İspanya'da Mülk Sahibi Olmanın Yıllık Maliyeti (2026)

Bu rehber, Costa del Sol'da yeni bir tatil evi veya ikinci evi olan uluslararası ev sahipleri içindir. Evinize her yıl gerçekten ne kadar harcayacağınızı net ve gerçek rakamlarla öğreneceksiniz. Güvenle plan yapabilmeniz için 500.000 euros değerinde yeni yapılmış bir daireyi örnek alıyoruz.

Kısaca:a0Satın alma bir maliyettir. Evinizi her yıl işletmek ise başka bir maliyettir. Costa del Sol'daki tipik 500.000 euros değerinde yeni yapılmış bir daire için yıllık yaklaşık 5.000 ila 7.500 euros, yani aylık yaklaşık 450 ila 625 euros bütçe ayırın. Açık ara en büyük kalem site aidatıdır, ardından faturalar ve sonra iki yıllık vergi (IBI ve IRNR) gelir. Sade bir site daha ucuza mal olurken, özel havuzlu ve bahçeli bir villa daha pahalıya gelir; çoğu zaman yılda 8.000 ila 12.000 euros.

Standart bir 500.000 euros değerindeki yeni daire için yıllık ana rakamlar:

• ~3.000 eurosa0- site aidatları (tatil köyü tarzı kompleks)
• ~1.500 eurosa0- faturalar (yılın bir bölümünde kullanılıyor)
• ~1.870 eurosa0- vergiler, çöp ve sigorta
• ~530 eurosa0- isteğe bağlı yönetim hariç, aylık her şey dahil

Çoğu alıcı satın alma için plan yapar ve bu yıllık maliyetleri unutur. Hata budur. Aşağıda, Costa del Sol'da 2026 yılında gördüğümüz gerçek rakamlarla her euroyu açıklıyoruz.

İşletme maliyetlerinin iki türü

Yıllık maliyetlerinizi iki gruba ayırmak faydalı olur:

• Sabit maliyetler:a0ev boş dursa bile bunları ödersiniz. Vergiler, site aidatları, sigorta ve temel bakım.
• Değişken maliyetler:a0bunlar evi ne kadar kullandığınıza bağlıdır. Elektrik, su, gaz ve internet.

Yılda birkaç kez ziyaret ettiğiniz bir tatil evi için faturanın çoğunu sabit maliyetler oluşturur. Işıklar ve su çoğu zaman kapalıdır, ama site aidatı ve vergiler hiç durmaz.

Ek ipucu:a0Önce sabit maliyetleri planlayın. Bunlar yıllık bütçenizin gerçek temelidir ve yılda bir kez de gelseniz on iki kez de gelseniz değişmez.

Site aidatları: genellikle en büyük maliyetiniz

Ortak alanları olan yeni bir projede, a0ödersinizsite aidatları (gastos de comunidad)a0- kompleksin işletme giderlerindeki payınız.

Neleri kapsar:

• Havuz veya havuzlar, bahçeler ve asansörler
• Spor salonu, spa ve diğer olanaklar
• Ortak alanların temizliği ve aydınlatılması
• Güvenlik ve kapılı giriş
• Binanın ortak bölümlerinin sigortası

Tutar, eve ne ödediğinize değil, olanaklara bağlıdır. Kompleks ne kadar tatil köyü tarzındaysa aidat o kadar yüksek olur. Aylık kabaca rehber:

• Basit eski bina: 80 ila 150 euros
• Standart yeni yapı (Mijas, Estepona, La Cala): 150 ila 250 euros
• Havuz, spor salonu, spa ve concierge hizmetli tatil köyü tarzı yeni yapı: 250 ila 350 euros
• Marbella premium: 300 ila 600 euros

İşlenmiş örnek, referans yeni yapımız:a0aylık yaklaşık 250 euros, yania0yılda 3.000 euros . Daha büyük veya daha lüks bir kompleks ayda 300 euros ya da daha fazlasına mal olur.

Uyarı:a0Havuz, spor salonu, spa ve 24 saat güvenlik kulağa harika gelir, ama aylık aidatınızı ömür boyu artırır. Bunları hiç kullanmasanız bile payınızı ödersiniz. Satın almadan önce tam site aidatını kontrol edin, sonra değil.

IBI: yerel emlak vergisi

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0İngiltere'deki belediye vergisine benzer yıllık yerel emlak vergisidir. Bunu yılda bir kez belediyeye ödersiniz.

Şuna dayanır:a0kadastro değeri (resmî bir değer, piyasa fiyatından çok daha düşük), ödediğiniz tutara değil. Oran bu değerin yaklaşık %0,4 ila %1,1'i arasındadır. Yeni bir yapı için ilk IBI faturası ancak tamamlandıktan sonra, ev kadastroya kaydedildiğinde gelir.

