Često postavljana pitanja

Ova stranica odgovara na pitanja koja međunarodni kupci zaista postavljaju o kupovini novogradnje na Costa del Sol, uključujući i ona neprijatna. Kratki, iskreni odgovori, bez žargona i bez ulepšavanja. Ako vaše pitanje nije ovde, samo nam pošaljite poruku.

Kako radimo

Da li je vaša usluga zaista besplatna ili postoji neka caka?a0Za vas je zaista potpuno besplatna. Investitor plaća našu proviziju, a ona je već uključena u njihovu fiksnu cenu. Dakle, plaćate isto bilo da dolazite preko nas ili direktno, i nema nikakve cake niti skrivenih troškova za vas.

Ako vas plaća investitor, na čijoj ste vi zapravo strani?a0Pošteno pitanje, a iskren odgovor je: na vašoj. Naša provizija je ista kupili vi ili ne, i ne menja cenu koju plaćate, tako da ne jurimo jednu određenu prodaju. Nismo vezani ni za jednog investitora, vaš sopstveni nezavisni advokat (koji nam ne plaća ništa) obavlja pravne provere, a nama ide dobro samo kada ste vi zaista zadovoljni. Zato ćemo vam reći da odustanete od pogrešnog doma.

Pa zašto onda koristiti vas umesto da idem direktno kod investitora?a0Zato što je cena ista u oba slučaja, pa vam odlazak direktno ne štedi ništa, a sa nama je ceo posao vođen besplatno. Pretražujemo celo tržište i pravimo uži izbor pravih nekretnina, organizujemo razgledanja uživo ili online, dajemo vam jednog iskrenog savetnika, proveravamo investitora i pomažemo vam da obezbedite pravu jedinicu pod najboljim uslovima. Upućujemo vas na nezavisnog advokata koji nam ne plaća ništa, kao i na pouzdanog hipotekarnog brokera i brokera za valute, i vodimo vas kroz pitanja boravka. Nakon kupovine pomažemo oko pregleda nedostataka, povezujemo vas sa dizajnerima enterijera i kroz sopstvenu kompaniju upravljamo izdavanjem i brinemo o nekretnini dok ste odsutni. Ako idete direktno, ne dobijate ništa od toga, a i dalje plaćate istu cenu.

Kako da znam da ne gurate samo ono što vas najviše plaća?a0Imamo pristup celom tržištu, tako da nemamo razloga da favorizujemo jedan projekat. Ukazujemo i na negativne strane, odvraćamo vas od investitora koje ne cenimo i to stavljamo napismeno. Ako agent uvek hvali baš sve, budite oprezni.

Kako da znam da ste legitimni i da ovo nije prevara?a0Nama nikada ništa ne plaćate, vaš sopstveni nezavisni advokat sve pravno proverava, a novac se prenosi samo kroz pravilne, proverljive kanale. Ako ikada dobijete poruku o „promenjenim bankovnim podacima“, stanite i prvo pozovite nas ili svog advokata.

Mogu li da kupim i da li je sada bezbedan trenutak

Da li stranci i dalje mogu da kupuju nekretnine u Španiji?a0Da. I građani EU i oni van EU mogu slobodno da kupuju, bez ograničenja. Uglavnom su vam potrebni NIE (identifikacioni broj stranca), španski bankovni račun i advokat.

Da li će Španija zaista naplaćivati kupcima van EU porez od 100%?a0Ovo je dospelo na naslovne strane, pa evo iskrenog stanja: to je predlog, a ne zakon. Zastao je u parlamentu i ništa se zapravo nije promenilo, a predlog u obliku u kojem je sastavljen ionako bi izuzeo novogradnju i off-plan kupovine. Uvek ćemo vam iskreno reći kakva je trenutna situacija, ali za sada strani kupci ostaju dobrodošli.

Da li moram da živim u Španiji ili da budem rezident da bih posedovao dom?a0Ne. Možete posedovati dom u Španiji kao nerezident i jednostavno ga koristiti kao kuću za odmor ili drugi dom. Vlasništvo je potpuno odvojeno od boravišnog statusa.

