在西班牙買樓前要做的盡職審查

在 Costa del Sol 買樓係一個重大決定，而且好多時買家都係嚟自另一個國家。呢份指南會講解喺你簽署之前，保障你資金安全嘅法律查核。你會了解要核實啲乜、由邊個負責、費用幾多，以及跳過呢一步有咩風險。內容係為購買新建物業嘅海外買家而寫。

快速摘要

• 盡職調查係指你買樓之前，對物業進行全面法律查核。
• 西班牙採用「買家自負風險」原則，所以你簽署之後，問題就會變成你自己要承擔。
• 通常需時 5 至 15 個工作天，並且已包含喺律師 1% 嘅收費之內。
• 一定要喺簽署或付款之前做，而且一定要用獨立律師。

咩係盡職調查？

盡職調查係指你買樓之前，對物業進行全面法律查核。呢項工作由你嘅獨立律師負責。目標好簡單：確認間屋喺法律上冇問題、冇債務、建築合規，而且可以安心購買。

西班牙物業交易奉行「買家自負風險」原則。一旦完成交易，任何隱藏問題都會變成你嘅責任，即使你之前完全唔知情。盡職調查就係幫你喺仲可以抽身之前，先搵出呢啲問題。

點解盡職調查喺西班牙咁重要

喺某啲國家，制度會保障買家。西班牙就唔同。喺呢度，責任喺你同你嘅律師身上，要喺簽署之前查清楚所有事情。完成交易之後，就太遲。

海外買家面對額外風險。你未必知道西班牙常見嘅本地問題。你可能只係短短旅程中決定買樓，因為太鍾意個景觀，又或者喺壓力之下要即時決定。正正就係呢啲時候最容易出錯。

以下就係盡職調查要捉出嚟嘅問題。

• 隱藏債務。 未繳稅款、業主立案法團／社區管理費同水電煤等費用，係跟住物業而唔係跟住賣家。唔做查核，你就會承接晒。
• 非法建築工程。 未經許可加建嘅房間、泳池、露台或者車房，都可能引致罰款，甚至拆卸令。
• 規劃問題。 樓宇如果違反分區規劃規則而興建，可能會限制你點樣使用物業，或者影響日後轉售。
• 面積或邊界不符。 如果實際物業同官方紀錄唔一致，你可能會喺登記或轉售時遇到困難。

完整盡職調查清單

以下係完整法律查核應包括嘅內容。叫你嘅律師以書面確認每一點。

1. 土地註冊查核（nota simple）。 確認真正業主，並顯示任何按揭、查封或負擔。nota simple 係土地註冊處嘅官方摘錄（Registro de la Propiedad).
2. 地籍查核。 確認物業喺稅務紀錄中嘅面積同布局（Catastro）同實際情況一致。
3. 註冊資料 vs 地籍資料 vs 實際情況。 法律紀錄、稅務紀錄同實際物業三者必須一致。
4. 城市規劃及分區。 確認物業符合當地建築規則，並且冇針對佢嘅處分檔案。
5. 牌照。 確認具備有效建築牌照，以及首次入住許可證（Licencia de Primera Ocupación - 即合法居住同接駁水電煤等公用設施所需嘅許可）。
6. 債務同賬單。 查核有冇未繳 IBI（市政物業稅）、社區管理費同水電煤等賬單。
7. 業主社區。 確認業主社區（comunidad de propietarios）管理良好，冇大額債務或法律糾紛，並查核社區規則。
8. 出租狀況。 如果你打算出租俾旅客，要確認間屋可否合法作旅遊出租。

新建樓同樓花要做嘅額外查核

新建樓同樓花需要多幾項查核。呢啲查核可以保障你，應對購買全新或尚未完工物業所特有嘅風險。

• 發展商公司。 確認發展商確實存在，並喺商業登記處查核其財務狀況（Registro Mercantil).
• 土地擁有權。 確認發展商確實擁有該土地，或者有權喺其上興建。
• 銀行擔保。 如果係樓花，確認有有效銀行擔保（aval bancario）涵蓋每一筆分期付款，並符合 Law 57/1968 同 Law 20/2015。未有呢樣之前，千祈唔好付訂金。
• 詳細規格。 要以書面列明確實用料、布局同配套，咁發展商之後就唔可以偷偷改動，或者再額外收費。
• 完工日期及罰則。 合約應訂明清晰的期限，以及延誤的罰則。
• 10年結構保養。 西班牙法律規定，建築物結構必須有 10年保證。

