Zagotovitev vaše enote in pogojev pri novogradnji na Costa del Sol

Ta stran je namenjena kupcem, ki želijo razumeti, kako se novogradnje v resnici prodajajo: o čem se je mogoče pogajati, kako delujejo rezervacije in plačila ter kako je vaš denar zaščiten. Je iskrena in podrobna, brez lažnih obljub.

Kratek povzetek:a0Pri novogradnjah je cena večinoma fiksna, zato ne gre za zniževanje cene s pogajanji. Gre za to, da dobite pravo enoto ob pravem času in da natančno veste, kako postopek deluje. Investitorji enote objavljajo v paketih in najboljše pogosto zadržijo, zato spremljamo projekte, ki so vam všeč, in vam sporočimo v trenutku, ko se pojavi dobra enota. Iskreno vam povemo tudi o stvareh, ki kupce presenetijo: običajno plačate, preden podpišete, pogodba se redko spreminja, projekti pa pogosto zamujajo. Nič od tega ni težava, če to veste vnaprej, vaš denar pa je ves čas zaščiten z zakonom.

Iskrena resnica o ceni

Bodimo iskreni že od začetka, ker je prav ta iskrenost bistvo vsega. Pri novogradnjah na Costa del Sol je cena večinoma fiksna. Investitorji določijo fiksni cenik in ta se ne spreminja veliko. Močni projekti se prodajajo hitro, gradbinec s čakalno listo pa nima razloga za znižanje cene.

Zato se ne bomo pretvarjali, da vam lahko izpogajamo velik popust. Mnogi agenti namigujejo, da so cene prosto predmet pogajanj, potem pa ne dosežejo ničesar in kupec ostane razočaran. Raje vam povemo resnico. Prava vrednost ni v znižanju cene, temveč v izbiri prave enote ob pravem trenutku, in prav tu začnemo delati za vas.

Opozorilo:a0Bodite previdni pri vsakem agentu, ki obljublja velik popust na novogradnjo, še preden sploh pozna projekt. Pri močnih projektih na Costa del Sol tak popust običajno ne obstaja. Takšna obljuba je pogosto le vaba, da pritegne vašo pozornost.

Kako se enote v resnici objavljajo in zakaj potrebujete, da mi spremljamo trg

Tukaj je nekaj, česar vam večina agentov ne bo povedala. Ker je povpraševanje tako visoko, investitorji svoje enote objavljajo v paketih, v poljubnem vrstnem redu. Najboljša enota pogosto ni objavljena na začetku.

Kaj to pomeni za vas:

• Zgodaj lahko pomeni boljšo ceno.a0Nakup ob lansiranju, preden je izdano gradbeno dovoljenje in pred prvim dvigom cen, vam običajno prinese najnižjo ceno. To je odlično, če vam je najbolj pomembna prihodnja vrednost.
• Najboljši dom lahko pride pozneje.a0Če ste končni uporabnik, ki mu je pomembnejši pravi dom kot rast vrednosti, je lahko boljša enota objavljena mesece pozneje, tudi v projektu, ki je bil lansiran pred letom dni. Dobre enote na tem trgu še zdaleč niso vse prodane.
• Nekateri investitorji najprej objavijo najslabše enote.a0Ne vsak investitor, vendar nekateri to počnejo. Slabše enote ponudijo zgodaj, da jih prodajo, najboljše zadržijo in opazujejo, kako se odzove trg. To boste redko slišali od prodajalca.

Prav zato je pomembno, da mi spremljamo dogajanje. Ves čas imamo kupce v istih projektih, zato smo med prvimi, ki izvemo, ko se cenik posodobi. Povejte nam, kateri projekti so vam všeč, in jih bomo spremljali za vas. V trenutku, ko je objavljena enota, ki vam ustreza, vas obvestimo.

Opozorilo:a0Nekateri investitorji niso povsem odprti glede tega, kaj je prodano. Enota je lahko označena kot bbsoldab, čeprav je v resnici samo zadržana, nato pa se pozneje znova pojavi na trgu. Pomagamo vam videti skozi to in vam iskreno povemo, kdaj je dom, ki vam je všeč, na primer določen penthouse, zadržan in ne zares prodan.

