常見問題

呢一頁會解答國際買家真係會問、關於喺 Costa del Sol 購買新樓花嘅問題，包括啲令人唔舒服嗰啲。答案簡短、坦白，冇行話，冇包裝。如果你嘅問題唔喺度，直接搵我哋發訊息就得。

我哋點樣運作

我哋嘅服務真係免費，定係有伏？ 你真係唔使畀錢。我哋嘅佣金由發展商支付，而且已經計入佢哋嘅固定價目表入面。所以無論你經我哋買定直接去發展商買，你付出嘅價錢都一樣，對你嚟講冇任何伏位，亦冇隱藏收費。

如果係發展商畀你哋錢，你哋實際上係幫邊個？ 呢個問題好合理，而坦白講，係幫你。我哋嘅佣金無論你最後買唔買都一樣，亦唔會改變你要付嘅價錢，所以我哋唔係為咗谷某一單交易。我哋唔綁定任何單一發展商，你自己獨立聘請嘅律師（佢唔會畀我哋任何費用）會做法律審查，而我哋只有喺你真心滿意嘅情況下先會做得好。正因為咁，如果間屋唔啱你，我哋會直接叫你唔好買。

咁點解要搵你哋，而唔係直接去發展商？ 因為兩邊價錢都一樣，所以直接去發展商唔會幫你慳到任何錢，而經我哋，成個過程都會免費幫你處理。我哋會搜尋成個市場，篩選出啱你嘅單位，安排你親身或網上睇樓，提供一位坦白可靠嘅專屬顧問，審核發展商，並幫你以最好條件鎖定合適單位。我哋亦會介紹一位唔會畀我哋任何費用嘅獨立律師，再加上值得信賴嘅按揭經紀同外匯經紀，亦會就居留問題畀你指引。買完之後，我哋會幫你驗樓、介紹室內設計師，並透過我哋自己公司管理你嘅租務，同時喺你唔喺度時照顧物業。直接去發展商，你乜都冇，價錢仲係一樣。

我點知你哋唔係淨係推嗰啲畀你哋最多錢嘅盤？ 我哋可以接觸到成個市場，所以冇理由偏幫某一個項目。我哋會指出缺點，勸你避開我哋唔睇好嘅發展商，仲會白紙黑字寫清楚。如果有代理乜都淨係識讚，你就要小心。

我點知你哋係正當經營，而唔係騙局？ 你唔會畀我哋任何錢，你自己獨立嘅律師會從法律上核實所有事項，而資金只會經正式、可追蹤嘅渠道轉移。如果你收到任何關於「更改銀行資料」嘅訊息，先停一停，立即打電話畀我哋或者你嘅律師確認。

我可唔可以買，而家係唔係安全時機？

外國人而家仲可唔可以喺西班牙買樓？ 可以。無論係 EU 定非 EU 公民，都可以自由購買，冇任何限制。你主要需要一個 NIE（外國人身份號碼）、一個西班牙銀行戶口，同一位律師。

西班牙係咪真係會向非 EU 買家收取 100% 稅？ 呢件事上過新聞頭條，所以而家講畀你知最真實嘅情況：呢個只係提案，唔係法律。佢喺國會已經卡住咗，實際上冇任何改變，而且按照草案內容，新樓同樓花購買本身都會獲豁免。無論點，我哋都會如實話畀你知最新情況；但按目前嚟講，外國買家仍然受歡迎。

我一定要住喺西班牙，或者成為居民，先可以擁有物業嗎？ 唔使。就算你唔係居民，都可以喺西班牙擁有物業，只係當度假屋或者第二居所使用。擁有物業同居留身份完全係兩回事。

買樓一定要親身喺西班牙嗎？ 唔使。整個買樓程序都可以遙距完成。你嘅律師可以透過授權書代表你完成交易，而且好多買家都會先喺網上睇樓。

資金、費用同按揭

除咗樓價之外，仲有咩額外費用？ 買新樓嘅話，預算大概係樓價之上再加 12% 到 14%。當中包括 10% IVA、約 1,2% AJD（印花稅）、大約 1% 到 2% 嘅公證同註冊費，以及大約 1%（已包 VAT）嘅律師費。

如果我係非居民，可以做到按揭嗎？ 通常可以，一般大概做到樓價 60% 到 70%，如果你收入以銀行較為審慎看待嘅貨幣計算，例如 Czech crown，比例可能會再低啲。買新樓嘅按揭通常會喺交樓前後先正式安排，但你可以提早攞預先批核。我哋會幫你對接可靠嘅按揭經紀。

我點樣將資金轉過去，而唔會蝕咗幾千？ 用外匯經紀，唔好用你平時嗰間零售銀行。銀行通常會喺匯率入面收埋 1,5% 到 3% 差價，而外匯經紀通常只係接近 0,4% 到 1,0%，而遠期合約仲可以鎖定今日匯率，應付未來分期付款。

法律層面同風險

我需唔需要請西班牙律師，定可以用我自己國家嘅律師？ 你需要一位熟悉西班牙法律嘅獨立西班牙律師。你可以叫自己國家嘅律師同佢一齊處理，但實際上通常幫助唔大，仲會拖慢進度。我哋會推薦一位唔會畀我哋任何佣金嘅獨立律師，而你亦完全可以自己揀。

買樓花時，我嘅資金點樣受到保障？ 根據法律，所有交樓前支付嘅款項都受銀行保函保障（Ley 57/1968，並由 Ley 20/2015 加強）。如果發展商出事，或者錯過合約列明嘅完工期限，你可以攞返你嘅錢，100% 全數連利息。