關於 okupas（非法佔屋者）的一點說明。 很多買家都擔心非法佔屋者。這是合理的憂慮，但在設有門禁的全新屋苑中，實際風險非常低。這些住宅有人居住、裝有警報系統，並由業主社群共同看管。西班牙 2025 年反霸佔法（Ley Antiokupas），自 2025 年 4 月生效以來，亦令驅逐程序快得多。如果及早發現，警方可在 48 小時內清除非法佔用者，而法院現時亦採用大約 15 日的快速程序。買得精明的一部分，就是確保你的新居由第一日起已妥善做好保安。

應該幾時做？

在你簽署任何具約束力文件之前。在你支付任何有實質金額的款項之前。這是西班牙物業交易中最重要的時間規則。

私人買賣合約（contrato de arras － 具法律約束力的訂金合約）在法律上可被執行。如果你簽了之後又退出，即使有充分理由，亦可能損失你的訂金。所以所有查核都必須先完成。

如果賣方或代理催促你盡快簽署，你的律師可以加入一項停止條件（condición suspensiva － 退出條款）。這會令交易以盡職調查結果乾淨無問題為前提。如果出現嚴重問題，你可以退出並保住你的資金。

警告： 「今日唔簽就冇」的壓力，是一種經典手法。一個真正優質的物業，在做完妥善查核後依然會喺度。千祈唔好因為急迫感而喺盡職調查完成前簽字。

需時多久及費用是多少

盡職調查通常需時 5 至 15 個工作天。實際時間取決於物業本身，以及市政廳回覆有幾快。

費用屬於你律師收費的一部分，通常約為 樓價的 1% 加增值稅（IVA 為 21%）。我們用一個真實例子，物業為一個 500.000 euros 全新住宅。

實例說明：500.000 euros 全新住宅

• 5.000 euros － 律師費，包括盡職調查（1%）
• 1.050 euros － 增值稅（21%）
• 總計：6.050 euros

nota simple 本身只需幾 euros。真正的價值，在於律師受過訓練的專業眼光，能夠一併審閱土地註冊、地籍、牌照及業主社區賬目。相對於一宗 500.000 euros 的購買，這筆錢換來完全安心，可算所費不多。

如果你跳過不做，會發生甚麼事

這些風險並非罕見的恐怖故事。它們經常發生，尤其是在行動太快的買家身上。跳過盡職調查可能意味著：

• 因未獲牌照的建築工程而要繳交罰款，甚至面臨清拆。
• 無法取得按揭、保險，或辦理正確註冊。
• 承接了別人未清還的債務。
• 與鄰居或市政廳發生法律糾紛。
• 因法律缺陷而難以轉售物業。

以上任何一項的代價，都可能遠高於律師費，而且有些問題根本無法補救。

遙距買樓：在海外進行查核

你毋須身在西班牙也可以做盡職調查。大多數英國、愛爾蘭、荷蘭、北歐、德國、波蘭及捷克買家，都是在自己家中處理。

你的獨立律師會調取註冊及地籍紀錄，聯絡市政廳、稅務局及業主社區，並以你的語言向你匯報。如果你無法前往完成交易，你可以簽署授權書（poder notarial － 一份讓你的律師可代表你行事的法律文件），讓律師代你簽署契約。整個查核程序都可以在你留在自己國家期間進行。

這正正是擁有合適團隊最重要的地方。在 Spain Developments，我們只會與獨立的西班牙律師合作，絕不使用發展商的律師。這一點非常重要，因為發展商的律師存在利益衝突：他們是由賣方支付費用。獨立律師有責任，亦有理由在問題變成你的問題之前把它找出來。作為由發展商支付佣金的買家代理，我們會統籌整個盡職調查流程，確保沒有任何遺漏。

額外貼士： 最後記得要求你的律師提供一份書面盡職調查報告。內容應清楚總結檢查了甚麼、發現了甚麼，以及解決了甚麼。好的律師一般都會把這視為標準服務。如果你將來出售物業，這亦會是有用的證明。

簽署前：盡職調查清單

• 已從土地註冊處取得最新的 Nota simple。
• 地籍、註冊資料與實際情況全部一致。
• 建築牌照及首次入住許可已確認。
• 沒有未清 IBI、業主費或水電煤欠款。
• 如屬樓花：有效銀行保證涵蓋每一期付款。
• 已收到律師提供的書面盡職調查報告。

總結

盡職調查是保障你在西班牙資金安全的法律查核。它會確認真正業主、找出隱藏債務、核實牌照，並確保物業在法律上乾淨無瑕。在「買家自負風險」的制度下，這是你最主要的保障。

喺你簽署任何文件或付款之前，永遠都要做足盡職審查，並且一定要聘用獨立律師，而唔係發展商嘅律師。如果你喺 Costa del Sol 購買全新樓盤，Spain Developments 可以安排全面而獨立嘅法律審查，由開始到完成都可以用你嘅語言處理。