Enote se vrnejo, zato ne obupajte nad projektom

Če zamudite eno enoto, ne odpišite celotnega projekta. Enote se na trg vračajo pogosteje, kot bi si mislili.

• Pred pogodbo je vmesno obdobje.a0Po rezervaciji lahko mine nekaj časa, preden je podpisana zasebna kupoprodajna pogodba (thea0contrato privado de compraventa, ali PPC), ker PPC potrebuje gradbeno dovoljenje. Pri pravkar lansiranem projektu dovoljenja pogosto še ni, čakanje pa lahko traja šest mesecev ali več. To je normalno in standardno.
• Kupci si premislijo.a0Nekateri odstopijo v fazi PPC. Izgubijo polog in enota se vrne na trg.
• Hipoteke padejo v vodo.a0Tudi tik pred zaključkom projekta se lahko zgodi, da kupec ne dobi hipoteke in mora investitor enoto ponovno prodati.

Zato ima lahko projekt, ki je danes videti poln, prihodnji mesec pravo enoto za vas. Spremljamo dogajanje in hitro ukrepamo, ko se katera vrne.

Kako rezervacije in pologi v resnici delujejo

Da zadržite enoto, plačate rezervacijski polog, preostanek pa se plačuje po fazah, ko gradnja napreduje. Tukaj so iskrene podrobnosti, ki jih večina strani preskoči.

• Lahko zadrži enoto, medtem ko jo preverjate.a0Včasih lahko rezervirate enoto za nekaj dni ali teden dni, da jo ustrezno preverite, in če se odločite proti njej, vam investitor vrne polog. Mnogi so pri tem prilagodljivi, vendar vedno najprej potrdite pogoje.
• Znesek se zelo razlikuje.a0Prva rezervacija je pogosto manjši znesek, da se enota umakne s trga. Pri večjem nakupu je lahko polog približno 1% do 3% cene. Nato so plačila običajno razdeljena po fazah: večje plačilo ob zasebni kupoprodajni pogodbi, nato preostanek ob zaključku.
• Brez gradbenega dovoljenja pomeni polno vračilo.a0Če investitor nikoli ne pridobi gradbenega dovoljenja, kar je redko, dobite svoj polog v celoti nazaj. To zahteva španska zakonodaja.

Običajno plačate, preden podpišete, in to je normalno

To preseneti veliko kupcev, zato želimo, da ste na to pripravljeni. Na Costa del Sol zelo pogosto pošljete denar investitorju, še preden je podpisana zasebna kupoprodajna pogodba. Pogodba se nato podpiše pozneje.

To je tukaj popolnoma običajno. Ne želimo vas prestrašiti, samo želimo, da to pričakujete. Nekateri investitorji bodo najprej podpisali pogodbo, vendar je običajen vrstni red najprej denar, nato pogodba. Zadnji korak, zemljiškoknjižna listina (escritura), se vedno podpiše pred notarjem (notario) kot del določenega pravnega postopka. Če ta vrstni red poznate vnaprej, je celotna zadeva bolj mirna kot stresna.

Pogodba: kaj vaš odvetnik lahko in česa ne more storiti

Postavimo realna pričakovanja glede zasebne kupoprodajne pogodbe. Večina investitorjev je ne bo spreminjala. Če ima projekt 100 enot in vsak kupec želi urediti svojo klavzulo, je to preprosto nemogoče upravljati. Pogodba je standardna in jo večinoma podpišete takšno, kot je.

Kaj torej vaš odvetnik dejansko naredi? Preveri, da je v pogodbi vse pravilno, da sta nepremičnina in investitor zanesljiva ter da so vaša pravna zaščita vzpostavljena. V približno 90 % primerov samih klavzul ni mogoče spremeniti. Tu in tam lahko dober odvetnik pri kakšni manjši stvari prilagodi podrobnost, in videli smo, da je naš zaupanja vreden odvetnik to storil, vendar le redko, in običajno to ni potrebno.

