Zaključek nakupa nepremičnine v Španiji: escritura

Ta vodnik je namenjen tujim kupcem, ki prihajajo do zadnjega koraka pri nakupu na Costa del Sol. Izvedeli boste, kaj se zgodi na dan zaključka nakupa, kaj dela notar in kako dobite ključe. Na koncu boste natančno vedeli, kako varen zaključek izpeljati tudi iz tujine.

Kratek povzetek:a0Zaključek nakupa je dan, ko pri notarju podpišetea0escrituraa0(kupoprodajno listino), plačate preostanek in prevzamete ključe. Pri novogradnji se zaključek zgodi, ko je izdana Licence of First Occupation, in plačate preostalih 60% do 80% kupnine (približno 350.000 euros za dom v vrednosti 500.000 euros) po obročnih, z bančno garancijo zavarovanih plačilih med gradnjo. Pri nadaljnji prodaji na dan običajno plačate približno 90%. Notar je nevtralen, zato še vedno potrebujete svojega neodvisnega odvetnika. V Spain vam ni treba leteti: s pooblastilom lahko vaš odvetnik podpiše namesto vas. Pazite na lažna e-sporočila z »novimi bančnimi podatki« v tednu zaključka.

Številke, ki so pomembne:

• 60% do 80%a0preostanka za plačilo ob zaključku novogradnje (približno 350.000 euros od 500.000).
• Manj kot 1 uraa0za samo podpisovanje.
• 30 dnia0za plačilo davka na nakup.
• 0 potovanja0potrebnih s pooblastilom.

Kaj se boste naučili

• Kaj je dan zaključka nakupa
• Kaj dela notar (in česa ne dela)
• Kaj se zgodi na dan, korak za korakom
• Kako plačate preostanek
• Zaključek novogradnje je drugačen
• Predaja ključev: kaj prevzeti
• Kaj storiti v prvih 30 dneh
• Tveganja in kako ostati varen

Kaj je dan zaključka nakupa

Zaključek nakupa je zadnji korak. Podpišetea0escrituraa0(javno listino o lastništvu) pred notarjem, plačate preostanek kupnine in dobite ključe. Od tega trenutka je dom pravno vaš.

Pria0novogradnji se zaključek sproži, ko mestna občina izdaa0Licence of First Occupationa0ob koncu gradnje. Do takrat ste že plačali obročne, z bančno garancijo zavarovane obroke (približno 20% do 40% cene, pogosto okoli 30%), zato na ta dan plačate preostalih 60% do 80% kupnine. Pria0nadaljnji prodaji se zaključek običajno zgodia0približno 4 do 8 tednova0po tem, ko podpišetea0contrato de arras, in plačate preostalih 90%. V vsakem primeru ta razmik vašemu odvetniku daje čas, da zaključi preverjanja, vaši banki pa čas za pripravo sredstev.

Za to vama0ni trebaa0biti v Spain. Če ne morete potovati, vaš odvetnik podpiše namesto vas s pooblastilom (dokument, ki vašemu odvetniku omogoča, da deluje v vašem imenu). Mnogi tuji kupci tako zaključijo nakup od doma.

Escritura je najpomembnejši dokument pri celotnem nakupu. Dokazuje, da ste lastnik doma. Hranite jo na varnem.

Kaj dela notar (in česa ne dela)

Ta del zmede veliko kupcev. Notar (notario) je javni uslužbenec, ki ga plačuje država. Notar jea0nevtralen. Ne dela za vas in ne dela za prodajalca.

Kaj notar dela

• Na glas prebere listino in preveri identiteto obeh strani
• Potrdi, da se nepremičnina lahko zakonito proda
• Potrdi, da je denar na voljo in da je listina pravilna
• Ožigosa listino in pošlje obvestilo zemljiški knjigi

Česa notar ne dela

• Ne ščiti vaših interesov - to je naloga vašega odvetnika
• Namesto vas ne preverja skritih dolgov ali težav z urbanističnim načrtovanjem - to vaš odvetnik stori pred tem dnem

Zato še vedno potrebujete svojega neodvisnega odvetnika. Notar uradno potrdi dejanje. Vaš odvetnik poskrbi, da je posel za vas varen.