Da li moram da budem u Španiji da bih kupio?a0Ne. Cela kupovina može da se obavi na daljinu. Vaš advokat može da zaključi kupovinu u vaše ime uz punomoćje, a mnogi kupci prvo gledaju online.

Novac, troškovi i hipoteke

Koji dodatni troškovi postoje povrh cene?a0Kod novogradnje računajte na oko 12% do 14% povrh cene. To je 10% IVA, oko 1,2% AJD (taksa na pravne akte), notar i registar od otprilike 1% do 2%, i advokat oko 1% uključujući VAT.

Mogu li da dobijem hipoteku kao nerezident?a0Obično da, tipično 60% do 70% od cene, manje ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, kao što je češka kruna. Kod novogradnje se hipoteka ugovara pred kraj završetka, ali možete rano dobiti i preliminarno odobrenje. Povezujemo vas sa pouzdanim brokerom.

Kako da prebacim svoj novac a da ne izgubim hiljade?a0Koristite valutnog brokera, a ne svoju običnu banku. Banke skrivaju maržu od 1,5% do 3% u kursu, dok je kod brokera to bliže 0,4% do 1,0%, a forward ugovor može da zaključa današnji kurs za buduća fazna plaćanja.

Pravna strana i rizici

Da li mi je potreban španski advokat ili mogu da koristim svog iz matične zemlje?a0Potreban vam je nezavisni španski advokat koji poznaje špansko pravo. Možete dovesti advokata iz svoje matične zemlje da sarađuje s njim, ali u praksi to obično malo doprinosi i usporava stvari. Preporučujemo nezavisnog advokata koji nam ne plaća nikakvu proviziju, a slobodni ste da koristite i svog.

Kako je moj novac zaštićen kada kupujem off-plan?a0Po zakonu, svaka uplata pre završetka pokrivena je bankarskom garancijom (Ley 57/1968, dodatno ojačanom zakonom Ley 20/2015). Ako investitor ne uspe ili probije ugovoreni rok završetka, dobijate svoj novac nazad, 100% plus kamata.

Šta ako investitor bankrotira ili kasni?a0Vaše uplate su zaštićene tom bankarskom garancijom, tako da ih vraćate. Kašnjenja u isporuci su ovde česta i obično su posledica stvari van kontrole investitora, pa planirajte rezervu od nekoliko meseci. Kašnjenje vas košta vremena, ne novca.

Da li bih mogao da nasledim skrivene dugove uz nekretninu?a0U Španiji dugovi mogu da prate nekretninu, a ne osobu. Upravo zato advokat proverava zemljišne knjige i račune zajednice pre nego što platite, kako nikada ne biste preuzeli tuđi dug.

Šta je sa nelegalnim ili nelicenciranim objektima?nbsp;Vaš advokat proverava svaku dozvolu, uključujući Dozvolu za prvo useljenje kod novogradnje, kako ne biste završili sa domom u kojem ne možete legalno da živite ili da ga preprodate. Takođe vas od samog početka usmeravamo dalje od problematičnih projekata.

Da li treba da brinem zbog skvotera (okupas)?nbsp;Iskreno, ne, ne u ograđenoj novogradnji. Skvotiranje je problem kod napuštenih, ruralnih ili izolovanih nekretnina, a ne kod modernih kompleksa sa komšijama i obezbeđenjem. Alarm to čini praktično nemogućim, a naše upravljanje nekretninom redovno motri na dom dok ste odsutni. U svom našem iskustvu nikada nismo videli da se to desilo klijentu, tako da je to mnogo veći strah nego stvaran rizik.

Boravište i porez

Da li mi kupovina nekretnine daje boravište?nbsp;Ne, a Golden Visa je ukinuta 3. aprila 2025. Građani EU se jednostavno registruju kao rezidenti. Građanima van EU potrebna je viza, kao što je Non-Lucrative ili Digital Nomad Visa, a inače su ograničeni na 90 dana u bilo kojih 180.

Da li ću slučajno postati španski poreski rezident?nbsp;Postajete poreski rezident ako provedete više od 183 dana godišnje u Spain, ili ako Spain postane vaše glavno središte ekonomskog interesa. Poreski rezident se oporezuje na svetski prihod, a španski porezi nisu mali, pa to ne želite osim ako zaista ne nameravate da živite ovde.

