Проверка на строител за купувачи на имоти „на зелено“ в Испания

Тази страница е за международни купувачи, които обмислят покупка на жилище на зелено или ново строителство на Costa del Sol. Искате да знаете дали предприемачът е надежден, преди да предадете каквито и да е пари. Тази страница обяснява как да проверите предприемач, на ясен и честен език.

Покупката на зелено означава да плащате за жилище, преди то да е завършено. Това може да е чудесен начин за покупка. Може и да се обърка, ако предприемачът е слаб. Добрата новина е, че испанското право защитава силно купувачите, а внимателната проверка премахва по-голямата част от риска.

Кратък отговор: Ние ви казваме честно дали предприемачът е утвърден и доказан, или е съвсем нов и все още няма история, и споделяме всеки реален опит, който имаме. Вашият адвокат юридически проверява лицензите, банковата гаранция и вписванията в имотния регистър, а ние можем да ви свържем с независим адвокат, с когото работим от години, макар че използването на нашия не е задължително. Съгласно испанското право всяко плащане за покупка на зелено трябва да бъде защитено с банкова гаранция, така че дори ако предприемачът се провали, парите ви могат да бъдат възстановени.

Кой какво проверява, честно казано

Тук е важно да сме точни относно ролите, защото някои агенции ги размиват. Има две отделни задачи и те се изпълняват от двама различни души.

Ние проверяваме предприемача като компания. Честната реалност е, че Costa del Sol процъфтява, така че много предприемачи са нови, а за някои това е първият им проект. Има шепа утвърдени имена, които вече познаваме и с които сме работили. Нашата работа е да ви кажем честно към кой тип спада този, който разглеждате, и когато имаме реален опит с предприемач или познаваме купувачи, които имат такъв, го споделяме открито — и доброто, и лошото. Когато все още нямаме опит, го казваме направо, вместо да се преструваме.

Вашият адвокат извършва правната проверка. В Spain така работи. Адвокатът официално потвърждава лицензите, банковата гаранция и вписванията в имотния регистър. Можем да ви свържем с независим адвокат, с когото работим от години и на когото имаме доверие, макар че никога не сте длъжни да използвате нашия.

• Ние ви даваме човешката картина, когато я имаме: дали това е утвърден предприемач, когото познаваме, или по-нов, който все още няма история.
• Вашият адвокат ви дава правната картина: дали всички документи са валидни и изрядни.
• Заедно тези две проверки обхващат и репутацията, и документите, така че нищо да не остане пропуснато.

Допълнителен съвет: Красивата брошура не ви казва нищо за предприемача. Когато има завършени проекти, поискайте да ги видите и, ако можете, говорете с хора, които вече са купили. Предишното завършване е най-добрата следа за бъдещо завършване, макар че чисто нов предприемач може още да няма такова, което само по себе си е важно да се знае.

Истинските рискове при покупка на зелено

Нека бъдем честни за това какво може да се обърка. Тези страхове са реални и заслужавате да ги разберете.

Най-дълбокият страх идва от 2008. Когато пазарът се срина, хиляди чуждестранни купувачи загубиха плащанията си на етапи, защото предприемачите фалираха по средата на строежа. Тази травма и днес оформя колко внимателни се чувстват купувачите. Голямата разлика сега е, че испанското право изисква всяко плащане за покупка на зелено да бъде защитено с банкова гаранция, така че дори ако предприемачът се провали, парите ви могат да бъдат възстановени. По-долу обясняваме точно как.

• Предприемачът може да остане без пари по време на строителството, оставяйки сградата недовършена, а вашите плащания — изложени на риск.
• Строителството може да започне без пълни лицензи, а в най-лошия случай съдът може да разпореди събаряне.
• Нечестна фирма за продажба на зелено може да вземе капарото и просто да изчезне.

Има и рискове в самия край на строежа, когато очаквате да се нанесете.

• Липсваща или невалидна банкова гаранция оставя поетапните ви плащания незащитени.
• Без Разрешение за първо ползване, не можете законно да живеете в жилището или да свържете комуналните услуги.
• Тактики за продажба под натиск като „специална цена само днес, има и други заинтересовани“ ви тласкат да се ангажирате, преди да сте проверили каквото и да било.

