İspanya'da Yerleşik Olmayanlar için Emlak Vergileri (2026)

Bu rehber, Costa del Sol'da ev satın alıp yurt dışında yaşayan uluslararası ev sahipleri içindir. Her yıl ödediğiniz tüm vergileri, bunların ne kadar tuttuğunu ve ne zaman vadesinin geldiğini öğreneceksiniz. Gerçek rakamları görebilmeniz için 500.000 euros değerinde bir ev örneği kullanıyoruz.

Kısaca:26nbsp;İspanya'da bir eviniz varsa ama yılda 183 günden az orada yaşıyorsanız, vergi açısından non-resident sayılırsınız. Ev boş dursa bile vergi ödersiniz. Başlıca yıllık vergiler IBI (belediye emlak vergisi) ve IRNR'dir (sahip olmaya ilişkin küçük bir vergi). Costa del Sol'da 500.000 euros değerindeki bir ev için, yalnızca vergi faturası yılda yaklaşık 1.000 ile 1.300 euros arasındadır; çöp ve site aidatlarını da eklediğinizde bu rakam yaklaşık 2.400 euros olur.

Aşağıda, 500.000 euros değerinde bir evin non-resident sahibi için yıllık temel rakamlar yer alıyor.

• ~750 euros26nbsp;- IBI belediye vergisi
• ~314 euros26nbsp;- IRNR, AB sahibi
• 19%26nbsp;- satarsanız sermaye kazancı vergisi
• ~2.400 euros26nbsp;- toplam yıllık maliyet

Aşağıda her birini sade bir dille açıklıyoruz. Tüm rakamlar 2026 içindir.

Önce: “non-resident” nedir?

İspanya'da26nbsp;non-resident26nbsp;olursunuz eğer ülkede yılda26nbsp;183 günden az26nbsp;kalırsanız. Çoğu tatil evi ve ikinci ev sahibi bu gruba girer.

Non-resident olarak, yalnızca İspanyol geliriniz ve İspanya'daki mülkünüz üzerinden İspanyol vergisi ödersiniz. Kendi ülkenizden aldığınız maaş veya emekli maaşı İspanya'da değil, kendi ülkenizde vergilendirilir. Bu iyi haber. Ancak yine de ilgilenmeniz gereken birkaç İspanyol vergisi vardır ve birçok ev sahibi bunu fatura gelene kadar bilmez.

Tehlike:26nbsp;İspanyol vergi dairesi (adı26nbsp;Hacienda) çok daha sıkı hale geldi. Artık dört yıl geriye dönük ödenmemiş non-resident vergilerinin peşine düşüyor. Bunu görmezden gelirseniz, verginin %5 ila %20'si arasında ceza ve ayrıca faizle karşılaşabilirsiniz. Asla “kimse kontrol etmiyor” diye düşünmeyin. Kontrol ediyorlar, özellikle de satış yaptığınızda.

Herhangi bir vergi ödeyebilmek için ayrıca bir26nbsp;NIE'ye (yabancılar için İspanyol vergi kimlik numaranız)26nbsp;ihtiyacınız vardır. Bunu satın alma sırasında alırsınız. Bu olmadan beyan veremez veya ödeme yapamazsınız.

Cadastral value: verginizin arkasındaki rakam

Vergilere geçmeden önce bir kelimeyi anlamalısınız:26nbsp;cadastral value (valor catastral26nbsp;İspanyolcada).

Bu, devletin evinize verdiği resmi bir değerdir. Bu26nbsp;değildir26nbsp;piyasa fiyatı. Neredeyse her zaman çok daha düşüktür; çoğu zaman ödediğiniz tutarın %40 ila %70'i civarındadır. Bunu IBI faturanızda bulursunuz.

Bu neden önemli? Çünkü başlıca iki verginiz (IBI ve IRNR) cadastral value üzerinden hesaplanır,26nbsp;değildir26nbsp;ödediğiniz 500.000 euros üzerinden değil. Bu yüzden gerçek vergi faturaları insanların korktuğundan daha düşüktür.

Piyasa fiyatı ile cadastral value karşılaştırması:

• Ödediğiniz: 500.000 euros
• Cadastral value: yaklaşık 150.000 euros

Örnek:26nbsp;500.000 euros'ya satın alırsınız. Cadastral value diyelim ki 150.000 euros olarak belirlenmiş olabilir. IBI ve IRNR'niz 500.000 euros üzerinden değil, bu 150.000 euros üzerinden hesaplanır.

