Реалната цена на покупката на имот в Испания (2026)

Това ръководство е за международни купувачи, които разглеждат ново строителство на Costa del Sol, независимо дали е off-plan или завършено ново жилище, готово за нанасяне. Ще получите реалната крайна цена, а не само обявената. Показваме всеки данък, всяка такса и точната обща сума за жилище на стойност 500.000 euros.

Накратко: The listing price is never the price you pay. On the Costa del Sol, a new development costs about 12-14% extra in taxes and fees, while a resale (a second-hand home from a private owner) runs about 10-12%. On a 500.000 euros new-build, that is roughly 60.000 to 70.000 euros on top, so your true all-in cost is about 565.000 euros. If you buy off-plan, you also pay in stages during construction, not all at once. If you use a mortgage, you need a deposit of 30-40% in cash.

Ето основните числа за ново строителство на стойност 500.000 euros, платено в брой.

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербов налог AJD 1,2%
• 6.050 euros - адвокат 1% плюс IVA
• ~565.000 euros - реална крайна цена

Тази разлика между обявената и реалната цена е страх номер едно за повечето купувачи. По-долу премахваме догадките. Всички числа са за 2026, а всеки пример започва с ново строителство, защото това продаваме на Costa del Sol.

Защо обявената цена не е реалната цена

Когато видите жилище за 500.000 euros, това е само началото. В Испания върху цената се добавят данъци и такси. Те не са по избор. Част са от всяка законна покупка.

Добрата новина: разходите в повечето случаи са фиксирани по закон и лесни за предвиждане. Щом ги знаете, няма неприятни изненади. Общият допълнителен разход зависи от две неща:

• Дали жилището е ново строителство (купено от предприемача, било то off-plan или завършено ново жилище, готово за нанасяне) или е препродажба (жилище втора употреба, купено от частен собственик)?
• Плащате ли в брой или ползвате ипотека?

Новото строителство струва малко повече като данък от препродажба, но идва с чисто нова сграда, 10-годишна структурна гаранция и модерни енергийни рейтинги. По-долу започваме с новото строителство, защото това продаваме, а препродажбата показваме като алтернатива за сравнение.

Предупреждение: Много купувачи залагат само 5-7% за допълнителни разходи. Реалното число е 12-14% при ново строителство. Ако планирате твърде ниско, може да не ви достигнат пари в деня на финализиране. Винаги планирайте пълната сума.

Как плащате за ново строителство

Новото строителство не се плаща наведнъж. Графикът зависи от това дали купувате off-plan (все още в строеж) или key-ready (завършено и готово за нанасяне).

Off-plan, разсрочено по време на строителството:

• Резервация: капаро от около 6.000 до 10.000 euros, за да се свали жилището от пазара.
• При частния договор: доплащате до около 20% до 40% от цената, платени на етапи с напредването на строежа. Всяко плащане на етап е защитено с банкова гаранция (aval), така че парите ви са защитени, ако предприемачът не изпълни проекта.
• При завършване: плащате оставащите 60% до 80% при завършване на жилището и получаване на ключовете.

Завършено ново жилище, когато имотът вече е готов:

• Резервация: същото капаро за запазване на жилището.
• При частния договор: около 10% от цената.
• При завършване: остатъкът, обикновено в рамките на няколко седмици.

Пример с жилище off-plan за 500.000 euros:

• ~10.000 euros - резервация
• до ~200.000 euros - плащания на етапи по време на строителството (20% до 40%, с банкова гаранция)
• остатъкът - платен при завършване, когато получите ключовете

Това разсрочено плащане е една от големите разлики спрямо препродажба. Препродажбата (алтернативата, разгледана по-долу) се плаща много по-бързо: 10% депозит, след това остатъкът четири до осем седмици по-късно.

Допълнителен съвет: Винаги проверявайте дали всяко плащане на етап при off-plan е обезпечено с банкова гаранция. Това е вашата защита. Добрият агент на купувача потвърждава, че гаранцията е налице, преди да платите дори един етап.

Данъци при ново строителство (IVA + AJD)

Новото строителство, независимо дали е off-plan или key-ready, има два данъка при покупка.

• IVA (испанската дума за VAT, данък добавена стойност): 10% от цената за жилища. Това е еднакво в цяла континентална Испания.
• AJD (гербов налог, данък върху нотариалния акт): 1,2% от цената в Andalucía.

Общо това е 11,2% данък при ново строителство.

Пример за 500.000 euros:

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербов налог AJD 1,2%
• Общ данък при покупка: 56.000 euros

Допълнителен съвет: Някои проекти продават гаражното място и складовото помещение (наричано trastero) с отделен нотариален акт. Ако се продават отделно, за тях може да се начислява 21% IVA, а не 10%. Попитайте агента си дали паркомястото и складът са включени в цената на жилището. Добрият агент на купувача проверява това вместо вас, преди да се обвържете.