如果發展商倒閉，或者工程延誤，會點？ 你支付嘅款項受銀行保函保障，所以可以追回。延遲交樓喺呢度好常見，通常都係因為發展商控制唔到嘅因素，所以最好預留幾個月緩衝。延誤令你損失嘅係時間，唔係你嘅錢。

我會唔會連物業隱藏債務都一齊繼承咗？ 喺西班牙，債務可以跟住物業走，而唔係跟住個人。呢個正正就係點解律師會喺你付款前查土地註冊同業主立案法團賬目，確保你唔會接手別人嘅債務。

咁非法或未領牌的建築又點呢？6nbsp;你的律師會核實每一項牌照，包括新樓的首次入伙許可（Licence of First Occupation），確保你唔會買到一間你法律上唔可以入住或轉售的房屋。我哋亦會一開始就幫你避開有問題的樓盤發展項目。

我需唔需要擔心被人霸屋（okupas）？6nbsp;老實講，唔使，至少唔係在有閘門管理的新樓。霸屋問題主要出現在被遺棄、鄉郊或偏僻物業，唔係有鄰居同保安的現代屋苑。有警報系統基本上就幾乎不可能發生，而我哋的物業管理亦會在你不在期間定期照看單位。以我哋所有經驗來講，從未見過有客戶遇到這種情況，所以這更多係一種恐懼，而唔係真正風險。

居留與稅務

買樓會令我取得居留權嗎？6nbsp;唔會，而且 Golden Visa 已於 2025 年 4 月 3 日取消。EU 公民只需登記成為居民。非 EU 公民則需要簽證，例如 Non-Lucrative 或 Digital Nomad Visa，否則每 180 日內最多只可逗留 90 日。

我會唔會不小心變成西班牙稅務居民？6nbsp;如果你一年內在 Spain 逗留超過 183 日，或者 Spain 成為你主要的經濟利益中心，你就會成為稅務居民。稅務居民需要就全球收入納稅，而西班牙的稅負並唔輕，所以除非你真係打算在這裡生活，否則你唔會想變成這個身份。

非居民業主每年要交哪些稅？6nbsp;主要包括 IBI（地方物業稅）同 IRNR（針對住宅的小額非居民稅，使用 Modelo 210 申報），另外仲有你的屋苑管理費。你律師樓的稅務團隊可以代你處理申報。

日後出售、把錢匯出，以及繼承

之後我可以容易再賣出去嗎？6nbsp;如果係 Costa del Sol 的黃金地段，答案係可以。需求強勁，而且目前供不應求，所以選得好的房產流動性會保持不錯。冇人可以保證樓價只升不跌，所以我哋會引導你選擇有真正而持久需求的地區。

賣樓時我要交什麼稅？6nbsp;非居民的資本增值稅是按淨利潤計 19%，唔係按整個售價計。買家亦會先預扣樓價的 3% 作為交畀稅局的預付款；如果你實際應繳稅款較低，就可以透過 Modelo 210 申請退回差額。

之後我可以把錢從 Spain 匯返出來嗎？6nbsp;可以。把錢匯返自己國家並冇任何限制。你只需用貨幣經紀處理轉帳，而你的律師亦會幫你追回任何多付的 3% 預扣稅。

如果我去世，這個物業會怎樣處理？6nbsp;它會轉給你的繼承人，而他們需要處理西班牙的遺產稅。好消息係，在 Andalucia，直系親屬（配偶、子女、父母）幾乎可獲全面減免，大約減 99%，所以對大部分家庭來說，稅單金額都唔大。我哋強烈建議你訂立一份西班牙遺囑，你的律師可以安排，令你的家人處理起來更簡單。

到底係咪一個好主意

Costa del Sol 係一項好投資，定係泡沫？6nbsp;目前整體情況相當強勁：需求多於供應，新樓稀缺，價格亦一直上升。我哋唔會假裝樓價只會升，但如果位置選得對，基本因素的確相當穩固。老實講，真正的規則係：地段同價格，遠比市場大標題更重要。

我會唔會因為我是外國人而買貴咗？6nbsp;如果同我哋合作，就唔會。因為我哋是獨立顧問，價錢同你直接去買係一樣，而且我哋會把每個單位跟附近類似物業做比較，所以你唔會被收「外國人價」。

放租可唔可以覆蓋我的持有成本？6nbsp;好多時都可以。海岸地區的租金總回報率通常大約在 5% 到 10% 之間，而不少業主只靠夏季出租已能覆蓋持有成本。我哋自己的公司可以為你管理整個出租流程。

實際安排及買入之後

你哋覆蓋哪些地區？6nbsp;整個 Costa del Sol 都有，由東面的 Malaga 一直到西面的 Sotogrande，包括 Marbella、Estepona、Mijas、Fuengirola 等等。

你哋講哪些語言？6nbsp;目前有 English、Czech 同 Polish，而隨著業務增長，我哋亦正增加更多顧問。

買咗之後你哋仲可以幫手嗎？6nbsp;可以。我哋會在你簽約前幫你驗樓、介紹室內設計師，並透過我哋自己的公司替你管理出租及在你不在時照顧物業。你的律師亦會幫你開通水電煤及安排保險。

如果我在其他地方找到一個物業呢？6nbsp;在你做任何事之前，先傳俾我哋。我哋會誠實畀你我哋的意見，而且通常亦可以代表你處理。不過記住，唔好先直接聯絡發展商，因為如果你自己先向對方登記，之後就唔會再有獨立顧問可以代表你。

總結

即使你仲有問題，就算係一條有啲尷尬嘅問題，都可以問。呢個正正就係我哋喺 Spain Developments 存在嘅原因。你可以隨時聯絡你喺 Spain Developments 嘅顧問，即使你只係啱啱開始考慮買樓。