Ek ipucu:26nbsp;Satın almadan önce her zaman son IBI faturasını isteyin. Bu belgede cadastral value görünür, böylece tam yıllık vergileri önceden hesaplayabilirsiniz. İyi bir buyer’s agent bunu taahhütte bulunmadan önce sizin için temin eder.

IBI: belediyenin emlak vergisi

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)26nbsp;yerel emlak vergisidir. Birleşik Krallık'taki council tax veya Hollanda'daki26nbsp;onroerendezaakbelasting26nbsp;gibidir. Bunu yılda bir kez belediyeye ödersiniz.

• Oran her kasaba tarafından belirlenir. Yaklaşık26nbsp;0,4% ile 1,1%26nbsp;arasında, cadastral value'nin.
• Costa del Sol'da çoğu ev yaklaşık olarak26nbsp;yılda 400 ile 900 euros arasında öder.

500.000 euros değerinde bir ev için hesaplı örnek26nbsp;(cadastral value yaklaşık 150.000 euros, kasaba oranı 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = yılda 750 euros

Kesin rakam kasabaya ve cadastral value'ye bağlıdır, bu yüzden her zaman son faturayı kontrol edin.

Ek ipucu:26nbsp;IBI için İspanyol banka hesabınızdan otomatik ödeme talimatı verin. Son ödeme tarihleri kasabadan kasabaya değişir ve geciken ödeme ceza getirir. Otomatik ödeme sayesinde asla unutmazsınız.

IRNR: kiraya vermeseniz bile vergi

Bu, neredeyse her yabancı ev sahibini şaşırtan vergidir.26nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)26nbsp;non-resident gelir vergisidir.

Eviniz boşsa veya sadece kendi kullanımınız içinse, İspanya yine de sizi vergilendirir. Mantık şu: ev sahibi olmaktan bir “fayda” sağladığınız varsayılır, bu yüzden bu varsayımsal fayda vergilendirilir. Buna sıkça26nbsp;imputed income tax26nbsp;veya26nbsp;deemed income tax.

denir. Nasıl hesaplanır:

1. Cadastral value'yi alın.
2. “Gelir”, bunun26nbsp;1,1%26nbsp;'idir (değer son 10 yıl içinde güncellendiyse) veya26nbsp;2%26nbsp;'idir, değilse. Çoğu 1,1% üzerinden hesaplanır.
3. Vergi oranını uygulayın:26nbsp;19%26nbsp;AB, Norveç veya İzlanda'da yaşıyorsanız.26nbsp;24%26nbsp;dışarıda yaşıyorsanız (Buna Brexit sonrası Birleşik Krallık da dahildir).

500.000 euros değerinde bir ev için hesaplı örnek26nbsp;(cadastral value 150.000 euros):

• 1.650 euros26nbsp;- varsayımsal gelir (150.000 euros x 1,1%)
• yılda 313,50 euros26nbsp;- AB sahibi: %19 vergi
• yılda 396 euros26nbsp;- AB dışı sahip: %24 vergi

Bu yüzden çoğu ev sahibi IRNR için26nbsp;yılda 300 ile 600 euros arasında26nbsp;öder. Bunu yılda bir kez26nbsp;Modelo 210.

Uyarı:26nbsp;Evin ortak sahibi iki kişi ise, her biri kendi payı için ayrı bir Modelo 210 vermelidir. Evin %50/%50 sahibi olan bir çift, yarı tutar üzerinden iki ayrı beyanname verir.

Evi kiraya verirseniz vergi

Evi kiraya verirseniz (örneğin tatil amaçlı kısa dönem kiralama), kurallar değişir. Kirada olduğu günler için varsayımsal gelir üzerinden değil, gerçek kira geliri üzerinden vergi ödersiniz.

• AB ve AEA sahipleri:26nbsp;öder26nbsp;19%26nbsp;üzerinden26nbsp;net26nbsp;kira. Giderleri düşebilirsiniz: mortgage faizi, IBI, site aidatları, sigorta, onarımlar, aracı ücretleri, sizin ödediğiniz faturalar.
• AB dışı sahipler (Birleşik Krallık dahil):26nbsp;öder26nbsp;24%26nbsp;üzerinden26nbsp;brüt26nbsp;kira, ve26nbsp;hiçbir indirim26nbsp;mevcut kurallar kapsamında kabul edilmez.