Алтернативата: данъци при жилище препродажба (ITP)

Препродажбата е контрастът на новото строителство. Това е жилище втора употреба от частен продавач и не се плаща IVA. Вместо това плащате ITP (данък прехвърляне при жилища препродажба).

В Andalucía ITP е 7% от цената. Няма отделен гербов налог при препродажба, защото ITP го замества.

Пример за 500.000 euros:

• ITP 7%: 35.000 euros

Така препродажбата струва по-малко като данък от новото строителство. Ето разликата една до друга.

• Ново строителство (11,2%): 56.000 euros
• Препродажба (7%): 35.000 euros

Но новото строителство носи по-ниски текущи разходи, 10-годишна структурна гаранция и модерни енергийни рейтинги, а off-plan ви позволява да разпределите плащанията по време на строежа. Изборът е нещо повече от данъка.

Допълнителен съвет: При препродажба ITP трябва да бъде платен в рамките на 30 дни от подписването на нотариалния акт. Вашият адвокат се грижи за това вместо вас. Не напускайте Испания с мисълта, че всичко е приключило; плащането на данъка идва веднага след подписването.

Такси за нотариус и Имотен регистър

Всяка покупка в Испания се подписва пред нотариус (публично длъжностно лице, което прави продажбата законна). След това жилището се вписва в Имотния регистър (Registro de la Propiedad, официалният регистър кой притежава имота).

И двете такси са определени със закон и са сходни във всеки офис.

• Такса нотариус: около 600 до 1.200 euros.
• Такса Имотен регистър: около 400 до 700 euros.

Пример за 500.000 euros:

• ~1.500 euros - нотариус
• ~1.000 euros - Имотен регистър
• Общо: ~2.500 euros

Това са малки суми в сравнение с данъка, но са реални. Предвидете ги в бюджета.

Адвокатски такси

Законът не ви задължава да ползвате адвокат. Но за международен купувач това са най-разумно похарчените пари. При ново строителство добрият адвокат проверява строителното разрешение, репутацията на предприемача и дали всяко плащане на етап при off-plan е покрито с банкова гаранция. При препродажба адвокатът проверява дали жилището няма дългове и дали продавачът наистина е собственикът.

• Типична адвокатска такса: около 1% от цената, плюс 21% IVA върху таксата.

Пример за 500.000 euros:

• 5.000 euros - адвокатска такса 1%
• 1.050 евро0- ДДС върху таксата в размер на 21%
• Общо: ~6.050 евро

Важно:0Никога не използвайте само адвоката на строителя (или, при препродажба, адвоката на продавача). Те работят за другата страна. Трябва ви ваш собствен независим адвокат, който работи само за вас. Това ви защитава от наследени дългове и проблеми с устройственото планиране.

В Spain Developments ние сме независим агент на купувача. Строителят плаща нашата комисиона, така че вие не ни плащате нищо. Също така ви помагаме да намерите надежден независим адвокат, така че никога да не сте сами в процеса.

Разходи по ипотеката (ако ползвате заем)

Ако плащате в брой, можете да пропуснете този раздел. Ако вземате заем, добавете още малко.

Испанските банки отпускат на нерезиденти около060% до 70%0от цената. Така че ви трябват030% до 40% от цената в брой, плюс всички разходи по-горе. Капарото не е точно „разход“, но трябва да го имате готово.

Допълнителни разходи по ипотеката:

• Оценка на имота (проверката на банката за стойността на жилището):0около 300 до 600 евро.
• Такса за отпускане на кредита:00 до 1,5% от заема. Често подлежи на договаряне.

Добрата новина: от 2019 г. испанският закон задължава0банката0да плаща гербовия данък по ипотеката, нотариалната такса по ипотеката и таксата за вписване на ипотеката. Вие не ги плащате. Проверете дали банката няма да се опита да ги добави.

Пример с 500.000 евро и ипотека 65% (заем от 325.000 евро):

• ~500 евро0- оценка
• 3.250 евро0- такса за отпускане при 1%
• Общо: ~3.750 евро

Допълнителен съвет:0Испанските банки не ви отпускат пари за данъци и такси. Тези 12-13% трябва да дойдат от вашите собствени спестявания. Планирайте внимателно наличните си средства.

Малки, но реални допълнителни разходи

Има още няколко малки разхода, главно за международни купувачи:

• NIE номер (вашият испански данъчен номер за чужденци):0около 10 до 150 евро, в зависимост от това дали използвате посредник, за да ускорите процедурата. Не можете да купите без него.
• Испанска банкова сметка:0обикновено се открива безплатно, но ще ви трябва.
• Пълномощно0(ако не можете да присъствате лично на подписването): около 150 до 300 евро.
• Свързване на комунални услуги0(вода, електричество) при ново строителство: около 200 до 500 евро.

