Završetak kupovine nekretnine u Španiji: Escritura

Ovaj vodič je za strane kupce koji stižu do završnog koraka kupovine na Costa del Sol. Saznaćete šta se dešava na dan završetka, šta radi notar i kako dobijate ključeve. Na kraju ćete tačno znati kako da bezbedno završite kupovinu, čak i iz inostranstva.

Kratak sažetak:a0Završetak je dan kada potpisujetea0escrituraa0(vlasnički list) kod notara, plaćate preostali iznos i preuzimate ključeve. Kod nove gradnje, završetak nastupa kada se izda Licence of First Occupation, a vi plaćate preostalih 60% do 80% (oko 350.000 euros za nekretninu od 500.000 euros) nakon faznih uplata za gradnju koje su osigurane bankarskom garancijom. Kod preprodaje plaćate oko 90% tog dana. Notar je neutralan, tako da vam je i dalje potreban sopstveni nezavisni advokat. Ne morate da letite u Spain: uz punomoć vaš advokat može da potpiše umesto vas. Pazite na lažne mejlove sa „novim bankovnim podacima” tokom nedelje završetka.

Brojevi koji su važni:

• 60% do 80%a0preostalog iznosa koji dospeva pri završetku kupovine novogradnje (oko 350.000 euros na 500.000).
• Manje od 1 sataa0za samo potpisivanje.
• 30 danaa0za plaćanje poreza na kupovinu.
• 0 putovanjaa0potrebno uz punomoć.

Šta ćete naučiti

• Šta je dan završetka
• Šta notar radi (a šta ne radi)
• Šta se dešava tog dana, korak po korak
• Kako plaćate preostali iznos
• Završetak kupovine novogradnje je drugačiji
• Primopredaja ključeva: šta treba preuzeti
• Šta uraditi u prvih 30 dana
• Rizici i kako da ostanete bezbedni

Šta je dan završetka

Završetak je poslednji korak. Potpisujetea0escrituraa0(javnu ispravu o vlasništvu) pred notarom, plaćate ostatak cene i dobijate ključeve. Od tog trenutka, dom je pravno vaš.

Zaa0novogradnju, završetak nastupa kada opština izdaa0Licence of First Occupationa0na kraju gradnje. Do tada ste već uplatili svoje fazne rate osigurane bankarskom garancijom (oko 20% do 40% cene, često oko 30%), pa tog dana plaćate preostalih 60% do 80%. Koda0preprodaje, završetak se obično dešavaa0oko 4 do 8 nedeljaa0nakon što potpišetea0contrato de arras, i plaćate preostalih 90%. U oba slučaja, taj razmak daje vašem advokatu vreme da završi provere, a vašoj banci vreme da pripremi sredstva.

Via0ne moratea0da budete u Spain zbog ovoga. Ako ne možete da putujete, vaš advokat potpisuje umesto vas uz punomoć (dokument koji vašem advokatu omogućava da postupa u vaše ime). Mnogi strani kupci ovako završavaju kupovinu od kuće.

Escritura je najvažniji dokument u celoj kupovini. Ona dokazuje da ste vlasnik doma. Čuvajte je na sigurnom mestu.

Šta notar radi (a šta ne radi)

Ovaj deo zbunjuje mnoge kupce. Notar (notario) je javni službenik, plaćen od strane države. Notar jea0neutralan. Ne radi za vas i ne radi za prodavca.

Šta notar radi

• Naglas čita ugovor i proverava identitet obe strane
• Potvrđuje da nekretnina može legalno da se proda
• Potvrđuje da je novac obezbeđen i da je isprava ispravna
• Overava ispravu i šalje obaveštenje Katastru nepokretnosti

Šta notar ne radi

• Ne štiti vaše interese — to je posao vašeg advokata
• Ne proverava za vas skrivene dugove ili urbanističke probleme — to vaš advokat radi pre tog dana

Zato vam je i dalje potreban sopstveni nezavisni advokat. Notar čini postupak zvaničnim. Vaš advokat se stara da posao bude bezbedan za vas.

Dodatni savet:a0U Spain kupac obično može da izabere notara. Vaš advokat će organizovati dobrog. Notarske takse su određene zakonom — planirajte okoa00.5% do 1%a0od cene.

Šta se dešava tog dana, korak po korak

Dan završetka prati jasan obrazac. Evo šta da očekujete:

1. Svi se sastaju.a0U kancelariji notara: vi (ili vaš advokat), prodavac, oba advokata i često agent.
2. Notar čita escritura.a0Naglas, objašnjavajući klauzule. Možete postavljati pitanja u bilo kom trenutku.
3. Potvrđujete detalje.a0Imena, opis nekretnine, cenu i da na nekretnini nisu ostali nikakvi dugovi.
4. Plaćate preostali iznos.a0Ostatak cene, a prodavac predaje ono što duguje.
5. Obe strane potpisuju.a0Notar svedoči i overava ispravu.
6. Prodavac vam predaje ključeve.a0Dom je sada vaš.
7. Notar šalje obaveštenje.a0Katastru nepokretnosti i daje vam overenu kopiju isprave.

