İspanya’daki Yeni Yapılar İçin Kusur Tespit İncelemesi

Costa del Sol'da yepyeni bir evin anahtarlarını almak üzeresiniz. Son onayı verip kalan bakiyeyi ödemeden önce bir kusur tespit incelemesine ihtiyacınız var. Bu rehber bunun ne olduğunu, neleri kontrol etmeniz gerektiğini ve paranızı neden koruduğunu açıklar. Yeni inşa edilmiş konut satın alan yabancı alıcılar için yazılmıştır.

Hızlı özet

• Bir kusur tespit incelemesi, tamamlanmış yeni bir yapıyı kabul etmeden önce kontrol eder.
• Önce yasal evrakları kontrol edin, özellikle de İlk Oturma Ruhsatı'nı.
• Her kusuru yazılı olarak listeleyin ve devir teslimden önce düzelttirin.

Kusur tespit incelemesi nedir?

Bir kusur tespit incelemesi, tamamlanmış yeni bir yapının dikkatli şekilde kontrol edilmesidir. Kusurları ararsınız: çatlaklar, sızıntılar, kötü işçilik ve çalışmayan sistemler. Her sorunu listelersiniz (her biri bir "kusur"dur) ve müteahhitten bunları düzeltmesini istersiniz.

İspanya'da kusur tespiti neden önemlidir

Modern inşaat karmaşıktır. İyi müteahhitler bile küçük kusurlar bırakır. Uzmanlar, bir inşaatın son %5'inin gizli risklerin çoğunu taşıdığını söylüyor. İşte kusur tespiti tam olarak bu son %5 içindir.

Costa del Sol'un kendine özgü zorlukları da vardır. Mevsimsel şiddetli yağmurlar çatılar ve drenajı sınar. Düz çatılar yaygındır, bu yüzden su yalıtımı doğru yapılmalıdır. Güçlü güneş ve tuzlu sahil havası yüzeyleri zorlar. Güneşli bir gösterim gününde kusursuz görünen bir ev, ancak daha sonra ortaya çıkan sorunları gizliyor olabilir.

Kusur tespitini atlarsanız, taşındıktan sonra aylarca stres yaşama riskiyle karşı karşıya kalırsınız: parasını çoktan almış bir müteahhidin peşinden koşmak, onarımları kendiniz ödemek ya da hiç düzeltilmeyen kusurlarla yaşamak.

Önce kontrol edilmesi gereken yasal evraklar

İspanya'da yeni bir yapı, evrak işleri tamamlanana kadar gerçekten bitmiş sayılmaz. Fiziksel inşaat hikâyenin sadece yarısıdır. Bu belgelerin mevcut olduğunu doğrulamadan asla onay vermeyin.

• Certificado Final de Obra (CFO). Mimar ve teknik mimar (aparejador) bunu, işlerin ruhsatlı projeyle uyuştuğunu tasdik etmek için imzalar. Bu, garanti ve ruhsat sürecini başlatır.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Belediyeden alınan İlk Oturma Ruhsatı (ayuntamiento). Bu olmadan, evde yasal olarak yaşayamaz veya su ve elektriği kendi adınıza bağlatamazsınız. Bu, açık ara en önemli belgedir.
• Boletines (tesisat sertifikaları). Elektrik, su, gaz ve telekomünikasyon sistemleri için resmî kaşeli sertifikalar.
• Garantiler ve kullanım kılavuzları. Beyaz eşyalar, klima ve havuz ekipmanları için garantiler, ayrıca Libro del Edificio (bakım esaslarını belirleyen Bina Kitabı).

Uyarı: LPO olmadan işlemi tamamlamayın. Bazı alıcılara, LPO verilmeden önce işlemi tamamlamaları için baskı yapılır. Bunu yapmayın. LPO olmadan kamu hizmetlerini bağlatamayabilir, hatta orada yasal olarak yaşayamayabilirsiniz. Avukatınız bunun mevcut olduğunu teyit etmelidir.