Dodaten nasvet:a0V Spain lahko kupec običajno izbere notarja. Vaš odvetnik bo uredil dobrega. Notarske pristojbine določa zakon - predvidite približnoa00.5% do 1%a0cene.

Kaj se zgodi na dan, korak za korakom

Dan zaključka nakupa sledi jasnemu vzorcu. Tukaj je, kaj lahko pričakujete:

1. Vsi se zberejo.a0V notarski pisarni: vi (ali vaš odvetnik), prodajalec, oba odvetnika in pogosto tudi agent.
2. Notar prebere escritura.a0Na glas, z razlago klavzul. Kadar koli lahko postavite vprašanja.
3. Potrdite podrobnosti.a0Imena, opis nepremičnine, ceno in da na domu ni več dolgov.
4. Plačate preostanek.a0Preostanek kupnine, prodajalec pa izroči vse, kar še dolguje.
5. Obe strani podpišeta.a0Notar je priča in ožigosa listino.
6. Prodajalec vam izroči ključe.a0Dom je zdaj vaš.
7. Notar pošlje obvestilo.a0Zemljiški knjigi in vam izda overjeno kopijo listine.

Celotno podpisovanje običajno traja manj kot eno uro. Težji del je vaš odvetnik opravil že prej.

Resničen primer.a0Zaključujete nakup novogradnje za 500.000 euros. Vaš odvetnik je že preveril dovoljenje in dolgove. Pri notarju plačate preostanek, podpišete escritura in odidete s ključi. Če ste uporabili pooblastilo, vaš odvetnik naredi vse to in vam ključe pošlje po kurirju.

Dodaten nasvet:a0Svoj termin pri notarju rezervirajte zgodaj. Poleti in ob koncu leta se termini pri notarjih hitro zapolnijo. Pozen termin lahko zamakne celoten zaključek nakupa.

Kako plačate preostanek

Na ta dan preostanek kupnine plačate na varen način. Kolikšen je »preostanek«, je odvisno od tega, kaj ste kupili. Pria0novogradnjia0gre zaa0preostalih 60% do 80%a0po vaših obročnih plačilih med gradnjo - približno 350.000 euros za dom v vrednosti 500.000 euros. Pria0nadaljnji prodajia0je to približnoa090%a0- okoli 450.000 euros - ker ste plačali le 10% arras. Dva pogosta načina sta pri obeh enaka:

• Aa0bančni menični čeka0(zajamčen ček španske banke). Prodajalec ali razvijalec zagotovo prejme plačilo, vi pa ohranite nadzor, dokler ne podpišete.
• Takojšnjea0bančno nakaziloa0, ki je poravnano isti dan.

Gotovina se za kupnino ne uporablja. Španska pravila proti pranju denarja zahtevajo sledljivo plačilo. Vaš odvetnik uredi pravi način.

Če denar pošiljate iz druge valute - pounds, krona, zloty ali karkoli zunaj eura - načrtujte vnaprej. Menjalni tečaj se lahko spremeni med pogodbo in zaključkom.

Opozorilo:a0Valutno tveganje je resnično. Pri nakupu v vrednosti 500.000 euros lahko že majhen premik tečaja spremeni vaš strošek za tisoče. Valutni posrednik lahko zaklene tečaj, tako da je dogovorjena cena tudi cena, ki jo plačate. Tega ne prepuščajte naključju v tednu zaključka.

