvijalca, v preprostem in poštenem jeziku.

Nakup v predprodaji pomeni, da plačate za dom, preden je dokončan. To je lahko odličen način nakupa. Lahko pa gre tudi narobe, če je razvijalec šibek. Dobra novica je, da španska zakonodaja kupce močno ščiti, skrbno preverjanje pa odstrani večino tveganja.

Hiter odgovor:nbsp;Iskreno vam povemo, ali je razvijalec uveljavljen in preverjen ali pa povsem nov in še brez referenc, ter delimo vse resnične izkušnje, ki jih imamo. Vaš odvetnik pravno preveri dovoljenja, bančno garancijo in zemljiško knjigo, mi pa vas lahko povežemo z neodvisnim odvetnikom, s katerim sodelujemo že leta, čeprav uporaba našega ni obvezna. Po španski zakonodaji mora biti vsako plačilo v predprodaji zaščiteno z bančno garancijo, zato je tudi v primeru propada razvijalca vaš denar mogoče povrniti.

Kdo kaj preverja, iskreno

Pomembno je, da smo tukaj natančni glede vlog, ker jih nekatere agencije zabrišejo. Obstajata dve ločeni nalogi in opravljata ju dve različni osebi.

Mi preverimo razvijalca kot podjetje. Iskrena resničnost je, da Costa del Sol cveti, zato je veliko razvijalcev novih, pri nekaterih pa gre celo za njihov prvi projekt. Obstaja peščica uveljavljenih imen, ki jih že poznamo in s katerimi smo sodelovali. Naša naloga je, da vam iskreno povemo, katero vrsto gledate, in kjer imamo z razvijalcem resnične izkušnje ali poznamo kupce, ki jih imajo, to odkrito delimo — dobro in slabo. Kjer izkušenj še nimamo, to jasno povemo, namesto da bi se pretvarjali.

Vaš odvetnik opravi pravno preverjanje. V Španiji to deluje tako. Odvetnik uradno potrdi dovoljenja, bančno garancijo in vpise v zemljiško knjigo. Lahko vas povežemo z neodvisnim odvetnikom, s katerim sodelujemo že leta in mu zaupamo, vendar nikoli niste dolžni uporabiti našega.

• Podamo vam človeško sliko, kjer jo imamo: ali gre za uveljavljenega razvijalca, ki ga poznamo, ali za novejšega brez dosedanjih referenc.
• Vaš odvetnik vam poda pravno sliko: ali so vsi dokumenti veljavni in urejeni.
• Skupaj ti dve preverjanji pokrijeta tako ugled kot dokumentacijo, tako da nič ne pade skozi vrzel.

Dodaten nasvet:nbsp;Lepa brošura vam o razvijalcu ne pove ničesar. Kjer imajo dokončane projekte, prosite, da jih vidite, in če lahko, govorite z ljudmi, ki so že kupili. Pretekla izvedba je najboljši namig za prihodnjo izvedbo, čeprav je razvijalec, ki je povsem nov, morda še nima, kar je samo po sebi vredno vedeti.

Resnična tveganja pri nakupu v predprodaji

Bodimo iskreni glede tega, kaj lahko gre narobe. Ti strahovi so resnični in zaslužite si, da jih razumete.

Najgloblji strah izvira iz leta 2008. Ko se je trg zrušil, je na tisoče tujih kupcev izgubilo svoja obročna plačila, ker so razvijalci med gradnjo propadli. Ta travma še danes oblikuje, kako previdni so kupci. Velika razlika danes je, da španska zakonodaja zahteva, da je vsako plačilo v predprodaji zaščiteno z bančno garancijo, zato je tudi v primeru propada razvijalca vaš denar mogoče povrniti. Spodaj natančno pojasnimo, kako.

• Razvijalcu lahko med gradnjo zmanjka denarja, zaradi česar stavba ostane nedokončana, vaša plačila pa ogrožena.
• Gradnja se lahko začne brez vseh dovoljenj in v najslabšem primeru lahko sodišče odredi rušenje.
• Nepošteno podjetje za predprodajo lahko pobere depozite in preprosto izgine.

Tveganja obstajajo tudi čisto na koncu gradnje, ko pričakujete vselitev.

• Manjkajoča ali neveljavna bančna garancija pusti vaša obročna plačila nezaščitena.
• Breznbsp;Dovoljenja za prvo uporabo, v domu ne morete zakonito bivati ali priključiti komunalnih storitev.
• Prodajne taktike pod pritiskom, kot je 22posebna cena samo danes, drugi so zainteresirani22, vas silijo, da se zavežete, preden karkoli preverite.