500.000 euros değerindeki bir daire için işlenmiş örnek:a0yaklaşıka0yılda 900 eurosa0(tipik aralık 800 ila 1.100 euros).

Ek ipucu:a0IBI için İspanyol banka hesabınızdan otomatik ödeme talimatı verin. Son tarihler şehirden şehire değişir. Otomatik ödeme, bunu asla kaçırmamanız ve asla ceza ödememeniz anlamına gelir.

IRNR: ev boşken bile sahip olmanın vergisi

Bu, neredeyse her yabancı ev sahibini şaşırtan maliyettir.a0IRNR (yerleşik olmayanlar için varsayımsal gelir vergisi)a0kiraya vermediğiniz bir eve sahip olduğunuz için ödediğiniz küçük yıllık bir vergidir. İspanya, evinizi kullanma hakkını bir tür gelir olarak görür ve vergilendirir.

Nasıl çalışır:

• Vergi dairesi, a0bir “gelir” varsayarkadastro değerinin %1,1'i. Kadastro değeri genellikle ödediğiniz fiyatın yaklaşık %40'ıdır.
• Şunu ödersiniz:a0AB veya AEA sahibi olarak bunun üzerinden %19, ya daa0AB dışı bir malik olarak %24a0- ve buna Brexit sonrası Britanyalı malikler de dahildir.

500.000 euros değerindeki bir daire için işlenmiş örneka0(kadastro değeri yaklaşık 200.000 euros):

• 2.200 eurosa0- varsayılan gelir (200.000 euros x %1,1)
• AB/AEA sahibi %19 oranında: yılda yaklaşık 418 euros
• AB dışı malik (İngiltere dâhil) %24 oranında: yılda yaklaşık 528 euros

Bunu yılda bir kez şu formda beyan edersiniz:a0Modelo 210. Evi kiraya verirseniz, bunun yerine o günler için gerçek kira üzerinden vergi ödersiniz ve bu varsayımsal vergi düşer - ev tüm yıl kiradaysa sıfıra iner.

Uyarı:a0Sattığınızda vergi dairesi, eve sahip olduğunuz her yıl IRNR ödeyip ödemediğinizi kontrol eder. Şimdi bunu atlamak ileride sorun yaratır. Her yıl ödeyin ya da bunu sizin için bir vergi danışmanına yaptırın.

Çöp vergisi (basura)

Çöp toplama ücreti (basura) genellikle IBI'nin parçası değil, belediyeden gelen ayrı küçük bir faturadır.

• Tipik maliyet:a0yılda 100 ila 250 euros, belediyeye bağlı olarak (Estepona, Marbella ve Mijas'ın her biri kendi oranını belirler).

İşlenmiş örnek:a0yaklaşıka0yılda 150 euros.

Ayrı geldiği için unutması kolaydır. Sizi şaşırtmaması için bunu bütçenize ekleyin.

Faturalar: elektrik, su, internet

Bu sizin ana değişken maliyetinizdir. Eve ne sıklıkla geldiğinize ve ne kadar ısıtma ile klima kullandığınıza bağlıdır.

Ev aktif olarak kullanılıyorken, yaklaşıka0ayda 170 ila 300 eurosa0elektrik, su ve internet için her şey dahil bütçe ayırın. Ev boş durduğunda, yalnızcaa0ödersinizsabit ücretlernbsp;(sabit bir bağlantı ücreti), elektrik ve su için her biri yılda yaklaşık 60 euro.

Yılın bir bölümünde kullanılan 500.000 euros değerindeki bir ev için örnek hesap:a0yaklaşıka0Yılda 1.500 euros. Evinizde yılın büyük bölümünde yaşarsanız daha yüksek olur; yalnızca birkaç hafta kullanırsanız daha düşük olur.

Ek ipucu:nbsp;Yeni yapılar, nbsp;aeroterminbsp;(ısıtma ve sıcak su için aerotermal ısı pompası) sayesinde, eski gazlı ya da yalnızca elektrikli evlere göre fark edilir şekilde daha ucuza işletilir. İyi yalıtım ve modern sistemler, evin kullanım ömrü boyunca gerçek bir tasarruf sağlar ve yeni bir projenin neden ikinci el bir eve göre daha düşük işletme maliyetine sahip olduğunun bir başka nedenidir.

Konut sigortası

İpotekli bir krediniz yoksa evinizi sigortalatmanız kanunen zorunlu değildir; ancak ipoteğiniz varsa banka bina sigortasını şart koşacaktır. Böyle bir zorunluluk olmasa bile sigorta yaptırmanız kuvvetle tavsiye edilir.