Zaključek novogradnje: Licence of First Occupation

Zaključek nakupa v novem projektu vključuje dva dodatna dokumenta, ki ju pri nadaljnji prodaji ni. Vaš odvetnik ju mora potrditi, preden zaključite:

• Thea0certificado final de obraa0(potrdilo o dokončanju gradnje). To dokazuje, da je bila stavba dokončana v skladu z načrti.
• Thea0licencia de primera ocupacióna0(Licence of First Occupation ali LFO). Mestna hiša jo izda ob koncu gradnje. Potrjuje, da je v domu zakonito bivati, sproži vaš zaključek in jo potrebujete za priklop vode in elektrike.

To je pomembno:a0razvijalec vas ne more prisiliti v zaključek brez Licence of First Occupation.a0Če manjka, ne podpisujte.

Preverite tudi bančno garancijo za denar, ki ste ga plačali med gradnjo. Po zakonu (Law 57/1968, Ley 20/2015) morajo biti vaša obročna plačila zaščitena do zaključka.

Resničen primer.a0Pri novogradnji na načrt v vrednosti 500.000 euros ste že plačali rezervacijsko pristojbino in obročne zneske med gradnjo - skupaj okoli 30 %, približno 150.000 euros, pri čemer je vsak euro bančno zajamčen. Ko je LFO izdana, vaš odvetnik potrdi, da so izpolnjeni trije pogoji, nato pa plačate preostalih 60 % do 80 % in prevzamete ključe:

• Že plačano:a0približno 150.000 euros obročno med gradnjo (okoli 30 %, bančno zajamčeno)
• Zdaj zapade pri notarju:a0približno 350.000 euros preostanka (okoli 70 %)
• Najprej je potrebno:a0izdana LFO, urejeno potrdilo o dokončanju in zagotovljena prejšnja plačila

Nadaljnja prodaja je enostavnejša: ni LFO in ni obročnega plačevanja med gradnjo, zato pri notarju preprosto plačate preostalih 90 % (približno 450.000 euros).

Pri Spain Developments preverimo LFO, potrdilo o dokončanju in bančno garancijo pri vsaki novogradnji, tako da nikoli ne zaključite nakupa doma, ki ni zakonit in pripravljen. Smo neodvisni zastopnik kupca, našo provizijo plača razvijalec, vi pa ne plačate nobene kupčeve provizije. Brez zadržkov nas kontaktirajte, če želite, da to preverimo za vas.

Predaja ključev: kaj prevzeti

Ključi se predajo takoj po podpisu. S tem delom ne hitite. Zberite vse in preverite po pisnem seznamu:

• Vsi ključi glavnih vrat (vsaka kopija).
• Daljinec za garažo ali parkirišče.
• Ključ shrambe (trastero).
• Ključ poštnega nabiralnika.
• Ključi in kode skupnih vrat (vrata, bazen, telovadnica).
• Kode alarma ali obeski.
• Za novogradnjo: garancijski dokumenti in navodila za ogrevanje, klimatsko napravo in vse pametne sisteme.

Prosite prodajalca ali razvijalca, da podpiše preprost seznam tega, kar ste prejeli. Pri domovih za nadaljnjo prodajo je pametno po zaključku zamenjati glavne ključavnice. Ne morete vedeti, koliko kopij obstaja.

Dodaten nasvet:a0Pri novogradnji opravite pregled napak. Po primopredaji imate čas, da prijavite odkrite napake - manjše zaključne pomanjkljivosti, ki jih mora razvijalec odpraviti. Zapišite jih in jih hitro pošljite.

Kaj storiti v prvih 30 dneh

Nekaj nalog je treba opraviti kmalu po tem, ko dobite ključe. Vaš odvetnik alia0gestora0(upravni posrednik) lahko opravi večino od njih:

• Plačajte davek na nakup v 30 dneh.a0Novogradnja: 10 % IVA (DDV) se plača razvijalcu ob zaključku, plus približno 1.2 % AJD (kolkovina). Nadaljnja prodaja: 7 % ITP (davek na prenos).
• Vpišite kupoprodajno listinoa0v zemljiško knjigo, da bo vaše ime zavedeno kot lastnik.
• Prepišite komunalne storitvea0(voda, elektrika, internet) na svoje ime.
• Obvestite skupnost lastnikova0da ste novi lastnik.
• Sklenite zavarovanje domaa0od dneva, ko dobite ključe.
• Prijavite se v padróna0na mestni hiši, če nameravate tam živeti.