Те не са големи, но се натрупват. Предвидете бюджет около 500 до 1.000 евро за тази група.

Обмяна на валута: скрит разход

Тук много купувачи се изненадват. Ако получавате доходи в pounds, krona или z2oty, трябва да обмените парите си в евро. Имотът е оценен в евро.

Традиционните банки често добавят неизгоден обменен курс плюс такси. Това може да ви струва до03%0от сумата, която изпращате. При покупка за 500.000 евро, 3% са015.000 евро0загубени заради лош курс.

Специализиран валутен брокер обикновено предлага по-добри условия от банката. Спестяването може да бъде хиляди евро. Можете също така да „фиксирате“ курс предварително, така че падащият pound да не повиши цената ви между офертата и финализирането.

Пример:0Изпращане на около 565.000 евро (цена плюс разходи). Банков курс може да ви струва с 3% повече от брокер. Това е възможна икономия до017.000 евро0при използване на специалист.

Допълнителен съвет:0Планирайте валутния си превод рано, а не в деня на подписването. Прибързването с голям превод е начинът, по който хората губят пари. Можем да ви насочим към надеждни FX (foreign exchange) специалисти, които работят с купувачи в Costa del Sol.

Пълната разбивка на разходите при 500.000 евро

Ето пълната картина за жилище за 500.000 евро в Costa del Sol, ако плащате в брой. Първо новото строителство (това, което продаваме), после препродажбата като алтернатива.

Ново строителство, плащане в брой

• 500.000 евро0- покупна цена
• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербов налог AJD 1,2%
• 1.500 евро - нотариус
• 1.000 евро - Имотен регистър
• 6.050 euros - адвокат 1% плюс IVA
• 700 евро0- NIE, банка, комунални услуги
• Общо допълнителни разходи: 65.250 евро
• Обща крайна цена: 565.250 евро

Ако това е жилище off-plan, крайната сума е същата, но парите се плащат на етапи: около 10.000 евро за резервация, 20% до 40% в банково гарантирани плащания по време на строителството и останалото при завършване. Готово за нанасяне ново строителство следва по-бързия път: резервация, после 10% при договора и после остатъкът при завършване.

Препродажба, плащане в брой (алтернативата)

• 500.000 евро0- покупна цена
• 35.000 евро0- данък прехвърляне ITP в размер на 7%
• 1.500 евро - нотариус
• 1.000 евро - Имотен регистър
• 6.050 euros - адвокат 1% плюс IVA
• 700 евро0- NIE, банка, комунални услуги
• Общо допълнителни разходи: 44.250 евро
• Обща крайна цена: 544.250 евро

Така че ново строителство за 500.000 евро реално струва около0565.000 евро0общо. Това е приблизително013% повече0от обявената цена. Препродажбата излиза около0544.000 евро, приблизително09% повече.

Забележка:0Тази разбивка предполага покупка в брой. При ипотека добавете около 3.750 евро разходи по ипотеката. При чуждестранна валута вземете предвид и валутния спред. Помнете, че покупка off-plan разпределя плащанията по време на строителството, докато при препродажба се плаща само за четири до осем седмици.

Колко пари в брой наистина са ви нужни?

Това е най-важният въпрос. Два прости случая, и двата за ново строителство.

Плащане в брой, ново строителство, 500.000 евро:0нужна ви е пълната крайна сума, около0565.000 евро. При жилище off-plan я освобождавате на етапи по време на строителството; при готово за нанасяне жилище я плащате в рамките на няколко седмици.

С ипотека 65%, ново строителство, 500.000 евро:

• 175.000 евро0- депозит (35% от цената)
• ~65.250 евро0- данъци и такси
• ~3.750 евро0- разходи по ипотеката
• Общо нужни пари в брой: ~244.000 евро

Банката отпуска останалите 325.000 евро. Ето защо честното планиране е важно. Трябва да знаете реалната си сума, преди да се влюбите в даден дом.

В Spain Developments ви даваме тази пълна разбивка за всеки имот, който харесате, преди да поемете ангажимент. Няма такса за купувача, защото строителят плаща на нас. Нашата работа е да сме сигурни, че няма да имате неприятни изненади.

Заключение

Реалната цена за покупка на ново строителство в Costa del Sol е около 12-14% над цената. При нов имот за 500.000 евро това означава около 565.000 евро общо. Най-големите позиции са ДДС, гербовият данък и вашият адвокат; най-лесните спестявания идват от добър валутен брокер. Ако купувате off-plan, разпределяте плащанията по време на строителството, а остатъкът се дължи при завършване. За разлика от това, препродажбата струва около 10-12% отгоре и се плаща много по-бързо. Планирайте за пълната сума и няма да има шокове в деня на финализирането.

Искате точната крайна сума за имот, който сте видели? Свържете се със Spain Developments и ние ще ви я разбием по позиции, без такса и без натиск.