Inspekcija nedostataka za novogradnje u Španiji

Upravo ćete preuzeti ključeve potpuno novog doma na Costa del Sol. Prije nego što potpišete primopredaju i platite konačni iznos, potreban vam je snagging pregled. Ovaj vodič objašnjava šta je to, šta treba provjeriti i zašto štiti vaš novac. Napisano je za strane kupce novoizgrađenih nekretnina.

Kratak sažetak

• Snagging pregled provjerava završenu novu gradnju prije nego što je prihvatite.
• Prvo provjerite pravnu dokumentaciju, posebno Licencia de Primera Ocupación.
• Zapišite svaki nedostatak i tražite da bude otklonjen prije završetka kupovine.

Šta je snagging pregled?

Snagging pregled je pažljiva provjera završene novogradnje. Tražite nedostatke: pukotine, curenja, lošu završnu obradu i sisteme koji ne rade. Zapišete svaki problem (svaki od njih je "snag") i tražite od investitora da ih otkloni.

Zašto je snagging važan u Španiji

Moderna gradnja je složena. Čak i dobri investitori ostavljaju male nedostatke. Stručnjaci kažu da završnih 5% gradnje nosi najveći dio skrivenog rizika. Upravo za tih posljednjih 5% služi snagging.

Costa del Sol ima i svoje posebne izazove. Obilne sezonske kiše testiraju krovove i odvodnju. Ravni krovovi su česti, pa hidroizolacija mora biti urađena kako treba. Jako sunce i slani obalni zrak teško djeluju na završne obrade. Dom koji izgleda savršeno tokom sunčanog razgledanja može skrivati probleme koji se pokažu tek kasnije.

Ako preskočite snagging, rizikujete mjesece stresa nakon useljenja: jurenje investitora koji je već plaćen, plaćanje popravki iz vlastitog džepa ili život s nedostacima koji nikada ne budu otklonjeni.

Pravna dokumentacija koju prvo treba provjeriti

U Španiji novogradnja nije zaista završena dok dokumentacija nije kompletirana. Fizička izgradnja je samo pola priče. Nikada ne potpisujte primopredaju bez potvrde da ovi dokumenti postoje.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arhitekta i tehnički arhitekta (aparejador) potpisuju ovo kako bi potvrdili da radovi odgovaraju projektu za koji je izdata dozvola. Time počinje proces garancije i licenciranja.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Dozvola za prvo useljenje iz gradske uprave (ayuntamiento). Bez nje ne možete legalno živjeti u domu niti priključiti vodu i struju na svoje ime. Ovo je pojedinačno najvažniji dokument.
• Boletines (certifikati instalacija). Zvanični ovjereni certifikati za električne, vodovodne, plinske i telekomunikacijske sisteme.
• Garancije i priručnici. Garancije za uređaje, klima-uređaj i opremu bazena, plus Libro del Edificio (Knjiga zgrade, koja utvrđuje održavanje).

Upozorenje: ne završavajte kupovinu bez LPO. Neki kupci se nagovaraju da završe kupovinu prije nego što LPO bude odobren. Nemojte. Bez LPO možda nećete moći priključiti komunalije niti čak legalno živjeti tamo. Vaš advokat mora potvrditi da je izdata.

Potpuna snagging kontrolna lista

Pregledajte dom prostoriju po prostoriju, po dnevnom svjetlu i s upaljenim svjetlima. Ponesite ovu listu. Fotografirajte svaki nedostatak.

Vanjski dio doma

• Fasada i krov. Tražite pukotine, neravnomjerno malterisanje i nedostajuće crijepove. Provjerite da su oluci i odvodne cijevi postavljeni i očišćeni od građevinskog otpada.
• Hidroizolacija i odvodnja. Provjerite terase, krov i bilo koji podrum. Uz obilne kiše na Costa del Sol, ispravna odvodnja i zaštita od vlage su ključne.
• Bazen i vrt. Testirajte opremu bazena. Provjerite da su pločice bazena neoštećene i da automatsko navodnjavanje radi.
• Kapije i zidovi. Testirajte automatske kapije i interfone. Provjerite da granični zidovi odgovaraju dogovorenoj visini i završnoj obradi.

Mehanički i električni sistemi

• Klima-uređaj i grijanje. Testirajte klima-uređaj i na grijanju i na hlađenju. Ako postoji aerotermalno podno grijanje, provjerite da svaka zona postiže temperaturu i da je razdjelnik označen.
• Vodovod. Otvorite svaku slavinu i tuš. Pustite vodu u svakom toaletu. Provjerite pritisak vode, pogledajte ispod sudopera ima li curenja i provjerite da topla voda brzo stiže do najudaljenijeg kupatila.
• Električne instalacije i pametna kuća. Testirajte svaku utičnicu i prekidač za svjetlo. Ako dom ima pametni (domotics) sistem, provjerite da radi i tražite da vam pokažu kako se koristi.