Resničen primer.a0Tukaj je glavni davek, ki zapade kmalu po zaključku za dom v vrednosti 500.000 euros, odvisno od vrste. Ta denar imejte pripravljen - je del dodatnih stroškov 12 % do 14 %, ne presenečenje:

Novogradnja

1.2 % AJD (kolkovina), zapade približno ob zaključku:a06.000 euros.

Nadaljnja prodaja

7 % ITP (davek na prenos), zapade v 30 dneh:a035.000 euros.

Tveganja in kako ostati varen

Bodite iskreni glede tega, kaj lahko gre narobe, in se na to pripravite:

• Brez Licence of First Occupation (novogradnja).a0Nikoli ne zaključite novega projekta brez nje. Razvijalec vas ne more prisiliti, in prav ona sproži plačilo preostanka.
• Bančna garancija ni upoštevana (novogradnja).a0Potrdite, da so obročna plačila, ki ste jih izvedli med gradnjo, upoštevana ob zaključku. Vaš odvetnik to preveri glede na garancijo.
• Skriti dolgovi (nadaljnja prodaja).a0Zahtevajte potrdilo skupnosti lastnikov, ki kaže ničelni dolg, ter dokazilo, da sta IBI (lokalni davek na nepremičnine) in komunalne storitve plačani. Vaš odvetnik to preveri.
• Denar poslan na napačen račun.a0Plačajte samo na račun, ki ga potrdi vaš odvetnik. Pazite na lažna e-sporočila z »posodobljenimi bančnimi podatki« - znano prevaro.
• Valutna izguba.a0Zaklenite svoj tečaj pri posredniku pred tednom zaključka.
• Manjkajoči ključi ali dostopne kode.a0Pridobite podpisan seznam prevzetega. Zamenjajte ključavnice pri nadaljnji prodaji.
• Nepremičnina ni takšna, kot je bilo dogovorjeno.a0Pred podpisom opravite zadnji ogled (pri novogradnji pregled napak). Če je kaj narobe, lahko zadržite sredstva ali zavrnete zaključek, dokler ni odpravljeno.

Nevarnost:a0Pogosta prevara cilja na teden zaključka. Nekdo vam po e-pošti pošlje »nove« bančne podatke za plačilo. Račun vedno potrdite po telefonu s svojim odvetnikom, z uporabo številke, ki ji že zaupate. Nikoli ne ukrepajte samo na podlagi bančnih podatkov iz e-pošte.

Želite, da vaš zaključek uredimo od začetka do konca? Poskrbimo za notarja, dovoljenja, preverjanje ničelnega dolga in predajo ključev, tudi kadar ne morete leteti, vse brez kupčeve provizije. Brez zadržkov se pogovorite s Spain Developments.

Zaključek

Zaključek je dan, ko vaš nakup postane resničen: podpišete escrituro, plačate preostanek kupnine in prevzamete ključe. Pri novogradnji zaključek sledi pridobitvi Licence of First Occupation, vi pa plačate preostalih 60 % do 80 % kupnine (približno 350.000 euros za dom v vrednosti 500.000 euros) poleg svojih obročnih plačil za gradnjo, zavarovanih z bančno garancijo. Pri nadaljnji prodaji na ta dan plačate približno 90 %. Uporabite svojega neodvisnega odvetnika, potrdite licence in bančno garancijo ter plačujte samo na račun, ki ste ga preverili. Pri domu v vrednosti 500.000 euros skrbno izpeljan zaključek mesece dela spremeni v varen dom v vaši lasti. V podjetju Spain Developments vaš zaključek uredimo od začetka do konca, tudi iz tujine, brez stroška za kupca. Ko boste pripravljeni, nas brez zadržkov kontaktirajte.