Dobra novica je, da je v Spain večina vaše zaščite zapisana že v sam zakon, ne pa izpogajana v pogodbi. Zato vas tudi standardna pogodba še vedno varuje. To je tudi razlog, da priporočamo neodvisnega odvetnika, ki nam ne plača nobene provizije za napotitev. Mnoge agencije vas usmerijo k odvetniku, ki jim plača povratno provizijo. Mi tega ne počnemo. Svojega odvetnika lahko izberete sami, odvetnik pa vedno deluje izključno za vas. Našega preprosto priporočamo zato, ker je usklajevanje bolj gladko in je celoten postopek za vas lažji.

Kako je vaš denar zaščiten: bančna garancija

To je zaščita, ki je najpomembnejša, in gre za zakon, ne za nekaj, o čemer se moramo pogajati.

Vsak euro, ki ga plačate pred dokončanjem, je zaščiten v skladu z zakonom Law 57/1968 (Ley 57/1968), okrepljenim z zakonom Law 20/2015 (Ley 20/2015). Tako to v resnici deluje:

• Vaš denar gre na ločen račun.a0Investitor mora plačila kupcev hraniti na namenskem bančnem računu in se tega denarja ne sme dotakniti, dokler projekt ni dokončan.
• Banka stoji za tem.a0Sredstva krije bančna garancija, zato so zaščitena tudi, če investitor zaide v težave.
• Če gre kaj narobe, dobite vse nazaj.a0Če projekt ni izročen, dobite nazaj 100 % svojega denarja, plus obresti. Ta zaščita krije tudi primer, ko je projekt dokončan z zamudo.

Vaš odvetnik potrdi, da je garancija veljavna in izdana na vaše ime, preden plačate. Ta en sam pregled je eden najpomembnejših v celotnem nakupu.

Vedno predpostavite, da bo projekt zamujal

Ne bomo vam lagali in rekli, da so projekti dostavljeni pravočasno, ker zelo pogosto niso. Že od začetka načrtujte, kot da bo vaš zamujal.

Pogosto to niti ni krivda investitorja. Zamuda lahko nastane zaradi čakanja na občino, pridobivanja gradbenega dovoljenja ali priklopa elektrike, torej zaradi stvari, ki so zunaj nadzora investitorja. Če dom potrebujete do določenega datuma, iz kakršnega koli razloga, si pustite nekajmesečno rezervo.

Dobra novica je spet povezana z bančno garancijo: zamuda pri izročitvi je ena od stvari, ki jih krije, zato vas zamuda običajno stane časa, ne denarja.

Prilagajanje tlorisa in zaključnih elementov

Ena resnična prednost nakupa na načrt je, da lahko dom pogosto oblikujete še preden je zgrajen, česar pri dokončani rabljeni nepremičnini nikoli ne morete storiti.

• Tloris.a0Odvisno od faze gradnje boste morda lahko združili dve spalnici, odprli kuhinjo ali premaknili steno, ko je vse še vedno le na papirju.
• Zaključni elementi.a0Tla, kuhinjski elementi, kopalniške ploščice in omare je pogosto mogoče izbrati med možnostmi investitorja, tako da dom že od prvega dne ustreza vašemu okusu.
• Praktične nadgradnje.a0Klimatsko napravo, talno ogrevanje ali dodatne vtičnice je med gradnjo veliko lažje dodati kot pozneje.

Ključ je v času. Prej ko se odločite, več lahko spremenite. Pomagamo vam pravočasno postaviti prava vprašanja, da ne zamudite priložnosti.

Dodaten nasvet:a0O prilagoditvah vprašajte pred rezervacijo, ne po njej. Seznam tega, kaj lahko spremenite in do kdaj, je resničen del ponudbe, in če svoje izbire zaključnih elementov potrdite zgodaj, dobite dom, zgrajen po vaši meri.

Zaključek

Zagotovitev enote v novogradnji ni stvar tega, da izpogajate nižjo ceno. Gre za pravi trenutek, pravo enoto in postopek, ki ga popolnoma razumete. Spremljamo projekte, ki so vam všeč, in ukrepamo hitro, ko je prava enota objavljena ali se znova pojavi. Iskreno vam povemo, kako to v resnici deluje: običajno plačate, preden podpišete, pogodba je standardna, dokončanje pa pogosto zamuja. Vaš denar pa je ves čas varno zaščiten z bančno garancijo. Ko ste pripravljeni, pišite svojemu svetovalcu pri Spain Developments, pri vsem tem pa za kupca ni nobenega nadomestila.