Celo potpisivanje obično traje manje od sat vremena. Težak deo posla je urađen ranije, od strane vašeg advokata.

Stvarni primer.a0Završavate kupovinu novogradnje od 500.000 euros. Vaš advokat je već proverio dozvolu i dugove. Kod notara plaćate preostali iznos, potpisujete escritura i izlazite sa ključevima. Ako ste koristili punomoć, vaš advokat radi sve ovo i šalje vam ključeve kurirskom službom.

Dodatni savet:a0Rezervišite termin kod notara rano. Leti i krajem godine rasporedi notara se brzo popunjavaju. Kasni termin može da pomeri ceo vaš završetak kupovine.

Kako plaćate preostali iznos

Tog dana plaćate ostatak cene, na bezbedan način. Koliki je taj „ostatak” zavisi od toga šta ste kupili. Zaa0novogradnjua0to jea0preostalih 60% do 80%a0koji ostaju nakon vaših faznih uplata za gradnju — oko 350.000 euros za nekretninu od 500.000 euros. Zaa0preprodajea0to je okoa090%a0— oko 450.000 euros — jer ste platili samo 10% arras. Dva uobičajena načina su ista za oba:

• Aa0bankarski čeka0(zagarantovani ček španske banke). Prodavac ili investitor sigurno dobija uplatu, a vi zadržavate kontrolu dok ne potpišete.
• Instanta0bankarski transfera0koji se realizuje istog dana.

Gotovina se ne koristi za cenu. Španska pravila protiv pranja novca zahtevaju plaćanje koje se može pratiti. Vaš advokat organizuje odgovarajući način.

Ako šaljete novac iz druge valute - funti, kruna, zlota ili bilo čega van evra - planirajte unapred. Kurs može da se promeni između ugovora i završetka kupovine.

Upozorenje:a0Valutni rizik je stvaran. Kod kupovine od 500.000 eura, mala promena kursa može promeniti vaš trošak za hiljade. Devizni posrednik može fiksirati kurs tako da cena koju ste dogovorili bude cena koju plaćate. Ne prepuštajte ovo slučaju u nedelji završetka kupovine.

Završetak kupovine novogradnje: Licenca za prvo useljenje

Završetak kupovine u novom projektu ima dva dodatna dokumenta koja preprodaja nema. Vaš advokat mora da ih potvrdi pre nego što završite kupovinu:

• Thea0certificado final de obraa0(potvrda o završetku gradnje). Ovo dokazuje da je zgrada završena prema planovima.
• Thea0licencia de primera ocupacióna0(Licenca za prvo useljenje, ili LFO). Izdaje je opština na kraju gradnje. Potvrđuje da je u domu legalno stanovati, ona pokreće završetak vaše kupovine i potrebna vam je da priključite vodu i struju.

Ovo je važno:a0investitor vas ne može naterati da završite kupovinu bez Licence za prvo useljenje.a0Ako nedostaje, nemojte potpisivati.

Takođe proverite bankarsku garanciju za novac koji ste platili tokom gradnje. Po zakonu (Law 57/1968, Ley 20/2015), vaše fazne uplate moraju biti zaštićene do završetka kupovine.

Stvarni primer.a0Kod novogradnje kupljene u fazi projekta od 500.000 eura, već ste platili rezervacionu naknadu i rate tokom gradnje - ukupno oko 30%, oko 150.000 eura, pri čemu je svaki euro pokriven bankarskom garancijom. Kada se izda LFO, vaš advokat potvrđuje da su tri stvari ispunjene, zatim plaćate preostalih 60% do 80% i preuzimate ključeve:

• Već plaćeno:a0oko 150.000 eura u ratama tokom gradnje (oko 30%, uz bankarsku garanciju)
• Dospelo sada kod notara:a0oko 350.000 eura preostalog iznosa (oko 70%)
• Prvo je potrebno:a0da je LFO izdat, da je potvrda o završetku gradnje na mestu i da su ranije uplate garantovane

Preprodaja je jednostavnija: nema LFO-a i nema fazne gradnje, pa jednostavno plaćate preostalih 90% (oko 450.000 eura) kod notara.

U Spain Developments proveravamo LFO, potvrdu o završetku gradnje i bankarsku garanciju za svaku novogradnju, tako da nikada ne završite kupovinu doma koji nije legalan i spreman. Mi smo nezavisni zastupnik kupca, investitor plaća našu naknadu, a vi ne plaćate naknadu za kupca. Slobodno nas kontaktirajte ako želite da ovo proverimo za vas.

Primopredaja ključeva: šta treba preuzeti

Ključevi se predaju odmah nakon potpisivanja. Ne žurite sa ovim delom. Preuzmite sve i proverite prema pisanom spisku:

• Svi ključevi glavnih vrata (svaka kopija).
• Daljinski za garažu ili parking.
• Ključ od ostave (trastero).
• Ključ od poštanskog sandučeta.
• Ključevi i kodovi za zajedničke prostore (kapija, bazen, teretana).
• Kodovi alarma ili privesci.
• Za novogradnju: garantni papiri i uputstva za grejanje, klimu i sve pametne sisteme.

