西班牙銀行保函：樓花買家的保障

如果你在 Costa del Sol 購買樓花物業，銀行保函就是你擁有的最重要保障。本指南會解釋它是甚麼、背後的法律依據，以及如何確保你的保函是真實有效。本文是為那些在房屋落成前分期付款的海外買家而寫。

快速摘要

• 銀行保函會退還你在房屋落成前支付的每一歐元。
• 這是 Law 57/1968 和 Law 20/2015 規定的法律要求。
• 如果發展商破產，銀行或保險公司會連同利息向你退款。
• 在獨立律師確認保函有效之前，切勿支付訂金。

甚麼是銀行保函？

銀行保函（aval bancarioa0- 由銀行或保險公司作出的法律承諾）是一項具約束力的承諾。它的意思是：如果發展商未能完成並交付你的房屋，銀行會退還你在施工期間支付的每一歐元，另加利息。

購買樓花時，你會分期付款。先付訂金，然後隨著工程進度付款，最後在尾聲支付餘款。保函涵蓋所有這些分期款項。如果項目出現問題，它就是你的安全網。

簡單來說：沒有銀行保函，就沒有保障。你的資金會面臨風險，而且毫無依靠。

為甚麼樓花需要這種保障

購買樓花確實有不少好處。價格通常比現樓低。你可買到全新物業，按現代標準建造，有時還可以選擇裝修用料。在 Costa del Sol，樓花是最受歡迎的置業方式之一。

但有一個重大風險。你是在為一樣尚未存在的東西付款。從你首次付款到拿到鎖匙之間，往往要等上幾個月，有時甚至幾年。在這段時間內，事情可能會出錯。

最壞的情況是發展商資不抵債。如果建築商在完工前破產，你的資金可能會消失。在 2008 年金融危機期間，數以千計的海外買家就因此損失了訂金和分期款項。有些人花了超過十年才把錢追回來。銀行保函的存在，就是為了防止這種事再次發生在你身上。

法律依據：Law 57/1968 和 Law 20/2015

你無須成為律師，也能明白最關鍵的事實。以下會用淺白方式說明。

Law 57/1968

最初的法律。它強制發展商為買家的所有預付款提供擔保。款項必須存入獨立、受保障的帳戶。如果房屋未能交付，買家可取回自己的款項。

Law 20/2015（自 2016 年 1 月起生效）

取代並更新了相關規則。保障變得更強，而不是更弱。新規則納入 Spain 的 Building Act（Ley de Ordenacif3n de la Edificacif3n，或 LOE）之內。

2015 年的重大改變是：持有該筆款項的銀行現在要承擔共同責任。如果銀行容許發展商把買家的訂金存入一個沒有保函的帳戶，銀行亦可被要求向你退款。這令銀行成為你資金的「守護者」，而不只是被動的帳戶持有人。

重點：a0根據 Law 20/2015，有兩方要對你的訂金負責。發展商必須提供保函。銀行必須確保保函存在。如果任何一方失責，你都有很強的追索權。

西班牙最高法院一再支持買家。直至 2025 年底，它仍確認銀行必須全數退還訂金並支付利息，即使款項是經中介轉交，甚至從未發出個別證明書亦然。這項保障被視為公共秩序事項。這意味著它不能被放棄，也不能被削弱。

銀行保函如何運作：逐步說明

以下是一般樓花買賣中保函的完整生命周期。

1. 你簽署買賣合約。a0合約必須列明，你的所有付款都受 Law 20/2015 保障。
2. 你把款項存入特別帳戶。a0你的資金會存入該發展項目的專用獨立帳戶，絕不能存入發展商的一般帳戶。
3. 你會收到保函證明書。a0銀行或保險公司會發出文件，涵蓋你已支付的確實金額。請保留每一份副本。
4. 工程繼續進行。a0你支付每一期款項。每一筆都應受保函保障。
5. 有兩種可能的結果。a0如果房屋完工並連同 First Occupation Licence 一併交付，保函便會終止。如果發展商未能交樓，你可向銀行追討全數退款及利息。