Тази последна точка заслужава ясен отговор. Истинският натиск е предупредителен знак, а не причина да бързате. Доброто жилище и надеждният предприемач ще са там и след като адвокатът ви направи проверките.

Как испанското право защитава парите ви

Ето успокояващата част, и тя наистина е силна. Spain има сериозна правна защита за купувачите на зелено. Щом я разберете, страхът да загубите депозита си значително намалява.

Всяко плащане, което правите преди завършването, трябва да бъде защитено с банкова гаранция или застрахователна полица. Това се изисква по закон, така че не е по избор на предприемача.

• Тази защита идва от Закон 57/1968, законът, който изисква от строителните предприемачи да гарантират плащанията на купувачите, подсилен от Закон 20/2015.
• Ако строителният предприемач не успее да достави имота, имате право да получите обратно 100% от парите си, плюс законната лихва.
• Не става дума само за това строителният предприемач да фалира. Ако строежът надхвърли крайния срок за завършване, посочен в договора ви, също имате право да получите парите си обратно.
• Банките, които държат средствата, носят солидарна отговорност, а Върховният съд на Испания последователно застава на страната на купувачите в такива случаи.

Това означава, че вашите етапни плащания не висят във въздуха. Те са обезпечени с гаранция, по закон, като съдилищата са на ваша страна. Ключът е да се уверите, че тази гаранция действително съществува и е валидна, а точно това потвърждава вашият адвокат.

Ето един прост пример. По време на строежа плащате 150.000 euros на етапни вноски за жилище купено на зелено. По-късно строителният предприемач не успява да го завърши. С валидна банкова гаранция по Закон 57/1968 можете да си възстановите тези 150.000 euros плюс законната лихва, а банката също носи отговорност.

Правните документи, които вашият адвокат проверява

Вашият адвокат работи по ясен контролен списък, преди да бъдете изложени на какъвто и да е риск. Не е нужно да запомняте тези термини, но познаването им ви помага да се чувствате уверени и в контрол.

• licencia de obra, строителното разрешение, което позволява строителството да се извършва законно.
• Че земята е suelo urbano, което означава, че е класифицирана като градска и подходяща за строеж, а не защитена или селска земя.
• CFO, удостоверението за завършване на строителството, което потвърждава, че сградата е надлежно завършена.

Още няколко документа идват на финалната права и в регистъра.

• LFO, Разрешението за първо обитаване, което ви позволява законно да живеете в жилището и да свържете вода и електричество.
• Актуално извлечение от имотния регистър, за да показва истинския текущ статус.
• Валидната банкова гаранция или застрахователната полица, която покрива всяко етапно плащане, което сте направили.

Предупреждение: Малкият депозит за резервация често се плаща първо, преди да е уредена банковата гаранция, и това е нормално. Частта, която трябва да бъде защитена, е частният договор за покупка (PPC), където започват големите етапни плащания. Преди да ги платите, вашият адвокат трябва да потвърди, че е налице валидна банкова гаранция. Именно тази гаранция ви връща парите, ако строежът се провали.

Защо да работите със Spain Developments

Ние сме независим агент на купувача с достъп до всеки проект на Costa del Sol. Не сме обвързани с нито един конкретен строителен предприемач. Това означава, че нямаме причина да ви насочваме към строител, който не е подходящ за вас.

Отклонявали сме купувачи от строителни предприемачи със слабо следпродажбено обслужване, дори когато тези проекти са изглеждали привлекателни на хартия. Предпочитаме да загубим бърза продажба, отколкото да ви изпратим към разочароващо преживяване. Успяваме само когато вие сте щастливи в дома си.

Нашата услуга за покупка не ви струва нищо, защото строителният предприемач плаща нашата такса. Цената е една и съща, независимо дали купувате чрез нас или директно, тъй като комисионата е включена във фиксирания ценоразпис. Ако купувате директно, не спестявате нищо и оставате без експерт на ваша страна.

Когато сте готови, ще ви дадем честната си преценка за всеки строителен предприемач, а вашият адвокат ще обезпечи правните проверки. Заедно така купувате на зелено с увереност.