Tražite od prodavca ili investitora da potpiše jednostavan popis onoga što ste primili. Za preprodajne nekretnine, pametno je promeniti glavne brave nakon završetka kupovine. Ne možete znati koliko kopija postoji.

Dodatni savet:a0Za novogradnju, uradite pregled nedostataka. Nakon primopredaje imate vremena da prijavite kvarove koje pronađete - male završne nedostatke koje investitor treba da otkloni. Zapišite ih i brzo ih pošaljite.

Šta uraditi u prvih 30 dana

Nekoliko zadataka mora da se obavi ubrzo nakon što dobijete ključeve. Vaš advokat ilia0gestora0(upravni posrednik) može obaviti većinu njih:

• Platite porez na kupovinu u roku od 30 dana.a0Novogradnja: 10% IVA (PDV) plaća se investitoru pri završetku kupovine, plus oko 1.2% AJD (taksa na overe). Preprodaja: 7% ITP (porez na prenos).
• Registrujte vlasnički lista0u zemljišnim knjigama, tako da vaše ime bude upisano kao vlasnik.
• Prebacite komunalijea0(voda, struja, internet) na svoje ime.
• Obavestite zajednicu vlasnikaa0da ste novi vlasnik.
• Ugovorite osiguranje domaa0od dana kada dobijete ključeve.
• Prijavite se u padróna0u opštini, ako planirate da živite tamo.

Stvarni primer.a0Evo glavnog poreza koji dospeva ubrzo nakon završetka kupovine doma od 500.000 eura, u zavisnosti od vrste. Pripremite ovaj novac - on je deo dodatnih troškova od 12% do 14%, nije iznenađenje:

Novogradnja

1.2% AJD (taksa na overe), dospeva oko završetka kupovine:a06.000 eura.

Preprodaja

7% ITP (porez na prenos), dospeva u roku od 30 dana:a035.000 eura.

Rizici i kako da ostanete bezbedni

Budite iskreni o tome šta može poći po zlu i planirajte za to:

• Nema Licence za prvo useljenje (novogradnja).a0Nikada ne završavajte kupovinu novog projekta bez nje. Investitor vas ne može naterati, a ona pokreće plaćanje preostalog iznosa.
• Bankarska garancija nije ispoštovana (novogradnja).a0Potvrdite da su fazne uplate koje ste izvršili tokom gradnje uračunate pri završetku kupovine. Vaš advokat to proverava u odnosu na garanciju.
• Skriveni dugovi (preprodaja).a0Tražite potvrdu od zajednice vlasnika da nema duga, plus dokaz da su IBI (lokalni porez na nekretninu) i komunalije plaćeni. Vaš advokat to proverava.
• Novac poslat na pogrešan račun.a0Plaćajte samo na račun koji je potvrdio vaš advokat. Pazite na lažne mejlove sa „ažuriranim bankovnim podacima” - poznata prevara.
• Gubitak zbog kursa.a0Fiksirajte kurs sa posrednikom pre nedelje završetka kupovine.
• Nedostaju ključevi ili pristupni kodovi.a0Nabavite potpisan popis. Promenite brave na preprodajnoj nekretnini.
• Nekretnina nije kao što je dogovoreno.a0Obavite završni obilazak (pregled nedostataka kod novogradnje) pre nego što potpišete. Ako nešto nije u redu, možete zadržati sredstva ili odbiti da završite kupovinu dok se to ne ispravi.

Opasnost:a0Česta prevara cilja nedelju završetka kupovine. Neko vam pošalje mejl sa „novim” bankovnim podacima za uplatu. Uvek telefonom potvrdite račun sa svojim advokatom, koristeći broj kojem već verujete. Nikada ne postupajte samo na osnovu bankovnih podataka iz mejla.

Želite da vašu završnicu kupovine vodimo od početka do kraja? Mi organizujemo notara, licence, provere da nema duga i primopredaju ključeva, čak i kada ne možete da doputujete, sve bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Примопредаја је дан када ваша куповина постаје стварна: потписујете escritura, плаћате преостали износ и преузимате кључеве. За новоградњу, примопредаја следи након Licence of First Occupation, а ви плаћате преосталих 60% до 80% износа (око 350.000 euros за дом од 500.000 euros) поврх ваших фазних, банкарски гарантованих уплата за изградњу. Код препродаје плаћате око 90% на сам дан. Користите свог независног адвоката, потврдите дозволе и банкарску гаранцију и плаћајте само на рачун који сте проверили. За дом од 500.000 euros, пажљива примопредаја претвара месеце рада у сигуран дом у вашем власништву. У Spain Developments управљамо вашом примопредајом од почетка до краја, чак и из иностранства, без накнаде за купца. Када будете спремни, слободно нас контактирајте.