Privatni kupoprodajni ugovor u Španiji: vodič za novogradnju i arras

Ovaj vodič je za strane kupce koji potpisuju privatni kupoprodajni ugovor na Costa del Sol. Većina naših kupaca kupuje новоградњу, па почињемо са уговором за новоградњу и плаћањима у ратама, а затим објашњавамо препродају0contrato de arras0kao поређење. Сазнаћете шта је сваки уговор, које клаузуле штите ваш новац и зашто је банкарска гаранција важна. До краја ћете знати шта да проверите пре него што потпишете.

Кратак преглед:0За новоградњу, приватни купопродајни уговор је уговор инвеститора. Плаћате фиксну резервациону накнаду, затим рате током градње - обично укупно 20% до 40% цене пре завршетка (често око 30%) - и преосталих 60% до 80% по завршетку. Сваки евро који платите пре примопредаје кључева мора бити заштићен обавезном банкарском гаранцијом (Law 57/1968, Ley 20/2015). Препродаја је другачија: ту потписујете0contrato de arras, плаћате око 10%, и завршавате за неколико недеља. За оба случаја, инсистирајте на правој врсти уговора и увек нека га прво прочита ваш независни адвокат.

Бројке које су важне:

• 20% до 40%0у ратама пре завршетка код куповине новоградње у изградњи (често око 30%).
• 6.000 до 10.000 евра0типична резервациона накнада за новоградњу.
• 10%0типичан депозит за препродају (arras).
• 10-годишња0конструктивна гаранција на новоградњу.

Шта ћете научити

• Шта је приватни купопродајни уговор
• Уговор за новоградњу: плаћања у ратама и банкарска гаранција
• Контраст код препродаје: 3 врсте arras
• Колико плаћате и када
• Шта уговор мора да садржи
• Ризици, замке и како да останете безбедни
• Ваша контролна листа пре потписивања

Шта је приватни купопродајни уговор

Приватни купопродајни уговор је посао који потписујете пре него што одете код нотара. Како изгледа зависи од тога шта купујете.

За0новоградњу, то је приватни купопродајни уговор инвеститора (често се зове PPC). Плаћате резервациону накнаду да би се јединица повукла са тржишта, затим рате током градње, а остатак по завршетку. За0препродају0од приватног власника, то је обично0contrato de arras0(уговор о депозиту): плаћате око 10% и обе стране се договарају о цени и датуму завршетка.

Гледајте на то као на праву обавезу. Резервација задржава некретнину неколико дана. Пуни уговор затим закључава посао: утврђује цену, план плаћања, рок завршетка и казну ако неко одустане.

Важно: овај уговор је обавезујући. Када потпишете и платите, одустајање обично значи губитак онога што сте уплатили. Зато су речи у овом уговору важније него у скоро било ком другом кораку. Никада не потписујте нешто што нисте у потпуности разумели.

Бонус савет:0Увек нека ваш независни адвокат прочита уговор пре него што потпишете. Никада не потписујте за столом инвеститора или агента за некретнине истог дана. Они раде за продавца, не за вас.

Уговор за новоградњу: плаћања у ратама и банкарска гаранција

Ако купујете новоградњу од инвеститора, папирологија није класичан arras. Потписујете инвеститоров0приватни купопродајни уговор. Идеја је иста - цена, депозит, рок - али начин плаћања је кључна разлика.

Ево пута за куповину у изградњи, главног сценарија на Costa del Sol:

• Резервациона накнада.0Фиксни износ, обично 6.000 до 10.000 евра, да би се јединица повукла са тржишта.
• Плаћања у ратама током градње.0Плаћате рате како зграда напредује. Укупно, оне износе око020% до 40% цене пре завршетка0(често око 30%). На дому од 500.000 евра то је отприлике 100.000 до 200.000 евра током градње (30% = 150.000 евра).
• Банкарска гаранција.0Сваки евро који платите пре примопредаје кључева0мора бити заштићен обавезном банкарском гаранцијом или осигурањем0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ако инвеститор не заврши пројекат, добијате свој новац назад. Никада не плаћајте инвеститору ниједан евро без тога.
• Остатак по завршетку.0Када се изда Licence of First Occupation, плаћате преосталих060% до 80%0код нотара на0escritura0- отприлике 300.000 до 400.000 евра (70% = 350.000 евра).

Новоградња такође долази са010-годишњом конструктивном гаранцијом0по закону, и прегледом недостатака пре завршетка како би инвеститор отклонио завршне мане.

Спремна новоградња је једноставнија.0Ако је дом завршена новоградња, плаћате резервацију, затим око 10% по приватном уговору, па остатак по завршетку у року од неколико недеља - исти порези за новоградњу (10% IVA плус око 1.2% AJD) и иста 10-годишња гаранција.