Bu fark büyüktür. İşte 400 euros masrafla birlikte 1.000 euros kira getirilen bir ay örneği.

AB sahibi (net üzerinden %19)

• Kira: 1.000 euros
• Masraflar düşülünce: 400 euros
• Vergilendirilen tutar: 600 euros
• Vergi: 114 euros

AB dışı sahibi (brüt üzerinden %24)

• Kira: 1.000 euros
• Masraflar düşülemez
• Vergilendirilen tutar: 1.000 euros
• Vergi: 240 euros

Yani AB sahibi yarısından daha az öder. Bu, British mal sahipleri için Brexit’in gerçek bir etkisidir.

Ek ipucu:AB dışı mal sahipleri için kira vergisi İspanyol mahkemelerinde itiraz edilmektedir ve değişebilir. Kiraya vermeyi planlıyorsanız, beyanname vermeden önce güncel tavsiye alın. Spain Developments, yerleşik olmayanların vergi beyannamelerini yöneten güvenilir vergi uzmanlarına sizi yönlendirebilir.

Çöp vergisi ve site aidatları

Bunlar “gelir vergisi” olmayan ama yine de faturanızda yer alan iki ek yıllık masraftır:

• Çöp toplama vergisi (basura):genellikle küçük bir belediye harcıdır,yılda 50 to 200 euros.
• Site aidatları (gastos de comunidad):eviniz havuz, bahçeler veya asansör bulunan bir sitedeyse, bakım masraflarının bir kısmını ödersiniz. Buvergi değildirama gerçek bir yıllık masraftır, çoğu zamanyılda 600 to 1.800 euros, lüks tatil sitelerinde daha fazladır.

500.000 euros değerinde bir daire için örnek hesap:

• 120 euros- çöp vergisi
• 1.200 euros- site aidatları
• Toplam: yılda 1.320 euros

Bunları, İspanya’da ev sahibi olmanın yıllık maliyeti rehberimizde daha ayrıntılı ele alıyoruz.

Servet vergisi: endişelenmeniz gerekir mi?

Servet vergisi (Impuesto sobre el Patrimonio)İspanya’daki varlıklarınızın değeri üzerinden alınan bir vergidir. Çoğu alıcı için cevap basittir: bunu ödemezsiniz.

• Bu vergi yalnızca700.000 eurosnet İspanyol varlığının üzerinde başlar,kişi başına.
• Bir eve %50 / %50 ortak sahip olan bir çiftin her biri 700.000 euros muafiyet alır, dolayısıyla birlikte yaklaşık 1,4 milyon euros seviyesine kadar kapsam altındadırlar.
• İpotek, net değeri azaltır ve bu rakamı daha da aşağı çeker.

Costa del Sol için iyi haber:Andalucía şu anda servet vergisinde %100 indirim uyguluyor. Yani eşik değeri aşsanız bile, bölgesel fatura sıfır olabilir.

Uyarı:Çok yüksek değerli varlıklar için ayrı bir ulusal “büyük servetler dayanışma vergisi” vardır. Andalucía indirimi bunu durdurmaz. İspanya’daki varlıklarınız bir million euros seviyesinin oldukça üzerindeyse, tavsiye alın. 500.000 euros değerinde bir ev için burada endişelenecek bir şey yok.

Satarken ödenecek vergiler

Bunları her yıl ödemezsiniz ama sonradan sürpriz yaşamamak için bunları şimdi bilmelisiniz.

• Sermaye kazancı vergisi:19%kârınız üzerinden (satış fiyatı eksi ödediğiniz fiyat ve satın alma masraflarınız). Bu %19 oranı, hangi ülkede yaşarsanız yaşayın, 2026’da tüm yerleşik olmayanlara uygulanır.
• %3 stopaj:bir yerleşik olmayan satış yaptığında, alıcı satış fiyatının3%tutarının %3’ünü alıkoymalı ve doğrudan vergi dairesine ödemelidir. Bu, sermaye kazancı verginize sayılır. Fazla ödediyseniz, farkı geri talep edersiniz.
• Plusvalía municipal:sahipliğiniz süresince arsa değerindeki artış üzerinden alınan yerel belediye vergisidir. Normalde satıcı öder.