• Tipik maliyet:nbsp;eşya ve mobilyaları dahil edip etmediğinize bağlı olarak yılda 300 ila 800 euros.

İki ana teminat vardır:nbsp;bina sigortasınbsp;(yapının kendisi) ve nbsp;eşya sigortasınbsp;(kişisel eşyalarınız). Çoğu ev sahibi ikisini de yaptırır.

İşlenmiş örnek:a0yaklaşıka0Yılda 400 euros.

Evin bakımı ve kiraya verilmesi

Yurt dışında yaşıyorsanız ve ev aylarca boş kalıyorsa, birinin düzenli olarak kontrol etmesi gerekir. Erken fark edilen bir sızıntı çok para tasarrufu sağlar.

• Bir nbsp;anahtar sahibi veya mülk yöneticisinbsp;evin kontrol edilmesi, havalandırılması ve küçük işlerin halledilmesi için yaklaşık nbsp;ayda 100 euros.

Kiraya vermeye karar verirseniz, yönetim ücreti sabit bir ücret olarak değil, kiranın bir payı olarak alınır:

• Kısa dönemli (tatil kiralamaları): yaklaşık %18 ila %25nbsp;kira gelirinin.
• Uzun dönemli: yaklaşık %8 ila %12nbsp;(çoğu zaman sadece bulma ücreti olarak bir aylık kira).

Bu isteğe bağlıdır. Yılda birkaç kez ziyaret ettiğiniz bir ev için bir yönetici mantıklıdır, ancak iyi bir sitede yerindeki personel ve komşular bunu ücretsiz olarak karşılayabilir. Satın almadan önce sorun.

Servet vergisi: genellikle endişe edilecek bir konu değil

İspanya'da bir servet vergisi vardır (Impuesto sobre el Patrimonio), ancak çoğu ev sahibi için geçerli değildir. Büyük bir vergiden muaf tutar vardır ve yalnızca İspanya’daki toplam varlıklarınız milyonlarla ifade ediliyorsa devreye girer (kabaca bölgeye bağlı olarak 3 million euros ve üzeri). Tek bir 500.000 euros tatil evi bu sınırın oldukça altındadır. Bunu yalnızca var olduğunu bilmeniz ve bunun için endişelenmeyi bırakmanız adına belirtiyoruz.

Derrama: dikkat edilmesi gereken sürpriz masraf

İşte alıcıları hazırlıksız yakalayan o ek masraf: nbsp;derrama.

Derrama, yeni asansör, yeni çatı veya binanın yeniden boyanması gibi büyük bir onarım için site yönetiminden gelen tek seferlik özel bir ücrettir. Tüm malikler arasında paylaşılır ve çok az uyarıyla yüzlerce hatta binlerce euro olabilir. Yeni projelerde ilk yıllarda buna nadiren rastlanır, ancak eski binalarda çok önemlidir.

Kendinizi koruyabilirsiniz. Satın almadan önce avukatınız yakın tarihli site toplantısı tutanaklarını incelemelidir. Bunlar planlanan büyük işleri ve borçları gösterir. Eğer 10.000 euros tutarında bir iş geliyorsa, bunu imza atmadan önce bilmek istersiniz, sonra değil.

Spain Developments'ta, geliştirici tarafından ödeme alan bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz, bu yüzden bize ücret ödemezsiniz. Satın almadan önce işletme maliyetlerini ve tüm siteyle ilgili meseleleri her zaman açıkça ortaya koyarız. Bizim bütün amacımız kötü sürprizlerin olmamasıdır.

500.000 euros değerindeki bir yeni yapının toplam yıllık maliyeti

İşte yılın bir bölümünde ikamet etmeyen biri tarafından kullanılan standart 500.000 euros değerindeki bir yeni daire için yıllık toplam işletme maliyeti.

• 3.000 eurosa0- site aidatları (tatil köyü tarzı kompleks)
• 900 eurosnbsp;- IBI belediye emlak vergisi
• 418 eurosnbsp;- IRNR ikamet etmeyenler vergisi (AB vatandaşı malik; AB dışı için yaklaşık 528)
• 150 eurosnbsp;- çöp vergisi
• 1.500 eurosnbsp;- hizmet faturaları (yılın bir bölümünde kullanım)
• 400 eurosnbsp;- konut sigortası
• Ara toplam: yılda yaklaşık 6.370 euros (~ayda 530)
• İsteğe bağlı anahtar sahibi veya mülk yöneticisi: yılda yaklaşık 1.200 euros
• Yönetim dahil toplam: yılda yaklaşık 7.570 euros (~ayda 630)

Daha düşük site aidatına sahip daha basit bir site ve hafif kullanım, bunu nbsp;altına indirebiliryılda 5.000 euros. Genel bir kural olarak, nbsp;ayırınevin değerinin yılda %1 ila %1,5'inbsp;işletme maliyetleri için, ayrıca tek seferlik onarımlar için biraz daha fazla. 500.000 euros için bu 5.000 ila 7.500 euros eder; bu da yukarıdaki dökümle örtüşür.