Стварни пример.0На новој изградњи у фази изградње од 500.000 евра, план плаћања у ратама може изгледати овако. Сваки евро пре примопредаје кључева покривен је банкарском гаранцијом:

• 8.000 евра0- резервациона накнада (рачуна се у цену)
• 150.000 евра0- плаћања у ратама током градње (око 30%, покривено банкарском гаранцијом)
• 350.000 евра0- остатак по завршетку (око 70%), плаћа се код нотара

Без гаранције на та плаћања у ратама, ваш новац је у ризику.

У Spain Developments, радимо само са инвеститорима који дају исправну банкарску гаранцију, а наши адвокати то проверавају за вас. Ми смо независни агент купца, инвеститор плаћа нашу накнаду, а ви не плаћате накнаду за купца. Слободно нас контактирајте ако желите да се ово правилно провери.

Опасност:0За новоградњу, највећи појединачни ризик је плаћање инвеститору без банкарске гаранције. Без гаранције, нема плаћања. Такође проверите досадашње резултате инвеститора - тражите да видите домове које су раније завршили.

Контраст код препродаје: 3 врсте arras

Ако уместо новоградње купујете препродају од приватног власника, уговор је0contrato de arras. Шпанско право има три врсте. Изгледају слично, али су правила веома различита. Уговор мора да каже која је врста.

Penitenciales (најбоље за купце)

• Можете одустати
• Ако ви одустанете: губите депозит
• Ако продавац одустане: плаћа вам дупло

Penales (и даље обавезује)

• Нема чистог излаза
• Ако ви одустанете: плаћате казну и још увек можете бити приморани да купите
• Ако продавац одустане: плаћа казну и може бити приморан да прода

Confirmatorias (најгоре за вас)

• Нема чистог излаза
• Друга страна може да вас тужи због повреде уговора и штете
• Можете тужити продавца због повреде уговора и штете

Најчешћа врста за домове је0arras penitenciales0(утврђено у Article 1454 of the Spanish Civil Code). То је најправедније за купца. Ако морате да одустанете, ваш губитак је фиксан: само депозит. Ако продавац одустане, плаћа вам дупло.

Велика замка:0ако уговор не именује врсту, закон га третира као confirmatorias.0То је најгора опција за вас. Код confirmatorias, друга страна може да вас тужи за далеко више од депозита. Зато увек проверите да ли је врста јасно написана.

Опасност:0Не потписујте уговор који ништа не каже о врсти arras. „Ништа не каже“ значи confirmatorias по подразумеваном правилу, а то вас излаже потраживању за целокупну цену. Један ред који недостаје може вас коштати хиљаде.

Колико плаћате и када

Овде се новоградња и препродаја разилазе.

За0новоградња (у изградњи), не плаћате један једини депозит од 10%. Плаћате фиксну резервациону накнаду, затим рате које укупно износе020% до 40% пре завршетка (често око 30%), затим 60% до 80% остатка код нотара. На 500.000 euros то је отприлике 150.000 euros током градње и 350.000 euros по завршетку. Сваки уплаћени euro је покривен банкарском гаранцијом.

За0препродају, уобичајено је 10% од цене при arras. Ово није законско правило и може се преговарати, али 10% је оно што већина приватних продаваца очекује. Затим плаћате преосталих 90% код нотара на дан закључења купопродаје.

Шта год да платите није додатни трошак. То се урачунава у цену.

Стварни пример - новоградња. Купујете стан у изградњи за 500.000 euros:

• 8.000 евра0- резервациона накнада (рачуна се у цену)
• 150.000 евра - фазно током градње (око 30%, уз банкарску гаранцију)
• 350.000 евра - остатак по завршетку (око 70%), код нотара

Стварни пример - препродаја. Договарате куповину стана у препродаји за 500.000 euros са arras penitenciales:

• 50.000 euros - депозит при потписивању (10%)
• 450.000 euros - остатак код нотара
• 50.000 euros - оно што губите ако одустанете
• 100.000 euros - оно што вам продавац плаћа ако он одустане

Тако обе стране имају стварни разлог да доврше посао. То је поента депозита.

Бонус савет: Шта год да платите чини део пријављене купопродајне цене за порез. Код новоградње (главни случај овде), порез је 10% IVA (50.000 euros на 500.000) плус око 1.2% AJD (6.000 euros), а не ITP. Код препродају у AndalucÍa, порез је 7% ITP (35.000 euros), који доспева након завршетка. Планирајте то сада, не касније.