Unutar doma

• Podovi i pločice. Lagano kucnite pločice. Šupalj zvuk znači loše postavljanje. Provjerite da su fuge čiste i ujednačene, bez okrhnutih pločica.
• Zidovi i plafoni. Na prirodnom i umjetnom svjetlu, tražite neravan malter, kapanje boje i sitne pukotine.
• Vrata i prozori. Otvorite i zatvorite svaka. Provjerite brave, zaptivke i da nema ogrebotina na staklu ili okvirima.
• Kuhinja i ormari. Provjerite da su ugradbene jedinice poravnate, da soft-close šarke rade i da površine nisu oštećene.

Ko treba obaviti pregled?

Osnovnu snagging provjeru možete uraditi sami uz ovu listu. Ali profesionalac pronađe mnogo više. Oni znaju šta španski građevinski standardi zahtijevaju i gdje se nedostaci kriju.

Vaše opcije:

• Specijalizovana snagging kompanija ili geometar. Oni sastavljaju detaljan izvještaj koji se predaje investitoru. Najbolje za većinu kupaca.
• Projekt menadžer. Kod većih ili luksuznih gradnji, oni upravljaju primopredajom, snag listom i popravkama.
• Vi sami, uz ovu kontrolnu listu. Bolje nego ništa, ali možete propustiti tehničke greške.

Dodatni savjet: Zakažite pregled prije nego što date završno odobrenje, nikad poslije. Investitor ima svaki razlog da ispravi nedostatke dok još uvijek treba vašu završnu uplatu. Kad jednom platite i potpišete, ta prednost nestaje.

Šta se dešava nakon pregleda

Snagging nije samo pravljenje liste. Radi se o tome da se nedostaci otklone. Evo kako ide proces.

1. Napravite snag listu. Zapišite svaki nedostatak, uz fotografije i lokacije.
2. Pošaljite je investitoru u pisanoj formi. Sačuvajte kopiju s datumom. Pisani trag je važan ako kasnije dođe do spora.
3. Dogovorite rok. Odredite jasan datum za popravke, prije završetka kupovine.
4. Ponovo pregledajte. Provjerite da je posao zaista urađen i da je urađen kako treba. Ne vjerujte im na riječ.
5. Zatim završite kupovinu. Potpišite ugovor i platite preostali iznos tek kada budete zadovoljni ili kada jasan pisani plan obuhvati sve preostale stavke.

Nemojte potpisivati snagging dokumente dok dom ne bude propisno i nezavisno pregledan. Kad jednom potpišete, mnogo je teže natjerati ih na djelovanje.

Snagging kada živite u inostranstvu

Većina kupaca novogradnje na Costa del Sol živi u drugoj zemlji. Možda nećete biti u Španiji prilikom primopredaje. To je u redu, sve dok to unaprijed isplanirate.

Možete poslati profesionalnog snagging inspektora ili projekt menadžera umjesto sebe. Vaš nezavisni advokat može potvrditi da su LPO i ostala dokumentacija uredni prije nego što završite kupovinu. Ako ne možete prisustvovati kod notara, potpisujete punomoć (poder notarial - pravni dokument koji omogućava vašem advokatu da postupa u vaše ime) tako da vaš advokat potpisuje ugovor umjesto vas. Ne morate biti prisutni da biste bili zaštićeni.

Tu pravi tim pravi razliku. U Spain Developments pomažemo organizovati nezavisni snagging pregled i sarađujemo s nezavisnim španskim advokatima, nikada s advokatom investitora, koji potvrđuju dozvole i dokumentaciju prije nego što platite. Kao agentska služba za kupce koju plaća investitor, naša uloga je da osiguramo da završeni dom odgovara onome što vam je obećano, čak i kada kupujete iz inostranstva.

Prije nego što date završno odobrenje: snagging kontrolna lista

• Potvrđeno da je First Occupation Licence (LPO) izdata.
• Primljeni CFO, boletines, garancije i Libro del Edificio.
• Napravljen kompletan snag list s fotografijama, iznutra i izvana.
• Snag lista poslana investitoru u pisanoj formi, s rokom.
• Popravke ponovo pregledane prije nego što platite preostali iznos.

Suština

Snagging pregled je vaša posljednja i najbolja prilika da novogradnja bude kako treba prije nego što je platite. Prvo provjerite dokumentaciju, posebno First Occupation Licence. Zatim pregledajte zgradu, iznutra i izvana, i stavite svaki nedostatak u pisanoj formi prije završetka kupovine.

Koristite profesionalca, postavite developeru jasan rok i potpišite tek kada budete zadovoljni. Ako kupujete novogradnju na Costa del Solu, Spain Developments može organizirati nezavisnu inspekciju i nezavisnog advokata, tako da dom koji dobijete bude dom koji ste platili.