Not:nbsp;Bu bir daire içindir. Özel havuzu ve bahçesi olan bir villa daha pahalıya mal olur; bunun başlıca nedeni havuz bakımı, bahçecilik ve daha yüksek hizmet kullanımıdır.

Ve satarken

Satışta, emlakçı ve avukat ücretlerinize ek olarak iki vergi uygulanır:

• Kazanç üzerinden sermaye kazancı vergisi (CGT):nbsp;AB/AEA satıcıları için %19, AB dışı satıcılar için %24. Vergi tüm satış fiyatı üzerinden değil, kazanç üzerinden alınır.
• Plusvalía municipal:nbsp;sahiplik süreniz boyunca kadastro arsa değerindeki artış üzerinden alınan yerel belediye vergisi. Nasıl hesaplandığı, evi ne kadar süre elinizde tuttuğunuza bağlıdır ve bunu avukatınız hesaplar.

İzin verilen masraflarla kazancı (dolayısıyla CGT'yi) azaltabilirsiniz; bu yüzden her faturayı saklayın:

• Ödediğiniz tutar, ayrıca satın alma vergileri ve masrafları (IVA veya ITP, noter, tapu sicili, avukat).
• Usulüne uygun faturaları olan sermaye iyileştirmelerinbsp;- yeni mutfak, klima, havuz eklenmesi.
• Satış masraflarınbsp;- emlakçı komisyonu, avukat, enerji sertifikası ve ödediğiniz plusvalía.

Ek ipucu:nbsp;İkamet etmeyen bir satıcıysanız, alıcı bedelin %3'ünü keser ve bunu CGT'nize karşılık vergi dairesine öder. Gerçek CGT'niz daha düşükse, farkı Modelo 210 üzerinden geri talep edersiniz. İyileştirme faturalarınızı ilk günden itibaren saklayın - sonunda geri para olarak dönerler. Satış vergilerini, ikamet etmeyenler için emlak vergileri rehberimizde tam olarak ele alıyoruz.

Daire ve villa: hızlı bir karşılaştırma

Birçok alıcı bir villanın işletmesinin çok daha pahalı olup olmadığını sorar. Kısa cevap evet; bunun başlıca nedeni havuz ve bahçedir.

Standart yeni daire

• Site aidatları: yaklaşık 3.000 euros
• Havuz ve bahçe: site aidatına dahildir
• Hizmet giderleri: yaklaşık 1.500 euros
• Vergiler, çöp ve sigorta: yaklaşık 1.870 euros
• Toplam: yılda yaklaşık 6.400 euros

Özel havuzlu ve bahçeli villa

• Site aidatları (bir yerleşim alanındaysa): 500 ila 1.500 euros
• Havuz bakımı: 600 ila 1.400 euros
• Bahçe bakımı: 1.000 ila 3.000 euros
• Hizmet giderleri: 2.500 ila 4.000 euros
• Vergiler ve sigorta: 1.500 ila 3.000 euros
• Toplam: yılda yaklaşık 8.000 ila 12.000 euros

Yani bir villanın işletmesi, bir daireye göre neredeyse iki kat pahalı olabilir. Düşük işletme maliyetleri sizin için önemliyse, iyi yönetilen yeni bir sitedeki bir daire genellikle daha kolay bir seçimdir.

Sonuç

Costa del Sol'da standart 500.000 euros değerindeki bir yeni daireye sahip olmanın yıllık maliyeti yaklaşık 5.000 ila 7.500 euros, yani kabaca ayda 450 ila 625 euros civarındadır. En büyük kalemler site aidatı ve hizmet giderleridir; IBI ve IRNR başlıca yıllık vergilerdir, satışta ise CGT ve plusvalía devreye girer. Villalar daha pahalıdır; bunun temel nedeni havuz ve bahçedir. Bunları en baştan planlayın, derrama'ya dikkat edin, böylece İspanya’daki eviniz bir endişe değil, keyif kaynağı olarak kalır.

Gördüğünüz belirli bir ev için tam işletme maliyetlerini mi öğrenmek istiyorsunuz? Spain Developments ile iletişime geçin; bunları sizin için hiçbir ücret almadan ve tam şeffaflıkla hesaplayalım.