Шта уговор мора да садржи

Добар уговор је детаљан. Уверите се да ваш има све ово:

• Уговорне стране. Пуна имена, бројеви пасоша или NIE (ваш шпански порески идентификациони број).
• Некретнина. Пуна адреса, the referencia catastral (катастарска референца, званични идентификатор некретнине), и јасан опис.
• Цена. Укупно договорена цена и начин плаћања.
• План плаћања. За новоградњу, накнада за резервацију и свака рата по фазама са условом за доспеће и износом. За препродају, депозит који плаћате сада.
• Банкарска гаранција (новоградња). Јасна обавеза да је свако плаћање пре завршетка покривено банкарском гаранцијом или осигурањем (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ово је најважнија клаузула у уговору за новоградњу.
• Врста arras (препродаја). Јасно наведено - желите penitenciales.
• Услов за завршетак и рок. За новоградњу, завршетак следи након Licence of First Occupation. За препродају, фиксни датум, обично 30 до 60 дана, понекад до 90.
• Трошкови. Било каква хипотека, дуг или ограничење на некретнини. Ништа од тога не би требало да остане при завршетку.
• Ко шта плаћа. Трошкови нотара, земљишних књига и пореза. По закону и обичају, купац плаћа већину пореза на куповину.
• Клаузула о одустајању. Шта се дешава ако било која страна одустане.
• Претходни услови. Ствари које морају бити испуњене пре него што морате да купите - за новоградњу, важећа грађевинска дозвола и стварна банкарска гаранција; за препродају, чиста nota simple (извод из земљишних књига који показује власника и све дугове) и без урбанистичких проблема.

Претходни услови су ваша заштитна мрежа. Омогућавају вам да изађете из посла и задржите оно што сте платили ако адвокат пронађе озбиљан проблем.

Бонус савет: Замолите свог адвоката да дода клаузулу која штити оно што сте платили ако некретнина има скривене дугове, нема дозволу или постоји проблем са власничким правом. Поштен продавац или инвеститор ће то прихватити. Онај ко одбије је знак за упозорење.

Ризици, замке и како да останете безбедни

Будите искрени у вези са ризицима. Ово су они који најчешће ухвате стране купце:

• Инвеститор без банкарске гаранције (новоградња). Ово је убедљиво највећи ризик код новог пројекта. Нема гаранције, нема уплате.
• Није наведена врста arras (препродаја). Подразумева се confirmatorias и излаже вас великом потраживању. Увек је именујте.
• Нема дозволе или је градња нелегална. Неки пројекти немају одговарајућу дозволу. Ваш адвокат мора да потврди грађевинску дозволу, а за новоградњу да завршетак следи након Licence of First Occupation.
• Скривени дугови код препродаје. Неплаћени порези или трошкови заједнице могу прећи на вас. Ваш адвокат проверава nota simple.
• Прекратак рок. Ако вам је потребна хипотека, уверите се да рок за завршетак даје банци довољно времена.
• Уплата на лични рачун. Плаћајте само на одговарајући рачун наведен у уговору, никада на приватни рачун агента.
• Усмени „договори.“ Усмени договор је тешко спровести. Увек га добијте у писаној форми.
• Валутни ризик. Ако плаћате у pounds, krona или zloty, курс може променити трошак за хиљаде током фазних плаћања и завршетка. Валутни брокер може фиксирати курс.

Упозорење: Ако вас продавац, инвеститор или агент пожурује да потпишете „данас,“ успорите. Прави посао даје вашем адвокату времена да провери пројекат и уговор. Притисак је класичан знак проблема.

Ваша контролна листа пре потписивања

Пре него што потпишете приватни купопродајни уговор, потврдите:

• Ваш независни адвокат га је прочитао и одобрио.
• За новоградњу, банкарска гаранција за сваку фазну уплату је стварна, а завршетак је везан за Licence of First Occupation.
• За препродају, врста arras је наведена (желите penitenciales).
• Цена, план плаћања и рок за завршетак су тачни.
• Грађевинска дозвола је важећа (а за препродају, the nota simple је чист без неочекиваних дугова).
• Претходни услови штите оно што сте платили.
• Плаћате само на рачун наведен у уговору.

Желите да ваш уговор буде проверен пре потписивања? Прегледамо сваки уговор, потврђујемо банкарску гаранцију код новоградње и радимо само са инвеститорима који је дају, све без накнаде за купца. Слободно разговарајте са Spain Developments.

Закључак

Приватни купопродајни уговор је место где ваша куповина постаје стварна, зато је сваки детаљ важан. Код новоградње, уговор одређује вашу резервациону накнаду, ваша плаћања по фазама (око 20% до 40% пре завршетка, често око 30%) и преосталих 60% до 80% код нотара - а сваки евро пре добијања кључева мора бити обезбеђен банкарском гаранцијом. Код препродаје, уверите се да је врста arras капаре наведена и да је депозит фер. Код куће од 500.000 евра, јасан уговор је разлика између сигурног новца и скупе грешке. У Spain Developments прегледамо сваки уговор и сарађујемо само са инвеститорима који дају исправну банкарску гаранцију, без накнаде за купца. Када будете спремни, слободно нас контактирајте.