Örnek hesap:500.000 euros karşılığında bir ev alırsınız ve daha sonra 600.000 euros karşılığında satarsınız. Alım ve satış masraflarından sonra, diyelim ki kârınız 70.000 euros olur.

• 13.300 euros- sermaye kazancı vergisi (70.000 euros x %19)
• 18.000 euros- alıcı, 600.000 euros’un %3’ünü alıkoyar
• Farkı geri alırsınız: 4.700 euros

Ek ipucu:Satın alma, avukat, vergiler ve yaptığınız iyileştirmelerle ilgili her faturayı saklayın. Bu masraflar, sattığınızda vergilendirilebilir kârınızı düşürür; bu da sermaye kazancı verginizi azaltır.

500.000 euros üzerindeki tam yıllık vergi dökümü

İşte 500.000 euros değerinde bir Costa del Sol dairesinin yerleşik olmayan sahibi için tam yıllık tablo (kadastro değeri yaklaşık 150.000 euros). Satış vergileri ayrı gösterilmiştir, çünkü bunlar tek seferliktir.

Yıllık masraflar, AB sahibi

• 750 euros26nbsp;- IBI belediye vergisi
• 314 euros- %19 üzerinden IRNR (kiraya verilmemiş)
• 120 euros- çöp vergisi
• 1.200 euros- site aidatları
• Yıllık toplam (AB sahibi): ~2.384 euros

Yıllık masraflar, AB dışı sahibi (örneğin UK)

• 750 euros26nbsp;- IBI belediye vergisi
• 396 euros- %24 üzerinden IRNR (kiraya verilmemiş)
• 120 euros- çöp vergisi
• 1.200 euros- site aidatları
• Yıllık toplam (AB dışı sahibi): ~2.466 euros

Satarken tek seferlik vergiler (70.000 euros kâr örneği)

• 13.300 euros- sermaye kazancı vergisi (kârın %19’u)
• Plusvalía municipal (satıcı öder): belediyeye göre değişir

Yani, site aidatlarını bir kenara bırakırsak (bunlar vergi değildir), 500.000 euros değerinde bir ev için saf yerleşik olmayan vergi faturası yaklaşık olarakyılda 1.000 to 1.300 euros. Site aidatları ve çöp vergisi eklendiğinde, her şey dahil yıllık rakam yaklaşık2.400 euros.

Son tarihler ve formlar

Bu tarihleri basit tutun:

• IBI:yılda bir kez, tarih belediye tarafından belirlenir. Otomatik ödeme kullanın.
• IRNR (kiraya verilmemiş):beyannameyiModelo 210yılda bir kez verin. Son tarih31 Aralıkvergi yılını takip eden yılın. Yani 2025 vergisi en geç 31 Aralık 2026’ya kadar ödenmelidir.
• IRNR (kiraya verilmiş):artık yıllık olarak veriliyor ve Ocak ayında kendine ait bir son tarihi var.
• Sermaye kazancı (satarken):Modelo 210’u satıştan itibarendört ayiçinde verin.

Yerleşik olmayanlar konusunda uzman bir vergi danışmanı, tüm bunları sizin için küçük bir yıllık ücret karşılığında halledebilir. Birçok mal sahibi bunu, İspanyol formlarını öğrenmekten daha kolay bulur.

Spain Developments’ta işimiz anahtarları aldığınızda bitmez. Biz, geliştirici tarafından ödenen bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz, bu yüzden bize ücret ödemezsiniz. Satın almadan önce yıllık vergilerinizi anladığınızdan emin oluruz ve hiçbir son tarihi kaçırmamanız için sizi güvenilir vergi desteğiyle buluştururuz.

Sonuç

Costa del Sol’da yerleşik olmayan bir mal sahibi olarak ana yıllık vergileriniz IBI ve IRNR’dir ve ikisi de piyasa fiyatına değil, düşük kadastro değerine dayanır. 500.000 euros değerinde bir evde bu, yılda yaklaşık 1.000 to 1.300 euros vergi demektir ya da çöp vergisi ve site aidatlarını eklediğinizde yaklaşık 2.400 euros olur. Satarken, kârınız üzerinden %19 sermaye kazancı vergisi bekleyin. Bu rakamları şimdi bilin, sonra sürpriz yaşamayın.

Beğendiğiniz bir evin tam yıllık vergilerini öğrenmek mi istiyorsunuz? Spain Developments ile konuşun, bunu sizin için hiçbir ücret ve baskı olmadan hesaplayalım.