Koje poreze nerezidentni vlasnici plaćaju svake godine?nbsp;Glavni su IBI (lokalni porez na nekretninu) i IRNR (mali porez za nerezidente na dom, prijavljuje se na Modelo 210), plus vaše naknade zajednici stanara. Poreski tim vašeg advokata može da obavi prijave umesto vas.

Kasnija prodaja, izvlačenje novca i nasleđivanje

Da li ću moći ponovo lako da prodam?nbsp;U najboljim delovima Costa del Sol, da. Potražnja je jaka i trenutno nadmašuje ponudu, tako da dobro odabrani domovi ostaju likvidni. Niko ne može da obeća da cene samo rastu, zato vas usmeravamo ka oblastima sa stvarnom, trajnom potražnjom.

Koji porez plaćam kada prodajem?nbsp;Porez na kapitalnu dobit za nerezidente iznosi 19% na neto dobit, ne na celu cenu. Kupac takođe zadržava 3% od cene za poresku upravu kao akontaciju, a ako je vaš stvarni porez niži, razliku potražujete nazad na Modelo 210.

Mogu li posle toga da izvučem svoj novac iz Spain?nbsp;Da. Ne postoji zabrana da svoj novac prebacite kući. Za transfer koristite valutnog brokera, a vaš advokat za vas potražuje povraćaj eventualno preplaćenog zadržanog iznosa od 3%.

Šta se dešava sa nekretninom kada umrem?nbsp;Prelazi na vaše naslednike, koji rešavaju španski porez na nasleđe. Dobra vest je da u Andalucia uža porodica (supružnik, deca, roditelji) dobija gotovo potpuno oslobođenje, oko 99% umanjenja, tako da je za većinu porodica račun mali. Toplo predlažemo sastavljanje španskog testamenta, što vaš advokat može da organizuje, kako bi vašoj porodici sve bilo jednostavnije.

Da li je to zapravo dobra ideja

Da li je Costa del Sol dobra investicija, ili je to balon?nbsp;Trenutna slika je snažna: potražnja nadmašuje ponudu, novogradnje su retke, a cene rastu. Nećemo se pretvarati da cene mogu samo da idu naviše, ali na pravoj lokaciji osnove su zaista čvrste. Iskreno pravilo je da su lokacija i cena mnogo važniji od opšte slike tržišta.

Da li ću preplatiti zato što sam stranac?nbsp;Ne sa nama. Pošto smo nezavisni, cena je ista kao i kada idete direktno, a svaki dom upoređujemo sa sličnima u blizini, tako da ne plaćate „stranačku“ premiju.

Može li izdavanje da pokrije moje troškove?nbsp;Često, da. Bruto prinosi od izdavanja na obali obično se kreću od oko 5% do 10%, a mnogi vlasnici pokriju troškove vlasništva izdavanjem tokom leta. Naša sopstvena kompanija upravlja celim izdavanjem umesto vas.

Praktično i nakon kupovine

Koje oblasti pokrivate?nbsp;Celu Costa del Sol, od Malaga na istoku pa sve do Sotogrande na zapadu, uključujući Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola i još mnogo toga.

Koje jezike govorite?nbsp;Za sada English, Czech i Polish, a kako rastemo dodajemo još savetnika.

Možete li pomoći nakon što kupim?nbsp;Da. Pomažemo vam da pregledate dom pre potpisivanja, povezujemo vas sa dizajnerima enterijera, a preko naše sopstvene kompanije upravljamo vašim izdavanjem i brinemo o nekretnini dok ste odsutni. Vaš advokat takođe postavlja komunalne usluge i osiguranje.

Šta ako nađem nekretninu negde drugde?nbsp;Pošaljite nam je pre nego što bilo šta uradite. Daćemo vam svoje iskreno mišljenje i obično možemo da vas zastupamo i u vezi s njom. Samo nemojte prvo direktno kontaktirati investitora, jer ako se sami registrujete kod njih, nijedan nezavisni savetnik vas tada više ne može zastupati.

Zaključak

Još uvek imate pitanje, čak i neprijatno? Upravo smo zato ovde. Pošaljite poruku svom savetniku u Spain Developments bilo kada, čak i ako tek počinjete da razmišljate o kupovini.