Tam kusur tespit kontrol listesi

Evi oda oda, gün ışığında ve ışıklar açıkken kontrol edin. Bu listeyi yanınızda götürün. Her kusurun fotoğrafını çekin.

Evin dışı

• Cephe ve çatı. Çatlaklara, düzensiz sıvaya ve eksik çatı kiremitlerine bakın. Olukların ve iniş borularının takılı olduğunu ve inşaat artıklarından arınmış olduğunu kontrol edin.
• Su yalıtımı ve drenaj. Terasları, çatıyı ve varsa bodrumu kontrol edin. Costa del Sol'daki şiddetli yağmurlar düşünüldüğünde, uygun drenaj ve nem yalıtımı hayati önem taşır.
• Havuz ve bahçe. Havuz ekipmanını test edin. Havuz karolarının sağlam olduğunu ve otomatik sulama sisteminin çalıştığını kontrol edin.
• Kapılar ve duvarlar. Otomatik kapıları ve interkomları test edin. Sınır duvarlarının kararlaştırılan yükseklik ve yüzeye uygun olduğunu kontrol edin.

Mekanik ve elektrik sistemleri

• Klima ve ısıtma. Klimayı hem sıcak hem soğuk modda test edin. Aerotermal yerden ısıtma varsa, her bölgenin hedef sıcaklığa ulaştığını ve kollektörün etiketlenmiş olduğunu kontrol edin.
• Tesisat. Her musluğu ve duşu açın. Her tuvaletin sifonunu çekin. Su basıncını kontrol edin, lavaboların altına sızıntı için bakın ve sıcak suyun en uzaktaki banyoya hızlıca ulaştığını kontrol edin.
• Elektrik ve akıllı ev. Her prizi ve ışık anahtarını test edin. Evde akıllı (domotik) sistem varsa, çalıştığını kontrol edin ve nasıl kullanılacağını size göstermelerini isteyin.

Evin içinde

• Zeminler ve fayans döşemeleri. Fayanslara hafifçe vurun. Boş bir ses, kötü sabitleme anlamına gelir. Derz çizgilerinin temiz ve düzgün olduğundan, kırık fayans olmadığından emin olun.
• Duvarlar ve tavanlar. Doğal ve yapay ışıkta, düzensiz sıva, boya damlaları ve kılcal çatlaklar olup olmadığına bakın.
• Kapılar ve pencereler. Her birini açıp kapatın. Kilitleri, contaları ve camlarda ya da çerçevelerde çizik olmadığını kontrol edin.
• Mutfak ve gardıroplar. Gömme ünitelerin hizalı olduğunu, yavaş kapanan menteşelerin çalıştığını ve yüzeylerin hasarsız olduğunu kontrol edin.

İncelemeyi kim yapmalı?

Bu listeyle temel bir snagging kontrolünü kendiniz yapabilirsiniz. Ama bir profesyonel çok daha fazlasını bulur. İspanyol yapı standartlarının ne gerektirdiğini ve kusurların nerede saklandığını bilirler.

Seçenekleriniz:

• Uzman snagging şirketi veya ekspertiz uzmanı. Müteahhide teslim etmek üzere ayrıntılı bir rapor hazırlarlar. Çoğu alıcı için en iyi seçenektir.
• Proje yöneticisi. Daha büyük veya lüks yapılarda, teslim sürecini, kusur listesini ve düzeltmeleri yönetirler.
• Bu kontrol listesiyle kendiniz. Hiç olmamasından iyidir, ama teknik kusurları gözden kaçırabilirsiniz.

Ek ipucu: İncelemeyi onay vermeden önce yaptırın, asla sonra değil. Müteahhidin, hâlâ son ödemenize ihtiyaç duyduğu sürece kusurları gidermek için her türlü nedeni vardır. Ödeme yapıp imza attıktan sonra bu koz ortadan kalkar.