保函必須包含甚麼

在你支付任何款項之前，請要求你的律師確認以下每一項。

• 提供保函的銀行或保險公司的名稱。
• 該發展項目及你的具體單位。
• 受保障的確實金額，必須與你實際支付的金額一致。
• 由每次付款日期起計的法定利息。
• 明確聲明其受 Law 20/2015 / Law 57/1968 規管。

讓我們用數字來說明。假設一個樓花公寓的售價為nbsp;500.000 euros。一個典型的付款計劃可能會是這樣。

實例說明：500.000 euros 樓花公寓

• 10.000 eurosnbsp;- 預留訂金（受保障）
• 150.000 eurosnbsp;- 簽署合約時支付 30%（受保障）
• 100.000 eurosnbsp;- 建築期間分期付款（受保障）
• 240.000 eurosnbsp;- 完成時支付餘額（於公證人處支付）

在這個例子中，大約 260.000 euros 會在物業尚未落成前支付。當中的每一歐元都應該由有效的銀行保函保障。若非如此，你便會面臨風險。

個別保函 vs 集體保函

你可能會聽到兩個詞語。以下是它們的分別。

個別保函

發給你的證明文件，針對你的單位、你的付款。這是最清晰、最安全的形式，也是黃金標準。

集體（總括）保函

一份涵蓋整個發展項目的保單。西班牙法院已確認，只要該集體保單有效，即使你從未收到個別證書，它仍然會為你提供完整保障。

任何一種都可以保障你。但由你親手持有的個別證書才是黃金標準。一定要主動索取。

如果發展商倒閉怎麼辦？

這正是保函發揮作用的時候。如果發展商無力償債，無法完成你的物業，你不會失去你的金錢。

你或你的律師可以向提供保函的銀行或保險公司提出索償。他們必須退還你已支付的全部金額，另加由每次付款日期起計的法定利息。最高法院已確認，即使發展商已經沒有剩餘資金，這一點仍然適用。這正是保函存在的意義：擔保人會代替失敗的發展商承擔責任。

如要提出索償，請由第一天起妥善保存以下文件：

• 你的預留及買賣合約。
• 每一筆付款的證明（銀行轉帳及收據）。
• 保函證書，或提及集體保單的相關條文。
• 交易中涉及的代理人發出的任何電郵或發票。

額外提示：nbsp;即使你是多年前購入，並在沒有保函的情況下損失了金錢，你仍然可能可以向持有發展商帳戶的銀行提出索償。西班牙法院在很多這類案件中已裁定銀行須承擔共同責任。值得請專門律師檢視你舊有的文件。

需要避開的危險訊號與騙局

Costa del Sol 上大多數發展商都是誠實的。但以下警號一出現，你都應該停下來仔細查核。

• 合約中完全沒有提及保函。nbsp;在書面修正之前，先不要繼續。
• 「先把錢存入我們的帳戶，保函之後會有。」nbsp;在保函未確認之前，絕對不要付款。「之後」往往即是「永遠不會有」。
• 施壓要你跳過查核程序。nbsp;催促你盡快簽署是經典手法。慢慢來。
• 發展商自己的律師「確認」一切都沒有問題。nbsp;那位律師是為賣方工作的。你需要你自己獨立的律師去核實保函是真實有效的。
• 付款到一般帳戶或私人帳戶。nbsp;根據法律，你的款項必須存入專用、獨立的帳戶。

這正是合適團隊能夠保護你的地方。在 Spain Developments，我們只與獨立的西班牙律師合作，絕不使用發展商的律師。在你轉出任何一歐元之前，你的律師會確認銀行保函有效，並涵蓋你的付款。作為由發展商支付佣金的買方代理，我們的角色是在整個建築過程每一個階段都確保你的資金安全。

重點總結

在西班牙購買樓花時，銀行保函就是你的保障。根據 Law 57/1968 和 Law 20/2015，發展商必須提供保函，而銀行必須確保保函確實存在。如果項目失敗，你可連本帶利取回款項，即使發展商倒閉亦然。

黃金法則其實好簡單：在獨立律師確認已有有效銀行擔保之前，千萬不要支付樓花按金。如果你正在西班牙太陽海岸購買新建樓盤，Spain Developments 可以為你聯繫獨立律師，在你作出承諾之前，先為你核實清楚這一點。