Ta zadnja točka si zasluži jasen odgovor. Resničen pritisk je opozorilni znak, ne razlog za hitenje. Dober dom in zanesljiv razvijalec bosta še vedno tam, ko bo vaš odvetnik opravil preverjanja.

Kako španska zakonodaja ščiti vaš denar

Tukaj pride pomirjujoči del, in ta je res močan. Španija ima resno pravno zaščito za kupce v predprodaji. Ko to razumete, se strah pred izgubo depozita precej zmanjša.

Vsako plačilo, ki ga opravite pred dokončanjem, mora biti zaščiteno z bančno garancijo ali zavarovalno polico. To zahteva zakon, zato za razvijalca to ni izbira.

• Ta zaščita izhaja iznbsp;Zakon 57/1968, zakon, ki od investitorjev zahteva, da jamčijo za plačila kupcev, okrepljen z Zakonom 20/2015.
• Če investitor ne izroči nepremičnine, ste upravičeni do 100 % vračila svojega denarja, plus zakonske obresti.
• Ne gre le za to, da investitor propade. Če gradnja preseže rok dokončanja, določen v vaši pogodbi, imate prav tako pravico zahtevati vračilo svojega denarja.
• Banke, ki hranijo sredstva, so solidarno odgovorne, špansko vrhovno sodišče pa je v teh primerih dosledno odločalo v prid kupcem.

To pomeni, da vaša obročna plačila ne visijo v zraku. Zanje stoji jamstvo, po zakonu, in sodišča so na vaši strani. Ključno je zagotoviti, da to jamstvo dejansko obstaja in je veljavno, kar natančno preveri vaš odvetnik.

Tukaj je preprost primer. Med gradnjo za nepremičnino na načrtu plačate 150.000 euros v obročnih plačilih. Investitor pozneje ne dokonča gradnje. Z veljavno bančno garancijo po Zakonu 57/1968 lahko zahtevate vračilo teh 150.000 euros plus zakonske obresti, banka pa nosi del odgovornosti.

Pravni dokumenti, ki jih preveri vaš odvetnik

Vaš odvetnik gre skozi jasen kontrolni seznam, preden ste izpostavljeni kakršnemu koli tveganju. Teh izrazov si ni treba zapomniti, vendar vam njihovo poznavanje pomaga, da imate občutek nadzora.

• licencia de obra, gradbeno dovoljenje, ki omogoča, da gradnja poteka zakonito.
• Da je zemljišče suelo urbano, kar pomeni, da je opredeljeno kot urbano in zazidljivo, ne pa zaščiteno ali podeželsko zemljišče.
• CFO, potrdilo o zaključku del, ki potrjuje, da je stavba pravilno dokončana.

Še nekaj jih pride na vrsto ob zaključku in v zemljiški knjigi.

• LFO, dovoljenje za prvo vselitev, ki vam omogoča, da v nepremičnini zakonito bivate ter priključite vodo in elektriko.
• Svež izpisek iz zemljiške knjige, da prikazuje dejansko trenutno stanje.
• Veljavna bančna garancija ali zavarovalna polica, ki krije vsako obročno plačilo, ki ste ga opravili.

Opozorilo: Majhen rezervacijski polog je pogosto plačan najprej, preden je bančna garancija vzpostavljena, in to je običajno. Del, ki ga je treba zaščititi, je zasebna kupoprodajna pogodba (PPC), kjer se začnejo velika obročna plačila. Preden jih plačate, mora vaš odvetnik potrditi, da je veljavna bančna garancija vzpostavljena. To jamstvo je tisto, ki vam vrne denar, če gradnja propade.

Zakaj sodelovati s Spain Developments

Smo neodvisni zastopnik kupcev z dostopom do vseh projektov na Costa del Sol. Nismo vezani na nobenega posameznega investitorja. To pomeni, da nimamo nobenega razloga, da bi vas usmerjali k graditelju, ki ni pravi za vas.

Kupce smo že odvrnili od investitorjev s slabo poprodajno storitvijo, tudi ko so ti projekti na papirju delovali privlačno. Raje izgubimo hitro prodajo, kot da vas pošljemo v frustrirajočo izkušnjo. Uspešni smo le, ko ste vi zadovoljni v svojem domu.

Naša storitev nakupa vas ne stane ničesar, ker našo provizijo plača investitor. Cena je enaka, ne glede na to, ali kupite prek nas ali neposredno, saj je provizija vključena v fiksni cenik. Če greste neposredno, ne prihranite ničesar in izgubite strokovnjaka na svoji strani.

Ko boste pripravljeni, vam bomo iskreno povedali svoje mnenje o katerem koli investitorju, vaš odvetnik pa bo uredil pravna preverjanja. Skupaj je to način, kako samozavestno kupiti nepremičnino na načrtu.