İncelemeden sonra ne olur

Snagging sadece bir liste yapmak değildir. Kusurların giderilmesini sağlamaktır. Süreç şöyledir.

1. Kusur listesini oluşturun. Her kusuru, fotoğrafları ve konumlarıyla birlikte yazın.
2. Bunu müteahhide yazılı olarak gönderin. Tarihli bir kopyasını saklayın. Daha sonra bir anlaşmazlık çıkarsa yazılı kayıt önemlidir.
3. Bir son tarih üzerinde anlaşın. Düzeltmeler için, tamamlanmadan önce net bir tarih belirleyin.
4. Yeniden inceleyin. İşin gerçekten yapıldığını ve iyi yapıldığını kontrol edin. Sözlerine güvenmeyin.
5. Sonra işlemi tamamlayın. Ancak memnun kaldığınızda ya da kalan maddeleri kapsayan açık bir yazılı plan olduğunda tapuyu imzalayın ve son bakiyeyi ödeyin.

Ev düzgün ve bağımsız şekilde kontrol edilene kadar snagging belgelerini imzalamayın. İmza attıktan sonra harekete geçmek çok daha zor hale gelir.

Yurt dışında yaşarken snagging

Costa del Sol yeni projelerinin çoğu alıcısı başka bir ülkede yaşıyor. Teslim sırasında İspanya'da olmayabilirsiniz. Önceden plan yaptığınız sürece bu sorun değildir.

Yerinizde bir profesyonel snagging denetçisi veya proje yöneticisi gönderebilirsiniz. Bağımsız avukatınız, işlemi tamamlamadan önce LPO ve diğer evrakların usulüne uygun olduğunu teyit edebilir. Noterde bulunamıyorsanız, bir Vekâletname imzalarsınız (poder notarial - avukatınızın sizin adınıza hareket etmesini sağlayan yasal bir belge) böylece avukatınız tapuyu sizin adınıza imzalar. Korunmak için bizzat orada bulunmanız gerekmez.

İşte doğru ekibin fark yarattığı yer burasıdır. Spain Developments olarak, bağımsız bir snagging incelemesinin ayarlanmasına yardımcı oluyor ve ödemenizi yapmadan önce ruhsatları ve evrakları teyit eden bağımsız İspanyol avukatlarla çalışıyoruz; asla müteahhidin avukatıyla değil. Müteahhit tarafından ödenen bir alıcı temsilcisi olarak rolümüz, yurt dışından satın alıyor olsanız bile, tamamlanmış evin size vaat edilene uygun olmasını sağlamaktır.

Onay vermeden önce: snagging kontrol listesi

• First Occupation Licence (LPO) mevcut ve onaylanmış.
• CFO, boletines, warranties ve Libro del Edificio teslim alındı.
• İçeride ve dışarıda, fotoğraflarla birlikte tam kusur listesi hazırlandı.
• Kusur listesi, bir son tarih ile birlikte müteahhide yazılı olarak gönderildi.
• Son bakiyeyi ödemeden önce düzeltmeler yeniden incelendi.

Özetle

Bir snagging incelemesi, yeni bir yapının parasını ödemeden önce her şeyi doğru hale getirmek için son ve en iyi fırsatınızdır. Önce evrakları, özellikle First Occupation Licence'ı kontrol edin. Ardından binayı içten ve dıştan inceleyin ve tamamlanmadan önce her kusuru yazılı hale getirin.

Profesyonel birinden yararlanın, geliştiriciyi net bir teslim tarihine bağlı tutun ve yalnızca memnun kaldığınızda onay verin. Costa del Sol'da yeni inşa edilmiş bir ev satın alıyorsanız, Spain Developments bağımsız bir inceleme ve bağımsız bir avukat ayarlayabilir; böylece teslim aldığınız ev, parasını ödediğiniz ev olur.